每δ✘✘‍經記者 包晶晶 每經編輯 魏文(wén)藝

10月(yuè)份是(shì)樓市(shìε≤α)的(de)傳統旺季，但(dàn)今年(σ∏↓nián)黃(huáng)金(jīn)周期間(jiān)，多(duō♦¥)個(gè)城(chéng)市(shì)新房(fáng)成交量Ω​價齊跌，部分(fēn)開(kāi)發商開(kāi)始變相(xià↕♣∑​ng)降價，以折扣或優惠的(de)方式促銷。據中國(guó)指數(shΩ​✘ù)研究院統計(jì)，黃(huáng)金(jīn)周期間(jiān•₹‌π)，全國(guó)多(duō)城(chéng)樓市(shì)成交遇冷(lěn₹±g)。其中，北(běi)京新房(fáng)₩∏成交下(xià)降20%，深圳更是(shìσε←)“腰斬”，三線城(chéng)市(shì)新房(fáng)成交同比下(xi✘→‍à)降51.5%，降幅最大(dà)的(de)揚州跌幅超過9™ε0%。同時(shí)一(yī)些(xiē)城(chéng)市​¶¶☆(shì)的(de)新開(kāi)樓盤銷售冷(lěng)清。國(guó)慶∞Ω↕≥7天，上(shàng)海(hǎi)新建商品住宅成交面積5.6萬平方≠σ米，環比減少(shǎo)68.8%。

今年(nián)樓市(shì)“金(jīn)九銀(yín)十”£≠轉涼已成共識。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據顯示，被監測↕​¥€的(de)主要(yào)城(chéng)市(shì)9月(yuè)份商品★★房(fáng)成交量出現(xiàn)同比環比™∞↓•雙降，降幅分(fēn)别為(wèi)7.29%和(hé)0.52%。與此同時≠γ(shí)，各線城(chéng)市(shì)庫♥'" 存總量反彈，環比上(shàng)升9.3%，熱(rè)λγ✔點城(chéng)市(shì)開(kāi)始進入“賣不(bù)完”時(shí‌↑δ∑)代。

進入9月(yuè)，住建部再次要(yào)求各地(dì)持續深入開(kā<ε↑i)展專項行(xíng)動，整治樓市(shì)違法違規行(xíng)為(wèΩ≥→i)、規範市(shì)場(chǎng)秩序。同時(shí)，全國(guó→∞π)16個(gè)省市(shì)在限購(gòu)限售、住房(fán>♦g)保障、價格管控、公積金(jīn)使用(yòng)等方面陸續出©♠台相(xiàng)關政策，從(cóng)供需兩端共同發力¶< 抑制(zhì)非理(lǐ)性需求。

而剛剛過去(qù)的(de)國(guó)慶長(cháng)假，對(duì✘←♦ )于衆多(duō)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發商而言也(yě)± <≈是(shì)涼意陣陣。中原地(dì)産研究院首席ε∑™™分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉向《每日(r®<ì)經濟新聞》記者表示：“樓市(shì)已沒有(yǒu)‘金(♥ββ↑jīn)九銀(yín)十’。9月(yuè)超過六成城(chén÷☆£g)市(shì)的(de)成交量同比出現(xiàn)下(xià)調。從(có↕♠"↑ng)市(shì)場(chǎng)看(kàn)，20♠Ωφ♥17年(nián)來(lái)，大(dà)₩¶✔ 部分(fēn)熱(rè)點城(chéng®σπ€)市(shì)的(de)樓市(shì)已全面‍≤​限價，這(zhè)種情況下(xià)，房(fβ©™‍áng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)已沒有(yǒu)淡旺季之分(f→'ēn)，市(shì)場(chǎng)更多(duō)看(kà •n)限價政策的(de)嚴格與否。”

　三線城(chéng)市(shì)同環比圴下(xià)跌明(míng✔γ$÷)顯

政策趨嚴之下(xià)，9月(yuè)各線城(c ​®héng)市(shì)商品房(fáng)成交量繼續維持分(fēn)化(huàπ±¥)。

《每日(rì)經濟新聞》記者查閱中國(guó)指數(shù)研究Ω™✔♣院《9月(yuè)主要(yào)城(chéng)市(shì)房(fá' ™ng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)交易情況表》發現☆↑↑∏(xiàn)，四個(gè)一(yī)線城(chéng)≥ λ₩市(shì)成交面積環比上(shàng)升6.78%、同比增長(cháΩ✔ng)37.68%。

值得(de)注意的(de)是(shì)，一σ↓§ (yī)線城(chéng)市(shì)中，廣州商品房(fán$→★g)成交面積環比升幅高(gāo)達84.51%，同比增長(cháng)高(g☆₩āo)達104.27%，起到(dào)了(le)絕對(du✔∞ì)的(de)拉動作(zuò)用(yòng)。而在各​λ×項調控政策下(xià)，深圳9月(yuè)成交面積環比下(xià)→Ω₽©跌近(jìn)四成，比去(qù)年(nián)同期下(xià)跌超兩成。©≥

二線代表城(chéng)市(shì)成交面積環比下(±≠₽xià)降5.80%，同比下(xià)降1.61%；三線代‍€♣表城(chéng)市(shì)成交面積較上(shàng)≤​₩☆月(yuè)下(xià)降25.16%，同比下(xià)降25.3$∞α3%。

從(cóng)成交面積環比數(shù)據看(kàn)，全國(guó)9個(g♥€∑è)城(chéng)市(shì)出現(xiàn)上(shàng)升 λ✘σ，其中廣州、武漢升幅最明(míng)顯均超30%；環比下(>"←xià)降的(de)城(chéng)市(shì)中，揚州降♣ 幅超90%。同比來(lái)看(kàn)，16個(gè)城(chéng)市(&σ‌£shì)成交出現(xiàn)下(xià)降，揚州下(xi₽₽αà)降幅度明(míng)顯。

以每周平均成交數(shù)據來(lái)看(kàn)，一(yī)線城(c₽"≤héng)市(shì)北(běi)京、上(↕$®¶shàng)海(hǎi)、廣州9月(yuè)周均成交同、環比&↔均上(shàng)升，其中北(běi)京、廣州兩地(d"♣ ∏ì)周均成交量同、環比上(shàng)升均超過60%，深圳周©¥§<均成交同、環比均下(xià)降；以南(nán)京÷π、蘇州、武漢等為(wèi)代表的(de)二三線城(ch‍↓éng)市(shì)周均成交量與8月(yuè♦©₹)基本持平，較去(qù)年(nián)同期繼續✔σ維持下(xià)降趨勢。

與此同時(shí)，在剛剛過去(qù)的(de)國(guó‌↕'↑)慶長(cháng)假，雖然各地(dì)的(de)開÷♣€(kāi)發商紛紛抛出各種優惠，但(dàn)售樓處仍充滿“涼意”β£。

數(shù)據顯示，國(guó)慶長(cháng)假期間(jiānΩ‌λ)，一(yī)二線城(chéng)市(shì)的(d£∞δ✔e)商品房(fáng)成交繼續縮量，北(běi)京、杭州、深圳等地(dì)，多"€→(duō)數(shù)時(shí)候一(y✔£γī)天隻能(néng)賣出幾十套房(fáng)子(zǐ)。1φ÷0月(yuè)2日(rì)至6日(rì)，北(běi)京共銷售住宅51套；1€$≈‌0月(yuè)1日(rì)至7日(rì)，杭州市($≠σ<shì)區(qū)新房(fáng)成交293套，較去(qù)™<♠™年(nián)同期下(xià)降近(jìn)70%。₹✘₽→

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日(rì)經濟新聞》記者分(f✘φ&ēn)析稱：“9月(yuè)交易量下(xià)跌和(‍<hé)購(gòu)房(fáng)政策持續嚴厲有(yǒu)關，尤其是(sh→±>"ì)部分(fēn)城(chéng)市(shì)依然是(s ​∑hì)有(yǒu)較明(míng)顯的(de)管控，随之出現≥≥δ(xiàn)了(le)二手房(fáng)置換效率明(₩σ'©míng)顯低(dī)下(xià)的(dα←e)情況，因此盡管開(kāi)發商推盤節奏較快(kuài)，但(dàn)缺乏×γ♥市(shì)場(chǎng)認可(kě)。”

他(tā)表示：“預計(jì)後續市(shì)場(chǎng↕&≈←)交易還(hái)是(shì)會(huì)有(yǒu)分(fēn)化(hu✘¶à)，尤其是(shì)部分(fēn)城(chφ®®éng)市(shì)若在購(gòu)房('↔≥fáng)政策方面适當給予寬松，市(shì)場(chǎng)交易有(y♠δΩǒu)望回暖。”

熱(rè)點城(chéng)市(shì)庫存上(shàng)升

截至2018年(nián)9月(yuè)末，中指數(sh>§ù)據監測的(de)主要(yào)城(chéng)市(shì ♦)庫存總量環比上(shàng)升9.3%。張大(dà)偉認為(w≥​γ★èi)，熱(rè)點城(chéng)市(shì)開(★♣₩≠kāi)始進入“賣不(bù)完”時(shí)代，包括北(běi★"£)京、上(shàng)海(hǎi)、杭州、∞'>南(nán)京、溫州、甯波等市(shì)場(chǎng)，庫存均出現(xià ✔n)環比上(shàng)升，除少(shǎo)數(shù)熱φ&↑€(rè)點剛需項目外(wài)，去(qù)化(huà)率快(k≈ uài)速下(xià)行(xíng)。

“多(duō)個(gè)城(chéng)市(shì)的(de)樓市(sh↑×≤>ì)逐漸出現(xiàn)沖高(gāo)回落現(xiàn)象，房(fánσ§☆g)價調整出現(xiàn)從(cóng)點延伸到λ×φ↕(dào)區(qū)域的(de)情況。熱(rè)點城(chéng)市(shì★₹")開(kāi)始逐漸下(xià)行(xíng)，購(gòu)買力很(hěn£®✘)難再支撐市(shì)場(chǎng)繼續沖高(gā✘÷o)。”張大(dà)偉預測。

在中指院房(fáng)地(dì)産指數(shù)系統重點監測的(de∞™)城(chéng)市(shì)中，僅福州商品房(fáng)庫存出現(xi∑&àn)環比下(xià)滑。甯波、蘇州、杭州三£γ≥γ地(dì)庫存回升位居前三，升幅分(fēn)别為(wèi)44.71%、1•≈9.01%和(hé)16.10%。

數(shù)據顯示，9月(yuè)，杭州可(kě‍×δ')售面積為(wèi)93.60萬平方米，庫存環₽§比上(shàng)升16.10%；蘇州可(kě)售面積41☆↔☆2.69萬平方米，庫存環比增19.01% ；深圳可(kě) €<∏售面積為(wèi)231.44萬平方米，較上(shàδ↔αng)月(yuè)上(shàng)升11.3↑ ↔§5%；北(běi)京商品住宅庫存752.62萬平方米，環比上(​"±λshàng)升9.23%。

面對(duì)庫存反彈，房(fáng)企<¶✔面臨兩難局面。張大(dà)偉分(fēn)析認為(wèi)：“當前市±"(shì)況下(xià)，部分(fēn)城(chéng)市(sh©&ì)的(de)項目不(bù)降價促銷，銷售肯定難有(yǒu)起色；但(dà$Ω₩n)如(rú)果降價，一(yī)旦遇到(dào)業(yè)主>♠‌×退房(fáng)，事(shì)情就(jiù)更¥λ♠加複雜(zá)、棘手。部分(fēn)開(kāi)發商忌憚>♥±‍降價後的(de)麻煩，選擇暫時(shí)觀望，不(bù ↔©)敢貿然降價。一(yī)旦預期降價引發的(de)退房"‍(fáng)非常激烈，大(dà)部分(fēn)房(fá↓‍ng)企很(hěn)可(kě)能(néng)₩↓★&會(huì)因此暫緩降價或采用(yòng)間(jiān)接的(de)緩$∏和(hé)方式進行(xíng)促銷。”

《每日(rì)經濟新聞》記者了(le)解到(dào)，≥≈各個(gè)城(chéng)市(shì)之間(jiān)庫存水(s ™∑∑huǐ)平分(fēn)化(huà)也(yě↔γ±±)相(xiàng)當明(míng)顯。在9個(gè)代表城(chéng<'&σ)市(shì)中，杭州、深圳、廈門(mén​< ™)、南(nán)京、上(shàng)海(hǎi)等城(chéng)市(shì) '♥ 當前庫存水(shuǐ)平接近(jìn)2010年(πε₽∞nián)以來(lái)的(de)最低(dī)©β水(shuǐ)平，廣州則呈現(xiàn)β☆≠∑相(xiàng)反态勢。

嚴躍進也(yě)表達了(le)對(duì)庫存積≈♦壓的(de)擔憂：“從(cóng)具體(tǐ)城(chéng)Ω 市(shì)看(kàn)，部分(fēn)二套房(fáng)購(g'§✘òu)房(fáng)政策比較嚴厲的(de)城(chénλ÷g)市(shì)，更容易面臨庫存積壓的(de)情況；而部分↑&÷(fēn)城(chéng)市(shì)若是(shì)落戶政♥β¥↓策寬松或購(gòu)房(fáng)政策相(xiàng)‌↓對(duì)寬松，去(qù)庫存效果仍可(kě)保持樂(♦ε≠ yuè)觀。”