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2018年(nián)，樓市(shì)依₩→♠ 然面臨明(míng)顯的(de)“調控年(nián)”，樓市(s↕✘'hì)調控延續了(le)2017年(nián)的(de ♠)基調，重視(shì)長(cháng)效機(jī)制(zh¥✔Ωì)，構建房(fáng)産分(fēn)類階梯式消費(fè↔→♥i)，解決高(gāo)房(fáng)價和(hé)庫存區(qū)域間(jiānφφ)不(bù)平衡發展的(de)問(wèn)題；同時(shí)注重邊調邊φα 治理(lǐ)，在調控的(de)同時(shí)重點打擊樓市(shì)亂象，<既抓典型又(yòu)嚴監管。
這(zhè)一(yī)年(nián)，房(fáng)價在上(✘★shàng)下(xià)半年(nián)呈現(xiàn)泾渭分(f§ ♦ēn)明(míng)的(de)格局。7月(yu←§è)中央政治局會(huì)議(yì)提出“堅決遏制(zhì)房(¥β&fáng)價上(shàng)漲”的(de)口号，這(zhè)成為(wèi)20×←18年(nián)樓市(shì)降溫的(de)一(yī)個(gè)“分(≠≤fēn)水(shuǐ)嶺”，市(shì)場(chǎng)預™±♣>期由“慢(màn)漲”變成“下(xià)δ≥↑<跌”。在剝離(lí)投機(jī)屬性之後，住宅的(de)居住屬性被充分(fγ♠Ω↓ēn)強化(huà)，住宅也(yě)正由商品化(huà)住宅為(↕"∑÷wèi)主的(de)市(shì)場(chǎng)向商€∑品房(fáng)、租賃住宅和(hé)保障性住>π•宅三位一(yī)體(tǐ)的(de)三元化(hu ®∞à)方向升級。
就(jiù)當前樓市(shì)發展狀況看(k₩✘©àn)，降溫已經明(míng)确體(tǐ)現(xiàn)。而展望20§™∑≈19年(nián)，北(běi)京師(shī)範大(dà)學教授鐘(÷≠zhōng)偉的(de)看(kàn)法是(shì)，機(jī)可(kě)₽↔©失，時(shí)再來(lái)。“穩中趨緩、穩中有(yǒu)變的(de)一(×↑≈yī)年(nián)，需要(yào)大(dà)家(jiā)用(yòng)↑¶≥σ一(yī)種從(cóng)容的(de)心态去(qù≤₩)看(kàn)待它。”“穩”幾乎是(shì)行δ→✔(xíng)業(yè)共識，而在“穩定”基礎上←δφ¥(shàng)，2019年(nián)樓市(shì)也(yě)将進 λ×入“量平價穩”的(de)零增長(cháng)區(qū)間(₩§jiān)。
預期明(míng)顯轉變
今年(nián)以來(lái)，從(cóng)中央到(dào)Ω≤♣<地(dì)方一(yī)再強調房(fáng)地(dì)産市(shì)λ♣©場(chǎng)調控政策不(bù)放(fàng)松，7 月(y☆☆uè)底中央政治局會(huì)議(yì)明(míng)确強≤×調“下(xià)決心解決好(hǎo)房(↓≠¶fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎngδ₹φ§)問(wèn)題，堅持因城(chéng)施策≤∞，促進供求平衡，合理(lǐ)引導預期，整治市(shì)場(chǎng)秩序ε¥ ♥，堅決遏制(zhì)房(fáng)價上(shàng)漲 ”。堅決遏制(zhì"₩)房(fáng)價上(shàng)漲的(de)口号提出後，潛在購&Ω≤♥(gòu)房(fáng)者的(de)預期急轉直下↕β®♠(xià)。
7月(yuè)中央政治局會(huì)議(yì)提出“堅決遏制(zh>ì)房(fáng)價上(shàng)漲”的(de)↓φφ口号，這(zhè)成為(wèi)2018<'αγ年(nián)樓市(shì)降溫的(de)一(yī® ←)個(gè)“分(fēn)水(shuǐ)嶺₩★★”，市(shì)場(chǎng)預期由“慢(màn)漲”變成“下(xià)☆ ∑π跌”。從(cóng)58安居客房(fáng)産研究院獨家×'" (jiā)發布的(de)信心指數(shù)來(lái)看(kàn)，↔₽∞2018年(nián)10月(yuè)，購(gòu)房(fáng)者信€σ×心指數(shù)環比下(xià)降4.2%，同比下(xià →✘)降12.9%，為(wèi)2017年(nián)1™✘月(yuè)以來(lái)最低(dī)點，直±εβ接反映了(le)購(gòu)房(fáng)者市(shì)場(ch ǎng)預期轉變趨勢。同樣2018年(ni↑↔'án)10月(yuè)，經紀人(rén)信心指數(shù)環比下(xi∞ ≥à)降0.6%，同比下(xià)降8.9%，也(yě)是(shì)20∑©₩17年(nián)1月(yuè)以來(lái)最低(dī)點，←¥ 經紀人(rén)信心指數(shù)的(de)下(xià)降，則®♠•更能(néng)體(tǐ)現(xiàn)出 ★α樓市(shì)的(de)實質性降溫。
受市(shì)場(chǎng)預期轉變影(yǐng)響，房©δσ(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)延續調整趨勢≥±§¥，在房(fáng)價及土(tǔ)地(dì)流¥∑拍(pāi)調整兩個(gè)方面的(de&)表現(xiàn)上(shàng)尤其突出。
根據中國(guó)房(fáng)地(dì±≤↕≈)産指數(shù)系統對(duì)100↑≈個(gè)城(chéng)市(shì)的(de)全樣本調查數(s>≠hù)據顯示，2018年(nián)11月(yuè)☆↓'，百城(chéng)新建住宅均價為(wèi)14641元/平方米，環比上(s ≠hàng)漲0.27%，漲幅較10月(yuè)回落近★≈'(jìn)0.2個(gè)百分(fēn)點，回±☆∏≥落較為(wèi)明(míng)顯。具體(tǐ)城(ché$♣ng)市(shì)來(lái)看(kàn)，百城(c&✔αhéng)中11月(yuè)有(yǒu)31個(gè)城(chén> g)市(shì)新建住宅價格環比下(xià×←♠)跌，下(xià)跌城(chéng)市(÷♣ 'shì)數(shù)量較10月(yuè)增加12個(gè)；其£©♠中三四線城(chéng)市(shì)價格調β≤"<整範圍最廣，下(xià)跌城(chéng)市(sh¥∑★ ì)數(shù)量較10月(yuè)增加9個(gè)至21個™∑↔₽(gè)。二手房(fáng)方面，2018年×φ♥∑(nián)11月(yuè)十大(dà)城(chéng)市(¥™✔βshì)二手房(fáng)均價為(wèi)39012元/平方米，環比下(xiàεε←)跌0.38%，跌幅較10月(yuè)擴大(dà)0.35個β>(gè)百分(fēn)點，其中除南(nán)京挂牌價相(xiàng)對(duì)堅挺外(wài)，其餘9個(gè)城(chéng)π♠市(shì)近(jìn)幾月(yuè)二手房≤☆(fáng)價格均呈連續下(xià)調或間(£≠jiān)斷性震蕩。
從(cóng)各級别城(chéng)市(shì)新建住宅價格來(lá♥©i)看(kàn)，11月(yuè)上(shàng)海(hǎi)、廣©↑州、深圳房(fáng)價均有(yǒu)所松動；二線城(chén₽γg)市(shì)環比上(shàng)漲0.52% ♠£，較10月(yuè)漲幅收窄0.03個(gè)百¶∏←分(fēn)點，其中廈門(mén)、濟南(nán)、蘭州連< "¥續兩個(gè)月(yuè)下(xià)跌；三四線城(chéng)市(s₽₩₹hì)環比上(shàng)漲0.35%，較10月(yuè)收窄0.28個δ♣(gè)百分(fēn)點，在各類城(chéng) ↑市(shì)中收窄幅度最為(wèi)顯著，其中有(yǒu)超三成的(de₹ ★×)三四線城(chéng)市(shì)價格在調整。
土(tǔ)地(dì)流拍(pāi)也(yě)是(shì)市(shì)場(chǎ♦σ€↑ng)預期轉變的(de)一(yī)大(dà) "÷特征。2018年(nián)1-11月(yφαΩ<uè)，全國(guó)300個(gè)城(chéng)市(π"•₽shì)共流拍(pāi)618宗住宅用(♣♠λyòng)地(dì)，總規劃建築面積為(wèi)7529萬平方米，σ$→約是(shì)2017年(nián)全年(™±∑♣nián)流拍(pāi)地(dì)塊總規劃建築面積的(de)2.3倍。≤≤✘δ從(cóng)流拍(pāi)地(dì)塊宗數(shù)占比來(lái)看(kàλ©♣n)，流拍(pāi)宗數(shù)占總推出宗數(shù'↑ π)的(de)比重為(wèi)6.9%，達近(jìn)€£↕€年(nián)來(lái)較高(gāo)值。全國(guó)住宅用(yòng)地 ¶×↕(dì)零溢價成交地(dì)塊共12828±×≈宗，占總成交地(dì)塊宗數(shù)的(≥↔de)比重為(wèi)57.3%，較去(qù)年(nián)≥≤同期提升2.0個(gè)百分(fēn)點。
調整通(tōng)道(dào)
由于市(shì)場(chǎng)預期已經明(míng)顯轉變，對(d© ♦φuì)于未來(lái)一(yī)年(nián)，中國(guó)指數(shù)研× ∏"究院認為(wèi)，整體(tǐ)來(lái)看(kàn↓↓←)，受市(shì)場(chǎng)需求端、供應端、金(jīnγ≤≥★)融端等多(duō)維度監管的(de)持續推進，≤↕§λ調控效果穩固延續，市(shì)場(chǎng)預期轉向，房(fángφ≥↑)地(dì)産市(shì)場(chǎng)繼續進入調整通(tōng)道(d☆×ào)，一(yī)線城(chéng)市(shì)房(fáng)價也(yě)λ♥在經曆長(cháng)時(shí)間(jiān)<δ♦<橫盤後率先進入調整，預計(jì)未來(lái)整體(tǐ)房(fáng)地&δ±(dì)産市(shì)場(chǎng)将進一(©Ωyī)步承壓。
新城(chéng)控股副總裁歐陽捷也(yě)認為(wèi)φ♦，政策還(hái)會(huì)延續，房(fáng)地(dì)産的(dδ≥γe)定位已經從(cóng)拉動經濟增長(cháng≠↔'★)的(de)火(huǒ)車(chē)頭轉變為(wèi)中國(guó∞↕$♥)經濟巨輪的(de)壓艙石，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(™★>πchǎng)的(de)核心訴求就(jiù)ש是(shì)穩定壓倒一(yī)切，換言之，樓市(shì)将進入橫盤時(α♥shí)代。
就(jiù)調控趨勢而言，58安居客房(fáng λ¶≠)産研究院首席分(fēn)析師(shī) ₩♦♠張波認為(wèi)，樓市(shì)調控長(cháng)短(duǎn)結合÷↑₩≥的(de)節奏不(bù)變，長(cháng)效機×α'α(jī)制(zhì)更深入著(zhe)眼于優化(huà)與房(f±•♦áng)地(dì)産市(shì)場(chǎng© ₽★)長(cháng)遠(yuǎn)發展相(xiàng)§≈δ♣匹配的(de)頂層設計(jì)，不(bù)但(dàn)表現(xiàn)在住"Ω 房(fáng)發展規劃落實，住房(fáng)和(hé×₹δ÷)用(yòng)地(dì)供應結構調控，更是(sh≥βì)在住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)以及差≈"别化(huà)住房(fáng)信貸、稅收政策上(shàng)得(de <)到(dào)體(tǐ)現(xiàn)。而在落實長(cháng)效機(j¥∞$ī)制(zhì)的(de)基礎上(shàng)，短(duǎγ♥≠n)期調控力度依然從(cóng)嚴，針對(duì)需求端限購(gòu)不↓ε±(bù)會(huì)放(fàng)松，但(β→dàn)針對(duì)首套房(fáng)支持性政策或将強φ☆✘化(huà)，針對(duì)改善型需求的(deε↓×<)限制(zhì)政策有(yǒu)望出現(xiàn)松動，<<總體(tǐ)依然會(huì)體(tǐ)現(xiàn)“房(fáק✘£ng)住不(bù)炒”，即在打擊炒房(fáng)的(de)同時(shλβí)更注重對(duì)剛需人(rén)群的(£"♥×de)保障。
盡管“穩定”已成共識，但(dàn)業(yè)內(nèi)對(du≥&β÷ì)“量價”預測并不(bù)一(yī)緻。中國(guóγγ)指數(shù)研究院認為(wèi)，一(yī)線城(chéng)市(shì•)供應明(míng)顯增加而房(fáng)價預期松動，預計(jìφ©φ∑)成交量受低(dī)基數(shù)影(yǐng)響低(dī)位回升，λ≥而價格繼續小(xiǎo)幅下(xià)調的(>☆de)可(kě)能(néng)性較大(dà)；二線城(≠∑∞chéng)市(shì)內(nèi)部行≠&✔(xíng)情周期輪動，其整體(tǐ)市(shì)場(chǎ↑§ng)調整幅度将相(xiàng)對(duì)緩和(hé)；而多(¥β≥duō)數(shù)普通(tōng)三四線城(chéng)市(shì)在各→ 線中需求的(de)支撐基礎最為(wèi)薄弱，在市(shì)場(chǎng✘γ)調整周期其面臨的(de)壓力較為(wèi)嚴峻。
歐陽捷則認為(wèi)，2019年(nián)樓市(shì$←)正在進入“量平價穩”的(de)零增長(cháng)σ₹區(qū)間(jiān)，比如(rú)銷售面積、房(fángγ§)企到(dào)位資金(jīn)等主要(yào)指标将徘徊在正負3%∞δ♠∏左右，其它指标大(dà)多(duō)在個(gè)位數(s ₽→hù)以內(nèi)，比如(rú)銷售面積将進λ£∏♥入正負3%區(qū)間(jiān)，房(fáng)λδ企到(dào)位資金(jīn)将接近(jìn)3%，銀(yí λn)行(xíng)貸款已經在3%左右的(≈∏♥ de)負增長(cháng)區(qū)間(jiān)內(®✔nèi)。因此，就(jiù)房(fáng)企而言φ€，歐陽捷認為(wèi)，固守在調控嚴厲的(de)一(¶↔yī)二線城(chéng)市(shì)是(s∞ε ₽hì)不(bù)可(kě)能(néng)獲得(d♣₩e)業(yè)績的(de)增長(cháng)的(♥★εde)，因為(wèi)土(tǔ)地(dì)供應接近(jìn)零增長(chán <g)，房(fáng)價又(yòu)被按住，無量無價（的(de)™™♠增長(cháng)），而三四線城(chéng)市(shì)面廣量大(dà₹™)，依然可(kě)以找到(dào)市(shì)場(chǎng)®β增長(cháng)機(jī)會(huì)。
張波則認為(wèi)，城(chéng)市(shì)分(fēn)£ β↓化(huà)加劇(jù)，不(bù)同城(chéng)市(sh✔±ì)間(jiān)的(de)市(shì)場(chǎng)變化∏>♠(huà)将呈現(xiàn)明(míng)顯差異。一(y₹↑ī)線城(chéng)市(shì)價穩量降，2019年(nián) ÷一(yī)線城(chéng)市(shì)∞β¥λ的(de)降溫更多(duō)将體(tǐ)現(xiàn)在成交±↔量減少(shǎo)，尤其是(shì)二手房(fáφφ ∞ng)成交量将可(kě)能(néng)長(chá≤$ng)期持續在一(yī)定較低(dī)水( §≤shuǐ)平，但(dàn)成交價格繼續下(xià)探的(de)空(k'₹ōng)間(jiān)有(yǒu)限。二線城(chéng)市(shβαì)中的(de)部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市(shì≥)降溫可(kě)能(néng)加速，不(bù)排除部分(fēn) ¶樓市(shì)房(fáng)價出現(xiàn)較為(w∞≥₹èi)明(míng)顯的(de)波動，而更<ε✘₹多(duō)二線城(chéng)市(shì)将呈£∏σ"現(xiàn)緩慢(màn)降溫趨勢。三四線城(chéng)市(shì)的(>₩de)分(fēn)化(huà)将在2019年(nián)表現(®™≥∞xiàn)尤為(wèi)明(míng)顯，值得(de)關注的(de)是(sh✔✘→ì)，已完成“去(qù)庫存”的(de)城(chéng)市(shì)，在因∏ 城(chéng)施策的(de)指引下(xià)會↑ ☆(huì)對(duì)樓市(shì)采取一(yī)定&↓β的(de)調控措施，成交量也(yě)将迎來(lái)進一(yī)步下®"®(xià)降。
“未來(lái)五年(nián)，住房(fá•₽Ω∞ng)市(shì)場(chǎng)就(jiù)是(shì)‘大(dà)穩✘∏小(xiǎo)亂’的(de)格局，全國(guó)整體(tǐΩ✔♦)趨穩，是(shì)謂大(dà)穩，地(dì)方動作(zuò)↔§₽§不(bù)一(yī)，是(shì)謂小(xiǎo)亂，但(dànλ↓≤)不(bù)會(huì)再有(yǒu)火(huǒ)熱(rè)的(de)盛夏<，也(yě)不(bù)會(huì)有(yǒu)≤✔¥γ冰冷(lěng)的(de)寒冬，各地(d죱π♣)逐漸形成難漲難跌的(de)市(shì)φ✔¶ε場(chǎng)預期。”這(zhè)是(shì)歐陽捷更為(wèi)α±中肯客觀的(de)看(kàn)法。