作(zuò)為(wèi)全國(guó)樓市(shì ")風(fēng)向标，廣深區(qū)域樓市‍™™(shì)在過去(qù)的(de)9、1♥"→0兩個(gè)月(yuè)開(kāi)始明(míng)顯>↔§轉冷(lěng)，其中，二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)的÷™(de)表現(xiàn)，預示著(zhe)樓市(shì)拐點已現(xi'£±àn)。

21世紀經濟報(bào)道(dào)的(de)調查顯$ ¥示，10月(yuè)，深圳新房(fáng)、二手房(fáng)徹☆♣底量價齊跌，尤其二手住宅銷售價格在一(yī)線城(chéng)市(sh∑÷ì)中跌幅最高(gāo)。廣州的(de)新房(f®☆•↑áng)也(yě)出現(xiàn)多(duō)個(gè)項目降價∞$λ€打折，二手市(shì)場(chǎng)也(yě)持續低(dī)迷♠≠₩♦。

市(shì)場(chǎng)轉冷(lěng)引發了(le)一(yī)系列π∏<連鎖反應，購(gòu)房(fáng)者踟蹰不(bù)前、開(kāi)發♦®₽©商降價推盤，10月(yuè)以來(lái)，廣深商品住宅備案量有(yǒu)​↓所上(shàng)升，但(dàn)對(duì)成交↔β✘量的(de)影(yǐng)響甚微(wēi)，量價齊跌或成持續的(de✔λ§≥)态勢。

多(duō)位業(yè)內(nèi)人(rén)士認為(wèi)，₹×∞π随著(zhe)年(nián)底開(kāi)發商沖銷量和(hé)業(yè)績♠₩®'的(de)時(shí)刻到(dào)來(lái↓≤‌)，深圳、廣州房(fáng)價将進一(yī)步下(xià)ε"♦跌。深圳市(shì)房(fáng)地(dì)産中介協會(huσ↕®ì)發展研究總監徐楓向21世紀經濟報(bào)道(dào)記↑<者表示，“去(qù)年(nián)其實已經開(kāi)始✘&¶調整了(le)，下(xià)調的(de)态勢将持續到(dào)201≥'¶≥9年(nián)的(de)下(xià)半年(nián)。”

“調整真的(de)開(kāi)始了(le)”

10月(yuè)以來(lái)，廣深樓市(shì)充∑₽"滿了(le)涼意。據國(guó)家(jiā)統計(€βδjì)局數(shù)據，10月(yuè)深圳新房(fáng)價格指數(s‌✔↑✔hù)同比下(xià)降0.4%至99.6，環比下(xià)降0.↕‌5%至99.5，位列70城(chéng)倒數(shù)∏​×≈；廣州陽光(guāng)家(jiā)緣監控亦顯示，10月(yuè)廣州☆¥一(yī)手住宅整體(tǐ)網簽共85.11萬平方米，環比下(‍↓ xià)跌29%；價格環比上(shàng)漲0.↕≠2%，應為(wèi)結構性原因，整體(tǐ)仍維持跌勢。

市(shì)場(chǎng)已轉向買方，開αγ'‌(kāi)發商紛紛打折促銷。大(dà)型房(fáng)企如(rú)萬科(k¥↓₹✔ē)、碧桂園，中小(xiǎo)型房(fáng)企如(rú)新城(chéng≈→♦)控股、遠(yuǎn)洋、陽光(guāng)城(c∑≈​₩héng)、敏捷集團等，均有(yǒu)項目降價。

位于深圳市(shì)龍崗區(qū)的(de)遠×↓(yuǎn)洋新天地(dì)，項目2期的(de)均價約為(wèi)δ♦σ4.3萬/平，開(kāi)發商為(wèi)了(le)清盤，甚至一(yī)度降↔♥價到(dào)3.73萬/平。

多(duō)個(gè)新盤選擇了(le)打折、↓★“一(yī)口價”的(de)方式。如(rú)位于深圳坪山(shān)的(de)♣γ碧桂園心海(hǎi)城(chéng)在11月(yuè)3日(rì)¶∑ σ加推準現(xiàn)房(fáng)30套，單價在3.11萬元-3.5​π$¥8萬元/平之間(jiān)，總價在279.7萬-456.2萬元Ω  ♣之間(jiān)，其中20套總價低(dī)于300萬。

然而，降價跑量并未帶來(lái)成交回升。合富研究院數♠•(shù)據顯示，10月(yuè)深圳批售商品住宅（含公寓）新增供應73§®π89套，環比上(shàng)升14%。但(dàn)成交卻有(yǒu)所減少(‍®₽shǎo)，網簽套數(shù)、面積分(fēn)别下(x∏≠©ià)降18%、33.75%。去(qù)化(h​✘↓×uà)周期也(yě)上(shàng)升至9.8個(gè‍₹‌)月(yuè)。

與開(kāi)發商的(de)焦急形成對(duì)比的(de)是(sh₩∑ì)，購(gòu)房(fáng)者日(rì)益觀望。距遠(yuǎn↕€☆©)洋新天地(dì)不(bù)遠(yuǎn)的(de)朗泓·龍園大(d&↔≤ à)觀，備案1014套房(fáng)，10月(yuè)19日(rì)開(kā ‍i)盤當天僅有(yǒu)40多(duō)組客戶。

與深圳類似，廣州去(qù)化(huà)狀況也♠™¶‍(yě)不(bù)甚理(lǐ)想，克而瑞研究中心梁永光(guāng)<Ωγ指出，廣州10月(yuè)去(qù)新開(kāi)盤/加推項✔​β目共30個(gè)，平均去(qù)化(huà)率僅有(yǒu)31%。

“深圳新房(fáng)這(zhè)三年(nián)都(dōu)沒有(✘¶•"yǒu)出現(xiàn)過明(míng)顯的(d✔♥♠e)降價，調整真的(de)開(kāi)始了(l§¶&βe)”，深圳一(yī)知(zhī)名房(fáng)企內(nèi)××部人(rén)士說(shuō)。

二手房(fáng)變局

然而與被限價的(de)新房(fáng)市(shì)場(chǎng)相(xiàn★ ♥₽g)比，更代表真實市(shì)場(chǎng)的(de)二手 ≠'₩房(fáng)也(yě)進入了(le)下(xià)行(∑☆βxíng)通(tōng)道(dào)。據深圳中原研究中心統計(jì)‍$λ$，9月(yuè)、10月(yuè)二手房(fáng)∑≈δ‍住宅成交量分(fēn)别為(wèi)49₩ 52套、3787套，環比減少(shǎo)31.3%、2‌‍σ​3.5%，成交量創下(xià)近(jìn)20月(yuè)以來(lái)的(•↕↔de)最低(dī)值。

業(yè)主再也(yě)沒有(yǒu)以往的(de)傲氣，紛紛開(kā↑¶↔≈i)始“割肉”。

時(shí)有(yǒu)降價傳聞的(de)深圳東(dōng)部華僑§¶城(chéng)天麓，在房(fáng)天下(xià)網站(z≥₩☆hàn)上(shàng)出現(xiàn)了(le)登記價1050萬元、  ↕售價738萬元、全新毛坯、送入戶花(huā)園×​↓★的(de)房(fáng)源。深圳香蜜湖(hú)天禦香山(s♣§®↓hān)花(huā)園甚至有(yǒu)次新房(fáng)叫價365ε✔←←0萬元，而同戶型挂盤價都(dōu)在4000萬元以上(shàγ♦ ng)，最高(gāo)成交超過4500萬元。

僅在一(yī)周之內(nèi)，深圳銀(yín)湖(hú)豪宅片區(‍✔&∞qū)報(bào)價回調了(le)13%。安居客數(shù)據顯×♠∏示，目前銀(yín)湖(hú)的(de)二手房(fáng)均價是(shì✘<)8.60萬元/平。以此估算(suàn)，價格降至7.48萬元π‍/平。

動辄百萬的(de)議(yì)價空(kōng★∏→>)間(jiān)并非個(gè)案。整體(tǐ)↔↕♣ 來(lái)看(kàn)，深圳中原研究中心數(shù)據表明(mín≤♥↑∏g)，20個(gè)片區(qū)均出現(xiàn)了(le)多(duō)則≠→ 13%、少(shǎo)則3.4%的(de)業(yè)主報(bào)價下♣↕β(xià)調幅度。

價格上(shàng)，深圳同樣在一(yī)線城(chéng)市(shì)中“♠α領跌”。據國(guó)家(jiā)統計(jì)局Ωε↕ 數(shù)據，10月(yuè)二手住宅銷售價格下(xià)降0.2%，降幅比βπε上(shàng)月(yuè)擴大(dà)0.1個(gè)百分(fēn)點，其中'≈£北(běi)京、上(shàng)海(hǎ↕♠✘≤i)和(hé)廣州均下(xià)降0.2%，深圳下(xi¶ ↓£à)降0.6%。

廣州二手市(shì)場(chǎng)也(yě)凸顯寒意₽&≠≈。廣州市(shì)房(fáng)地(dì)産中介協會(huì)數(shù)據顯 ♠¥✘示，9月(yuè)份新增放(fàng)盤σ±δ♥面積與簽約面積環比8月(yuè)份分(fēn)别降低(dī)13.98%和£≥(hé)11.03%，環比連續5個(gè)月(yuè)下(xià)滑；10月(♦σβyuè)，中指院監測的(de)26個(gè)重點城→÷(chéng)市(shì)中，四個(gè)一(yī)線城(ch★£'éng)市(shì)商品房(fáng)成交面積環比下(★∏≥↕xià)降33.44%，其中廣州以57.93%居降幅首位。

業(yè)主心态逐漸松動，二手房(fán"Ωδg)的(de)議(yì)價空(kōng)間(jiān)也(yě)₩ 很(hěn)大(dà)。“本來(lái)放(fàng)盤價是(shì)®σ430萬元，為(wèi)了(le)快(kuài)速成交下(xià)調至<↔εα405萬元”，廣州天河(hé)區(qū)中海(hǎi)康城(÷δ‌chéng)一(yī)業(yè)主無可(kěγ'λ)奈何地(dì)表示。

而距離(lí)不(bù)遠(yuǎn)的(de)廣↔↕♠州天河(hé)區(qū)駿景花(huā)園近(j♣♥↑✔ìn)期成交的(de)3宗二手房(fáng)源，π₩業(yè)主均下(xià)調了(le)放(fàng)盤價，分(fēn)别$≈♣由510萬元下(xià)調至480萬元、630萬σ¶​∑元下(xià)調至600萬元、810萬元下(xià)調至770γ¥✘ 萬元。

調查顯示，在廣州中原地(dì)産近(jìn)期∞±§的(de)成交裡(lǐ)，已經出現(xiàn)了(le)較多(duō)降'βπ價成交的(de)個(gè)案。有(yǒu)£ ♣經理(lǐ)人(rén)透露，目前市(shì)場(chǎng)大(dà)部Ω₽分(fēn)房(fáng)源議(yì)價空(kōng)間(jiΩ≠π≈ān)在5%左右，少(shǎo)數(shù)急賣房(fá→  ng)源議(yì)價空(kōng)間(jiān)甚至可(kě)超↓→"$10%。

寒意或持續

“二手房(fáng)是(shì)整個(gè)産業(yè)Ω✔≈鏈的(de)下(xià)遊，所有(yǒu≈✘€↑)的(de)交易最終都(dōu)會(huì)在二手市(shì)場(chǎ≠÷↑ng)産生(shēng)。也(yě)就(jiù)是(shì)說(shu♦γō)不(bù)管是(shì)自(zì)住也(yě)好(hǎo)投資也(yě)±<✘≠好(hǎo)，最後的(de)流通(tōng)都&δ(dōu)是(shì)通(tōng)過存量房(>♠×fáng)市(shì)場(chǎng)來(lái)完成的(de)”，徐楓指出♣¥≠>。

廣州、深圳二手市(shì)場(chǎng)的(de)低(dī♥¥)迷，似乎昭示著(zhe)拐點真正的(de)來(lái)臨。

中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī<φ)張大(dà)偉認為(wèi)，在一(yī)二線熱(rè)點城(ch®±éng)市(shì)，二手房(fáng)成交量占比已經過半，相(xiφ♥àng)比新建住宅限價，二手房(fáng÷≈§¶)市(shì)場(chǎng)的(de)≠>∞★價格更有(yǒu)代表性。

未來(lái)，美(měi)聯物(wù)業(yè)全國(guó)總監何倩茹認為α♣¶(wèi)部分(fēn)客戶對(duì)政策已經有(y∞↔ǒu)所消化(huà)，按目前的(de)♥★情況看(kàn)，無論一(yī)二手房(fáng)11月♠≤(yuè)的(de)備案量都(dōu)會(huì)比10月(yuè)✔♥$↑上(shàng)升。

據美(měi)聯物(wù)業(yè)全國(guó)研究中心✘♥≥統計(jì)，截至10月(yuè)底，深圳住宅産品的γ™(de)備案量達5263套，較9月(yuσ₽≠∞è)增加46%，創下(xià)今年(nián)單月(yuè)新高(g±¥σ×āo)。

但(dàn)她(tā)進一(yī)步指出，這(zα✔♣‌hè)隻是(shì)數(shù)據面的(de)波動，大(dà)市(sσ↓hì)目前仍然以觀望為(wèi)主，所以成交量不(bù)會(huì)出現(÷εxiàn)大(dà)幅度的(de)攀升。

徐楓持相(xiàng)同看(kàn)法，她¥★(tā)表示客戶看(kàn)房(fáng)、備案量Ω↕≠≤上(shàng)升到(dào)實際成交之®'間(jiān)存在時(shí)滞，不(bù)代表最終成交量的π™♣§(de)上(shàng)升。同時(shí)預計↔£(jì)，深圳二手房(fáng)的(de)成交價格在今年(nián)的(© de)平均水(shuǐ)平上(shàng)‌&λ 會(huì)跌20%，整個(gè)的(de)交易量跌3成。

拐點來(lái)臨，要(yào)“活下(xià)去(qù☆•↕₹)”的(de)似乎不(bù)止開(kāi¥☆)發商。“中介向來(lái)對(duì)于♣‍↕市(shì)場(chǎng)的(de)反應≈→最為(wèi)敏感，市(shì)場(chǎng)好(€♥©​hǎo)的(de)時(shí)候從(cóng)業(yè)人(rén)員∏∞ (yuán)總量增長(cháng)，市(✘¥®shì)場(chǎng)下(xià)行(xíng)也(yě)就(jiù)跟著(♠‍ε§zhe)少(shǎo)了(le)。”徐楓×γ指出。

深圳市(shì)房(fáng)地(dì)産中₽✔‌≈介協會(huì)數(shù)據顯示，11月(y★©&σuè)剛過去(qù)的(de)一(yī)周，深圳市(shì)中介人(rén)γ÷↔®員(yuán)持牌人(rén)數(shù)環比下(xià)降4.3%，續牌γ←¶β人(rén)數(shù)環比下(xià)降42 φ.6%。

世聯行(xíng)降費(fèi)增效、上(shàng)海(hǎi)中原≥¥✔→也(yě)對(duì)內(nèi)宣布福利減半、多(duō)部門(m↕♠én)傭金(jīn)打八折，有(yǒu)電(diàn)商中介♣×甚至宣告倒閉。“五大(dà)行(xíng"&¥>)尚且如(rú)此，小(xiǎo)型的(de)中介更有(yǒu)可 ∞"(kě)能(néng)随時(shí)關門(mén)”，徐楓如(rεα↕ú)是(shì)說(shuō)。

同樣面臨壓力的(de)還(hái)有(yǒu)開(δ§kāi)發商。陳洪海(hǎi)預計(jì)，÷>‌深圳11月(yuè)成交變化(huà)不♦•(bù)大(dà)，甚至會(huì)微(wēi)跌。在嶧業(yè)績壓力下(xià)，開(kāi)發商仍将選擇以價換量，會(h"✘uì)出現(xiàn)價格微(wēi)跌，開(kāi)發商的(de)供應₩ε♦量也(yě)會(huì)增加。

徐楓亦表示，整體(tǐ)市(shì)場(chǎn♠÷g)越是(shì)不(bù)好(hǎo)，新房(fáng)市(shì)場(ch ☆ $ǎng)越是(shì)上(shàng)升。開(kāi)發商也(yě)因此降得∏♥>(de)越快(kuài)，批量的(de)₹>¶存貨得(de)以釋放(fàng)。

深圳商品住宅市(shì)場(chǎng)的(de)交易量和(hé)交易價格↑♠∏跟全國(guó)其他(tā)的(de)600多≤​γ(duō)個(gè)城(chéng)市(shì)相(•π xiàng)比，上(shàng)升和(hé♦×™≈)下(xià)跌的(de)速度是(shì)最快(kuài)的( ‍≤'de)、調整是(shì)最短(duǎn)的(de)。何倩茹認為(wèi)®<γφ，深圳市(shì)場(chǎng)還(hái)是(shì)處于政α$≥策的(de)消化(huà)期，量價下(xià)行(xínΩ₽♠g)是(shì)大(dà)趨勢。

第一(yī)太平戴維斯華南(nán)區(qū)研究部主管謝(x₽¶iè)靖宇認為(wèi)，限購(gòu)限貸政策，預計(jì)未來(lá∑₹∏<i)6-12個(gè)月(yuè)甚至12-2≥₩4個(gè)月(yuè)都(dōu)不(bù)會(huì)有(yǒ'∞u)大(dà)改變，廣州、深圳均進入大(dà)整合階段。未來(láiα←)6個(gè)月(yuè)內(nèi)，房(fáng)價下(xi×≤δà)跌會(huì)連續出現(xiàn)。高(gāo★‍©)負債開(kāi)發商銀(yín)根吃(chī)緊，尤其中小(x↓​iǎo)型開(kāi)發商會(huì)面臨被&φ∞↑迫變現(xiàn)。