本報(bào)記者 宋興國(gu♦‌ó) 實習(xí)生(shēng) 李秋珊&n✔>☆÷bsp;北(běi)京報(bào)道(dào)

租金(jīn)上(shàng)漲引起的(de)政策風(fēng)暴，在9‌±月(yuè)持續發酵。

8月(yuè)底以來(lái)，包括北(b↕₹ ěi)京、成都(dōu)、深圳在內(nèi)，多(d↓↑≥uō)個(gè)一(yī)、二線城(chén₽"±g)市(shì)通(tōng)過發布文(wén)件(jià×≤n)和(hé)警示、舉行(xíng)約談等→∞多(duō)種方式，加大(dà)對(duì)住房(fán→σg)租賃市(shì)場(chǎng)的(de)整治力度。

此外(wài)，9月(yuè)3日(rì)，有(yǒu)​☆媒體(tǐ)報(bào)道(dào)指出，北(běi)京銀(yín)行(x♠δ¶íng)、建設銀(yín)行(xíng)、平安銀(yβ↕¥ín)行(xíng)等金(jīn)融機(jī)構均已暫停租房(fá✔$ng)貸款業(yè)務。

21世紀經濟報(bào)道(dào)記者注意到(dào)，在整頓租賃市(s☆↕hì)場(chǎng)秩序、審視(shì)“租金(jīn)貸”等政策₹÷×σ以外(wài)，深圳為(wèi)代表的(de)一(∏≥yī)些(xiē)地(dì)方，開(kāi)始重新反思租賃市(sh∑​ì)場(chǎng)的(de)定價機(jī)制'™↔(zhì)，這(zhè)也(yě)成為(wèi)近✘π£★(jìn)期的(de)關注焦點。

各地(dì)密集發文(wén)

為(wèi)進一(yī)步規範住房(fáng)租賃市(shì♦♣↓≈)場(chǎng)，各地(dì)相(xiàng)繼采取¶≤✘了(le)一(yī)系列管控的(de)措施。

8月(yuè)9日(rì)，北(běi)京市(shì)住建委聯合市(shì) ♥ &銀(yín)監局等部門(mén)集中約談自(✔αzì)如(rú)、相(xiàng)寓、蛋殼公寓等15家(jiā)主γ₹↑流網站(zhàn)，明(míng)确要(yào)求住房(fáng)租賃企業♥&∞≠(yè)不(bù)得(de)利用(yòng)銀(yín)™←∏>行(xíng)貸款等融資渠道(dào)獲取的(de)資金(jīn)惡β<性競争搶占房(fáng)源，并重申将嚴查這(↑γzhè)些(xiē)中介機(jī)構的(de)資金(j★←¥īn)來(lái)源和(hé)流向，一(yī)旦查實将從(cóng)嚴處∞φ$±罰。

據了(le)解，截至8月(yuè)31日(rì)，≈↕ ≤北(běi)京共下(xià)架學區(qū)房(fán≥ g)、群租房(fáng)等違法違規房(fán→♥£g)源信息共約92萬條，凍結違規用(yòng)戶賬号數(shù)量約7萬個↔≤(gè)。

8月(yuè)22日(rì)，南(nán)京​$♠市(shì)房(fáng)管部門(mén)在座談會(hδ→Ωuì)上(shàng)與從(cóng)事(shì)房(fáng)屋租賃的(¶£ε✔de)諸多(duō)企業(yè)就(jiù)部分(fēn)一(yī)φ→二線城(chéng)市(shì)租金(jīn)上(shàng)漲過快(ku ¶≠ài)的(de)現(xiàn)象進行(xíng)了(le)探₹±♥₩討(tǎo)，指出租賃企業(yè)不(bù)得'©↑←(de)為(wèi)搶占市(shì)場(chǎσΩ∑₩ng)份額而惡性競争、哄擡租房(fáng)價格、壟斷租賃房(fán‌  g)源，要(yào)求到(dào)場(chǎn•™φg)的(de)租賃企業(yè)代表加強租賃市(shì)場(chǎng)的(≈±®de)監測分(fēn)析，穩定住房(fáng)租賃價格，規範市(shì)₹​€場(chǎng)秩序。

8月(yuè)23日(rì)，天津提出将開(kāi)展住房&'​§(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)轉向整‍<ε治活動，嚴查以中介機(jī)構名義搶占房(fáng∞σ)源、賺取租金(jīn)差價；住房(fáng)γ 租賃企業(yè)哄擡租金(jīn)擾亂市(shì)場(chǎng)秩序、不(​¥★∑bù)按規定進行(xíng)房(fáng)屋租賃登記備案；媒體(≈¥tǐ)惡意炒作(zuò)住房(fáng)租金(jīn∏ δ)上(shàng)漲、制(zhì)造市(shì)‍§♦場(chǎng)恐慌等違法違規行(xíng↔Ω)為(wèi)。

此外(wài)，8月(yuè)25日(rì)​✘至今，蘇州、西(xī)安等地(dì)也(yě)先後§↑'發布了(le)發展和(hé)規範住房(fáng)租賃市( ¥®≤shì)場(chǎng)的(de)文(wén)件(jiàn)。

不(bù)僅是(shì)市(shì)場(chǎng)整頓，在近(jìn)期引¶♣∏•起熱(rè)議(yì)的(de)“租金(€¶✘jīn)貸”，也(yě)成為(wèi)了(l™↕™₩e)近(jìn)期政策調整的(de)重要(yào)闆塊。

8月(yuè)31日(rì)，鄭州市(shì)房(fáng)管局在其網€€ 站(zhàn)貼出“房(fáng)屋租賃消費(fèi)警示”，表示“λ≈部分(fēn)經紀機(jī)構、租賃企業(yè)通(tōng)過隐瞞、欺♦$•↑詐的(de)方式誘導承租人(rén)使用(yòng)÷≈‘租房(fáng)貸’，并産生(shēng)經濟糾紛”，對(duì)消費(f♠•èi)者提出選擇正規的(de)租賃企業(yè)等多(duō)條建議(yì™δ&)。

而上(shàng)述西(xī)安市(shì)有(yǒu)關文(wén)件(jiαπσ€àn)更是(shì)明(míng)确提出，住房←∑(fáng)租賃合同中，不(bù)得(de)涉及住房(fáλ↔ ∞ng)租賃租金(jīn)貸款相(xiàng)關內(nβ≤±&èi)容。

同時(shí)，一(yī)些(xiē)金(jīn)融機(jī)構‍σ•也(yě)開(kāi)始收緊了(le)“租金(jīn)貸”業"♣•★(yè)務。9月(yuè)3日(rì)，據媒體(tǐ)報(bà •o)道(dào)，近(jìn)日(rì)北(běi)京銀(×♦≤✘yín)行(xíng)、建設銀(yín)×‍行(xíng)、平安銀(yín)行(xíng)等金(jīn)融機(jī)構均已 ‌暫停租房(fáng)貸款業(yè)務，其÷♠≈中北(běi)京銀(yín)行(xíng)≥≈将重新審查住房(fáng)租賃企業(yèσ≈≈←)信貸業(yè)務的(de)審批流程。

易居研究院副院長(cháng)楊紅(hóng¥¶)旭向21世紀經濟報(bào)道(dào)記者指出，6"±≠€月(yuè)28日(rì)的(de)七部委發起的(de)整頓房φ∞ (fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎngε★↕)秩序的(de)行(xíng)動中，就(jiù)包含了(↑™✔le)住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)。而近(jìn)期租金(× ↕jīn)價格上(shàng)漲，市(shì)場(chǎ≤∑§ng)秩序混亂引起輿論廣泛關注，是(shì)各地(dì)近(jìn)期密集>♠•±出台政策的(de)主要(yào)原因，“¶≠♠調控既穩定房(fáng)價，也(yě)要(yào)穩定房(fángλ≈ γ)租”。

價格管制(zhì)與租房(fáng)補貼

在近(jìn)期諸多(duō)城(chéng)市(shì÷ ‌)的(de)租賃市(shì)場(chǎng)新政中，深圳→ π提出的(de)“穩租金(jīn)”嘗試，由于涉及租賃市(shì)場(chǎnΩ​g)定價機(jī)制(zhì)的(de)改革嘗試，引起廣₹≥φ泛討(tǎo)論。

8月(yuè)29日(rì)，深圳市(shì)規劃§÷↑和(hé)國(guó)土(tǔ)資源委員(yuán)會(huì)房(fáng₹↓)地(dì)産業(yè)處人(rén)士表示，深圳正在探索限定租金(↓♠←jīn)、限定租期的(de)雙限租賃房(fá₩↕δng)制(zhì)度，将推出“穩租金(jīn)商品房(fánσσ↓g)”項目。此類項目将控制(zhì)房(fáng©±∞)源租金(jīn)年(nián)增減幅度，不(bù)超過β✘5%。首個(gè)試點項目“塘朗城(chéng)精品公寓”将于明(míng"₹♦)年(nián)推出，首批房(fáng)源248套。

一(yī)直以來(lái)，“價格管制(zhì)”與“§♣租房(fáng)補貼”，作(zuò)為(wèi)分(fēn)‌® 别從(cóng)供給端和(hé)需求端調控租♠αλ$賃市(shì)場(chǎng)，提供住房(∏≠​fáng)保障的(de)政策手段，其孰優孰劣在σφ ∏各方争論不(bù)休。

“價格管制(zhì)”的(de)代表是(shì)德國(guó)。其20♠'12年(nián)12月(yuè)修改的(de)《®₹₹住房(fáng)租賃法》規定，房(fáng)租3年(nián‌‌★¥)內(nèi)漲幅不(bù)得(de)超過15%，而2015年(nián)ε≈《租金(jīn)刹車(chē)法》再規定，房(fáng)∏ε ÷東(dōng)再出租住房(fáng)，租金(jīn)最大(dà)上(shà₹≥$‌ng)調幅度不(bù)得(de)超過當地(dì)标準房(fáng)租↓≥<$的(de)10%。

而由租房(fáng)補貼衍生(shēng)出來(lái)的(∏₩☆de)住房(fáng)租賃券制(zhì)度，則被認為(wèi)‍ ¥是(shì)美(měi)國(guó)目前最主要(yào)的(de)住房(f≥"β¶áng)保障手段之一(yī)。1998年(nián)，美(měi)國($αguó)國(guó)會(huì)通(tōng)過了(le)《品↔γφ質住房(fáng)和(hé)工(gōng)™£作(zuò)責任法》，并推出了(le)旨在幫助中低(dī)收入家$∞ (jiā)庭、老(lǎo)年(nián)人(rénσ≥↔ )和(hé)殘疾人(rén)的(de)“住房(fáng)選擇優惠券α₩”（Housing Choice Vouλ &chers）項目。

這(zhè)一(yī)住房(fáng)租賃券被用(yòng)來(lái)填α←÷補家(jiā)庭調整後收入的(de)30%，和Ω∞Ω₹(hé)支付标準（地(dì)方住房(fáng)管理(lǐ∞♥≥±)機(jī)構動态設定的(de)公平市(shì)場(ε€ ≤chǎng)租金(jīn)的(de)90%-₩↔110%）之間(jiān)的(de)差值。

21世紀經濟報(bào)道(dào)記者注意到(‍♣dào)，“穩租金(jīn)”的(de)相(ε&←xiàng)關表述，并未出現(xiàn)在2017年(nián)10月(yu®©♥♦è)發布的(de)《深圳市(shì)人(rén)民(mín)政府辦公廳關 ‍§±于加快(kuài)培育和(hé)發展住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎ≠×ng)的(de)實施意見(jiàn)》中。

但(dàn)這(zhè)一(yī)文(wén)件(jiàΩ∏∞n)在“推進公共租賃住房(fáng)貨币化∏↑​(huà)”部分(fēn)曾提到(dào)，要(yào)“全面€¥ε構建實物(wù)保障和(hé)貨币補貼相(xiàng)結合的(de)公共租賃住≠∞↕↔房(fáng)供應體(tǐ)系，并逐步提高(gāo)貨α$币補貼的(de)比例，探索發行(xíng)住房(fáng)租賃券，創新貨≤Ω币補貼形式。”

但(dàn)多(duō)位租賃研究機(jī)構≤✔§¶人(rén)士均指出，在備案制(zhì)度不(₩↕bù)完善的(de)前提下(xià)，對(duì)于租金(jīn€β )價格這(zhè)一(yī)市(shì)場(chǎng♠₹÷>)機(jī)制(zhì)形成的(de)産物(wù)，不(bù)管δ∑'¥是(shì)漲幅管控還(hái)是(shì)租β♠房(fáng)券，其落地(dì)都(dōu)應謹慎。

“控制(zhì)租金(jīn)價格漲幅的(de)嘗試很(hěn)難在®ε★大(dà)範圍推廣，深圳的(de)嘗試也(yě)隻能(n→λéng)在國(guó)企控制(zhì)的(de)新增房(fáng)源進行(xΩ'íng)。”楊紅(hóng)旭表示，從(cón∞×g)國(guó)內(nèi)市(shì)場(chǎng)來(lái)看(kà §₹•n)，由于散戶房(fáng)東(dōng)比例較大(dà)，δ$"π造成租賃市(shì)場(chǎng)備案↔δ↓δ登記率較低(dī)，政府很(hěn)難掌握散戶房(fáng)東(dōng)的÷≠×(de)租賃行(xíng)為(wèi)，對(duì)租金(jīn)價↕§∞'格波動的(de)控制(zhì)也(yě)就(jiù)無從(cóng"πα)談起。

“相(xiàng)對(duì)而言，租金(jīn)管制(zhì)容易削φ£ ←減對(duì)增量供給的(de)激勵，形成過度需求，降低(dī)房(fáng§§)東(dōng)修繕意願。而需求端補貼是(shì)比較有(yǒu)效和(•₽®±hé)公平的(de)政策。”貝殼研究院首席分(fēn)析♠♦師(shī)許小(xiǎo)樂(yuè)表示。

許小(xiǎo)樂(yuè)同時(shí)向21世紀經濟報₹↕>(bào)道(dào)記者指出，在備案登記率較低(dī)的(de)背景下(xi©★♦♦à)，我國(guó)推行(xíng)租金(jīn)評✘&π估機(jī)制(zhì)的(de)條件(jiàn)還(&∞€‌hái)不(bù)夠完善，實現(xiàn)精準評估的(de)難★♣™♣度較大(dà)。