供應大(dà)增，是(shì)因為(wèi)開(kāi)發商對(duì¶απ×)後市(shì)的(de)預期突然轉為(wèi)悲↕™ 觀了(le)，在部分(fēn)知(zhī)γ​名開(kāi)發商的(de)示範下(xià)出現(xiàn✘↔∑)了(le)羊群效應，搶著(zhe)出貨，甚至不(bù)→£•↕惜大(dà)力降價促銷；而購(gòu)房(f¶§ áng)者集體(tǐ)轉為(wèi)謹慎，開(★λkāi)始觀望，甚至發生(shēng)退房(fáng)↓¥維權，則導緻需求放(fàng)緩，成交持續下(xià÷Ωα‌)滑。

9月(yuè)以來(lái)，房(fáng)♦φ ®地(dì)産市(shì)場(chǎng)轉涼，各個(gè)熱≤✔(rè)點城(chéng)市(shì)均出現≥®€✘(xiàn)了(le)新盤降價、二手房(fáng)業✘>Ω(yè)主抛售的(de)現(xiàn)象，房(fán★¶✘≥g)地(dì)産的(de)預期開(kāi)始改變，購☆>☆"(gòu)房(fáng)者更多(duō)開(kāi)始觀望。¶₽$

僵持之下(xià)，市(shì)場(chǎng)庫存數(shù)據出現(xi↑™àn)了(le)明(míng)顯變化(huà)。近(j ≥® ìn)日(rì)，上(shàng)海(h§‌σ​ǎi)易居研究院報(bào)告顯示，百城(chéng)商品住宅庫存環比增&©↕¥長(cháng)，這(zhè)與國(guó)家(jiā)統計(₽∏jì)局9月(yuè)末商品房(fáng)待售面積減少(shǎo)出現(γ<xiàn)分(fēn)歧。

多(duō)位機(jī)構人(rén)士指出，&↑δ兩份數(shù)據出現(xiàn)迥異的(de)原因，☆>↔↑除了(le)雙方調研樣本不(bù)同之外(wài)，還(hái)有(y€αǒu)部分(fēn)城(chéng)市(shì)“雙合同”、緩簽約導緻®παα的(de)數(shù)據失真。

不(bù)過，部分(fēn)熱(rè)點城(chén∞∞±g)市(shì)在統計(jì)數(shù)據上(shàng)确實出現'<π'(xiàn)了(le)庫存的(de)明(míng)顯增加，這(zh≈™↔"è)主要(yào)是(shì)因為(wèi)之前積壓的(de)部分(fēn☆♣)房(fáng)源入市(shì)，供應量增加。

接下(xià)來(lái)的(de)時(‌✔βshí)間(jiān)裡(lǐ)，随著(zhe)樓市(shì)成交量萎©☆縮，開(kāi)發商去(qù)化(huà)壓力大(d<¶₹©à)漲，樓盤銷售遇到(dào)困難，房(fáng<®♣↓)價或繼續下(xià)探。

庫存變局

據易居百城(chéng)住宅庫存報(bào)告，截至2018年( ↓'nián)9月(yuè)底，100個(gè↑ε ★)城(chéng)市(shì)新建商品住宅庫存總量為(wèi)​∞♦&43488萬平方米，環比增長(cháng)2.9%，同比下(xià)降5.5%✔δσπ。

報(bào)告認為(wèi)，今年(nián)9月(yuè)庫存規模Ω✘>上(shàng)漲較大(dà)，為(wèi)45個(gè)月(yuè)以ε 來(lái)首次顯著攀升，庫存走勢迎來(lái)拐點，四季度将重返上(sh£≥§&àng)行(xíng)通(tōng)道(↕'φ dào)。

而這(zhè)與之前國(guó)統局公布的(₽>®♥de)數(shù)據形成對(duì)比。

據國(guó)家(jiā)統計(jì)局數(shù)據顯示，9月(yuè)末商λαφ★品房(fáng)待售面積53191萬平方米，比8月(yuè)>←末減少(shǎo)682萬平方米。其中，住宅、辦公、商業(yè)待售面積均有(§£yǒu)所減少(shǎo)。

中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉指÷Ω出，兩份數(shù)據出現(xiàn)差異，首先是(shì)樣本的(de)不(✔"γ♣bù)同。國(guó)家(jiā)統計(jì÷★≠&)局的(de)數(shù)據是(shì)全國(guó)總的(de)商>​品房(fáng)待售面積，而易居的(de)數(shù)據是(shì)百城(c↓↕ ≈héng)新房(fáng)庫存。

其次，普遍的(de)限價政策下(xià)，高(gāo)價盤限制(zhì)簽約，™↓導緻很(hěn)多(duō)城(chéng♦£ )市(shì)有(yǒu)大(dà)量的(de)庫存是(shì♦σ)已經銷售完的(de)假庫存。

兩組數(shù)據在房(fáng)價下(xià)調城(chéng)市(shδβì)的(de)數(shù)量上(shàng)也(yě)存在差異。易居研究院報(‌∑bào)告顯示，今年(nián)9月(yuè)，房(fáng)¶©價下(xià)跌的(de)城(chéng)市↕≤(shì)數(shù)量為(wèi)31個(gè)，而國(guó)家(≠>☆jiā)統計(jì)局公布的(de)數(shù)據中，9月(yuè)環比下(x‌<≥ià)調了(le)房(fáng)價的(de)城(chéng ±÷)市(shì)僅有(yǒu)3個(gè)•>。

張大(dà)偉分(fēn)析，政府官方公布的(de)70大(dà)城(ché‍÷≥₹ng)市(shì)數(shù)據是(shì)指數(shù)≈♦$σ，而其他(tā)各種機(jī)構公布的(de)基本都(dōu)是(π→≤λshì)均價。

“對(duì)于購(gòu)房(fáng)者而言，均價沒有(yǒu)任何意義×α±，特别是(shì)在市(shì)場(chǎng)分(fēn)化€¶λ™(huà)的(de)趨勢下(xià)。”張大(dà)偉認為(wèi)。

同樣，大(dà)量的(de)二三線城(chéng)市(shì)為(wèi)了Ω→(le)完成調控目标進行(xíng)限價，導緻市(shì)場(chǎng&≈≥)上(shàng)雙合同泛濫，網簽價格與實際市(shì)場π< ↓(chǎng)價格基本沒有(yǒu)關系，數(shù)據存在失真。

10月(yuè)19日(rì)，廣州市(shì)住房(fánΩ≤±g)和(hé)城(chéng)鄉(xiā₩×ng)建設委員(yuán)會(huì)發布公告稱，★ε"€住建部門(mén)優化(huà)了(le)™₹↕當地(dì)新房(fáng)預售和(hé)網簽價格指導機(jī)制(zh♦​ì)，嚴禁房(fáng)企在銷售中拆分(fēn)價格報(bà→₽o)備。

業(yè)內(nèi)人(rén)士認為(wèi)，此次政策規定其 ☆☆σ實是(shì)在管控“雙合同”，進而使得(de)房(fáng←±★♥)地(dì)産市(shì)場(chǎng)價格數(shù)∞≈據更準确真實。

那(nà)麽當下(xià)的(de)真實市(shì)場(chǎng)¶↕±庫存到(dào)底如(rú)何？張大(dà)偉認為(wèi)，從(cóng)♣>₩↓全國(guó)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎ¶₽ng)看(kàn)，庫存依然在去(qù)化(huà)，暫時(shí)π∑↓♦不(bù)存在庫存突然增加的(de)可(kě)能(néng)性。

但(dàn)在統計(jì)數(shù)據上(sh™ε↕≠àng)，熱(rè)點城(chéng)市(shì)出現(xiàn)了♠±ε(le)庫存的(de)明(míng)顯增加。這(zhè™​♦)主要(yào)是(shì)因為(wèi)之前積£♣✔±壓的(de)部分(fēn)房(fáng)源入市(shì)，供應量增加。

此外(wài)，今年(nián)樓市(shì)成交量​≠​持續低(dī)迷，去(qù)化(huà)一(yī)般，庫存上(shàn♦φ™g)漲已成趨勢，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)進入£∞了(le)“賣不(bù)完”的(de)時(shí)代。

上(shàng)海(hǎi)易居研究院副院長(c ↕×háng)楊紅(hóng)旭認為(wèi)，庫存↑↑‌÷再次上(shàng)漲背後，市(shì)場(chǎng)供需關系正在λ‌<發生(shēng)變化(huà)。供應大(dà)增，是(shì)因為(wèi)★λ•₽開(kāi)發商對(duì)後市(shì)的(de)預期突然轉為(wèi)悲觀∏∏×了(le)，在部分(fēn)知(zhī)名開(kāi)發商的(de)示範下(↓✔xià)出現(xiàn)了(le)羊群效應，搶著(zhe)出貨，甚至不(b∞∑♦ù)惜大(dà)力降價促銷；而購(gòu)房(fáng)者集體(tǐ♥↔)轉為(wèi)謹慎，開(kāi)始觀望，甚至發生(shēn↑ λ>g)退房(fáng)維權，則導緻需求放(fàng)緩，成交持續下(xi∞®à)滑。

供求逆轉

9月(yuè)份百城(chéng)突然上(shàng)升的≈π£λ(de)庫存，主要(yào)來(lái)自(ε✘£♥zì)供應量的(de)大(dà)增。

根據易居報(bào)告，今年(nián)4月(yuè)以來(l< ái)，100個(gè)城(chéng)市(shìλσ)新建商品住宅供應量均保持在4000萬平方米以上 ε(shàng)，到(dào)了(le)9月(yuè)，100個(gè)城≥λ ₹(chéng)市(shì)新建商品住宅月(yu±₽↔"è)度新批準預售面積為(wèi)5608萬平方米，環比增長(cháng☆'®)25.7%，同比增長(cháng)22.2%。

9月(yuè)，房(fáng)企推盤節奏明(míng)顯加快(k↓ε uài)，僅次于2016年(nián)4月(yuè)新批準預售面積56♥ λ™12萬平方米，為(wèi)曆史第二水(shuǐ)平。

另一(yī)方面，成交量情況持續低(dī)迷。9‍<∑月(yuè)新建商品住宅成交量為(wèi)4'≤≈379萬平方米，環比減少(shǎo)4.2%，同♦•比增長(cháng)6.8%。

楊紅(hóng)旭進一(yī)步指出，2016年(nián)以來(lái)，除↔₹β了(le)2017年(nián)9月(yuè)，100城(chéng←→®)新房(fáng)的(de)月(yuè)ε<‍度供應量，全是(shì)小(xiǎo)于成交→π•量，說(shuō)明(míng)新房(fánγ"π≤g)供不(bù)應求；但(dàn)今年(§₹₽nián)9月(yuè)，供應突然放(fàng)量，創2016年(ni¶πán)以來(lái)最高(gāo)，說(shuō)明(mín₽₽★g)開(kāi)發商推盤積極性大(dà)增。但(dàn)成交量繼續環比下(↓★≥↑xià)滑，出現(xiàn)了(le)顯著的(de)供大(dà)于求。 £

部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市(shì)的(de)供求關系 ♦÷更發生(shēng)劇(jù)變。克而瑞地(d→∑ ↔ì)産研究中心數(shù)據顯示，9月(yuè)，29個(gè)重點城(ché α ng)市(shì)商品住宅供應量為(wèi)2949萬平方 ε∑米，同、環比分(fēn)别上(shàng)升了(le)6%和(hé)12%，其✘‍中上(shàng)海(hǎi)的(de)表現(xσ≤iàn)尤為(wèi)突出，同比增幅超過250♦™λ≥%；與此同時(shí)，29個(gè)重點城(chéng)市(shì)<↕↑成交量則為(wèi)2388萬平方米，環比下(xià)降7%。

房(fáng)企的(de)推盤銷售腳步加快(kuài)，推動庫存上(shàn  ☆÷g)漲的(de)同時(shí)，也(yě)大(dà)大(‌ dà)增加了(le)開(kāi)發商的(de)≠λ✘±去(qù)化(huà)壓力。

易觀研究院報(bào)告認為(wèi)，随著(zhe)房(fáng)"★企營銷壓力增大(dà)，開(kāi)發商會(≠↕φhuì)更加依賴以價換量的(de)策略。

8月(yuè)30日(rì)，恒大(dà)全國(guó)在售樓盤打出↔±☆∏了(le)全部89折的(de)優惠廣告，啓動了(le)一(yī)項全國(guó™&↓)範圍內(nèi)的(de)樓盤大(dà)型促銷，這(α→ ♥zhè)拉開(kāi)了(le)今年(nián)房(fáng↓♦)企降價促銷的(de)帷幕。

       $±9、10月(yuè)份參與促銷的(de)房(fáng)企陣營正φ₽α∞不(bù)斷擴大(dà)，從(cóng)大β‍→ε(dà)中型房(fáng)企萬科(kē)、碧桂園到≈¶(dào)新城(chéng)控股、陽光(guāng)城(chéng)再↓£≈到(dào)中小(xiǎo)型房(fáng)企珠光(✘±guāng)集團、敏捷集團等，參與打折的(de)房(fáng)企越來(lái) ↕"越多(duō)。

克而瑞地(dì)産研究中心分(fēn)析師(shī)沈≠&曉玲表示，9、10月(yuè)份作(zuò)α‌©‍為(wèi)傳統的(de)推盤旺季，有(yǒu)大(dà)量的(de)樓盤上(€← ​shàng)市(shì)，預計(jì)随著(zhe)房(fáng)企沖刺全年σ✔(nián)銷售目标，年(nián)底前必有(yǒu)更多(duō)的(de♠♠ )房(fáng)企加入到(dào)打折促銷活動中來(lái)。

近(jìn)期，面對(duì)“限購(gòu)、限價将取消”的(de)市(sδ>✔©hì)場(chǎng)傳言，有(yǒu)關部門(mén)再次強調當 ↓ε 前房(fáng)地(dì)産調控不(bù)放(fàng"™∑)松。

10月(yuè)31日(rì)，知(zhī)名經濟學家(ji♠‍ ā)、中國(guó)人(rén)民(mín)大(dà)學國(guó>Ω•)際貨币研究所理(lǐ)事(shì)兼副所長(cháng)向松祚¶∞λ≈在某論壇上(shàng)表示，中國(guó)經濟當前面臨的(de)挑戰之≥>₩✘一(yī)是(shì)外(wài)彙市(shì)場(£∞≈chǎng)、債市(shì)、股市(shì)和(hé)房(fáng)÷ππ>地(dì)産市(shì)場(chǎng)的(de)金(jīn)融風(fēn✔↓↔g)險。

他(tā)認為(wèi)，房(fáng)地σ ÷(dì)産存在泡沫，在民(mín)衆的(d≠ ±e)資産配置中的(de)比例太高(gāo)，應該适當調整，“老(lǎo)百¥∏≤姓投資房(fáng)地(dì)産，第一(yī)不(bù)要(yào<€☆)過度地(dì)用(yòng)按揭杠杆來(lái)買房(fáng)Ω‍，第二，房(fáng)地(dì)産在資産配置比例不(bφβ$ù)應過高(gāo)”。（編輯：黃(huánφ•♣≠g)锴）