每經記者 吳若凡   &¥€​nbsp;每經編輯 魏文(wén)藝

在各地(dì)樓市(shì)調控趨密趨嚴、融資收緊的(de)背景下"‍​✘(xià)，2018年(nián)上(shàng)半年(ni÷> án)，規模房(fáng)企的(de)日(rì)子(zǐ)并不(bù)好(€₩hǎo)過。但(dàn)各機(jī)構發布的(de)上(shàng)半年$ ₩(nián)房(fáng)企銷售業(yè)績數(shù)據顯示→α，行(xíng)業(yè)的(de)集中度進一(yī)步加劇(☆✔ jù)，“強者恒強”格局将持續發酵。

在趨嚴調控之下(xià)，房(fáng)地(dì)産行¥φ♣(xíng)業(yè)的(de)規模增速正逐漸下(↓↑xià)滑。與之相(xiàng)對(duì)應的(de)，房(f₩↔áng)地(dì)産行(xíng)業(yè)加速集中，而推動行(x∑≤íng)業(yè)規模加速集中的(de)高(gāo)周轉模式，在政策輪番加碼下≥✔<®(xià)正在經受考驗。

2018年(nián)樓市(shì)下(xià)半場¶£α(chǎng)，房(fáng)企的(de)高(gāo)周轉之路(lù↓₽☆↔)能(néng)否順暢？誰将會(huì)在這(zhè)場(chǎng ₹®)激烈的(de)目标“搏弈”中勝出？

進入7月(yuè)，多(duō)家(jiā)機(jī)構陸續發布房(fáng←₩•×)企上(shàng)半年(nián)的(de)銷售等行(xíng)業(yè)&♦♣排名。各家(jiā)榜單無一(yī)例外(w↔¥£÷ài)都(dōu)呈現(xiàn)出行(xíng)業(yè®α♣)“集中化(huà)”的(de)趨勢，無論是(shì)銷售規模、土(tǔ)¥♦δ地(dì)儲備還(hái)是(shì)資<€∏金(jīn)，流動導向更加明(míng)顯。

克而瑞半年(nián)度榜單就(jiù)顯示，上(shàng)半年(n¥≈≠¶ián)TOP100房(fáng)企整體(☆αtǐ)銷售規模近(jìn)4.6萬億元，同比增長(cháng)36.≈δ5%。集中度達到(dào)曆史新高(gāo)度，T₹'OP100房(fáng)企行(xíng)業(yè)占比上(shàng&'♥λ)升至69.3%。其中TOP10房(fáng)企銷售在百強中占比達到(dào) α43%，對(duì)應企業(yè)的(de)新增貨值占比更是(shì)達到(♥↔₹≤dào)了(le)53%；TOP30以後房(fáng)企動力稍弱，銷售金(j♦Ω♦€īn)額集中度顯著高(gāo)于新增貨值，未來(láε​§↑i)“強者恒強”格局将持續發酵。

對(duì)于下(xià)半年(nián)的(d↕§♣e)房(fáng)企搏弈，歐陽捷告訴《每日(rì)經濟新聞》記者→α♥，在融資不(bù)暢的(de)背景下(xià)，房(fáng)×♥₩企追求規模增長(cháng)，唯有(yǒu)高(gāβ'o)周轉才是(shì)“助推器(qì)”。快(kuài)投資、快Ω≥€≤(kuài)開(kāi)發、快(kuài)↑™‌銷售、快(kuài)回籠是(shì)房(fáng)企高(gāo)周轉€•♣的(de)“四把快(kuài)刀(dāo)”。

同策咨詢張宏偉預計(jì)，出于回款目标壓力、資&>δ★金(jīn)兌付壓力與資本市(shì)場(chǎ±€∞¥ng)“借新還(hái)舊(jiù)”渠道(dào)收緊等因素，下(xià)δ≥'半年(nián)更多(duō)房(fáng)企可(kě)能(néng)會(hu₹♣¥→ì)放(fàng)棄自(zì)己的(de)價格“底線”，甚至會(huì)有♥≠(yǒu)企業(yè)因為(wèi)資金(jīn)兌付☆ 壓力而主動降價銷售。

房(fáng)企融資維持低(dī)位

根據同策研究院監測，2018年(nián)6月 α(yuè)，40家(jiā)典型上(sh'↑π★àng)市(shì)房(fáng)企完成融資金<β∑(jīn)額折合人(rén)民(mín)币共計(jì)506∑¥.85億元，雖然環比5月(yuè)（451.17億元​✔§）增加了(le)12.34%，但(dàn)5ε±π÷月(yuè)房(fáng)企融資出現(xiàn)“驟降”。目‍€前房(fáng)企融資總額依然低(dī)位運行(xíng)，不(bù≤σ")及去(qù)年(nián)水(shuǐ)平γ§×±。

尤其是(shì)企業(yè)外(wài)債，由于☆Ω發改委限制(zhì)境外(wài)發債投資Ω♣×境內(nèi)房(fáng)地(dì)産，房(fáng)企提前“蓄水(shu®∑ǐ)”的(de)重要(yào)渠道(dào)被切↑φ斷。

同策研究院的(de)數(shù)據顯示，6月(yuè)​↕份共有(yǒu)5家(jiā)房(fáng)企完成9筆(bǐ)融資，監測房(f<¥áng)企發行(xíng)公司債融資總額為(wèi)187.≈σ57億元，環比增加221.48%，融資總額占απ∑比36.97%。融資金(jīn)額雖較上(shàng)月(y♣₹¶uè)呈現(xiàn)較大(dà)幅度上(shàn✔πg)升，但(dàn)多(duō)為(wèi)已過審​φ♦公司發行(xíng)的(de)第二期、第三期公σ"₹'司債券，實際新增發債數(shù)額并不(bù)樂(yuè)觀φσ。

與此同時(shí)，境外(wài)發債環境更加嚴峻，6月(yuè)境外(×↑σwài)發行(xíng)占比進一(yī)步走低(dī)。6月(yuè)δ↓←發行(xíng)的(de)公司債中，境內(n♠ ε☆èi)發行(xíng)161.10億元，境外(wài)發行(xíng)2σ→6.47億元人(rén)民(mín)币，境​¥★外(wài)發行(xíng)占比僅為(wèi)14€β>.11%（5月(yuè)境外(wài)發行(xí™↓$ng)占比31.45%）。

後續融資的(de)難度隻增不(bù)減。張宏偉直言，住建部等部委的(de)♦≈樓市(shì)嚴查行(xíng)動會(h ₹<uì)影(yǐng)響下(xià)半年(σ←¶βnián)的(de)銷售預期，進而影(yǐn ↓g)響房(fáng)企回款速度。預計(jì)接©β≤下(xià)來(lái)房(fáng)企資金(jīn)<←面将越來(lái)越緊張。

融創中國(guó)執行(xíng)總裁、東(dōng)南(‌☆©>nán)區(qū)域總裁王鵬在媒體(tǐ)懇談會(huì)上($→shàng)接受《每日(rì)經濟新聞》記者采訪時(shí)表✘€✘示，企業(yè)無論大(dà)小(xiǎo)，資金(jīγ∑$n)永遠(yuǎn)是(shì)第一(yī)☆&™位的(de)。

某TOP10房(fáng)企內(nèi)部人(rén)士也(yě)向《≠©♠每日(rì)經濟新聞》記者表示，即便項目利潤轉負，也(yě&∞​)要(yào)搶現(xiàn)金(jīn)流。而該房(fáng≈™¶♠)企區(qū)域老(lǎo)總面對(duì)記者問(wèn)及的(d"α×e)“下(xià)半年(nián)業(yè)績目标”，則諱莫如(rú)©φ¥÷深。

　下(xià)半年(nián)或現(xiàn)主動φ‌λδ降價

在此情況下(xià)，房(fáng)企究 ↕®✘竟該如(rú)何運作(zuò)，保證今年(nián)業(yè)績底線？

張宏偉告訴記者，預計(jì)2018年(nián)三季度，出于回款目标✔↔ 壓力、資金(jīn)兌付壓力與資本市(shì)場(chǎ•♠ng)“借新還(hái)舊(jiù)”渠道(dào)±★<↕收緊等因素，更多(duō)房(fáng)企可(kě)能←&(néng)會(huì)放(fàng)棄自(zì)β₽​®己的(de)價格“底線”，甚至會(huì)有(yǒu)企業(yè)因為®​≠✘(wèi)資金(jīn)兌付壓力而主動降價。

不(bù)過，安居客首席房(fáng)地(dì)産分(fēn)析師(sh♦  ī)張波認為(wèi)，房(fáng)企主動降<§價出現(xiàn)的(de)區(qū)域可≈££Ω(kě)能(néng)會(huì)增加，但(dà‌♣©n)“大(dà)幅降價”的(de)情況不(§' bù)太可(kě)能(néng)大(dà)規模出現(xiàn)÷∑>。

房(fáng)企主動降價或出現(xiàn)在以下(xià)♥←€幾類情況：第一(yī)是(shì)主要(•'≠yào)依賴一(yī)線城(chéng)市(shì)去(qù)化(huà)的(↓φde)衛星城(chéng)，限購(gòu)政策持續從(cóng)嚴，導緻購(δ★↓γgòu)房(fáng)人(rén)群大(dà)量減少(shǎo)；第二是(shπ✔ ì)部分(fēn)三四線城(chéng)市(shì)受棚♦→→↑改政策變化(huà)影(yǐng)響，去(qù)化(huà•₽)變慢(màn)引發降價；第三是(shì)δ≤ 由于房(fáng)企自(zì)身(shēn)原因，這(zhè)類情況較為(✔→wèi)複雜(zá)，包括資金(jīn)壓力≠ $或銷售業(yè)績壓力等多(duō)種因素。

新城(chéng)控股高(gāo)級副總裁歐陽捷告訴《每日(rì)經濟新★$♣聞》記者，中小(xiǎo)房(fáng)企的(de)應對(duì)之策可(k®£★ě)以有(yǒu)四個(gè)方面：

有(yǒu)些(xiē)小(xiǎo)而美(měi)的(d÷φ≤e)房(fáng)企具有(yǒu)獨特的(₽φ≤de)産品市(shì)場(chǎng)競争力，在三四線城(chéng)市(sh×Ωφì)屬于本地(dì)龍頭房(fáng)企，既便是(shì)全國(δλguó)性大(dà)房(fáng)企進入也(yě)不(bù)懼競争，依然可(↕☆σ'kě)以繼續發展；缺乏競争能(néng)力、但(dàn)有(y ≠±‍ǒu)土(tǔ)地(dì)資源的(de)中小(xiǎo'₽∞)房(fáng)企，則可(kě)以尋求與大(dà)房(f∏₩&σáng)企合作(zuò)開(kāi)發，減少(shǎo)經σ•營風(fēng)險，降低(dī)負債；而一(yī)些(xi®‌×ē)既無獨特能(néng)力又(yòu)無土(tǔ)♣×λ地(dì)資源的(de)房(fáng)企可(kě)以繼續下(xiε♥​à)沉，在三四線城(chéng)市(shì)做(z₩ ←λuò)不(bù)了(le)老(lǎo)大(dà)，到(‌ ±dào)五六線城(chéng)市(shì)或許♠Ω 可(kě)以做(zuò)大(dà)。

“最後，實在不(bù)行(xíng)，就(jiù)應該選擇退出房(fáng)地©€™•(dì)産開(kāi)發，早退比晚退好(hǎo)。轉向地(dì)産基金(jīnπ↓↑→)等方面更好(hǎo)，畢竟開(kāi)發商到(dào)這(zhè)一(yī♦←™δ)領域，既熟悉開(kāi)發流程，又(yòu)積累了(le)一(yī)定人♥ (rén)脈積累，也(yě)最懂(dǒng)開(kāi<σ)發商的(de)痛。”歐陽捷表示。

不(bù)過就(jiù)投資區(qū)域 &而言，融創中國(guó)東(dōng)南(nán)區(qū)域★↑✔集團副總裁楊貴司認為(wèi)，随著(zhe)中西(xī)部城(chéng™δ₽‍)區(qū)樓市(shì)政策收緊、市(shì)場(chǎng)風(fēδσng)險加大(dà)，房(fáng)企投資也(yě)會±∑​(huì)逐步趨于理(lǐ)性。随著(zhe)§ελ≈近(jìn)一(yī)年(nián)市($™shì)場(chǎng)的(de)降溫，東(dōng)部二線城(chéng)市←↑>>(shì)土(tǔ)地(dì)市(shì™γ)場(chǎng)也(yě)從(cóng)高(™↓↕gāo)位回落，由于整體(tǐ)經濟發展基礎好(hǎo)$ 、人(rén)口需求充足，房(fáng)企可(kě)以适∏←♠當考慮加大(dà)對(duì)東(dōng)部優質二線城(chéng)市±§Ω(shì)的(de)投資力度。

高(gāo)周轉仍是(shì)王道(dào)

相(xiàng)對(duì)于“選擇型”的(de)解題之法，房(↑±≈ fáng)企還(hái)可(kě)選擇策略性的(de)辦法λ¥€$。

     “φ≈'現(xiàn)在房(fáng)企要(yào)想持續保持α®ROE（淨資産收益率），提高(gāo)杠杆已然不(bù)太可(kě)能(n₩•↔éng)，唯有(yǒu)不(bù)斷提高(gāo)周轉率。”同策咨詢張宏←✘‍偉表示，而提高(gāo)周轉率，隻有(yǒu)加快(kuài)出貨。∑π≈ 當核心城(chéng)市(shì)因為(wèiε←)限價和(hé)銷許難，房(fáng)企隻能(néng)‍‍退而求其次，轉戰三四線城(chéng)市(shì)尋求周轉率。

歐陽捷告訴《每日(rì)經濟新聞》記者，在融資不(bù)暢的(de)背景下ε☆(xià)，房(fáng)企追求規模增長(§§≈cháng)，唯有(yǒu)高(gāo)周轉才是(shì)“助推器(qì)”。>€快(kuài)投資、快(kuài)開(kāi)發、快(kuà‌•÷>i)銷售、快(kuài)回籠是(shì)房(fáng)企高(g≤ε¥‌āo)周轉的(de)“四把快(kuài)刀(dāo)”。

楊司貴就(jiù)告訴記者，融創加快(kuài©αδ)了(le)去(qù)化(huà)速度和(hé)資₽π金(jīn)回款力度，确保未來(lái)發展有(yǒu)足夠的↕σε(de)資金(jīn)來(lái)支持。

與此同時(shí)，王鵬認為(wèi)，土(tǔ)地(dì)供應會(σ₩huì)越來(lái)越稀缺，這(zhè)也(↔©$ yě)意味著(zhe)土(tǔ)地(dì)價格會(huì)一(yαπī)直高(gāo)企。融創東(dōng)南(nán)±↑¶區(qū)已經有(yǒu)近(jìn)兩年(nián>π Ω)的(de)沒有(yǒu)參與公開(kāi)招拍(pāi)挂，為(wèi)的γ™↓≠(de)就(jiù)是(shì)要(yào)保證商品房(fáng♣ )銷售端保持長(cháng)期穩健的(de)增長(chán♣™<≠g)。

楊司貴同時(shí)表示，盡管上(shàng)半年(nián)收并購(™<₩gòu)拿(ná)地(dì)有(yǒu)所降溫，但(dàn)考慮' >到(dào)土(tǔ)地(dì)成本不(bù)斷上(shàng)升♠↕ 、三四線市(shì)場(chǎng)風(fēng)險加大(dà) ♠♠的(de)等因素，未來(lái)收并購(gòu)仍将是(shì)部分(fēn)δ♦♣房(fáng)企拿(ná)地(dì)的(de)主要(yào)方式。為(✔≥÷wèi)了(le)應對(duì)當前金(jīn)融緊缺的(dΩ‌e)情況，聯合拿(ná)地(dì)、合作(zuò)©σ≥開(kāi)發仍是(shì)市(shì)場(chǎn"±g)的(de)主流選擇。