9月(yuè)21日(rì)，繼共有(y↑ ® ǒu)産權住房(fáng)新政後，廣東(dōng)∏σ住房(fáng)市(shì)場(chǎng<₹♣)又(yòu)一(yī)次成為(wèi)外(wài)界焦點： ₹廣東(dōng)省房(fáng)地(dì)産協會(huì)向各副會(huì♦×₹)長(cháng)單位下(xià)發《關于請 ≈<₩(qǐng)提供商品房(fáng)預售許可(kě)有(y×↓ǒu)關意見(jiàn)的(de)緊急通(t€✘ōng)知(zhī)》（以下(xià)簡稱《通(©δ&←tōng)知(zhī)》）。《通(tōng)知(φ₹÷÷zhī)》表示，廣東(dōng)省住建廳已配合£‍★住建部要(yào)求，對(duì)商品房( "fáng)預售制(zhì)度進行(xíng)了(leλ )調研并拟訂了(le)相(xiàng)關材料，✘✘₹拟“逐步取消商品房(fáng)預售制(zhì)度，  ♥←全面實施現(xiàn)售”。該材料拟于9月(yuè)25日(rì)上(♥Ω•‌shàng)報(bào)住建部。

随後，時(shí)代周報(bào)記者從(cóng)住建廳工(gōng)∑ 作(zuò)人(rén)員(yuán)處•γ'Ω了(le)解到(dào)，9月(yuè)2★λ‌≤1日(rì)住建廳房(fáng)地(dì)産處下(xià)發了(le)一$♥(yī)份文(wén)件(jiàn)，意在向各房(fáng↔​)企了(le)解當前手頭所持有(yǒu)的(de)項目預售信息等情況，但(dàε≠•n)對(duì)廣東(dōng)省房(fá'ε€ng)地(dì)産協會(huì)已經拟訂《通(↕♥₩'tōng)知(zhī)》的(de)消息，該人(rén)員(yuán)•♠™表示：“需要(yào)向房(fáng)地(dì)産處垂π≠詢才比較可(kě)靠，但(dàn)總體(tǐ)而↔Ω言，現(xiàn)售是(shì)趨勢。”

廣東(dōng)省房(fáng)協相(xiàng)關人(ré¥‌ →n)士向《中國(guó)經營報(bào)∞♦₩♦》記者表示：“該文(wén)件(jiàn→∞φ)隻是(shì)征詢意見(jiàn)稿，并非真的(de)實施。

21日(rì)當晚，住建部相(xiàng)關人(rén)員(yuán)​σ表示，向廣東(dōng)、湖(hú)北(běi)、四川等各地(dì)下(xi™←€♥à)發逐步取消商品房(fáng)預售、全☆λ ×面實施現(xiàn)售征詢意見(jiàn)情況并不(bù)屬實，與此同時₽₹β(shí)表示具體(tǐ)情況不(bù)便透露，“該情況并不(bù)屬<®實，具體(tǐ)我們也(yě)在調查處理(lǐ§€≈)當中，具體(tǐ)情況不(bù)方便透露。”£€✘→

　現(xiàn)售要(yào)求并非第一(ε←•↓yī)次在粵出現(xiàn)

《通(tōng)知(zhī)》指出，日(r∑"←εì)前住建部向廣東(dōng)、湖(hú)北(běi)、四川、™™÷®江蘇、河(hé)南(nán)、遼甯等省住房(fáng)城(chéng)鄉(xi βāng)建設廳下(xià)發了(le)《關于對(duì)現(xiàn♦‍)有(yǒu)行(xíng)政許可(kě)事(shì)項進行(xíng)"←←★清理(lǐ)論證并對(duì)已取消下(xià)放(fàng)落¶βπ實情況進行(xíng)全部評估的(de)函》，其≈♣中要(yào)求對(duì)商品房(fáng)預售許™♠₹可(kě)進行(xíng)深入研究。《通(tōng)知(zhī)》分"π★ (fēn)析指出，商品房(fáng)預售制(zhì)度有(yǒu)利于提高σ♣<(gāo)資金(jīn)使用(yòng)效率，但(dàn₹×)也(yě)存在資金(jīn)鏈斷裂導緻工(gōng♣÷α)程爛尾，虛假廣告、定金(jīn)圈套、合同欺∏₩詐等違法違規銷售行(xíng)為(wèi)有(yǒu>≈)機(jī)可(kě)乘，産生(shēng)了(•←​→le)交易不(bù)公平、房(fáng)屋面積管理(lǐ)職β 能(néng)難以厘清、不(bù)平衡發展和(hé)低(dī)效率競&•∑争等情況。

據不(bù)完全統計(jì)，2017年(nián)，廣東(dōn<↕"g)全省資金(jīn)鏈斷裂類矛盾總數(shù)61宗，其中201∑↓  6年(nián)轉存數(shù)28宗，2017年(nián↓≠)新增數(shù)33宗，已化(huà)解44宗，結餘17宗，矛盾₩•化(huà)解率72.1%。因房(fáng)地(dì)産企業(yè)資金(j₽§∑φīn)鏈斷裂矛盾涉及金(jīn)額較大(dà)、人(r₹​©én)群較大(dà)，容易造成比較大(dà)的(de)社會(huì)↑₩β♠影(yǐng)響和(hé)經濟損失。

時(shí)代周報(bào)記者整理(lǐ)分(fēn∏ →)析發現(xiàn)，現(xiàn)售要(yào)求并非第一(yī)次在廣東₽<(dōng)出現(xiàn)。今年(nián)7月(yuè)，江門(mén)ε>住建局發布《江門(mén)市(shì)住房(fá&↓₽ng)和(hé)城(chéng)鄉(xiāng)建÷φ設局商品房(fáng)現(xiàn)售管理(lǐ)辦法（公開(kā€$i)征求意見(jiàn)稿）》）提出，2018年(nián)1 ✔ε0月(yuè)1日(rì)起，江門(mén)所銷售的(de)商品房(fáng±π♣)必須是(shì)竣工(gōng)驗收合格的(de)現(xià¶≠®¶n)房(fáng)或已辦理(lǐ)不(bù)動産首次登記的(de)車(c≥← hē)位（庫）。6月(yuè)，中山(shān)首宗要(yào)求現(xi♥♥àn)售的(de)地(dì)塊由萬科(kē)競得(de)，刷新了(le)中山(αε≤shān)樓面地(dì)價的(de)最高(gāo)紀錄。9月(yuèΩ‌£)，中山(shān)又(yòu)發布兩塊需要(yào)現(x§§iàn)售的(de)土(tǔ)地(dì)。

在住房(fáng)改革走得(de)較快(kuài₽↔₽)的(de)深圳，早在2016年(nián)就(jiù)試點出讓了(le)一λ™(yī)塊限“現(xiàn)售”的(de)土(tǔ) ≥地(dì)，由中國(guó)電(diàn)建和(hé)廣州方榮聯合以α±82.8億元競得(de)，成為(wèi)2016π≈σ↓年(nián)龍華價格最高(gāo)的(de)地("Ωdì)塊。時(shí)代周報(bào)記者通(tōng)過公開(kāi)信←♥息及地(dì)圖顯示了(le)解到(dào)，這(zhè)塊限“現₽£(xiàn)售”土(tǔ)地(dì)為(wèi)商住兩用(yò₽∑>ng)地(dì)，目前仍顯示為(wèi)“在建”。

從(cóng)全國(guó)範圍來(lái)看(kàn)，9月(y÷≠≈uè)，哈爾濱市(shì)出台《關于穩定商品房(fáng)價格的(de)意見( ↔jiàn)》，其中規定，位于三環區(qū) €→₽域內(nèi)的(de)新建項目實行(xíng)商品房(fáng)預售與現(x÷£iàn)售相(xiàng)結合，多(duō↕≤€)層房(fáng)屋暫停商品房(fáng)預售并實行(®₹≈ xíng)商品房(fáng)現(xiàn✔©Ω )售，高(gāo)層房(fáng)屋商品房(fα"γ↓áng)預售審批須主體(tǐ)封項。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分(fēn)析，廣東(dōn±♥g)此次對(duì)商品房(fáng)預售政策調整的(de)建議(yì)↑¥♣ ，體(tǐ)現(xiàn)了(le)當前住房(fáng)供給側結構性改革的(d♣'e)導向，即認為(wèi)現(xiàn)房(∞✘fáng)銷售模式将更加成熟，而預售或者說(shuō)期房(fáng±"‍₹)制(zhì)度會(huì)更加不(bù)适合，•ε$δ類似政策也(yě)符合改革開(kāi)放(fàng)δ​40年(nián)廣東(dōng)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(c♠♥hǎng)的(de)發展實際，屬于較大(dà)的(d✔✘"e)創新，和(hé)租賃市(shì)場(chǎng)改革等λ✘¶"都(dōu)可(kě)以理(lǐ)解為(wèi)房(fáng)地(¶&dì)産領域的(de)體(tǐ)制(zhì)重大(dà)創新，其對(duì)于≠γ>γ全國(guó)10萬家(jiā)規模之多Ω> ✘(duō)的(de)開(kāi)發企業(yè)來(lái)說(sα®σhuō)，顯然有(yǒu)較為(wèi)明(m∏‌σíng)顯的(de)影(yǐng)響。

将會(huì)淘汰至少(shǎo)一(y÷×✔&ī)半房(fáng)企？

中國(guó)綜合開(kāi)發研究院旅遊與地(dì)産研究中心§€λ主任宋丁在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪∑✘ 時(shí)表示，目前房(fáng)企開(kāi)&ΩΩ發資金(jīn)主要(yào)來(lái)源于三個(gè)方面 •：自(zì)有(yǒu)資金(jīn)、銀≈∑(yín)行(xíng)貸款和(hé)預售回流，“現(xiàn™×≠♠)售将會(huì)對(duì)房(fáng)企的(de)實力産¶δ生(shēng)非常大(dà)的(de)考驗←γ$。”宋丁表示：“中國(guó)的(de)預售制(zhì)度是(shì)→​‍在早年(nián)開(kāi)發商資金(jīn)比較緊↑π張但(dàn)供應需求大(dà)、需要(yào)加快(kuài)開  (kāi)發節奏的(de)情況下(xià)，學習♣≠™<(xí)香港‘樓花(huā)’的(de)做(zuò)法實行(x↔σ&íng)的(de)。推行(xíng)了(le)二十多(duō)年♠®(nián)後，中國(guó)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(ch× Ω♥ǎng)已經有(yǒu)所變化(huà)，預售制(zhì)×♥  度在這(zhè)麽多(duō)年(nián)的(d$δe)實行(xíng)中也(yě)存在購(gòu)房(₹"÷πfáng)者承擔了(le)大(dà)多(duō)數(shù)資金(∏ jīn)風(fēng)險以及在收樓時(shí)發現(xiàn)貨不↑←(bù)對(duì)闆的(de)糾紛等問(wèn)題，總體(tǐ₩ γ♠)而言，現(xiàn)售是(shì)未來(lái£ ε♣)的(de)趨勢。”

對(duì)于取消預售對(duì)房(fáng)地(dì)産π​∞¥企業(yè)生(shēng)存産生(shē✔♠✘↓ng)的(de)影(yǐng)響，嚴躍進舉¶↔例表示，在預售制(zhì)度下(xià)，開(kāi)發商在建造房£®(fáng)子(zǐ)過程中，如(rú)果是(shì)30層的(de)房( σ©fáng)屋，建了(le)5層之後即可(kě)辦理(≤₽₹lǐ)預售，進行(xíng)資金(jīn)回≈$籠并進行(xíng)後續投資，但(dàn)如(ε☆™rú)果采取現(xiàn)售，就(jiù)可(kě)能(néng)需要★ε<(yào)30層房(fáng)屋全部建造完畢才能(néng)↓γ©進行(xíng)銷售回流資金(jīn)，這(zh♠₩Ω↓è)對(duì)房(fáng)企的(de)資金♦• (jīn)考核壓力就(jiù)很(hěn)大(dà)，“資金(jīn)弱的(d​≠λe)房(fáng)企将無法進行(xíng)開(kāi)發投資”ε<。

宋丁表示，全面推行(xíng)住房(fáng)現(xiàn)售制(zhì)§→≥♠度，“将會(huì)淘汰至少(shǎo)一(yī)半房(fán‌∞g)企，剩下(xià)一(yī)些(xiē)大(dà)的(de)、₽¶↕實力雄厚的(de)企業(yè)。”對(duì)↑↓&γ于現(xiàn)售可(kě)能(néng)帶來(lái)的(de)供應★λ&↑緊張，宋丁認為(wèi)，供應緊張在政策推進階段肯☆₹定會(huì)存在，但(dàn)也(yě)要(yào)看(kàn)相(xi$£♥πàng)關的(de)配合方式怎麽應對(duì)，“未來(lái)市(sβ←hì)場(chǎng)會(huì)逐漸适應，最終形成非預↑∞€™售的(de)格局”。

多(duō)數(shù)專家(jiā)表示，此政策推進不(bù)宜過急。α≤™中原地(dì)産首席分(fēn)析師(s©♥hī)張大(dà)偉向時(shí)代周報(bào≥‌‌♦)記者分(fēn)析認為(wèi)，取消預售制(zhìπ☆)度，短(duǎn)期看(kàn)可(kě)β₩©€能(néng)性不(bù)大(dà)：“這(zhè)會(huì)加大(dà)$©®企業(yè)的(de)資金(jīn)鏈風(fēng)險✘∞÷，導緻企業(yè)回款周期嚴重拉長(cháng)。但(dàn)當Ωδ下(xià)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)​♦依然是(shì)中小(xiǎo)企業(yè)集中，龍頭房(fáλ₽‌×ng)企占比份額不(bù)高(gāo)。取消預售有(γ₩<yǒu)利于資金(jīn)寬裕的(de)國(guó →)企、大(dà)企業(yè)，對(duì)小(←βxiǎo)企業(yè)來(lái)說(s✘£↑δhuō)是(shì)滅頂之災。而且短(duǎn)期來(lái)說(shu¶‌"ō)，取消預售制(zhì)度也(yě)會(huì∞βφ™)帶來(lái)供應量短(duǎn)期銳減的(de)擔憂，不®✔λ(bù)利于平穩市(shì)場(chǎng)。”

張大(dà)偉另外(wài)建議(yì)，預售制(zhì)度不(Ω bù)應該一(yī)刀(dāo)切取消，但(dàn)可∏↔∏(kě)以逐漸加大(dà)規範。“房(fá​™↔ng)地(dì)産要(yào)進入現(xiàn)房(fáng)↔÷銷售必須在房(fáng)價平穩周期內(nè•↔i)，而且房(fáng)地(dì)産市(shìδ£)場(chǎng)已經基本進入存量環節時(shí)代，↓↑≈房(fáng)地(dì)産企業(yè)的(de)負債率降低(dī)的(de ​)情況下(xià)。”

房(fáng)企的(de)2018：活下(xià)去(qù)是(shì÷★∏)目标

與此同時(shí)，雖然住建部否定了(le)“向廣東(dō ‍ng)、湖(hú)北(běi)、四川等各地(dì)下(xià)發≥₩逐步取消商品房(fáng)預售，全面實施現(xiàn)售征詢意見(jiànε↑÷)”，但(dàn)克而瑞廣州高(gāo)級分(fēn)析師(shī)肖文(wé↓≈&©n)曉仍分(fēn)析表示，不(bù)管是(♠∏shì)逐步試點推進商品房(fáng)現(xiàn)售還(hái)是✘₩(shì)全面實行(xíng)，住房(fáng)預•&•售制(zhì)度的(de)改革都(dōu)是(shì)一(yī &♣)件(jiàn)茲事(shì)體(tǐ)大(dà)的(de•♣​ε)事(shì)情，無論是(shì)住建部還(hái)是(shì)廣東(d∏δōng)省住建廳，應該都(dōu)會(huì)審慎研™♦÷究再作(zuò)決定，“對(duì)商品房(fáng)實施現(xiàn)→∞∑售已經不(bù)是(shì)簡單的(de)改革，而是(shìαε)涉及整個(gè)房(fáng)地(dì)産行(↕↓xíng)業(yè)的(de)革命。但(dàn)從(cóng)♠δ時(shí)機(jī)和(hé)時(shí)局來(lái)看(kàn)，現(> ★¶xiàn)在最需要(yào)的(de)是(shì)穩定，倉促出台取消δ↑預售制(zhì)度的(de)決定肯定是(shì)不(bù)©✘合時(shí)宜的(de)，緩行(xíng)的(≥£de)可(kě)能(néng)性比較大(d↑±₽ à)”。

肖文(wén)曉推斷，此次征求意見(jiàn)稿必然會( © ≠huì)引發行(xíng)業(yè)的(de)強烈反彈，且反∞≈±♣彈的(de)高(gāo)強度應該是(shì)在相$✘₹σ(xiàng)關部門(mén)預期之內(nèi)的(de)。“為(wèi)何∑↕¥π還(hái)要(yào)做(zuò)如(rú)此試探？一(y ♥ī)個(gè)很(hěn)大(dà)的(÷‍de)可(kě)能(néng)性是(shì)以進為(wèi)退，試圖在提≤×高(gāo)商品房(fáng)預售門(mén)檻方面有(yǒ∞§u)所作(zuò)為(wèi)，也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō∞₩)預售制(zhì)很(hěn)可(kě)能(néng)會(huì)保留，$×至少(shǎo)在兩三年(nián)內(nèi)不(bù)大(dà)可​→(kě)能(néng)取消，但(dàn)是(shì)門(mé≠β£n)檻會(huì)提高(gāo)。當前一(yī)二線城('​≥chéng)市(shì)對(duì)商品房(fáng)預售制(zhì)<§§度的(de)監管比較到(dào)位，但(✔£$dàn)部分(fēn)三四五線城(chéng)市(σ​§♠shì)則需要(yào)引起警惕。”肖文(wén)曉表示，“大(dà)開(kāλλi)發如(rú)果遇上(shàng)市(shìΩΩε£)場(chǎng)下(xià)行(xíng)期，賣‘樓花(huā)'©≈÷’就(jiù)會(huì)出現(xiàn)大(dà)問(wèn)題”。

無論如(rú)何，對(duì)房(fáng)地(dì)産®₹↔行(xíng)業(yè)來(lái)說(s>★huō)，2018年(nián)都(dōu)将是(shì)存亡關鍵¥δ↑ 的(de)一(yī)年(nián)。近(jìn)日(rì)，萬±‍‍科(kē)董事(shì)會(huì)主席郁亮(liàng)π∑在區(qū)域9月(yuè)月(yuè)度例會λ¥→(huì)上(shàng)表示，房(fáng)地(dì)産行(xíng)σλ業(yè)的(de)轉折點實實在在地(dì)到(dào)來(lái)了(lγ<∑e)，對(duì)于房(fáng)企來(lái)說(≥γshuō)，“活下(xià)去(qù)”才是(sh☆≤ì)最終目标。