7月(yuè)31日(rì)召開(kāi)的(de)中↑€共中央政治局會(huì)議(yì)提出“堅 ★®✔決遏制(zhì)房(fáng)價上(shàng)漲”。從(cónπ&g)“過快(kuài)”二字的(de)删 '除中，決策層對(duì)“房(fáng)住不(bù)炒”的(d₩×e)決心可(kě)見(jiàn)一(yī)斑。這(zhè)不(b★♠ù)僅讓在近(jìn)期經濟發展面臨挑戰的(de)背景下(xià)，♦β©一(yī)直不(bù)絕于耳的(de)“樓市(shì)放(fàng)水(sh•γuǐ)”的(de)猜測消弭，也(yě)讓今年(n¥λ₩ián)力度明(míng)顯加大(dà)的(de)樓市(shì)調控進¥÷♠一(yī)步升級。
除了(le)深圳、沈陽這(zhè)樣的(de•γ)重點城(chéng)市(shì)出台樓市(shì)調控新政以外(wài)，>≈♠∞8月(yuè)7日(rì)，住建部召開(kāi)部分(f§₽ēn)城(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産工(gōng)作¶∞§ε(zuò)座談會(huì)，要(yào)求參會(huì)各城(chéng☆↓)市(shì)加快(kuài)制(zhì)定住房(fáng)發展規劃✘←✘，并表示對(duì)樓市(shì)調控不(bù)力的(de)城(ch∞↑↓σéng)市(shì)堅決問(wèn)責。
與此同時(shí)，在房(fáng)貸利率繼續保持高(gāo)位的(deΩ≥)同時(shí)，房(fáng)貸業(yè)務的λ¶(de)發展也(yě)呈現(xiàn)出一(y♦✔αī)些(xiē)變化(huà)。融360的(dλ↑✘e)最新數(shù)據顯示，2018年(nián)•&7月(yuè)全國(guó)首套房(fáng)>β×貸款平均利率為(wèi)5.67%，相(xiàng)當于基準利率δ©$1.157倍，同比上(shàng)升13.63%。雖然 上(shàng)漲趨勢未變，但(dàn)其環比漲幅卻在縮小(xi™≈ǎo)。融360指出，一(yī)年(nián)以來(lái)★β，首套房(fáng)貸款利率及二套房(fángπ•)貸款利率分(fēn)别由環比上(shàng)升2.47%和(hé)1.27ε∞÷%降至環比上(shàng)升0.45%附近(jìn)，預示本輪上α↑(shàng)漲或接近(jìn)尾聲。
房(fáng)貸利率繼續保持高(gāo)位
“現(xiàn)在首套房(fáng)的(d←☆ λe)貸款利率一(yī)般是(shì)基準利率基礎上(shα≤₩↔àng)上(shàng)浮10%，二套房(fáng)貸款利率為(wèi)∑↑上(shàng)浮20%左右。”海(hǎi)澱區(qū)某地(dì)産•Ω中介表示。在調查中，《金(jīn)融時(shí↕ ♦)報(bào)》記者發現(xiàn)，北(běi)京地(dìβ★∑∏)區(qū)的(de)房(fáng)貸在近(jìn)幾個>λ(gè)月(yuè)基本保持在同一(yī)個(gè)高(gāo)水(shuǐ↕♠)準上(shàng)。
融360數(shù)據顯示， 7月(yuè)北(b↓≤ěi)京首套房(fáng)貸款平均利率為(wèi)5.47%、二套房₽✘♦≤(fáng)貸款平均利率為(wèi)5.90%，環比上(s¥λ¶hàng)期均未出現(xiàn)變化(huà)。具體(t↕ ∑ǐ)到(dào)銀(yín)行(xíng)方♠πα面，其在北(běi)京地(dì)區(qū)α≈∑ 監測的(de)30家(jiā)銀(yín)σ→•≥行(xíng)中，有(yǒu)22家(ji♠βā)銀(yín)行(xíng)執行(xíng)基準利率™"上(shàng)浮10%；四大(dà)行(xíng)£<→×及浦發銀(yín)行(xíng)執行(xíng)基準利率上(shàn§g)浮15%；光(guāng)大(dà)銀(yín)行(xíng)、× $®東(dōng)亞銀(yín)行(xíng)執行(x✘ íng)基準利率上(shàng)浮20%；另有(y¥πγ§ǒu)1家(jiā)銀(yín)行(xíng)→₩分(fēn)（支）行(xíng)停貸。二套房(fáng)↕ £ 方面，28家(jiā)銀(yín)行(xíng)執行(x✘®≥φíng)基準利率上(shàng)浮20%，另有(yǒu)1家(jiā★÷©)銀(yín)行(xíng)執行(xíng)基準利率上(shàng)浮3φ±£ 0%。
放(fàng)眼全國(guó)，房(fáng)貸利率保持高(gāo)位≥∑的(de)趨勢同樣明(míng)顯。在上(shàng)述機∏→(jī)構監測的(de)35個(gè)城(chéng)市(shì)的✘< ✔(de)533家(jiā)銀(yín)行(x←§εαíng)分(fēn)（支）行(xíng)中，有(yǒu)φ✘47家(jiā)銀(yín)行(xíng)分(fē£$n)（支）行(xíng)首套房(fáng)貸款利率上(shàng)升，"→λ±占比8.82%，較上(shàng)月(yuè)減少(shǎo)9家(jiā)Ω₩₽φ銀(yín)行(xíng)分(fēn)（支）行(xíng)；有(yǒu)47&↑6家(jiā)銀(yín)行(xíng)Ω♣α分(fēn)（支）行(xíng)首套房(fán ± €g)貸款利率與上(shàng)月(yuè)持平，占比↔<₽☆90.24%。
與房(fáng)貸利率持續穩定在高(gāo)位态勢相(xiàng)呼應的φ π(de)是(shì)房(fáng)貸業(yè)務的(de)持續萎縮。易居房(fσ βáng)地(dì)産研究院7日(rì)發布的(de)《2018年(nián) ™ Ω二季度全國(guó)居民(mín)購(gòu)房(fáng)杠杆研究》顯₩←示，2018年(nián)二季度，個(gè)人(rén)房(fáσ•ng)貸餘額同比增幅和(hé)全國(guó)居民(mín)購(g→♦òu)房(fáng)杠杆率分(fēn)别回落至&☆↔18.6%和(hé)31.9%，雙雙連續5個(gè)季λδ度下(xià)行(xíng)。從(cóng)新增&個(gè)人(rén)購(gòu)房(fáng)貸款≈≈₽餘額來(lái)看(kàn)，2018年(n≈σián)二季度，個(gè)人(rén)住房(fá≤↔ng)貸款餘額新增9800億元，同比下(xià)&©↑降2%。
調控力度再次升級
7月(yuè)，首套房(fáng)貸款利率執行(xíngπβ&)基準利率及以上(shàng)的(de)銀✔₽©←(yín)行(xíng)占比為(wèi)94.$≈76%，打消了(le)之前市(shì)場(chǎng•&±)對(duì)央行(xíng)釋放(fàng)流動性，在短•π₽(duǎn)期內(nèi)導緻房(fáng)貸利率降低(dī)的(de)猜測。↑λ
這(zhè)與決策層及相(xiàng)關部門(mén)對(duì)¥↔φ“房(fáng)住不(bù)炒”的(de)新型住房(fáng)制(ε≈€zhì)度的(de)推進密不(bù)可(kě)分(fβ→ēn)。中原地(dì)産研究中心統計(j¥♠ì)數(shù)據顯示，2018年(nián±×↕★)1-7月(yuè)，全國(guó)主要(yào)城(chéng)市(shì↑☆)調控次數(shù)達260次。而在7月(yuè)單月(yuè↔ )，全國(guó)樓市(shì)調控密集程度再次刷新曆史記錄。相&πγ(xiàng)關部門(mén)在合計(jì)超過60個(g↔∞¶è)城(chéng)市(shì)發布了(le)超過70次各類型房(fáng™₩↓∞)地(dì)産調控政策。
其中，最引人(rén)注目的(de)，莫過于7月(y ≤™uè)31日(rì)深圳發布的(de)《關于進一↔δ(yī)步加強房(fáng)地(dì)産調控促進房(fáng)地(dì)産 Ω☆市(shì)場(chǎng)平穩健康發展的(de'÷)通(tōng)知(zhī)》。這(zhè)份被稱為(wèi) £✔ “深四條”的(de)文(wén)件(ji™←àn)，不(bù)僅規定暫停公司買房(fáng)，公寓限售5年(nián)，新∞→'•供應土(tǔ)地(dì)上(shàng)公寓隻租不±β≈(bù)售，還(hái)在規定住宅限售3年(n§♦∏•ián)，不(bù)追溯的(de)同時(shí)，對(du ↑©"ì)離(lí)婚2年(nián)內(nèi)申請(qǐng)住房(fáng)♣≤♠商業(yè)貸款或公積金(jīn)貸款的(de)購(gòu)房(fán"♦♥≥g)者，首付款比例不(bù)低(dī)于70%。
這(zhè)也(yě)使得(de)深圳成為(wèi)調控最嚴厲的(de)一(yλ®↕ī)線城(chéng)市(shì)。融360統計(jì)顯示，7月 ¥♥®(yuè)，在北(běi)上(shàng)廣深四個(gè)一(yī)₹線城(chéng)市(shì)中，深圳的(d₽<♥✔e)首套房(fáng)房(fáng)貸利率最高(gāo)，達到(dà™↓o)5.6%。此舉或将進一(yī)步拉大(dà)深圳≥↔≈ 與其他(tā)三城(chéng)在該數(shù)據上(& ₩shàng)的(de)差距。
而在同一(yī)日(rì)決策層把去(qΩ★βù)年(nián)3月(yuè)寫入政府工(gōng)作(zuò)報(bào) ₽告的(de)“遏制(zhì)房(fáng)價過快(kuài)增δ'∑長(cháng)”升級為(wèi)“堅決遏制(zhì)房(fáng)價增長(σγcháng)”後，嚴控樓市(shì)的(de)導向将再度升級<€'↓。而這(zhè)也(yě)打消了(le)市(shì)場(chǎng★£↑)的(de)僥幸念頭，據知(zhī)情人(rén)士向δ→《金(jīn)融時(shí)報(bào)》記者透露，本月®♣&(yuè)某沿海(hǎi)熱(rè)門(mén)城(chéng)✘ 市(shì)的(de)土(tǔ)地(dì)拍(pāi)賣中，開(kāiλ←)發商紛紛保持觀望态度，最後導緻流拍(pāi)。
同時(shí)，專家(jiā)和(hé)業(yè)↑δ≠✘內(nèi)人(rén)士表示，在決策層對(duì)“λ>因城(chéng)施策”方針的(de)指引下(xià)，房Ωε (fáng)貸利率或将在不(bù)同類型的(de)城(÷¶≈×chéng)市(shì)出現(xiàn)分(fēn)化(huà)。相(xi©≠àng)比需求更大(dà)的(de)一(y∞Ω✔'ī)線和(hé)受棚改政策影(yǐng)響顯著的(de)三線城∏&↑(chéng)市(shì)，近(jìn)期受政策調控影(yǐn ₽•$g)響較大(dà)的(de)二線城(chéng)市(shì)房(fá¶α>÷ng)貸利率下(xià)調的(de)可(kě)能(néng)性λ§δδ更大(dà)。這(zhè)也(yě)意味著(zhe)≠₹₽$，當前二線城(chéng)市(shì)利率持續上☆₩♥♠(shàng)漲的(de)局面或将終結。
房(fáng)貸業(yè)務呈現(xiàn)變化(∞λ™ huà)
8月(yuè)1日(rì)，四大(dà)行(xíng§$)在蘇州的(de)分(fēn)支機(jī)構一(yī)緻出台新的(de)房(>€♥<fáng)貸政策，規定客戶若在5年(niáλ✔ n)內(nèi)提前還(hái)款，将被收取×☆違約金(jīn)。“在蘇州二手房(fáng)市(₩$♥shì)場(chǎng)，貸款未滿5年(niánδ↕<<)，而要(yào)提前還(hái)款的(de)現(xiàn)象并不&± ↓(bù)罕見(jiàn)。”蘇州地(dì)區(↑✔qū)某銀(yín)行(xíng)業(yè)人(rén)士表示，此舉$"§σ将打擊二手房(fáng)交易的(de)積₽∏↕極性，并在一(yī)定程度上(shàng)為(wèiΩγσ)房(fáng)地(dì)産投資降溫起到(dào)作λ↑♣(zuò)用(yòng)。
實際上(shàng)，不(bù)支持提前還(hái)貸，λ±在銀(yín)行(xíng)業(yè)內♣δσ(nèi)并不(bù)新鮮。“對(duì)于銀(yín)行(xínδ≈&g)來(lái)說(shuō)，房(fáng)貸是(shì)一(yī)個(g•βè)優質業(yè)務，雖然相(xiàng)比×♥∏其他(tā)貸款業(yè)務利息稍低(dī)，但(dàn)÷σφ是(shì)非常穩定，而且不(bù)良率也(yě)很(hěn)低(d♥ δ★ī)。銀(yín)行(xíng)當然不(bù)希望終止這(zhè)個(gè)£₹業(yè)務。客戶不(bù)提前還(há×σ✔↓i)款，也(yě)省去(qù)了(le)我們去 σ(qù)拉其他(tā)業(yè)務的(de)麻煩。”北(←∑≠běi)京某銀(yín)行(xíng)業(yè)內(n±×$èi)人(rén)士表示。
“蘇州四大(dà)行(xíng)分(fēn)支機(jī)構這(™&♥↕zhè)樣規定，就(jiù)是(shì)為(∏©✘βwèi)了(le)追求更高(gāo)的(de)利潤，是(shì)銀(y•§→®ín)行(xíng)的(de)自(zì)主行(xíng)為(wèi)，并非樓≈ 市(shì)調控。”中原地(dì)産首席™ ₩分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉表示，本次規定中， &nbs¥÷∏p;5年(nián)的(de)時(shí)× €間(jiān)期限相(xiàng)對(duì)比較長(cháng)，很(♥'®↓hěn)多(duō)城(chéng)市(shì)之前有(yǒu)過類✘σΩ似的(de)條款，但(dàn)基本都(dōu)是(s☆€hì)3年(nián)左右。“這(zhè)對(duì)于在3¥¥到(dào)5年(nián)內(nèi)需要(yào)換房(fáng✘β£)子(zǐ)的(de)剛需家(jiā)庭會(huì)産生(sh↑$ēng)影(yǐng)響。”他(tā)表示。
作(zuò)為(wèi)一(yī)項重要(yào♣σ)的(de)盈利性業(yè)務，銀(yín)行(xíng)一(yī)直很♣ (hěn)重視(shì)房(fáng)貸業(yè)務的✘ (de)發展。除了(le)在提前還(hái)款違約上(s± ±hàng)做(zuò)文(wén)章(zhā< ng)，近(jìn)期，部分(fēn)地(d↑☆•ì)區(qū)的(de)銀(yín)行(xíng)房(fáng)貸≤₽© 利率也(yě)呈現(xiàn)下(xià)降趨勢←¥₩。融360數(shù)據顯示， ∞σ7月(yuè)廣州首套房(fáng)貸款平均利率為(wèi)5.55%，二套房÷σ↓(fáng)貸款平均利率為(wèi)5.89%，環比均有(yǒu)所₩π≠ 下(xià)降。業(yè)內(nèi)人(rén)士表示，這(zh¶≠è)或許與廣州樓市(shì)降溫背景下(xià<≠✘)，銀(yín)行(xíng)房(fáng)↓&貸額度有(yǒu)所剩餘的(de)市(shì)場(chǎng)因素相(xi'λ€<àng)關。
“房(fáng)貸利率的(de)下(xià)調€&，與銀(yín)行(xíng)自(zì)身(shēn)業(yè)務發展策✘♠略有(yǒu)關。一(yī)些(xiē)銀(yín)行(xíng)有(→←yǒu)一(yī)定的(de)信貸規模，可(kě)能(néng)會(huì)将≥±✔相(xiàng)對(duì)穩健的(de)個(g©è)人(rén)住房(fáng)貸款業(yè)務，作(→zuò)為(wèi)下(xià)一(yī)步的±πΩ(de)發展重點，所以通(tōng)過下(xià)調利率來(lá÷γ×i)搶占更多(duō)的(de)市(shì)場(chǎng)。”中國(g≠£→§uó)人(rén)民(mín)大(dà)學重陽金(jε≥∏↔īn)融研究院高(gāo)級研究員(yuán)董希淼分(≤ fēn)析認為(wèi)。
值得(de)一(yī)提的(de)是(shì φ¶α)，據融360數(shù)據顯示，近(jìn)一(yī)年(nián↑×™)來(lái)，全國(guó)房(fáng)貸利率上(shàng)升城(ch™§ éng)市(shì)的(de)數(shù)量←₩Ω∏呈連續波動并下(xià)降的(de)趨勢，而近(jìn)3個(gè)月(yu↔©↕è)來(lái)，這(zhè)一(yī)變化(huà)近(®jìn)乎直線下(xià)降，各城(chéng)市(shì)在先£≤後完成利率調整後，再度出現(xiàn)變動的(de)情況呈減↑™γ少(shǎo)趨勢。
“目前，各地(dì)調控政策的(de)出台已有(yǒu)一(yī)段時(shí γ₽)間(jiān)，在度過緩沖期後，多(duō)城(ché€←★ng)市(shì)銀(yín)行(xíng)已基本完成整體(tǐ)利率的≥♦•(de)相(xiàng)應調整變化(huà)。同時(shí)，房(fáng"•±)貸需求仍比較旺盛，在此情況下(xià)銀(yín)×δ→行(xíng)出現(xiàn)再度上(shàng)調房(fáng)貸©≠↔利率的(de)可(kě)能(néng)性小(x γ☆iǎo)，同樣大(dà)幅下(xià)調 "✔≤房(fáng)貸利率也(yě)不(bù)符合調控的(d$φ≥ e)要(yào)求，綜合諸多(duō)影(yǐng)響因≈↔≤∑素房(fáng)貸利率短(duǎn)期內(nèi)保持±φ↓穩定的(de)可(kě)能(néng)性較大(dà)。”上(shàng)σ≤₽¶述研究機(jī)構如(rú)是(shì)預測。