目前一(yī)線城(chéng)市(shì→≥‌)的(de)房(fáng)價已經出現(xiàn)了(‌α£le)明(míng)顯回調，特别是(shì)處于一(yī)←€★±線城(chéng)市(shì)遠(yuǎn)郊♥♦、缺乏相(xiàng)關配套的(de)房(fáng©®↓)産，房(fáng)價下(xià)跌明(mγπσíng)顯。

一(yī)線城(chéng)市(shì)樓市(shì)正在進入下(xγ∞₩≥ià)行(xíng)周期。

數(shù)據顯示，今年(nián)前10 月(yu∏¶♠è)，北(běi)上(shàng)廣深四個(gè)一♥±↔(yī)線城(chéng)市(shì)的(£§Ωde)住宅供應量明(míng)顯增加，而市(shì)場≈≤(chǎng)需求卻在調控抑制(zhì)、信貸收緊、預期向下 λ↓≠(xià)等多(duō)重因素影(yǐng)響下(xià)持續低(dī)迷α©，觀望情緒濃厚。

同時(shí)，企業(yè)在資金(jīn)壓力下(xià)加快(ku★"πài)了(le)推盤力度，部分(fēn)遠(yuǎn)郊新房(f™↑λáng)降價促銷的(de)新聞時(shí)有(yǒu)傳出。而在市↑φ↓•(shì)場(chǎng)成交走勢和(hé)市(shì)場✘±(chǎng)預期互相(xiàng)影(yǐng)響下(xià)，✔&二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)亦∞☆受影(yǐng)響，業(yè)主信心松動，議(yì)價空(kōng​α)間(jiān)進一(yī)步加大(dà)。

供求關系逆轉

一(yī)線城(chéng)市(shì)的(de)市(shì)場(chǎnβ‌€g)供求關系正在發生(shēng)逆轉。

2017年(nián)加大(dà)土(tǔ)地(dì)供應的(de)一(yī)Ωγσ 線城(chéng)市(shì)，在2018年(nián)開(k&$±Ωāi)始形成大(dà)規模上(shàng)市(shì)。中原地(dì)産 β→的(de)一(yī)份數(shù)據顯示，截至今年(nián)10月(yuβ'÷×è)末，北(běi)上(shàng)廣深四個(gè)一(yī)♦λ©線城(chéng)市(shì)在2018年(nián)已供應住宅類土(tǔ)ק地(dì)227塊，建設用(yòng)地(dì)面積113.53萬平米，規×δ 劃建築面積可(kě)達2363.24萬平米，<≈兩個(gè)數(shù)字均已超過了(le)2016年(nián£↑₽✔)全年(nián)供應。

而需求層面，在持續不(bù)斷的(de)政策補丁、與市♣σ(shì)場(chǎng)預期向下(xià)的(de)共同§≈÷作(zuò)用(yòng)下(xià)，觀望情緒越σ₽發濃厚。易居研究院的(de)數(shù)據顯示，1-10月☆✔(yuè)份，一(yī)線城(chéng)市(sh¶ ì)新建商品住宅成交面積累計(jì)同比下(xià)降9≠αλ%。而10月(yuè)單月(yuè)來(lái)∞©♠看(kàn)，一(yī)線城(chéng)市∏β(shì)成交面積環比減少(shǎo)38%。

而分(fēn)城(chéng)市(shì)來↔ ≤(lái)看(kàn)，21世紀經濟報(bào)道(dào)記者注意到(dà☆☆o)，多(duō)家(jiā)機(jī)構的(de)監&←♦測數(shù)據均顯示，四個(gè)一(yī)線城(ché₩α&ng)市(shì)近(jìn)期的(de)供求狀況均發生(shēng)了(l≠™↕e)變化(huà)。

北(běi)京方面，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)₹€®↕據顯示，2018年(nián)三季度，受限競房(fáng)項目集中入市( σ ←shì)影(yǐng)響，北(běi)京商品住宅平均月(yuè)度供應​§←量達103萬平方米，同比增加152%。同時(shí)，受資金(• jīn)壓力增加，開(kāi)發商推盤節奏加快(kuài)，北(běi)京∏∏α新開(kāi)盤項目數(shù)量較二季度上(shàngλ®↑)升63%，較去(qù)年(nián)同期上(shàng)σΩ♦★升13%。

而北(běi)京在三季度的(de)月(yuè)均成交量為(wèi)47萬λ £•平方米，銷供比僅為(wèi)0.46，市(shì→"γλ)場(chǎng)整體(tǐ)處于供大(dπ≤ εà)于求狀态 。這(zhè)也(yě)使得(de)北(bδ₩‍​ěi)京商品住宅庫存量持續上(shàng)升。截至9月(yuè)底，北(běi ε)京商品住宅(含保障房(fáng))庫存量為(wèi)749萬平λ‍ &方米，較2017年(nián)9月(yuè)底增加16%。

上(shàng)海(hǎi)方面，易居研究院的(de)數(shù♣≥₹)據顯示，上(shàng)海(hǎi)市(shì)三©¥σ&季度累計(jì)商品住宅供應面積達到(d↕×→©ào)241萬平方米，成交面積則隻有(yǒu)229萬平方米。φ₩這(zhè)一(yī)狀況在10月(yuè)延續，上(s​ ♦hàng)海(hǎi)市(shì)當月(yuè)供應面積超↔‍過90萬平方米，而成交面積則隻有(yǒu)54萬平米。

廣州方面，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據顯示¶¶，前三季度全市(shì)商品住宅新批預售共6 >7287套，新批可(kě)售面積722.84萬平方米，同比$☆±♥增加31.79%；前三季度廣州商品住宅共成'•¥交68343套，成交面積732.35萬平方米，與去(qù)年(ni®•£ án)同期相(xiàng)比下(xià)滑1.57%。

易居研究院研究員(yuán)王瑾钊向21世紀經濟報(bào)道(dà₹Ωo)記者表示，北(běi)京6月(yuè)份以來(lái)新房(fá'£×ng)在不(bù)斷增加供應，但(dàn)10月(yuè)份新房(fáng)成≤$£交環比卻下(xià)降近(jìn)三成，深圳10月(yuè)新房(fán↓★'g)供應環比增加近(jìn)70%，而新房(fáng)成交‌¶下(xià)跌近(jìn)20%，“種種迹象表明(míng)♣€∏，一(yī)線城(chéng)市(shì)新房(fáng)不(bù)斷✔λ☆增加供應，而需求卻在不(bù)斷萎縮。”

同時(shí)，由于新房(fáng)市(shì)場(chǎn↓← ✘g)供應增加且去(qù)化(huà)并不(bù)理(lǐ)想，以及部分(f≤'ēn)城(chéng)市(shì)的(de)新房(fáng)開(kāi)始降Ω♥Ω價促銷，也(yě)在一(yī)定程度上(sh​‌δàng)影(yǐng)響了(le)一(yī)線城(chéng)市(sh§✘÷ì)的(de)二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)，觀望情緒≠∏開(kāi)始蔓延，成交量大(dà)幅下ε←(xià)滑，在2018年(nián)中✘★"α有(yǒu)所好(hǎo)轉的(de)二手房(<ε'fáng)市(shì)場(chǎng)開(kāi)始轉而向下(©¥β↑xià)。

易居研究院的(de)數(shù)據顯示，今年(nián)10月¶≤™(yuè)，北(běi)京、深圳等10個(gè)城(chéng)市(sh§×π£ì)二手房(fáng)成交量為(wèi)3.9萬套，刨除春♣§♣節異動月(yuè)份，創下(xià)48個(gè)月(yuè)以來(lá♥ i)的(de)新低(dī)。其中，北(běi)京與深圳®™γ的(de)二手房(fáng)成交套數(shù)分(fēn)别環比‌→下(xià)滑42%和(hé)24%，

王瑾钊指出，短(duǎn)期內(nèi)，一(yī)線城(chéng♣&≥‍)市(shì)的(de)供需錯(cuò)配可(kě)能(α'§néng)還(hái)會(huì)維持一(yī)段時(shí)間(jiān)₹​。但(dàn)中長(cháng)期來(lái)看(kàn)，™±相(xiàng)關部門(mén)應該會(huì)注意這(zhè)些(xiē δ)情況而放(fàng)緩新房(fáng)上(shàng<₹<)市(shì)的(de)節奏，從(cóng)而調節市(shì)場(chδ÷≤ǎng)的(de)供需平衡。

價格“實質性”下(xià)跌？

在供需結構持續變化(huà)的(de)同時(shí)，一(yī)≈₽✔線城(chéng)市(shì)的(de)價格同樣開(kāi)×✘始松動。

10月(yuè)20日(rì)，國(guó)家(jiā)統γ✔計(jì)局發布數(shù)據顯示，9月(yu♠Ωγè)，一(yī)線城(chéng)市(shì)新建商品&∏₽住宅價格保持平穩。北(běi)京環比保持不(bù)變，上(₽γ €shàng)海(hǎi)、深圳下(xià)降0.1%和(hé)0.÷€↓2%，而廣州則微(wēi)漲0.4%。

不(bù)過，在一(yī)線城(chéng)市(shì)占比更大(dà∑£♦ε)的(de)二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)，北(běi)京®β價格同比下(xià)降2.2%，環比下(xià)降0.2%。而上←®(shàng)海(hǎi)同比也(yě)下(xià)降2.1%，環比下(ε₩≤xià)降0.2%。深圳、廣州則環比基本持平。

同時(shí)，也(yě)有(yǒu)觀點認為(wèi)，北(běi)京等城(☆♥chéng)市(shì)房(fáng)價已 ∑±經進入需求下(xià)降、預期松動所導緻的₩ •→(de)“實質性”下(xià)跌階段。

近(jìn)日(rì)，貝殼研究院近(jìn)期發₩ε§布報(bào)告表示，10月(yuè)北(běi)京λ 全市(shì)二手房(fáng)成交均價為(wèi©≤)61103元/平方米，環比下(xià)跌"π"1.2%，連續兩個(gè)月(yuè)環比ε∏‍±下(xià)跌，該報(bào)告稱“在城(chéng)四區(φ>qū)占比回升的(de)基礎上(shàng)，北(běi)京均價的(de)♠₽下(xià)跌是(shì)實質性松動”。

對(duì)此，貝殼研究院首席市(shì)場(chǎng)分(₩&fēn)析師(shī)許小(xiǎo)樂(yuè)向21世紀經濟報(↓ε§bào)道(dào)記者表示，“實質性回落”是(shì)相(xiàn₽¶"£g)對(duì)于由結構性因素導緻的(de)均價下(xià←¶®♠)跌而言的(de)。北(běi)京二手房(fáng)9月(®♣​Ωyuè)均價環比下(xià)跌2.2%，這(zhè)在較大☆&(dà)程度上(shàng)由結構性因素造成：受公積←♣ε 金(jīn)政策調整影(yǐng)響，9←₽月(yuè)市(shì)場(chǎng)上(shàng)低(dī)單價的(dφ×<e)剛需房(fáng)源集中成交，而高(gāo)單價的÷∏(de)中心城(chéng)六區(qū)λ$≥成交占比環比下(xià)降2.4個(gè)‍>≠百分(fēn)點。

許小(xiǎo)樂(yuè)指出，北(běi) γ≠京10月(yuè)成交的(de)城(chéng)區(qū)分(fē©← n)布恢複到(dào)9月(yuè)之前的(de)水(shuǐ)平，均∞α>價的(de)下(xià)跌受結構性因素影(yǐng)響較小(xiǎo)，↓♠✘→1.2%的(de)跌幅确是(shì)由6✔¥∞₽月(yuè)以來(lái)市(shì)場(•♠♦∏chǎng)需求持續低(dī)迷，預期松動所導緻，這(zhè)就(jiù)是(₩±shì)需求抑制(zhì)導緻的(de)“實€π§✔質性下(xià)跌”。而其餘一(yī)線城(chéng™ )市(shì)市(shì)場(chǎng)需求均在調控後受到(d​β↑ào)抑制(zhì)，上(shàng)海(h&¶σǎi)、深圳和(hé)廣州的(de)二手房(fáng♠‍≈)均價分(fēn)别在2017年(nián)5月‍ε♠(yuè)、今年(nián)7月(yuè)末和(hé)今年(n↓₩εián)三季度以來(lái)呈現(xiàn)下(xià)跌态勢。

同時(shí)，多(duō)位受訪者均表示，本輪調控無論是(sh÷™ì)力度、空(kōng)間(jiān)範圍還(hái €λ)是(shì)時(shí)間(jiān)範圍都(dōu)達到(÷$✘dào)了(le)空(kōng)前的(de)水(shuǐ)平，本輪市(shì)'∏©β場(chǎng)情緒的(de)回落持續時‌☆(shí)間(jiān)更長(cháng)，程度也(yě)≤ 更深，而市(shì)場(chǎng)主體(tǐ)的(de)情緒與市ΩΩ(shì)場(chǎng)表現(xiàn)将相(xiàng)互反饋和(hé)≠≈≥>作(zuò)用(yòng)，從(cóng)而導緻更長(ch¶→≠♠áng)的(de)下(xià)行(xíng)周期。

王瑾钊認為(wèi)，目前一(yī)線城(chéng)市(shì)的(de)✔♠∏₹房(fáng)價已經出現(xiàn)了(l>↔e)明(míng)顯回調，特别是(shì)處于一(yī)線城(≥↔ 'chéng)市(shì)郊區(qū)、沒↑αε≤有(yǒu)相(xiàng)關配套的(de)房(fán≠×>g)産，房(fáng)價下(xià)跌明(∑₽∞míng)顯，未來(lái)一(yī)段時(shí)間≤™(jiān)可(kě)能(néng)還(hái)會(huì)有("λyǒu)下(xià)跌空(kōng)間(jiān)。而處于一(yī)線★‍★城(chéng)市(shì)核心區(qū)的(de)或者是(shì)£ ↓®配套完善、交通(tōng)便利、有(yǒu)學位的(de)稀缺房(fáng) φ±∑産，下(xià)跌空(kōng)間(jiān)仍然有(yǒ§€♥u)限。

(編輯：馮方)