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2018年(nián)，樓市(shì)依₽λ‍然面臨明(míng)顯的(de)“調控年>↕¶&(nián)”，樓市(shì)調控延續了(le)201  >∞7年(nián)的(de)基調，重視(shì)長(cháng)效機(jī)制™✔(zhì)，構建房(fáng)産分(fēn)類階梯式消費(fè≤↕i)，解決高(gāo)房(fáng)價和(hé)庫存區(qū)域間(ji™✔σλān)不(bù)平衡發展的(de)問(wèn)↕♠✘≥題；同時(shí)注重邊調邊治理(lǐ)，在調控的(de)同'≠↑時(shí)重點打擊樓市(shì)亂象，既抓典Ω<¥型又(yòu)嚴監管。

這(zhè)一(yī)年(nián)，房(fáng)價在上(‌ σshàng)下(xià)半年(nián)呈現(xiàn)××✘®泾渭分(fēn)明(míng)的(de)格局。7月(yuèσ•)中央政治局會(huì)議(yì)提出“堅決遏制(zhì)房(fáng)價Ω∏¶上(shàng)漲”的(de)口号，這(zhè)成≈&為(wèi)2018年(nián)樓市(shì)降溫的(d↓ ₹↑e)一(yī)個(gè)“分(fēn)水(shuǐ)嶺”，市(sh≠♦→ì)場(chǎng)預期由“慢(màn)漲”變成“下(xià∞€£)跌”。在剝離(lí)投機(jī)屬性之後，住宅的(de)居住屬性被充分(fē±↓±n)強化(huà)，住宅也(yě)正由商品化(huà)住宅為(wèi)主的(d↓×$"e)市(shì)場(chǎng)向商品房(fáng)、租賃住宅和(hé)保障性 ∑ 住宅三位一(yī)體(tǐ)的(de)三元化(huà)方向升級。

就(jiù)當前樓市(shì)發展狀況看(kàn)✘ε×"，降溫已經明(míng)确體(tǐ)現(xiàn)。而展望2019年(n×♥ián)，北(běi)京師(shī)範大(dà)↔¥學教授鐘(zhōng)偉的(de)看(kàn)法是(shì)，機(jī) •λ可(kě)失，時(shí)再來(lái)。“穩中趨緩、穩中有(yǒu)變的∑≈>♦(de)一(yī)年(nián)，需要(yào)大(dà)家(jiā)∑↔用(yòng)一(yī)種從(cóng)容的(d±₽e)心态去(qù)看(kàn)待它。”“穩”幾乎是(shì)行(xπ×íng)業(yè)共識，而在“穩定”基礎上(shàng)，20₽→₽19年(nián)樓市(shì)也(yě)将進入“量平價穩”的(de)零增長(↕×cháng)區(qū)間(jiān)。

預期明(míng)顯轉變

今年(nián)以來(lái)，從(cóng)中 &ε央到(dào)地(dì)方一(yī)再強調房(fánβ φλg)地(dì)産市(shì)場(chǎng)調控政策不(bù)放( ∑fàng)松，7 月(yuè)底中央政治局會(hελ<®uì)議(yì)明(míng)确強調“下↑→(xià)決心解決好(hǎo)房(fáng)地(dì)±∏産市(shì)場(chǎng)問(wèn)題，堅持因城(c≥♦©héng)施策，促進供求平衡，合理(lǐ)引導預期，<​整治市(shì)場(chǎng)秩序，堅決遏制(zhì)房(fán↓≤g)價上(shàng)漲 ”。堅決遏制(zhì)房(fáng)π✔₽價上(shàng)漲的(de)口号提出後，潛在購(gòδ€★↔u)房(fáng)者的(de)預期急轉直下(xià)。

7月(yuè)中央政治局會(huì)議(yì)提出“堅決遏制(zhì)房(₩∑fáng)價上(shàng)漲”的(de)口号，這(z©∑§hè)成為(wèi)2018年(nián)樓市(shì)降溫的(de ↕★)一(yī)個(gè)“分(fēn)水(shuǐ)嶺”，市(shì)場(ch ₽™ǎng)預期由“慢(màn)漲”變成“下(xià)跌”。從(cóng∏÷×)58安居客房(fáng)産研究院獨家(jiā)發布的(de)信心指數(♠✔∏σshù)來(lái)看(kàn)，2018年(✔  nián)10月(yuè)，購(gòu)房(×✔ ♦fáng)者信心指數(shù)環比下(xiπ§∑à)降4.2%，同比下(xià)降12.9%，×≠∑為(wèi)2017年(nián)1月(yuè)以來(lái)最低(dī)點♠₩‍δ，直接反映了(le)購(gòu)房(fáng)者市(shì)場(chǎng)↑÷ ♥預期轉變趨勢。同樣2018年(nián)10月(yu&₹×è)，經紀人(rén)信心指數(shù)環比下(xià)降0.6%∏γ≥✘，同比下(xià)降8.9%，也(yě)是(shì)2017年(ni ↓án)1月(yuè)以來(lái)最低(dī)點，經∞±紀人(rén)信心指數(shù)的(de)下(xià)降​​，則更能(néng)體(tǐ)現(xiàn)出樓市(shì)的(dσ♠¥φe)實質性降溫。

受市(shì)場(chǎng)預期轉變影(yǐnλ®' g)響，房(fáng)地(dì)産市(shìγφ)場(chǎng)延續調整趨勢，在房(fáng)價及土(tǔ)地σ£★ (dì)流拍(pāi)調整兩個(gè)方面的©↑(de)表現(xiàn)上(shàng)尤其突出。

根據中國(guó)房(fáng)地(dì)λ✔産指數(shù)系統對(duì)100個(¥×gè)城(chéng)市(shì)的(de)全樣本調查數(shù×δ>‌)據顯示，2018年(nián)11月(yu¶™±•è)，百城(chéng)新建住宅均價為(w←λ ×èi)14641元/平方米，環比上(shàng)漲0.27%，漲幅較10月↕α✔​(yuè)回落近(jìn)0.2個(gè)百分¶γ(fēn)點，回落較為(wèi)明(mí&★ng)顯。具體(tǐ)城(chéng)市(shì)來(lái)看(kà®®•§n)，百城(chéng)中11月(yuè)有(yǒu)31個(gè)城λ‌(chéng)市(shì)新建住宅價格環比下(xià)跌，下(xià)跌城(c↔÷₽​héng)市(shì)數(shù)量較10月(yuè)增↕→±∏加12個(gè)；其中三四線城(chéng)市(shì)價格調整範圍最Ω ∞σ廣，下(xià)跌城(chéng)市(shì☆☆®)數(shù)量較10月(yuè)增加9個(gè)至21個(¥α≈gè)。二手房(fáng)方面，2018年(nián)11月(y↔σuè)十大(dà)城(chéng)市(shì)二手房(fáng)均價為(wèiβ★∏)39012元/平方米，環比下(xià)跌0.38%，跌幅較10月(✘$&∞yuè)擴大(dà)0.35個(gè)百分(fēn)點， ♣•其中除南(nán)京挂牌價相(xiàng)對(d∏♣☆₽uì)堅挺外(wài)，其餘9個(gè)城(chéngφ¶)市(shì)近(jìn)幾月(yuè)二∞☆手房(fáng)價格均呈連續下(xià)調或間(jiā♣←→n)斷性震蕩。

從(cóng)各級别城(chéng)市(shì)→φ>​新建住宅價格來(lái)看(kàn)，11£α< 月(yuè)上(shàng)海(hǎi)、廣州、深圳房​→÷(fáng)價均有(yǒu)所松動；二線城(chéng)市(shì)∞&↕"環比上(shàng)漲0.52%，較10月(yuè)漲幅β€₩收窄0.03個(gè)百分(fēn)點，其中廈門(mén)、濟南×✔∑∏(nán)、蘭州連續兩個(gè)月(yuè)下(xià)跌；三四線城(chén£δg)市(shì)環比上(shàng)漲0.35%，較10月(yuè)收窄0.£÷↔28個(gè)百分(fēn)點，在各類城(c✘αhéng)市(shì)中收窄幅度最為(wε¶ èi)顯著，其中有(yǒu)超三成的(de)三四線城(chéng)£≥市(shì)價格在調整。

土(tǔ)地(dì)流拍(pāi)也(yě)是$☆(shì)市(shì)場(chǎng)預期轉變的(de)一(yī)×​大(dà)特征。2018年(nián)1-11λ∑♥月(yuè)，全國(guó)300個(gè)城(π •∞chéng)市(shì)共流拍(pāi)‌δ<‌618宗住宅用(yòng)地(dì)，總規劃建築面積為(wèi)75δ •≈29萬平方米，約是(shì)2017年(nián₩•∑)全年(nián)流拍(pāi)地(dì)塊總規劃建築面積的(α¶ ✘de)2.3倍。從(cóng)流拍(pāi)地(dì)塊宗數(shù)占比來(★÷lái)看(kàn)，流拍(pāi)宗數(shù)占總推出宗數(s÷±×hù)的(de)比重為(wèi)6.9%，達近(jìn)年(nián)來(≥♥★×lái)較高(gāo)值。全國(guó)住宅用(y☆÷↕òng)地(dì)零溢價成交地(dì)塊®∏™∏共12828宗，占總成交地(dì)塊宗數( ≤shù)的(de)比重為(wèi)57.3%，較去(qù)ε>$年(nián)同期提升2.0個(gè)百分(fēn)點。

調整通(tōng)道(dào)

由于市(shì)場(chǎng)預期已經明(míng)顯轉變，對(duì‌‌)于未來(lái)一(yī)年(nián)，中國(guó)指數(shù→₩★₽)研究院認為(wèi)，整體(tǐ)來(lái)看‌®(kàn)，受市(shì)場(chǎng)需求端、供應端、金(jīn)≥φ&¶融端等多(duō)維度監管的(de)持續推進，調控效©÷$果穩固延續，市(shì)場(chǎng)預期轉向₩×δ♠，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)繼續進•λΩ¶入調整通(tōng)道(dào)，一(yī)線城(ch ≈éng)市(shì)房(fáng)價也(yě)¶π在經曆長(cháng)時(shí)間(j₽α↔ iān)橫盤後率先進入調整，預計(jì)未來($πlái)整體(tǐ)房(fáng)地(dì)産市(shì)場φ♦∞π(chǎng)将進一(yī)步承壓。

新城(chéng)控股副總裁歐陽捷也(yě)認為(wèi)，政策還(hái)≠↔會(huì)延續，房(fáng)地(dì)産$☆的(de)定位已經從(cóng)拉動經濟增長(cháng)的∏ε(de)火(huǒ)車(chē)頭轉變為(wèi)中國(guó)經®☆濟巨輪的(de)壓艙石，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(€≤chǎng)的(de)核心訴求就(jiù)是(shì)穩定壓倒一(y≈γ‌↔ī)切，換言之，樓市(shì)将進入橫盤時(shí)代✘$。

就(jiù)調控趨勢而言，58安居客房(fáng)産研究院首席分(f‍ "ēn)析師(shī)張波認為(wèi)，樓市(shì)調控長(ch✘λáng)短(duǎn)結合的(de)節奏不™©←≥(bù)變，長(cháng)效機(jī)制(zhì)更深入著(z₩>•he)眼于優化(huà)與房(fáng)地(dì)産市(shì)場(‍≈chǎng)長(cháng)遠(yuǎn)發展δ₹÷相(xiàng)匹配的(de)頂層設計(jì)，不(bù)但(dàn< )表現(xiàn)在住房(fáng)發展規劃落實，住房(fáng)和€₩✘"(hé)用(yòng)地(dì)供應結構調控，更₹≥₽是(shì)在住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)以及差别化(h₽™δuà)住房(fáng)信貸、稅收政策上(✘Ω§αshàng)得(de)到(dào)體(tǐ)現(xiàn)。ε"而在落實長(cháng)效機(jī)制(zhì)的(dγ₽""e)基礎上(shàng)，短(duǎn)期調控力度依然從(cóng)¥γ  嚴，針對(duì)需求端限購(gòu)不(bù)會(huì)放(fànπ↑g)松，但(dàn)針對(duì)首套房(fáng)✔∑≥ 支持性政策或将強化(huà)，針對(duì)改善型需求的(de)×<¶限制(zhì)政策有(yǒu)望出現(xiàn>£)松動，總體(tǐ)依然會(huì)體(tǐ)φ↔$現(xiàn)“房(fáng)住不(bù)炒”，即在打擊炒房(fáng÷£ γ)的(de)同時(shí)更注重對(duì∑ε♠)剛需人(rén)群的(de)保障。

盡管“穩定”已成共識，但(dàn)業(yè₹σ‍)內(nèi)對(duì)“量價”預測并不(b§$™ù)一(yī)緻。中國(guó)指數(shù)研究院認為(wèi)，一(yī)✘∑線城(chéng)市(shì)供應明(míng)顯增加而房(fáng)價₹<預期松動，預計(jì)成交量受低(dī)基數(shù)影(yǐn↔≠φ¥g)響低(dī)位回升，而價格繼續小(xiǎo)₹π 幅下(xià)調的(de)可(kě)能(néng↕')性較大(dà)；二線城(chéng)市(shì)內(nèi)部∞↓行(xíng)情周期輪動，其整體(tǐ)市(shì)場(ch₽$≤♦ǎng)調整幅度将相(xiàng)對(duì)緩和(hé)；而多(±÷↑★duō)數(shù)普通(tōng)三四線城(chéng)市(shì∞™)在各線中需求的(de)支撐基礎最為(w∑↕<←èi)薄弱，在市(shì)場(chǎng)調整周期其面臨的(de)壓力β♣©"較為(wèi)嚴峻。

歐陽捷則認為(wèi)，2019年(nián)樓市(shì)正在進入“量平價穩±‍”的(de)零增長(cháng)區(qū)間(jiān)，比如(r™ →¶ú)銷售面積、房(fáng)企到(dào)位資金(jīn)£ε等主要(yào)指标将徘徊在正負3%左右★± ≤，其它指标大(dà)多(duō)在個(gè)位數(shù)以內β∑(nèi)，比如(rú)銷售面積将進入正負3%區(qū)間(jiān)，房♠™←(fáng)企到(dào)位資金(jīn)将接近(jìn)3%★←α，銀(yín)行(xíng)貸款已經在3%左右的(de)負 →增長(cháng)區(qū)間(jiān)₽☆內(nèi)。因此，就(jiù)房(fáng)企而言，'≥↔σ歐陽捷認為(wèi)，固守在調控嚴厲的(de)一(yī)二線城(chπ≤éng)市(shì)是(shì)不(bù)可(kě)能(néng)獲得(dγ✘∑e)業(yè)績的(de)增長(cháng)的(de)，因為(wèi)土(>✘♦tǔ)地(dì)供應接近(jìn)零增長(cháng)，房(fá→∏ng)價又(yòu)被按住，無量無價（的(de)增長(chá‌Ω≥ng)），而三四線城(chéng)市(shì)面廣>©→量大(dà)，依然可(kě)以找到(dào)市(shì)場(chǎ≠€ng)增長(cháng)機(jī)會(huì)。

張波則認為(wèi)，城(chéng)市(s≤λ<hì)分(fēn)化(huà)加劇(jù♥∏)，不(bù)同城(chéng)市(shì)間(jiān)的(d >e)市(shì)場(chǎng)變化(huà)将呈$¥®現(xiàn)明(míng)顯差異。一(yī)線城(ché<≤✔∞ng)市(shì)價穩量降，2019年(nián)一(yī)φ÷線城(chéng)市(shì)的(de)降溫∞₹更多(duō)将體(tǐ)現(xiàn)在δ←成交量減少(shǎo)，尤其是(shì)二∏∑手房(fáng)成交量将可(kě)能(néng)長(cháβ  'ng)期持續在一(yī)定較低(dī)水(shuǐ)↔$€✘平，但(dàn)成交價格繼續下(xià)探的(de)空(kōng)間(jiān☆←≤)有(yǒu)限。二線城(chéng)市(shì)中的(de)部分(fēn)熱Ω•(rè)點城(chéng)市(shì)降溫可(kě)能(nén₹"♠™g)加速，不(bù)排除部分(fēn)樓市(shì)房(fáng)價出現(xσ ®iàn)較為(wèi)明(míng)顯的(de)波動，而更多≠¥π→(duō)二線城(chéng)市(shì)将呈現(xΩ®πiàn)緩慢(màn)降溫趨勢。三四線城(chéng)市(shì)的(↓₩β¶de)分(fēn)化(huà)将在2019年(™♦nián)表現(xiàn)尤為(wèi)明(míng)顯，值得(de★λ¥)關注的(de)是(shì)，已完成“去(qù♠£)庫存”的(de)城(chéng)市(shì)，© ₹"在因城(chéng)施策的(de)指引下(xià)會(huì)對(duì)π✘→樓市(shì)采取一(yī)定的(de)調控措施，成交量也(yě)将迎來"λ©≈(lái)進一(yī)步下(xià)降。

“未來(lái)五年(nián)，住房(fáng)市(shìλ₹γ)場(chǎng)就(jiù)是(shì)λ≥‘大(dà)穩小(xiǎo)亂’的(de)格局，全國(guó)×±'整體(tǐ)趨穩，是(shì)謂大(dà)穩，地(dì)方動✘♣α作(zuò)不(bù)一(yī)，是(shì)謂小(xiǎo)亂，€Ω但(dàn)不(bù)會(huì)再有(yǒu)火(huǒ)熱 ≈•(rè)的(de)盛夏，也(yě)不(bù)會(huì)有(yǒu)®α冰冷(lěng)的(de)寒冬，各地(dì)逐漸形成難漲難跌的(de)市α≥∏σ(shì)場(chǎng)預期。”這(zhè©∏)是(shì)歐陽捷更為(wèi)中肯客觀的(de)看(kà<¥n)法。