7月(yuè)31日(rì)召開(kāi)的(de)中共中央政治局會(h'₽uì)議(yì)提出“堅決遏制(zhì)房₹♥(fáng)價上(shàng)漲”。從(có↓•λ"ng)“過快(kuài)”二字的(de)删除中，決策層對(duì)“房(fán•☆δλg)住不(bù)炒”的(de)決心可(kě₩↑)見(jiàn)一(yī)斑。這(zhè)不(bù)僅讓在近(j'✘↑ìn)期經濟發展面臨挑戰的(de)背景下(xià)，一(yī€÷£←)直不(bù)絕于耳的(de)“樓市(shì)放(fàngδ₽)水(shuǐ)”的(de)猜測消弭，也(yě)讓今年(nián)力度明(m¶♥íng)顯加大(dà)的(de)樓市(shì)調控進一(yī)步升級。

除了(le)深圳、沈陽這(zhè)樣的(de)重點城(chéng)市(✘>εshì)出台樓市(shì)調控新政以外(wài)，8月(yuè)7日(rΩ♦♥∑ì)，住建部召開(kāi)部分(fēn)城(chéng)市(shì)±λ↔ 房(fáng)地(dì)産工(gōng)作(zuò)座談會→☆$(huì)，要(yào)求參會(huì)各城(chéng)市(shì÷≈₽)加快(kuài)制(zhì)定住房(fáng)發展規劃σδ✘，并表示對(duì)樓市(shì)調控不(b✔♦≈ù)力的(de)城(chéng)市(shσ→ì)堅決問(wèn)責。

與此同時(shí)，在房(fáng)貸利率繼續保持高λ✔≥(gāo)位的(de)同時(shí)，房(fáng)貸業(yè)務的(deγ↕∞σ)發展也(yě)呈現(xiàn)出一(yī)些(xiē×★)變化(huà)。融360的(de)最新數(shù)據顯示​₩×，2018年(nián)7月(yuè)全國(guó) ↕首套房(fáng)貸款平均利率為(wèi)5.67%，相(xi∑π¶àng)當于基準利率1.157倍，同比上(sh≥♦λàng)升13.63%。雖然上(shàng)漲趨勢未變，但(dàn)其環比漲幅↑∏卻在縮小(xiǎo)。融360指出，一(yī)年(nián)以來(lái)，首÷ε™套房(fáng)貸款利率及二套房(fáng)貸款δ÷利率分(fēn)别由環比上(shàng)升2.47%和(>÷hé)1.27%降至環比上(shàng)升0.45%附近(jìn)，預示¶λ•本輪上(shàng)漲或接近(jìn)尾聲。

　　房(fáng)貸利率繼續保持高(gāo)'$位

“現(xiàn)在首套房(fáng)的(de)貸款利率一(yī•‌₹)般是(shì)基準利率基礎上(shàng)上(↔φ♥shàng)浮10%，二套房(fáng)貸款利率為♦∑><(wèi)上(shàng)浮20%左右。”海(hǎi)澱區(qū♥¶γ™)某地(dì)産中介表示。在調查中，《金(jīn)融時(shí)報(©σ♦bào)》記者發現(xiàn)，北(běi)京地(dì)區(qū)的(≤‌✘ de)房(fáng)貸在近(jìn)幾個(gè)月(↑<yuè)基本保持在同一(yī)個(gè)高(gāo)水(shuǐ)準上 ♠₩(shàng)。

融360數(shù)據顯示， 7月(yuè)北(běi)京∑• 首套房(fáng)貸款平均利率為(wèi)5≠÷.47%、二套房(fáng)貸款平均利率為(±×wèi)5.90%，環比上(shàng)期均未出現(xiàn)變化(h ∞ uà)。具體(tǐ)到(dào)銀(yín)行(xíng)方面，其$↔₽↓在北(běi)京地(dì)區(qū)監測的(de)30家(jiā)₩&Ω銀(yín)行(xíng)中，有(yǒu)22家(jiā) €♠ 銀(yín)行(xíng)執行(xíng)基準利率上(shàng)浮10%；四↓ε↓大(dà)行(xíng)及浦發銀(yín)行(xíng)執行(xíngσλ)基準利率上(shàng)浮15%；光(gδΩ¥∑uāng)大(dà)銀(yín)行(xíng)、東(dōng)亞銀(yí βn)行(xíng)執行(xíng)基準利率上(shàng)浮20%；另有(§☆≤φyǒu)1家(jiā)銀(yín)行(xíng)分(fēn)（支）行↑<(xíng)停貸。二套房(fáng)方面，28家(ji©≤∞αā)銀(yín)行(xíng)執行(xíng)基準利率上(shàn×<☆‍g)浮20%，另有(yǒu)1家(jiā)銀(yín)行(xíng)執行←ε↑(xíng)基準利率上(shàng)浮30%。

放(fàng)眼全國(guó)，房(fáng)貸利率保持高(gāo↑α)位的(de)趨勢同樣明(míng)顯。在上(shàng)述機(jī)構監測的>₩φ(de)35個(gè)城(chéng)市(shì)的(de)53♠☆3家(jiā)銀(yín)行(xíng)分(fēn)（支）行(π₽®xíng)中，有(yǒu)47家(jiā)銀(yín)行(xíng)分$↓(fēn)（支）行(xíng)首套房(fáng)貸款利率上(shàng)升，∑ λ←占比8.82%，較上(shàng)月(yuè)減少(shǎo)9家(jiā)銀€γ (yín)行(xíng)分(fēn)（支）行(£₹↔xíng)；有(yǒu)476家(jiā)銀(yín)行(xíng)分(fēn÷§Ω)（支）行(xíng)首套房(fáng)≤©£✘貸款利率與上(shàng)月(yuè)持≠♥平，占比90.24%。

與房(fáng)貸利率持續穩定在高(gāo)位态£β勢相(xiàng)呼應的(de)是(shì)σ×±$房(fáng)貸業(yè)務的(de)持續萎縮。易γγ&居房(fáng)地(dì)産研究院7日(γ™$rì)發布的(de)《2018年(nián)二季度全國(guó)居民(λ✔mín)購(gòu)房(fáng)杠杆研究》™±顯示，2018年(nián)二季度，個(gè)人(rén)房(fán‌φδλg)貸餘額同比增幅和(hé)全國(guó)居民(mín)購(gòu)房(fán♦↔∞g)杠杆率分(fēn)别回落至18.6%和(hé&β∞)31.9%，雙雙連續5個(gè)季度下(xià)行(xíng)。從ε£¥(cóng)新增個(gè)人(rén)購(gòu)房(fáng)貸款餘額÷£↔來(lái)看(kàn)，2018年(nián)二季度，個(gè ≈)人(rén)住房(fáng)貸款餘額新增9800億元，同比下→₩(xià)降2%。

調控力度再次升級

7月(yuè)，首套房(fáng)貸款利↑♠ε率執行(xíng)基準利率及以上(shàng)的(de)銀δ (yín)行(xíng)占比為(wèi)94.76%，打消了(le)之前市δ× (shì)場(chǎng)對(duì)央行(‍ε'✔xíng)釋放(fàng)流動性，在短(duǎn)期÷©¶★內(nèi)導緻房(fáng)貸利率降低(dī)的(©÷↑de)猜測。

這(zhè)與決策層及相(xiàng)關部門(mé≤‍n)對(duì)“房(fáng)住不(bù)炒”的(de)新型住房(←✘λΩfáng)制(zhì)度的(de)推進密不(bù)♦✔→可(kě)分(fēn)。中原地(dì)産研究中心統計(jì)數(shù)據顯示σλφ，2018年(nián)1-7月(yuè)，全國(g¶ ♦∞uó)主要(yào)城(chéng)市(shì)調控次數(shù)達2™∏↓β60次。而在7月(yuè)單月(yuè)，全國(g≠ γuó)樓市(shì)調控密集程度再次刷新曆史記錄。相(xiàng)關部門׶(mén)在合計(jì)超過60個(gè)城(÷∞chéng)市(shì)發布了(le)超過70次各類型房(fáng)地(dì)‌‍産調控政策。

其中，最引人(rén)注目的(de)，莫過↕λ于7月(yuè)31日(rì)深圳發布的(de)《關于進一(yī)步加強房("€‌fáng)地(dì)産調控促進房(fáng)地γδ(dì)産市(shì)場(chǎng)平穩健康發∞ 展的(de)通(tōng)知(zhī)》。這(zhè)份被稱為₽ ∑(wèi)  “深四條”的(de)文(wén)件(jiàn)↕™λ，不(bù)僅規定暫停公司買房(fáng)，公寓限售5年(nián)&×≠，新供應土(tǔ)地(dì)上(shàng)公寓隻租不(bù)≈₹>≠售，還(hái)在規定住宅限售3年(nián)，不(bù)§₩追溯的(de)同時(shí)，對(duì)離(lí)婚2年(₩±±✔nián)內(nèi)申請(qǐng)住房(fáε≤★✔ng)商業(yè)貸款或公積金(jīn)貸款的≠€®(de)購(gòu)房(fáng)者，首付款比例不(bù)低(dī)于7£↕‍0%。

這(zhè)也(yě)使得(de)深圳成為(wèi)調控最嚴厲<β的(de)一(yī)線城(chéng)市(shì)。融360統計(jì)δ®$顯示，7月(yuè)，在北(běi)上(shàng<♣♠ )廣深四個(gè)一(yī)線城(chéng)市(shì)中，深圳÷↓ ♠的(de)首套房(fáng)房(fáng)貸利率最高(gāo)∑♥✘α，達到(dào)5.6%。此舉或将進一(yī)步拉大(±λα​dà)深圳與其他(tā)三城(chéng)‍₩¶₽在該數(shù)據上(shàng)的(de)差距。

而在同一(yī)日(rì)決策層把去(q∏←€ù)年(nián)3月(yuè)寫入政府工(gōng)作(z₩Ω®uò)報(bào)告的(de)“遏制(zhì)房(fáng)價過快(>>π♥kuài)增長(cháng)”升級為(wèi)“堅決遏制γ♠π(zhì)房(fáng)價增長(cháng)”後，嚴控✘≠®樓市(shì)的(de)導向将再度升級。而這(zhè)也(yě)打消了®♣‌δ(le)市(shì)場(chǎng)的( ≥de)僥幸念頭，據知(zhī)情人(rén)士向《金(jīn)融時(shí)報 ÷(bào)》記者透露，本月(yuè)某沿海(hǎi)熱≤∑(rè)門(mén)城(chéng)市(shì)的(de)土(tǔ)↔ ‌Ω地(dì)拍(pāi)賣中，開(kāi)發商紛紛保持觀望态度，最後導緻流₽÷↔↑拍(pāi)。

同時(shí)，專家(jiā)和(hé)業(yè)內(nèi)人(r δén)士表示，在決策層對(duì)“因城(chéng)施策”方針的★σ(de)指引下(xià)，房(fáng)貸利率或将在不(bù)同類型的(de)✔π​♦城(chéng)市(shì)出現(xiàn)分(fē​∑n)化(huà)。相(xiàng)比需求更大(dà)的(dΩ¶∏×e)一(yī)線和(hé)受棚改政策影(yǐng)響顯著的( ®¥de)三線城(chéng)市(shì)，近(jìn)≈∏∞期受政策調控影(yǐng)響較大(dà)的(de)&ββ<二線城(chéng)市(shì)房(fáng)貸利率下(xià)ε>λ₽調的(de)可(kě)能(néng)性更≤β¶✘大(dà)。這(zhè)也(yě)意味著(zh®∞∞εe)，當前二線城(chéng)市(shì)利率持>λ續上(shàng)漲的(de)局面或将終結。

房(fáng)貸業(yè)務呈現(xiàn)變化(huà)

8月(yuè)1日(rì)，四大(dà)行(xín ααg)在蘇州的(de)分(fēn)支機(jī)構一(yī≥Ω)緻出台新的(de)房(fáng)貸政策，規定客戶若在5年®₩(nián)內(nèi)提前還(hái)款，将被收取違約金(j®≥₹īn)。“在蘇州二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)•↕€，貸款未滿5年(nián)，而要(yào)提前還(hái)款的(de)現γ± (xiàn)象并不(bù)罕見(jiàn)。”蘇州地(dì)♦π‍區(qū)某銀(yín)行(xíng)業(yè₩•€¶)人(rén)士表示，此舉将打擊二手房(fán→<αg)交易的(de)積極性，并在一(yī)定程度上(shàng¶♦)為(wèi)房(fáng)地(dì)産投資∞↓降溫起到(dào)作(zuò)用(yòng)。

實際上(shàng)，不(bù)支持提前還(hái)貸，在銀(yín)行(∏"±xíng)業(yè)內(nèi)并不(bù)新鮮。☆♥< “對(duì)于銀(yín)行(xíng)來(lái)說(σ λshuō)，房(fáng)貸是(shì)一(yī)  ±©個(gè)優質業(yè)務，雖然相(xiàng)比其他(tā)→‍±貸款業(yè)務利息稍低(dī)，但(dàn)是(shì)非常™₩©穩定，而且不(bù)良率也(yě)很(hěn)低(d±β•ī)。銀(yín)行(xíng)當然不(bù)希望終"  ≥止這(zhè)個(gè)業(yè)務。客戶不(bù)提前還(h ' ☆ái)款，也(yě)省去(qù)了(le)我們•€±ε去(qù)拉其他(tā)業(yè)務的(de)麻煩。”北(běi)京某♠±§φ銀(yín)行(xíng)業(yè)內(nèi)人(rΩ↑§én)士表示。

“蘇州四大(dà)行(xíng)分(fēn)支機(jī)構這(zhè)樣≤→☆規定，就(jiù)是(shì)為(wèi)了(< le)追求更高(gāo)的(de)利潤，是(shì)銀(yínΩ₩  )行(xíng)的(de)自(zì)主行(xíng)為(wèi)，​ 并非樓市(shì)調控。”中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shīφ↔Ω )張大(dà)偉表示，本次規定中，  5年(nián)的(de)時 σγ(shí)間(jiān)期限相(xiàng)對(duì)比較長(c↔" πháng)，很(hěn)多(duō)城(chéng)市(♠&•shì)之前有(yǒu)過類似的(de)條款，但(dàn ★')基本都(dōu)是(shì)3年(ni←α ∏án)左右。“這(zhè)對(duì)于在3到(dào)​&β5年(nián)內(nèi)需要(yào)換房(fáng)子(zǐ&∞☆)的(de)剛需家(jiā)庭會(huì)産生(✔&•shēng)影(yǐng)響。”他(tā)表示。

作(zuò)為(wèi)一(yī)項重要(yào)的(de)盈利性業(yè)務​↔€，銀(yín)行(xíng)一(yī)直很(hě≠​÷n)重視(shì)房(fáng)貸業(yè)務的(de)發展。除了(le)在提✔↕前還(hái)款違約上(shàng)做(zuò)文(wén)章(≈®zhāng)，近(jìn)期，部分(fēn)地(dì)區(qūπ )的(de)銀(yín)行(xíng)房( ☆×​fáng)貸利率也(yě)呈現(xiàn)下(€✘xià)降趨勢。融360數(shù)據顯示，  7月(yuè)廣♠•×∏州首套房(fáng)貸款平均利率為(wèi)5.πλ55%，二套房(fáng)貸款平均利率為(wèi)5.89%，環比均↕ 有(yǒu)所下(xià)降。業(yè)內($®♥δnèi)人(rén)士表示，這(zhè)或許與廣州樓市(s≥δ¥≈hì)降溫背景下(xià)，銀(yín)行(xíng)房(δ$‌fáng)貸額度有(yǒu)所剩餘的(de)市"​(shì)場(chǎng)因素相(xiàng)±↔★Ω關。

“房(fáng)貸利率的(de)下(xià)調，與銀(yí≠σn)行(xíng)自(zì)身(shēn)ε∏♣©業(yè)務發展策略有(yǒu)關。一(yī×♦¶)些(xiē)銀(yín)行(xíng)有(y♠®φ×ǒu)一(yī)定的(de)信貸規模，可(kě)能(nén∏§↑g)會(huì)将相(xiàng)對(duì)穩健的(de)個(gè)人(ré®✔×"n)住房(fáng)貸款業(yè)務，作(zuò)為(wèi)下(xià)₽≤一(yī)步的(de)發展重點，所以通(tōng)±≤↑過下(xià)調利率來(lái)搶占更多(du &∞ō)的(de)市(shì)場(chǎng)。”中國(guó)人(&∑rén)民(mín)大(dà)學重陽金(jīn)融研究院高(gλ<✘♦āo)級研究員(yuán)董希淼分(fēn)析認為(wèi)↕±♥λ。

值得(de)一(yī)提的(de)是(sh'↕¥ì)，據融360數(shù)據顯示，近(jìn)一(yī)年(★$≈nián)來(lái)，全國(guó)房(fáng)貸利率上(‌™shàng)升城(chéng)市(shì)的(de∏&β)數(shù)量呈連續波動并下(xià)降的(de)趨勢，而近(jìn)3個(‌β​gè)月(yuè)來(lái)，這(zhè)一(yī)變化(huà)近(j±♦ìn)乎直線下(xià)降，各城(chéng)市(sh&≥φ↕ì)在先後完成利率調整後，再度出現(xiàn)變動♠Ω‍的(de)情況呈減少(shǎo)趨勢。

“目前，各地(dì)調控政策的(de)出台已有(yǒu​  )一(yī)段時(shí)間(jiān)，在度過緩沖期後，多(duō)城Ω €(chéng)市(shì)銀(yín)行(​σ☆xíng)已基本完成整體(tǐ)利率的(de)相(xiàng)應調整變πσ§¶化(huà)。同時(shí)，房(fáng)貸需求仍比較旺盛，在此≠≈"情況下(xià)銀(yín)行(xíng)出現(xiàφγ↑n)再度上(shàng)調房(fáng)貸利率的(de)可(kě)能>↑✘<(néng)性小(xiǎo)，同樣大(dà)幅下(xià)"←調房(fáng)貸利率也(yě)不(bù)符合調控的(de)要<δ∏‍(yào)求，綜合諸多(duō)影(yǐ≈↑™>ng)響因素房(fáng)貸利率短(duǎn↕™λ)期內(nèi)保持穩定的(de)可(kě)能(néng)性較大(d×♦à)。”上(shàng)述研究機(jī)α£↕構如(rú)是(shì)預測。