本報(bào)記者 宋興國(guó)↔φ↑ 實習(xí)生(shēng) 李秋 ε☆珊 北(běi)京報(bào)道(dào)

租金(jīn)上(shàng)漲引起的(de)政策風(fēng"÷↓)暴，在9月(yuè)持續發酵。

8月(yuè)底以來(lái)，包括北(běi)京、成★∑β'都(dōu)、深圳在內(nèi)，多(duō)個(gè)一(yī)、 γ​∞二線城(chéng)市(shì)通(tōng)過發布文(∞&£wén)件(jiàn)和(hé)警示、舉行(xí✘♠✔Ωng)約談等多(duō)種方式，加大(dà)對(d&™≈uì)住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)的(d←γe)整治力度。

此外(wài)，9月(yuè)3日(rì)，λ×✔×有(yǒu)媒體(tǐ)報(bào)道(dào)指出，北(bě¶₩↕¶i)京銀(yín)行(xíng)、建設銀(yín)行(xíng)×±∑、平安銀(yín)行(xíng)等金(j→δ ≈īn)融機(jī)構均已暫停租房(fáng)貸款業(yè)務。

21世紀經濟報(bào)道(dào)記者注意到(dào)，在整頓α♠租賃市(shì)場(chǎng)秩序、審視(sh'§ì)“租金(jīn)貸”等政策以外(wài)，深圳為(wèi$∑)代表的(de)一(yī)些(xiē)地(dì)方，開(kāi)始重新≈δ‍反思租賃市(shì)場(chǎng)的(de)定價機(jī)制(zhì)，這÷¶®δ(zhè)也(yě)成為(wèi)近(jìn)期的(de)關注焦點"♣™δ。

各地(dì)密集發文(wén)

為(wèi)進一(yī)步規範住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎn✔σαg)，各地(dì)相(xiàng)繼采取了(le)一(yī)系列管控ε♦€的(de)措施。

8月(yuè)9日(rì)，北(běi)京市(shì)住建委聯合>✘↓市(shì)銀(yín)監局等部門(mé'€φn)集中約談自(zì)如(rú)、相(xiàng)寓、蛋γ≤殼公寓等15家(jiā)主流網站(zhàn)，明(mín​§g)确要(yào)求住房(fáng)租賃企業(₹₩ ₽yè)不(bù)得(de)利用(yòng)銀(βπ<↓yín)行(xíng)貸款等融資渠道(dào§→≠§)獲取的(de)資金(jīn)惡性競争搶占房(fáng)源，并重₽♣∏↔申将嚴查這(zhè)些(xiē)中介機(jī)構的(de)資金(jīn)≠£™$來(lái)源和(hé)流向，一(yī)旦查實将從₹↑π₹(cóng)嚴處罰。

據了(le)解，截至8月(yuè)31日(rì)↑βδ，北(běi)京共下(xià)架學區(qū)房(f"↔↕→áng)、群租房(fáng)等違法違規房(fáng)源信息共約92萬條，凍<​結違規用(yòng)戶賬号數(shù)量約7萬個(gè)γ £。

8月(yuè)22日(rì)，南(nán)京市(shì)房(fá☆πng)管部門(mén)在座談會(huì)上(shàng)與從(cóng≤€‍)事(shì)房(fáng)屋租賃的(de)諸多(duō)企δ× ε業(yè)就(jiù)部分(fēn)一(yī)二線城(chéng)市(shì)↓↔租金(jīn)上(shàng)漲過快(kuài)的(de)現(xiàn)™ Ω象進行(xíng)了(le)探討(tǎo)，指出租賃企業(‍< ★yè)不(bù)得(de)為(wèi)搶占市(shì)場(chǎng)份額<×↑而惡性競争、哄擡租房(fáng)價格、壟☆♥✘ 斷租賃房(fáng)源，要(yào)求到(dào)場(chǎng)的•↑™(de)租賃企業(yè)代表加強租賃市(shì)場(chǎng)的≈÷₩'(de)監測分(fēn)析，穩定住房(fáng)租賃價格，規範®÷'市(shì)場(chǎng)秩序。

8月(yuè)23日(rì)，天津提出将開(kāi)™≠'£展住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)轉向整治活動，γ&→嚴查以中介機(jī)構名義搶占房(fáng)源、賺取租金(jīn)差§↔價；住房(fáng)租賃企業(yè)哄擡租金(jīn)擾亂市(shì)✔γ"場(chǎng)秩序、不(bù)按規定進行(xí$≠≤ng)房(fáng)屋租賃登記備案；媒體(tǐ)惡意炒作(zuò)住房π♥≤(fáng)租金(jīn)上(shàng)漲、制(z♥↓hì)造市(shì)場(chǎng)恐慌等違法違規行(xíng)δγ為(wèi)。

此外(wài)，8月(yuè)25日(r ₩↔ì)至今，蘇州、西(xī)安等地(dì)也(y  ₽πě)先後發布了(le)發展和(hé)規範住房(fáng)租賃市(shì)場(β<chǎng)的(de)文(wén)件(jiàn)。

不(bù)僅是(shì)市(shì)場(chǎng)整頓，在近(jìn)期引起↑♣‌熱(rè)議(yì)的(de)“租金(jīn)貸”，也(yě)成為(wè× ↔×i)了(le)近(jìn)期政策調整的(de)重要(yào)闆塊。

8月(yuè)31日(rì)，鄭州市(shì)房(fáng)管局÷<Ω在其網站(zhàn)貼出“房(fáng)屋租賃消≤<♣↓費(fèi)警示”，表示“部分(fēn)經紀機(jī∑​₩•)構、租賃企業(yè)通(tōng)過隐瞞、欺詐的(de)方式誘±♣導承租人(rén)使用(yòng)‘租房(fáng)貸’，并産生(shēδ™εng)經濟糾紛”，對(duì)消費(fèi)者提出選擇γγ正規的(de)租賃企業(yè)等多(duō)條γ<←β建議(yì)。

而上(shàng)述西(xī)安市(shì)有(yǒu)關文(wén)<&件(jiàn)更是(shì)明(míng)确提出，住房(fá♦π€ ng)租賃合同中，不(bù)得(de)涉及住房(fáng)租賃租金(₽‍→jīn)貸款相(xiàng)關內(nèi)容。

同時(shí)，一(yī)些(xiē)金π✘α✘(jīn)融機(jī)構也(yě)開(kā∞ε‌λi)始收緊了(le)“租金(jīn)貸”業(yè)務。9月(yuèγ♣∞)3日(rì)，據媒體(tǐ)報(bào)道(dào)，近∞"±(jìn)日(rì)北(běi)京銀(yín)行(xín↑♠g)、建設銀(yín)行(xíng)、平安銀(yín)行(xíng)等金↑∏€(jīn)融機(jī)構均已暫停租房(fáng)貸款業(y₽β è)務，其中北(běi)京銀(yín)行(xíng)将重新審查住房(fá ✔♥•ng)租賃企業(yè)信貸業(yè)務的(de)審批流程≤ ¶γ。

易居研究院副院長(cháng)楊紅(hóng)旭向21世紀經濟報(bà♣✔o)道(dào)記者指出，6月(yuè)2∏£π8日(rì)的(de)七部委發起的(de)整頓房(©≤ ♥fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)秩序的  ✔≤(de)行(xíng)動中，就(jiù)包含 ≥∏✘了(le)住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)。而近(jìn)期租≠±λ"金(jīn)價格上(shàng)漲，市(s∑£←≈hì)場(chǎng)秩序混亂引起輿論廣泛關注，是(shì)各地(dì)近Ω&(jìn)期密集出台政策的(de)主要(yào)原因，“調控既λ×♥穩定房(fáng)價，也(yě)要(yào)穩定房(fán↕♥g)租”。

價格管制(zhì)與租房(fáng)補貼

在近(jìn)期諸多(duō)城(chéng)市(shì)的(de)租賃市(s‍δ¥hì)場(chǎng)新政中，深圳提出的(de)“穩租金(∏↓$jīn)”嘗試，由于涉及租賃市(shì)場(chǎng)定價機(jī)制<×¥₩(zhì)的(de)改革嘗試，引起廣泛討(γ¥tǎo)論。

8月(yuè)29日(rì)，深圳市(shì)規劃和(hé)國(g•βuó)土(tǔ)資源委員(yuán)會(huì)房(fáng)地(d☆≤ì)産業(yè)處人(rén)士表示，深圳正在探索限定租×✔ ®金(jīn)、限定租期的(de)雙限租賃房(fá→​ng)制(zhì)度，将推出“穩租金(j∞ īn)商品房(fáng)”項目。此類項目将控制(zhì)房(fán≤δ&→g)源租金(jīn)年(nián)增減幅度÷ ，不(bù)超過5%。首個(gè)試點項目“塘朗城(chéng$≠)精品公寓”将于明(míng)年(nián)←€推出，首批房(fáng)源248套。

一(yī)直以來(lái)，“價格管制(z≤₹hì)”與“租房(fáng)補貼”，作(z€®™÷uò)為(wèi)分(fēn)别從(cóng)供給端和(hé)需求端調控租賃市' ×÷(shì)場(chǎng)，提供住房(fáng)保障的(♦™de)政策手段，其孰優孰劣在各方争論不(bù)休。

“價格管制(zhì)”的(de)代表是(shì)德國(g€ uó)。其2012年(nián)12月(yuè)修改λδ的(de)《住房(fáng)租賃法》規定，房(↓↕∞fáng)租3年(nián)內(nèi)漲幅不(bù)得(¶£de)超過15%，而2015年(nián)《租金(jīn↔≈♠γ)刹車(chē)法》再規定，房(fáng)東(dōng)再≠♠✔出租住房(fáng)，租金(jīn)最大σ→ (dà)上(shàng)調幅度不(bù)得(de)超過當♥••地(dì)标準房(fáng)租的(de)10%。

而由租房(fáng)補貼衍生(shēng)出來(lái)的(de)住房£♣✔(fáng)租賃券制(zhì)度，則被認為(wèi)≥β是(shì)美(měi)國(guó)目前最主要(yào)'λ的(de)住房(fáng)保障手段之一(yπ≈≈ī)。1998年(nián)，美(měi)國(guó)國(guó)會(huπ®★γì)通(tōng)過了(le)《品質住房(fáng)和(hé<≠§φ)工(gōng)作(zuò)責任法》，并 →™®推出了(le)旨在幫助中低(dī)收入家(jΩ¶≈♣iā)庭、老(lǎo)年(nián)人(rén)γ∏<和(hé)殘疾人(rén)的(de)“住房(fáng)選擇優惠→™÷€券”（Housing Choice Vo↕↑↑±uchers）項目。

這(zhè)一(yī)住房(fáng)租賃券被用(₩✔₽yòng)來(lái)填補家(jiā)庭調整後收入的•♠¥↔(de)30%，和(hé)支付标準（地(dì)方住房(fán↕•Ωg)管理(lǐ)機(jī)構動态設定的(de)公平市(shì)場(chǎn♦♠γg)租金(jīn)的(de)90%-110%）之間(jiā≤β∞↓n)的(de)差值。

21世紀經濟報(bào)道(dào)記者注意到(dào)，“穩租≠≈∑金(jīn)”的(de)相(xiàng)關表述，并未出現(xiàn)♠∑¥<在2017年(nián)10月(yuè)發布的(de)《φ←₩♣深圳市(shì)人(rén)民(mín)政府辦公廳關于加快(ku↓€§πài)培育和(hé)發展住房(fáng)租賃市≈£π(shì)場(chǎng)的(de)實施意見(jiàn)》中。

但(dàn)這(zhè)一(yī)文(wén)件(jiàn)在“推進公共租Ω↓賃住房(fáng)貨币化(huà)”部分(fēn≈✔¶)曾提到(dào)，要(yào)“全面構建實物(wù)保障和(hé)貨币補貼π ‌≥相(xiàng)結合的(de)公共租賃住房(fáng)供應 ★✔體(tǐ)系，并逐步提高(gāo)貨币補貼的(de)®γ&比例，探索發行(xíng)住房(fáng)租賃券，創新↑$Ω貨币補貼形式。”

但(dàn)多(duō)位租賃研究機(jī)構人(ré®↕n)士均指出，在備案制(zhì)度不(bù)完ε≠善的(de)前提下(xià)，對(duì)于租金(≥λjīn)價格這(zhè)一(yī)市(shì)場(chǎng)機(φ©φ‍jī)制(zhì)形成的(de)産物(wù)，不(bù)管是(shì ÷)漲幅管控還(hái)是(shì)租房(fáng)券，其落地(dì)都(dō‌>™u)應謹慎。

“控制(zhì)租金(jīn)價格漲幅的(de)嘗試很(hěn)難在大(d✔∞à)範圍推廣，深圳的(de)嘗試也(yě)隻能(n≥β™←éng)在國(guó)企控制(zhì)的(de)新增λε房(fáng)源進行(xíng)。”楊紅(hóng)旭表示，從(πλ±σcóng)國(guó)內(nèi)市(shì)↑£場(chǎng)來(lái)看(kàn)，由于散戶房(fáng)σ★§→東(dōng)比例較大(dà)，造成租賃市(shì)場>™(chǎng)備案登記率較低(dī)，政府很(hěn)難掌握散戶 ♥房(fáng)東(dōng)的(de)租賃行(xíng)為₹™♥ (wèi)，對(duì)租金(jīn)價格波動的(de)控制(zhì)也(y‍÷Ωě)就(jiù)無從(cóng)談起。

“相(xiàng)對(duì)而言，租金(jīn)管制(zhì)容→$≈易削減對(duì)增量供給的(de)激勵，形成過度需求，降低(≤♠≈dī)房(fáng)東(dōng)修繕意願∑≈ 。而需求端補貼是(shì)比較有(yǒu)效和↔§(hé)公平的(de)政策。”貝殼研究院首席分(fēnσ‌↓)析師(shī)許小(xiǎo)樂(yuè)表示。

許小(xiǎo)樂(yuè)同時(shí₩₽)向21世紀經濟報(bào)道(dào)記者指£"&出，在備案登記率較低(dī)的(de)背景下(xià)，我國(guó)推行(≥γ→<xíng)租金(jīn)評估機(jī)制(zhì)的(de)條件(jià<♥γδn)還(hái)不(bù)夠完善，實現(xiàn)精準評估的>γ (de)難度較大(dà)。