今年(nián)以來(lái)，在中央“房(fáng)住± <•不(bù)炒”的(de)調控精神指導下(xià)，多(duō)地(dì)因城§​β↔(chéng)施策、分(fēn)類調控政策頻(pín)出。特别是(sh≥<✔∞ì)近(jìn)一(yī)段時(shí)間(j∏  iān)，部分(fēn)城(chéng)市(shì)樓市(shì)出現(♠↔‍≈xiàn)過熱(rè)苗頭，投機(jī)炒作(zuò)有(yǒu)所擡↑$♦頭，引起了(le)中央政府的(de)高(gāo)度重視(s☆®hì)，在住建部及時(shí)約談了(le'•≈π)12個(gè)城(chéng)市(shì)，再次重申↓♣調控力度不(bù)放(fàng)松并出台6大(dà)調控措施後，多( ≠​duō)地(dì)調控再次密集加碼，進一(yī)步 ↓封堵炒房(fáng)“漏洞”。随著(zhe)近(jìn)日(rì©≈↑)住建部等七部委在30個(gè)城(chéng)市(α'£shì)先行(xíng)開(kāi)展治理(lǐ)房(fáng)地(d₩®ì)産市(shì)場(chǎng)亂象專項行(xíng)動，全國(gu₩≈₽ó)房(fáng)地(dì)産調控步入新階段，“房(fáng)住不(±≤‍bù)炒”落實進入關鍵期。

本輪樓市(shì)調控可(kě)謂範圍大(dà)、頻(pín∞©£>)率高(gāo)、力度強，哪裡(lǐ)過熱(rè)哪裡(lǐ)就(jiù÷‌)有(yǒu)政策出台。據中原地(dì)産研究中心統計(jì)，‌±年(nián)內(nèi)房(fáng)地(dì)産累計(jì)調控政策發©‌布次數(shù)已經超過180次。貝殼研究院進一(yī)步統計(jì)，β€≈÷自(zì)2016年(nián)四季度開δδ≈ (kāi)始的(de)本輪調控至今，全國(guóπλ©₩)累計(jì)73個(gè)城(chéng)市(shì)進行(xíngα$♠)了(le)調控，出台了(le)135條限購(gòu)政策，176條限貸政策，π§×®15個(gè)城(chéng)市(shì)∑€™實行(xíng)認房(fáng)認貸，51個(gè)城(chéng& ₽)市(shì)外(wài)加海(hǎi)南≈‌(nán)全省實行(xíng)限售。其中， ©↑ 北(běi)京共計(jì)發布調控政策30餘次，海(hǎi)×¥≠南(nán)從(cóng)去(qù)年(nián)調控以來(l♠γ₩ái)共出台了(le)14次調控政策。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的(de)業δ↕ (yè)內(nèi)人(rén)士認為(wèi)，下(xià)半年(nián"‌₽λ)樓市(shì)調控政策依然從(cóng)緊，經過住建部等七部委聯合整治後β∞ <，在資金(jīn)面收緊的(de)背景下(xià)，樓市(shì)或迎來(↕αlái)真正拐點。

投機(jī)炒房(fáng)擡頭

調控堵漏升級

上(shàng)半年(nián)，多(duō)地(dì)樓市(shì φ)調控持續收緊，部分(fēn)弱二線和(hé)三四線城(ché×​ng)市(shì)紛紛出台新政，這(zhè)些(xiē)城(chéng)δ≠δ←市(shì)多(duō)為(wèi)前期房(fáng)價漲幅較大(dà)的€<€λ(de)城(chéng)市(shì)，如(rú)東(dōng)北(b÷↑♠ěi)、西(xī)北(běi)、西(xī)南(nán)©≤β等省會(huì)城(chéng)市(shì)及海(hǎi)南(nán)等有(y€¶♣©ǒu)利好(hǎo)政策預期的(de)地(dì)區(qū)。盡管在持≤§續調控下(xià)全國(guó)樓市(shì)整體(tǐ)平穩，部分(fēn)©​♣前期調控徹底或經曆多(duō)輪加碼的(d₽♣₹e)城(chéng)市(shì)市(shì)場(chǎ ÷✔‍ng)降溫明(míng)顯，但(dàn)仍有(yǒu)部分(fē★•↔n)地(dì)區(qū)出現(xiàn)了(le)過©δ♠¶熱(rè)苗頭，“搶房(fáng)大(dà)戰”不(bù)斷上λ™​(shàng)演，原因除了(le)部分(fēn)城(chénσ g)市(shì)政策環境相(xiàng)對(duì)寬↔Ω松外(wài)，還(hái)與有(yǒu)些(xiē)城(chéng)市(s§§hì)實行(xíng)了(le)人(rén)才政策有(→Ωyǒu)關，再加上(shàng)新房(fáng)限÷®¶價政策造成的(de)一(yī)二手房(fáng)價倒→ε♦挂現(xiàn)象嚴重，更加激化(huà)了(le)供需矛盾☆✔，特别是(shì)重慶、沈陽、長(cháng)沙、西(xī)安、杭州等 ©地(dì)樓市(shì)明(míng)顯升溫，↑↔市(shì)場(chǎng)交易活躍、量價齊升。

“上(shàng)半年(nián)，部分(fēn)熱(r> ∑ è)門(mén)城(chéng)市(shì)實行(xíng)限價×€‌‌之後，搶房(fáng)比較火(huǒ)爆，所以有(yǒu)些(xiē)城(ch&©éng)市(shì)出台搖号制(zhì)度，搖 ±£↕号反而使整個(gè)新房(fáng)銷售更加火(huǒ)爆，成千甚"¥♥★至上(shàng)萬人(rén)去(qù)參與搖号← 成為(wèi)熱(rè)門(mén)二線城(chéng)市(sh> ™©ì)典型的(de)市(shì)場(chǎng)現(xiàn)象，圍繞搖号又(¶​"yòu)有(yǒu)些(xiē)政策出來(lái)，如(rú)優先∑δφ本地(dì)無房(fáng)戶、剛需買房(fán&‌g)等，但(dàn)依然出現(xiàn)很(hěn)多(∑δduō)亂象。”上(shàng)海(hǎi)易居房  (fáng)地(dì)産研究院副院長(cháng≠€β')楊紅(hóng)旭接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

“五一(yī)”前後，住建部先後約談了(le)西(σ♥xī)安、海(hǎi)口、三亞、長(cháπ​®→ng)春、哈爾濱、昆明(míng)、大(dà)連、貴陽、徐州、佛山(shān)≠∏、成都(dōu)、太原等12個(gè)城(c ™‌πhéng)市(shì)，又(yòu)于5月(yuè)1‌☆9日(rì)重申堅持房(fáng)地(d↔•÷εì)産調控目标不(bù)動搖、力度不(bù)放(fàng)松，并對(∞✘≈∞duì)進一(yī)步做(zuò)好(hǎo)房(fán☆≈g)地(dì)産調控工(gōng)作(zuò)提出6大(dà)具ק$π體(tǐ)措施，從(cóng)規劃、供應、資金(jīn)、預期、執行'< (xíng)等關鍵方面提出明(míng)确要(y‍$'ào)求，這(zhè)也(yě)是(shì)住建部年(nián)內(nèi)第♠¶™→四次對(duì)房(fáng)地(dì)産調控表明(míng)堅決态度。✔♦

盡管如(rú)此，6月(yuè)公布的(de)5月(yuè)70城(c'←​héng)房(fáng)價數(shù)據環比漲幅π•仍進一(yī)步擴大(dà)，而且部分(fēn)城(c¶→  héng)市(shì)搖号搶房(fáng±≥)背後的(de)市(shì)場(chǎng)亂象屢禁不(bù‍∏±)止，調控壓力繼續增大(dà)。6月(yuè)24日(rì)西©δ£(xī)安發文(wén)規範交易秩序，提出暫停企事(shì)業(yè)單位在限™​購(gòu)區(qū)域購(gòu)買住房(fáng™∏)，成為(wèi)全國(guó)首個(gè)對(duì)公<<→©司購(gòu)房(fáng)進行(xíng)管控的(de)城(chéng)市φ‍β(shì)。随後杭州、長(cháng)沙也(yě)暫停了(le)企業(yè)在≤₹限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房(fáng)，長(cháng)×÷♦沙還(hái)在限公司的(de)基礎上(shàng)，增加了(lδ™e)限離(lí)婚、限新落戶、限未成年(nián)等限購  ←(gòu)方面的(de)“堵漏”措施，同時(shí)規定個(gè)人(ré•"n)購(gòu)房(fáng)4年(nián)限售，公司↓≤≈已購(gòu)房(fáng)5年(nián)限售。

6月(yuè)28日(rì)，住建部等七部門('β £mén)聯合發文(wén)，将于7月(yuè)初至12月(yuè)底在≠π30個(gè)城(chéng)市(shì)先行(xíΩ∑™♠ng)開(kāi)展治理(lǐ)房(fáng)地(dì)★∏産市(shì)場(chǎng)亂象專項行(xí↕δ♠♥ng)動，打擊重點包括投機(jī)炒房(fáng)、房(fán↔✘β‍g)地(dì)産“黑(hēi)中介”、違法違規房(fáng)地(dì)産‍$∞開(kāi)發企業(yè)和(hé)虛假房(fángδ↑¶)地(dì)産廣告等四個(gè)方面。這(zhè)30個(gè)城( ♦±chéng)市(shì)包括北(běi)上(shàng)廣深等≈ ↑←16個(gè)熱(rè)點城(chéng)市(shì)，還(hái)包括一(‌♦€εyī)些(xiē)潛在熱(rè)點城(chéng)✔←∏'市(shì)、媒體(tǐ)曝光(guāng€‌)違法違規行(xíng)為(wèi)較多(duō)的(de)地(dì)方©≈§以及一(yī)些(xiē)已經在進行(xíng)違法違規行(xíng)為(wè ​i)整治的(de)城(chéng)市(shì)。其中，重慶、≥♣♦¶武漢、長(cháng)沙于同日(rì)再次調控加碼，長(cháng↔☆)沙随後又(yòu)緊急對(duì)此前人(rén)才落戶購(gòu)房$ ∑​(fáng)政策“打補丁”，要(yào)求不(bù)受購(gòu)房(fáng∑™¥•)限制(zhì)的(de)人(rén)才至少(shǎo)博士、正高(gāo)‌®職稱以上(shàng)。至此，樓市(shì)§×調控進入“反炒房(fáng)”新階段。

不(bù)過，對(duì)于上(shàng)半年(nián)部分(γσfēn)城(chéng)市(shì)樓市(shì)的(de)“熱(rè)Ω✔±★”，貝殼研究院首席分(fēn)析師(sh™≥$ī)許小(xiǎo)樂(yuè)則認為(wèi)，這(zh≥ è)隻是(shì)表面上(shàng)看(kàn÷")起來(lái)挺熱(rè)鬧，實際與受限價影(yǐng)響的(de)新房(>±fáng)市(shì)場(chǎng)相(xiàng)比，整體(t>∏☆ ǐ)二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)并沒有(yǒu)那(nà)麽✘∏熱(rè)，而是(shì)以穩為(wèi)主，甚至部分(∞©★§fēn)城(chéng)市(shì)已經出現(xλλ∑iàn)了(le)穩中有(yǒu)落。“你(nǐ)見(jiàn)到(dào)的♥∏☆(de)熱(rè)不(bù)一(yī)定是(sh >σ≈ì)真的(de)熱(rè)。”他(tā)對(duì)記者說(shuō) ♦。

許小(xiǎo)樂(yuè)舉例說(shuō)，成都¶¶(dōu)此前表面上(shàng)看(kàn)市(shì★δε)場(chǎng)很(hěn)火(huǒ)熱(rè)，大(dà)家‍$(jiā)都(dōu)在排隊搶著(zhe)搖号，其實這(zhè)隻能(n≥ Ωéng)用(yòng)“熱(rè)鬧”來(lái)形容，實際成都("♦dōu)的(de)量和(hé)價都(dō•✘φεu)是(shì)往下(xià)走的(de)。北(běi)京5月(yuè)市(‍★★δshì)場(chǎng)成交量的(de)回溫，除了(le)需求的(de)自↑→(zì)然釋放(fàng)外(wài)，也(yα πě)與政策刺激有(yǒu)關，但(dàn)這(zh≤★è)種小(xiǎo)幅升溫态勢是(shì)可(♥≥kě)控的(de)，并不(bù)是(shì)居民(mínα$€)再度加杠杆帶來(lái)的(de)。另外♦≥(wài)，重慶購(gòu)房(fáng)者中戶籍人(rén)φπ群占比下(xià)降，非川渝戶籍人(rén)群占比提升£∑，市(shì)場(chǎng)升溫一(yī)定程度上(shàng)由投資驅動；✘↑天津、杭州由于人(rén)才吸引政策或搖号引發的(de)市(shì)∏φ場(chǎng)預期增強進而導緻未來(lái)φ↔♥↓需求前置引起市(shì)場(chǎng)升溫。他(tā)認為×Ω£ (wèi)，限價、搖号造成的(de)需求釋放(fàng) ×↑實際上(shàng)是(shì)“管制(zhì)型繁榮”，人(r∑₹&Ωén)才引進政策是(shì)将外(wài)來(lái)的(de)、未來(lá€ i)的(de)需求前置到(dào)當下(xià)，兩種市(shì)場(chǎ✘αng)需求都(dōu)不(bù)具有(yǒu)持續性。

政策依然從(cóng)緊

市(shì)場(chǎng)或迎拐點

上(shàng)半年(nián)，樓市(sh¥$ì)調控的(de)邊際效應在逐漸遞減，并且已經出現(xiàn←☆£≤)了(le)一(yī)些(xiē)新的(de)問(wèn)題，也(yě)§₩引起了(le)市(shì)場(chǎng)對&'®(duì)于限價等行(xíng)政調控政 ✘✘策是(shì)否該退出的(de)争論，下(xià)半年(ni₽←φán)的(de)政策走向備受關注。

“下(xià)半年(nián)政策依然從(có©♣₽✔ng)緊，還(hái)會(huì)有(yǒ'"u)些(xiē)城(chéng)市(shì)陸續出台抑制(zhì)房(fáng↓¥©)價的(de)政策，包括弱二線和(hé)三四線城(chéng)市(shì)，也Ωπ(yě)包括一(yī)些(xiē)原來(lái)樓市(shì)沒↑€©<真正降溫的(de)熱(rè)門(mén)二線城(chéng)市(shì)甚至一×π★(yī)線城(chéng)市(shì)，如(rú)深圳、廣州'π£★也(yě)有(yǒu)可(kě)能(nén♥ g)出台小(xiǎo)的(de)補丁政策。”楊紅(hó♦""&ng)旭對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，這λ≤×(zhè)些(xiē)補丁政策包括企業(yè)購(gòu)房( ↓≤←fáng)納入到(dào)限購(gòu)範疇內(nèi)，離(lí)婚一(yī÷×↓≈)年(nián)或兩年(nián)內(nèi)♣₹φ限制(zhì)購(gòu)房(fáng)。另外(wài)，某些(xiē)熱(r☆&è)門(mén)城(chéng)市(shì)引進大(dà)量大(dà)學生‍ ↑(shēng)和(hé)人(rén)才，估計(jì&₩)會(huì)學習(xí)成都(dōu)和(hé)長(cháng)沙，對(‍×♣duì)于新入戶者設定門(mén)檻，達到(dà¶Ω$'o)一(yī)定人(rén)才級别才能(néng)πα 落戶，否則需要(yào)繳社保一(yī)年(nián)或兩年(nián)®→β才能(néng)買房(fáng)。

楊紅(hóng)旭還(hái)認為(wèi)，住建部等七部委對(×↕ duì)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)亂象專項整治，✔€♣會(huì)要(yào)求地(dì)方政府出執行(xíng)細則，有(yǒu∞♦)些(xiē)地(dì)方政府可(kě)能(né∑δ≤↔ng)會(huì)重申和(hé)強調既有(yΩδ₹δǒu)政策，有(yǒu)些(xiē)地(dì)方政府可(kě)πδ能(néng)會(huì)加一(yī)些(xiē)內(nèi)容，如(rú)↕‌"已經提前出台政策的(de)長(cháng)沙，在限購(gòu)方面‍♥增加“堵漏”措施，而重慶基本是(shì)重申強調為(wèi)主。他(tā)預♥♦™€計(jì)，接下(xià)來(lái)名單中的(de)3β♣0個(gè)城(chéng)市(shì)多(¥©>÷duō)數(shù)會(huì)出台細則，上(shàng)海(hǎi↕$≠₹)、北(běi)京等降溫比較明(míng)顯的(de)城∑<(chéng)市(shì)也(yě)可(kě)能(néng)​♠≥不(bù)出細則，而那(nà)些(xiē)沒在30城(chéng)名ε←單內(nèi)的(de)城(chéng)市(shì)，如(rú)果市(shì)✘β場(chǎng)過熱(rè)也(yě)會(huì)出新政≤φ>α。預計(jì)下(xià)半年(nián)陸續會(huì)有(yǒu)幾‌↓σ十個(gè)城(chéng)市(shì)出台新政或文$♥≈≥(wén)件(jiàn)重申強調，市(shì)場(±®σ'chǎng)降溫壓力就(jiù)會(huì)增加。

在許小(xiǎo)樂(yuè)看(kàn)來(lái)，短(duǎn)₽↓∑期的(de)管制(zhì)型調控退出需滿足三個(gè)條件€φ(jiàn)，即市(shì)場(chǎn₹♣g)已經基本穩定、居民(mín)購(gòu)房(fáng)杠£γ×杆得(de)到(dào)有(yǒu)效控制(zh±→∏₹ì)、長(cháng)效機(jī)制(zhì)能(n"↕éng)夠有(yǒu)效銜接。而目前這(zhè)→←Ω幾個(gè)條件(jiàn)尚不(bù)能(néng)夠充分→‌(fēn)滿足，因此，下(xià)半年(niáπ∑n)政策将維持偏緊态勢，熱(rè)點城(chéng)市(s☆>←hì)的(de)行(xíng)政管控仍将保持，可(kě)能(✘≥néng)的(de)政策選項包括嚴格控制(zhì)信貸進入房(fá←¥∞ng)地(dì)産，嚴格限定居民(mín)過度<$‌₽加杠杆；更多(duō)城(chéng)市(shì)可(k₹₩ě)能(néng)跟進禁止企業(yè)購(gòu)房(fáng)的×≠ε(de)補漏洞；人(rén)才引進政策與購×₽§(gòu)房(fáng)資質脫鈎，如(rú)要(yào)求交一(yī)定年(↓¥nián)限的(de)社保；限價政策可(kě)能(néng)逐步退出"λ↕λ。

對(duì)于下(xià)半年(nián)的(de)市(shì)場(chǎng♥✘δ)預期，許小(xiǎo)樂(yuè)認為(wèi)α₩¶₹，從(cóng)資金(jīn)流的(de)角¥'©度看(kàn)，支撐短(duǎn)期市(shì)場(chǎn÷®g)的(de)因素都(dōu)在走弱，包括居民( →mín)端房(fáng)貸利率維持上(s↕∏hàng)行(xíng)态勢，企業(yè)端融資繼續受到(dà→±←o)抑制(zhì)，棚改貨币化(huà)高(gāo)位放&÷←&(fàng)緩，人(rén)才引進政策和(hé)學區(qū)房(fángγ&♦∑)政策的(de)刺激效用(yòng)衰減♦↓。“從(cóng)成都(dōu)、天津等城(chéng)市(shì↓ ↔)的(de)經驗看(kàn)，人(rén)才引進政策造成的(de)市($¥φ∞shì)場(chǎng)需求釋放(fàng)是(shì)短(d¶>uǎn)期的(de)，政策的(de)效果邊際減弱，天津最明(≈'↓'míng)顯，在‘海(hǎi)河(hé)英才計(jì)劃’發布當™↔₩÷周，天津鏈家(jiā)二手房(fáng)成交量"&環比大(dà)幅增加283%，此後則逐周下♠★σ♥(xià)滑，且已回複到(dào)人(rén)才↕✘↕™政策發布前水(shuǐ)平。”他(tā)說(shuō)，因此，下(xi ×∏à)半年(nián)二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)下(xià)←≥>行(xíng)壓力略大(dà)于上(shàng)行(<←≥xíng)動力，總體(tǐ)二手房(fáng)市(shì)場(‍↑chǎng)趨穩或略向下(xià)。

“今年(nián)下(xià)半年(nián)市(≠★€​shì)場(chǎng)将迎來(lái)真正拐點γ∏₩，一(yī)方面，全國(guó)新房(fáng)市(shì)場(chǎ≈•↔ng)銷售增速将由正增長(cháng)轉為(wèi)負增✘ ε×長(cháng)，另外(wài)，這(zhè)些(xiē)¥£熱(rè)門(mén)城(chéng)市(shì)經過這(zhè)次市(s±↓hì)場(chǎng)秩序整頓後，也(yě)包含棚改資金(jīn ∏σ)面收緊，下(xià)半年(nián)會(huì)出現(xiàn)真正的(d$®€εe)市(shì)場(chǎng)拐點。”楊紅(hóng)旭對(duì)記者♣↓∑•說(shuō)。