作(zuò)為(wèi)全國(guó)樓市(shì)風(fēng)向标，φ>廣深區(qū)域樓市(shì)在過去(qù)的(de)9、10<≤≠兩個(gè)月(yuè)開(kāi)始明(míng)顯轉冷(lěng)，其中，≥£二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)的(de)表現(x₩≠¥•iàn)，預示著(zhe)樓市(shì)拐點已現(xiàn)。

21世紀經濟報(bào)道(dào)的(de×β≈α)調查顯示，10月(yuè)，深圳新房(fáng)、二手房(fán¥​®g)徹底量價齊跌，尤其二手住宅銷售價格在一₹β ₽(yī)線城(chéng)市(shì)中÷←跌幅最高(gāo)。廣州的(de)新房(f¶<áng)也(yě)出現(xiàn)多(duō)個(gè)γ<項目降價打折，二手市(shì)場(chǎng‍$♥)也(yě)持續低(dī)迷。

市(shì)場(chǎng)轉冷(lěng)引發了(le)一(yī)系列連鎖®≥✔♠反應，購(gòu)房(fáng)者踟蹰不(bù)前、開(kā ✔i)發商降價推盤，10月(yuè)以來(lái)，廣深商品住宅備案量有(yǒu♦✘α♥)所上(shàng)升，但(dàn)對(duì)成交量的(α de)影(yǐng)響甚微(wēi)，量價‌α"↑齊跌或成持續的(de)态勢。

多(duō)位業(yè)內(nèi)人(rén)士認為(wλφèi)，随著(zhe)年(nián)底開(kāi)發商沖銷量和(hé≥π÷‌)業(yè)績的(de)時(shí)刻到(dào)來(lá≥©★i)，深圳、廣州房(fáng)價将進一(yī)步下(xià)跌。深圳市(shì'γ)房(fáng)地(dì)産中介協會(hu$§&•ì)發展研究總監徐楓向21世紀經濟報(bào)道(dào)記者表ε ÷₽示，“去(qù)年(nián)其實已經開(kāi)始調整了♦&(le)，下(xià)調的(de)态勢将持續到(dào)2019年(nián> σ)的(de)下(xià)半年(nián)。”

“調整真的(de)開(kāi)始了(le)↕♥”

10月(yuè)以來(lái)，廣深樓市(sh•βì)充滿了(le)涼意。據國(guó)家$∑©(jiā)統計(jì)局數(shù)據，10月ε↓(yuè)深圳新房(fáng)價格指數(shε←ù)同比下(xià)降0.4%至99.6♦¶≥©，環比下(xià)降0.5%至99.5，位列70城(chéng)倒數(shù) Ω☆；廣州陽光(guāng)家(jiā)緣監控亦顯示，10月(yuè'÷>÷)廣州一(yī)手住宅整體(tǐ)網簽共85.11萬平方←≠×米，環比下(xià)跌29%；價格環比上(shàng)漲0.2%，應為↔✘(wèi)結構性原因，整體(tǐ)仍維持跌勢。

市(shì)場(chǎng)已轉向買方，開(kāi)發商紛紛打折促銷。大(₹'αdà)型房(fáng)企如(rú)萬科(kē)、碧桂園，中小(xi λ♥ǎo)型房(fáng)企如(rú)新城(chéng)控股、遠(< ¶yuǎn)洋、陽光(guāng)城(chéng)、敏捷集團等，均有(y₩♠€©ǒu)項目降價。

位于深圳市(shì)龍崗區(qū)的(de)遠(yuǎn)洋新天地(↕÷dì)，項目2期的(de)均價約為(wèi)4∑®.3萬/平，開(kāi)發商為(wèi)了(le)清盤，甚至一(yī)度↑ ®降價到(dào)3.73萬/平。

多(duō)個(gè)新盤選擇了(le)打折、“一(yī)口價”的(de) ♠‌Ω方式。如(rú)位于深圳坪山(shān)的(de)碧桂園心海(hǎ☆πi)城(chéng)在11月(yuè)3日(rì)加推準現(xi€↕♦àn)房(fáng)30套，單價在3.11萬元-3.58萬元/平之間(∑δ ★jiān)，總價在279.7萬-456.2萬元之 ≈¥間(jiān)，其中20套總價低(dī)于300萬。

然而，降價跑量并未帶來(lái)成交回升。合富研究院數(shù)據"&顯示，10月(yuè)深圳批售商品住宅（含公寓）新增供應7389套，環 ☆比上(shàng)升14%。但(dàn)成交卻有(yǒu)所減少(shǎo)，♦>網簽套數(shù)、面積分(fēn)别下(xià↕​✘φ)降18%、33.75%。去(qù)化(huà)周期也(yě)上(sh✔™"δàng)升至9.8個(gè)月(yuè)。Ω&↑

與開(kāi)發商的(de)焦急形成對(duì)比的(×♠ &de)是(shì)，購(gòu)房(fáng)者日(rì)益觀望。距遠(yuπφ‍'ǎn)洋新天地(dì)不(bù)遠(yuǎn)的(de)朗泓·龍園大(←γ≤≤dà)觀，備案1014套房(fáng)，10月(yu♣≈è)19日(rì)開(kāi)盤當天僅有(yǒu)40∞λ∞©多(duō)組客戶。

與深圳類似，廣州去(qù)化(huà)狀況也(yě)不(bù)甚理(lǐ)想​ ，克而瑞研究中心梁永光(guāng)指出，廣州10 ≥®月(yuè)去(qù)新開(kāi)盤/ε₩'&加推項目共30個(gè)，平均去(qù)化(huà)率僅有(®™×&yǒu)31%。

“深圳新房(fáng)這(zhè)三年(nián)都(dōu)沒有(yǒu)出λ↕✘現(xiàn)過明(míng)顯的(de)降價，調整真的(de₹₩÷σ)開(kāi)始了(le)”，深圳一(yī)知(zhī)名房∞<Ω≠(fáng)企內(nèi)部人(rén)士說(shuō ₩≠)。

二手房(fáng)變局

然而與被限價的(de)新房(fáng)市(shì)場(chǎn₹•φg)相(xiàng)比，更代表真實市(shì)場(chǎng)的(↑‌£de)二手房(fáng)也(yě)進入了(le)下±∏β→(xià)行(xíng)通(tōng)道(dào)。據深圳中原研究中心↑÷♣Ω統計(jì)，9月(yuè)、10月(yuè)二≈Ω↑手房(fáng)住宅成交量分(fēn)别為(wèi)4952套、37π¶87套，環比減少(shǎo)31.3%、23.5%，成交量創€™下(xià)近(jìn)20月(yuè)以來(lái)的(∑≥de)最低(dī)值。

業(yè)主再也(yě)沒有(yǒu)以 ≤往的(de)傲氣，紛紛開(kāi)始“割肉”。

時(shí)有(yǒu)降價傳聞的(de)深圳東(d✘↔εōng)部華僑城(chéng)天麓，在房(fáng)天下φ☆≈α(xià)網站(zhàn)上(shàng)出現(↕♦>↕xiàn)了(le)登記價1050萬元、售價738萬元、全新毛 λ∏坯、送入戶花(huā)園的(de)房(fá ± ng)源。深圳香蜜湖(hú)天禦香山(shān₽ε→↕)花(huā)園甚至有(yǒu)次新房(fán±γg)叫價3650萬元，而同戶型挂盤價都(d₽≠ōu)在4000萬元以上(shàng)，最高(gāo)成交超過45φ±00萬元。

僅在一(yī)周之內(nèi)，深圳銀(yín)湖∞↕£←(hú)豪宅片區(qū)報(bào)價回調了(le)13%。安居客數÷β(shù)據顯示，目前銀(yín)湖(hú)的(de±€•)二手房(fáng)均價是(shì)8.60萬元/平。以此≈γ'≤估算(suàn)，價格降至7.48萬元/平。

動辄百萬的(de)議(yì)價空(kōng)間(jiān)$→‌并非個(gè)案。整體(tǐ)來(lái)™£​<看(kàn)，深圳中原研究中心數(shù)據表明(míng)，20個(gè)片¥↑區(qū)均出現(xiàn)了(le)多(duō¶✔)則13%、少(shǎo)則3.4%的(de)業(yè≠©‌↑)主報(bào)價下(xià)調幅度。

價格上(shàng)，深圳同樣在一(yī)線城(γαchéng)市(shì)中“領跌”。據國(gγ≈₩uó)家(jiā)統計(jì)局數(shù)據，10月(yuè)二手住宅銷售價γ$↔格下(xià)降0.2%，降幅比上(shàng)月(yuè)擴¥'₩大(dà)0.1個(gè)百分(fēn)點，其中北(běσφi)京、上(shàng)海(hǎi)和(hé)廣州均下(xià)降∑ ™0.2%，深圳下(xià)降0.6%。

廣州二手市(shì)場(chǎng)也(&♦€yě)凸顯寒意。廣州市(shì)房(fáng)地(dì)産中介協會(hu₹↔¶↔ì)數(shù)據顯示，9月(yuè)份新增放(f♣↓Ω€àng)盤面積與簽約面積環比8月(yuè)份分(fēn)别降低(dī)13σ₹.98%和(hé)11.03%，環比連續5個★•(gè)月(yuè)下(xià)滑；10月(yuè)，中指院監測的(de•>​)26個(gè)重點城(chéng)市(shì)中，四個(g←≈è)一(yī)線城(chéng)市(shì)商品房(f¥γ♥áng)成交面積環比下(xià)降33.44%，其中廣州以57.93%居♣↕★β降幅首位。

業(yè)主心态逐漸松動，二手房(fáng)的(de)議( φ®βyì)價空(kōng)間(jiān)也(yě)很(hěn)大(dà)。“本來(↑✔lái)放(fàng)盤價是(shì)430萬元，為(wπ≥èi)了(le)快(kuài)速成交下(xià)調至40€₽→5萬元”，廣州天河(hé)區(qū)中海(hǎi)康城(ch ∏©éng)一(yī)業(yè)主無可(kě)奈何地(dì)表示✔₩♥。

而距離(lí)不(bù)遠(yuǎn)的(de)廣州天河(•&hé)區(qū)駿景花(huā)園近(jìn)期成交♦ §的(de)3宗二手房(fáng)源，業(yè)主均下(xià)調了(le‍Ω)放(fàng)盤價，分(fēn)别由510萬元下(xià) ♠調至480萬元、630萬元下(xià)調至600萬元、8‌↑​10萬元下(xià)調至770萬元。

調查顯示，在廣州中原地(dì)産近(jìn)期的‍‍©(de)成交裡(lǐ)，已經出現(xiàn)了(leφ←¥)較多(duō)降價成交的(de)個(gè)案。‌♠π有(yǒu)經理(lǐ)人(rén)透露，目前∑™​π市(shì)場(chǎng)大(dà)部分(fēn)房€'♥(fáng)源議(yì)價空(kōng)間(jiā±&↔n)在5%左右，少(shǎo)數(shù)急賣房(fáng)源議(yìφ♥)價空(kōng)間(jiān)甚至可(kě)超10%。

寒意或持續

“二手房(fáng)是(shì)整個(gè)産業(✔→♥∑yè)鏈的(de)下(xià)遊，所有(yǒu)的(de)交易最終都(dōu'σ‌)會(huì)在二手市(shì)場(chǎn≈γg)産生(shēng)。也(yě)就(jiù)是(shì)說÷φ(shuō)不(bù)管是(shì)自(zì ®"✘)住也(yě)好(hǎo)投資也(yě)好(hǎo)，最↔₽ 後的(de)流通(tōng)都(dōu)是(shì)通(t$™∏↓ōng)過存量房(fáng)市(shì)場(chǎφπ±ng)來(lái)完成的(de)”，徐楓指出。

廣州、深圳二手市(shì)場(chǎng♥≤)的(de)低(dī)迷，似乎昭示著(zhe)♠‌•拐點真正的(de)來(lái)臨。

中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī®©λ)張大(dà)偉認為(wèi)，在一(yī)二線熱(rè)點城(chén∞♥‍ g)市(shì)，二手房(fáng)成交量占比已經過半，相(xiàng)€σ§比新建住宅限價，二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)的(de)價格 ¥更有(yǒu)代表性。

未來(lái)，美(měi)聯物(wù)‌•♣©業(yè)全國(guó)總監何倩茹認為(wèi)部分('βfēn)客戶對(duì)政策已經有(yǒu)©σ所消化(huà)，按目前的(de)情況看(kàn)，無論一(yī)二手房(fá≈✔ng)11月(yuè)的(de)備案量都(dōu)會(h‌σ¶₽uì)比10月(yuè)上(shàng)升。

據美(měi)聯物(wù)業(yè)全國(guó)研究中心統計(jì)α<←，截至10月(yuè)底，深圳住宅産品的(de)備案量達5263套，較9月φγ(yuè)增加46%，創下(xià)今年(nσ★φián)單月(yuè)新高(gāo)。

但(dàn)她(tā)進一(yī)步指出，這(zhè)✘∞隻是(shì)數(shù)據面的(de)波動​≈Ω™，大(dà)市(shì)目前仍然以觀望為(wèi)主，所π±以成交量不(bù)會(huì)出現(xiàn)大(d≥✔à)幅度的(de)攀升。

徐楓持相(xiàng)同看(kàn)法，她(t↓ ≠ā)表示客戶看(kàn)房(fáng)、備案量上(shàng)升到(dào £)實際成交之間(jiān)存在時(shí)滞，不(bù)代表最終成交 ∏量的(de)上(shàng)升。同時(s∞♦♠→hí)預計(jì)，深圳二手房(fáng)的(de≥™Ω)成交價格在今年(nián)的(de)平均水(shuǐ)平上(shàng)↓ 會(huì)跌20%，整個(gè)的(de)交易量跌3成★™♠。

拐點來(lái)臨，要(yào)“活下(xià)去(qù)”的(dα'e)似乎不(bù)止開(kāi)發商。“中介向來(lái>≥✘λ)對(duì)于市(shì)場(chǎng)的(de)反應最為σ•'✔(wèi)敏感，市(shì)場(chǎng)好(hǎo☆∏)的(de)時(shí)候從(cóng)業(yè)人(rén)¥π€員(yuán)總量增長(cháng)，市(shì)Ωσ場(chǎng)下(xià)行(xíng)也(yě)就(jiù)跟著(zhe)¶ ↕¥少(shǎo)了(le)。”徐楓指出。

深圳市(shì)房(fáng)地(dì)産中介協會(huì)數(shù)≤☆ ✔據顯示，11月(yuè)剛過去(qù)的(de)一(yī)周，深‍♣£圳市(shì)中介人(rén)員(yuán)持牌人(rén≥>)數(shù)環比下(xià)降4.3%，續牌人(rén)數(s¥$hù)環比下(xià)降42.6%。

世聯行(xíng)降費(fèi)增效、上(shàng)海(hǎi)中原也(δ™≠ yě)對(duì)內(nèi)宣布福利減半、多(duō)部門(mén♣₽↕§)傭金(jīn)打八折，有(yǒu)電(diàn)商中介甚至宣告倒閉。“<×δ五大(dà)行(xíng)尚且如(rú)此，小(xiǎo)型的(de)中介更有α♥&(yǒu)可(kě)能(néng)随時(shí)關門(mén☆γ↕)”，徐楓如(rú)是(shì)說(shuō)。

同樣面臨壓力的(de)還(hái)有(yǒu)開(kāi)發商。陳洪海(hǎ♠★i)預計(jì)，深圳11月(yuè)成交變化(huà←♠)不(bù)大(dà)，甚至會(huì)微(w×>•ēi)跌。在業(yè)績壓力下(xià)，開(kāi)發商仍将選擇以✔‍ 價換量，會(huì)出現(xiàn)價格微(wēi)跌，開(kā≤←✔i)發商的(de)供應量也(yě)會(huì)增←©加。

徐楓亦表示，整體(tǐ)市(shì)場(chǎng)越 γ≈是(shì)不(bù)好(hǎo)，新房(fáng)市(ε÷shì)場(chǎng)越是(shì)上(shàng)升。開(kāi)∑♦'‍發商也(yě)因此降得(de)越快(kuài)，批量的‌≥‍(de)存貨得(de)以釋放(fàng)。

深圳商品住宅市(shì)場(chǎng)的(de)交易量和(héα®)交易價格跟全國(guó)其他(tā)的(d$€β✘e)600多(duō)個(gè)城(chéng)市(shì)相(xiàα∏ng)比，上(shàng)升和(hé)下(xià)跌的(de)速度是(α≥shì)最快(kuài)的(de)、調整是(shì)最短(duǎn)的←₽≈×(de)。何倩茹認為(wèi)，深圳市(s±$≠hì)場(chǎng)還(hái)是(shì)處于政策的(de)消'π‍β化(huà)期，量價下(xià)行(xíng)是(→₹↑shì)大(dà)趨勢。

第一(yī)太平戴維斯華南(nán)區(qū)研究部主管✘<₹‍謝(xiè)靖宇認為(wèi)，限購(gòu)限貸政策，預 φδ計(jì)未來(lái)6-12個(gè)月(yuè)甚至12-24個< ∏(gè)月(yuè)都(dōu)不(bù)會(hu≤¥ì)有(yǒu)大(dà)改變，廣州、深圳均進入大(dà)整合階段。未來(lá> ↕₹i)6個(gè)月(yuè)內(nèi)，房(fáng)≠↑©¶價下(xià)跌會(huì)連續出現(xià¶↓→₽n)。高(gāo)負債開(kāi)發商銀(yín)根吃(chī)緊♠π，尤其中小(xiǎo)型開(kāi)發商會(huì♠‌  )面臨被迫變現(xiàn)。