目前一(yī)線城(chéng)市(shì)的(d∑±e)房(fáng)價已經出現(xiàn)了(le)明≤¥(míng)顯回調，特别是(shì)處于一(yī)線城(chéng∑∏ ₹)市(shì)遠(yuǎn)郊、缺乏相(xiàng)關配套的(de)&∑房(fáng)産，房(fáng)價下(xià)跌明(míng)顯。
一(yī)線城(chéng)市(shì)樓≥×'市(shì)正在進入下(xià)行(xíng)周期。
數(shù)據顯示，今年(nián)前10 月(yuφ₩σè)，北(běi)上(shàng)廣深四±™★個(gè)一(yī)線城(chéng)市(shì)的(de)住宅λ♥ 供應量明(míng)顯增加，而市(shì)←ε¶↕場(chǎng)需求卻在調控抑制(zhì)&♦$、信貸收緊、預期向下(xià)等多(duō)λ≠®重因素影(yǐng)響下(xià)持續低(dī)迷，觀λ↕♠望情緒濃厚。
同時(shí)，企業(yè)在資金(jīn)壓力下(xià)加快(ku¶'ài)了(le)推盤力度，部分(fēn)遠(yuǎn)郊新α 房(fáng)降價促銷的(de)新聞時(shí)有(yǒu)傳♦≤♠↕出。而在市(shì)場(chǎng)成交走勢和(hé)市(shì)場(chǎ ↑≥₹ng)預期互相(xiàng)影(yǐng)響下(xià)，二手房(fán &¥₽g)市(shì)場(chǎng)亦受影(yǐng)響，業(♥αyè)主信心松動，議(yì)價空(kōng)間(jiān)>γ♥進一(yī)步加大(dà)。
供求關系逆轉
一(yī)線城(chéng)市(shì) $ε的(de)市(shì)場(chǎng)供求關系正在發生(shēng)±≥逆轉。
2017年(nián)加大(dà)土(tǔ)地(dì)供>§§∑應的(de)一(yī)線城(chéng)♥§市(shì)，在2018年(nián)開(kāi)始形成大(dà)規←→模上(shàng)市(shì)。中原地(dì)産 →÷ 的(de)一(yī)份數(shù)據顯示，截至今年(nián)10月€ ¥(yuè)末，北(běi)上(shàng)♦σ廣深四個(gè)一(yī)線城(chéng)市(shì)在20✘'18年(nián)已供應住宅類土(tǔ)地(dì)227塊，建設↓€用(yòng)地(dì)面積113.53萬平米，↕★♥規劃建築面積可(kě)達2363.24萬平米，兩個(g¥←è)數(shù)字均已超過了(le)2016年(nián)全年(nσ•πián)供應。
而需求層面，在持續不(bù)斷的(de)政策補丁、與÷→φ☆市(shì)場(chǎng)預期向下(xià)的(de)共同作(zuò♦©¶)用(yòng)下(xià)，觀望情緒越發濃厚。易居研究院的(•≤♥de)數(shù)據顯示，1-10月(yuè)份☆₹，一(yī)線城(chéng)市(shì)新建商品住宅成交面積累計(jì)同比π♦♠下(xià)降9%。而10月(yuè)單月(yuè)來(lái)看(kàn)γ₹≥¶，一(yī)線城(chéng)市(shì)成交面積環比減少(sh∑£•ǎo)38%。
而分(fēn)城(chéng)市(shì)來(lái)看(kàn)，21×♥↕世紀經濟報(bào)道(dào)記者注意到(dào)，多(duō)家(jσ↑¶'iā)機(jī)構的(de)監測數(shù)據均顯示，四個(gè)一∏(yī)線城(chéng)市(shì)近(jìn)期的(λ★÷↔de)供求狀況均發生(shēng)了(le)變化(huà)。
北(běi)京方面，中國(guó)指數(®÷shù)研究院數(shù)據顯示，2018年(nián)三季度，受限競房(fλ₩→áng)項目集中入市(shì)影(yǐng)λ±≈♠響，北(běi)京商品住宅平均月(yuè♦•™)度供應量達103萬平方米，同比增加152%。同時(shí)，受資金↔ ∑(jīn)壓力增加，開(kāi)發商推盤節奏加快(ku×ε÷ài)，北(běi)京新開(kāi)盤項目數(shù)量較二季度上(✔₹₹✔shàng)升63%，較去(qù)年(nián)> ∞同期上(shàng)升13%。
而北(běi)京在三季度的(de)月(yuè)均成交量為(wèi)47萬平方¶δ≠米，銷供比僅為(wèi)0.46，市(shì)場(chǎng)整體(tǐ☆≥↔)處于供大(dà)于求狀态 。這(zhè)也(yě)× ¥使得(de)北(běi)京商品住宅庫存量持續♣Ω↔上(shàng)升。截至9月(yuè)底，∞™北(běi)京商品住宅(含保障房(fáng))庫存量為(wèi←©)749萬平方米，較2017年(nián)9月(yuè)底增加16%。
上(shàng)海(hǎi)方面，易居研究•β院的(de)數(shù)據顯示，上(shàng)海(hǎi)市(sh₽↑✘↑ì)三季度累計(jì)商品住宅供應面積達到(dào)241萬平方米，成交± 面積則隻有(yǒu)229萬平方米。這(z₽♦≥•hè)一(yī)狀況在10月(yuè)延續，上(shàng)海(↕hǎi)市(shì)當月(yuè)供應面積超過90萬平方米，而成交面積則隻→→☆有(yǒu)54萬平米。
廣州方面，中國(guó)指數(shù)研究院數(sh₩×↓§ù)據顯示，前三季度全市(shì)商品住宅新批預售共67287套，≥♠≠≥新批可(kě)售面積722.84萬平方米，同比增加3™↓1.79%；前三季度廣州商品住宅共成交68343套，成交面積732.35'∞β萬平方米，與去(qù)年(nián)同期相(xiàng)比下(xβ÷γià)滑1.57%。
易居研究院研究員(yuán)王瑾钊向21世紀經濟報(bào λ<♣)道(dào)記者表示，北(běi)京6月(yuè)份以來(lái)新房(fáγ<δng)在不(bù)斷增加供應，但(dàn)10月(yuè)份新€α×∏房(fáng)成交環比卻下(xià)降近(jìn)三成，深圳10月♥↓(yuè)新房(fáng)供應環比增加近(j↓ìn)70%，而新房(fáng)成交下(xià)跌近(jìn♠β)20%，“種種迹象表明(míng)，一(yī)線城(chéng)☆↓ σ市(shì)新房(fáng)不(bù)斷增加供應，而×∑需求卻在不(bù)斷萎縮。”
同時(shí)，由于新房(fáng)市(shì)場(chǎng→"ε)供應增加且去(qù)化(huà)并不(bù)<¶理(lǐ)想，以及部分(fēn)城(chéng)市(shì)的(de)新房(f₹δáng)開(kāi)始降價促銷，也(yě)在一(yī)定程度上(shàn↕∑g)影(yǐng)響了(le)一(yī)線城(chéng)市←<γ(shì)的(de)二手房(fáng)市(shì)場(chε↑ǎng)，觀望情緒開(kāi)始蔓延，成交量§× ≈大(dà)幅下(xià)滑，在2018年(nián)中有(yǒuγ←)所好(hǎo)轉的(de)二手房(fáng)市(shì)場(₹™☆chǎng)開(kāi)始轉而向下(xià)。
易居研究院的(de)數(shù)據顯示，今年(ni←¶φán)10月(yuè)，北(běi)京、深圳等10個(gè)城(chéngγ↑)市(shì)二手房(fáng)成交量為(wèi)3.9萬套，刨除春節異動月($σ☆yuè)份，創下(xià)48個(gè)月(yuè✘®)以來(lái)的(de)新低(dī)。其中≥π，北(běi)京與深圳的(de)二手房(fáng)成交套數(shù)分(fγ∑ēn)别環比下(xià)滑42%和(hé)&©÷®24%，
王瑾钊指出，短(duǎn)期內(nèi)，一(•÷± yī)線城(chéng)市(shì)的(de)供需錯(cuò)配可(π≥kě)能(néng)還(hái)會(huì)維持一(σ€yī)段時(shí)間(jiān)。但(dàn)中≈&λ長(cháng)期來(lái)看(kàn)，相(xiàng)Ωβ<©關部門(mén)應該會(huì)注意這(zhè)些(δ↑xiē)情況而放(fàng)緩新房(fáng)上(shàng)市(shì) ↑δ的(de)節奏，從(cóng)而調節市(shì)場(chǎng↓×)的(de)供需平衡。
價格“實質性”下(xià)跌？
在供需結構持續變化(huà)的(de)同時(shí)，一(yī)∞¥σ÷線城(chéng)市(shì)的(de)價格同樣開(kāi)始松動。
10月(yuè)20日(rì)，國(guó)家(jiā)統計(jì)局→←×€發布數(shù)據顯示，9月(yuè)，一(yī)線城(chéngφ÷±)市(shì)新建商品住宅價格保持平穩。北(běi)↕↑¶₹京環比保持不(bù)變，上(shàng)↑"海(hǎi)、深圳下(xià)降0.1%和(hé)0.2%，而廣州則微β>(wēi)漲0.4%。
不(bù)過，在一(yī)線城(chéng)市(shì)>$£ 占比更大(dà)的(de)二手房(fáng)市(shì)場(ch"&ǎng)，北(běi)京價格同比下(xià)降2.✘♥2%，環比下(xià)降0.2%。而上(shàng)海↓ ®♦(hǎi)同比也(yě)下(xià)降2.1%，環比下(xià)降∞¶$β0.2%。深圳、廣州則環比基本持平。
同時(shí)，也(yě)有(yǒu)觀點認為(wèi)，北(bě≤★∞€i)京等城(chéng)市(shì)房(fáng)價已經進入需求下(xià)¥≥© 降、預期松動所導緻的(de)“實質性”下(xià)跌階段。
近(jìn)日(rì)，貝殼研究院近(jìn)期發布∏¶®報(bào)告表示，10月(yuè)北(běi)京全市(shì)二手房(fán↔αg)成交均價為(wèi)61103元/平≈♠™方米，環比下(xià)跌1.2%，連續兩個(gè)月(yuè)環比下≈¶>≠(xià)跌，該報(bào)告稱“在城(chéng)四區(qū)占比回∞©β升的(de)基礎上(shàng)，北(běi)京均價的(de)下(x & ∞ià)跌是(shì)實質性松動”。
對(duì)此，貝殼研究院首席市(shì)場(chǎn$₽₩g)分(fēn)析師(shī)許小(xi≈¶♥ǎo)樂(yuè)向21世紀經濟報(bào)道(dào)記者表示，“實質性回落₽→ ”是(shì)相(xiàng)對(duì)于由結構性因素導緻的(de)均價₹"γ☆下(xià)跌而言的(de)。北(běi)京二手房(fán<"g)9月(yuè)均價環比下(xià)跌2.2%，這( ÷zhè)在較大(dà)程度上(shàng)由結構性因素造成：受公積金♦≈∞≠(jīn)政策調整影(yǐng)響，9月(yuè)市(©®αshì)場(chǎng)上(shàng)低(dī)單價的(de)剛需房(fán✘¥∑g)源集中成交，而高(gāo)單價的(de)中心城(chéng)六≈δ區(qū)成交占比環比下(xià)降2.4個(gè)π≈百分(fēn)點。
許小(xiǎo)樂(yuè)指出，北(běi)京10月(y ₹uè)成交的(de)城(chéng)區(qū)分(f© ↕ēn)布恢複到(dào)9月(yuè)之前的(de♦★)水(shuǐ)平，均價的(de)下(xiσ£δà)跌受結構性因素影(yǐng)響較小(xiǎo)，1∏γ×.2%的(de)跌幅确是(shì)由6月(yuè)以來δ≈(lái)市(shì)場(chǎng)需求持>≈續低(dī)迷，預期松動所導緻，這(zh趮)就(jiù)是(shì)需求抑制(zhì)導緻的(de)“實質性下(→γ♠xià)跌”。而其餘一(yī)線城(chéng)市(shì)市(∏λshì)場(chǎng)需求均在調控後受☆♣₹∞到(dào)抑制(zhì)，上(shàng)¶∑≠海(hǎi)、深圳和(hé)廣州的(de)二手房(fáng)均價分(fēn)£€γ∞别在2017年(nián)5月(yuè)、今年(nián)7月(y≈↑uè)末和(hé)今年(nián)三季度以來(lái)呈現(xiàn)下(xi↓♦à)跌态勢。
同時(shí)，多(duō)位受訪者均表示，本輪調控無論是(shì)£♣力度、空(kōng)間(jiān)範圍還(hái)是(shì∏ ♣∏)時(shí)間(jiān)範圍都(dōu)達≠¥到(dào)了(le)空(kōng)前的(de)水(shuǐ)平，本輪δ↕ λ市(shì)場(chǎng)情緒的(de)回♦₹落持續時(shí)間(jiān)更長(cháng)，程度也(yě)更深，而市©§(shì)場(chǎng)主體(tǐ)的(α₩de)情緒與市(shì)場(chǎng)表現(xiàn)将相(xiàn×π←g)互反饋和(hé)作(zuò)用(yòng)，從(cóng)而導緻更長(ch₹™áng)的(de)下(xià)行(xíng)周期。
王瑾钊認為(wèi)，目前一(yī)線城(ch≤∏§éng)市(shì)的(de)房(fáng)價已經出現(xiàn)了(le↑♥)明(míng)顯回調，特别是(shì)處↕×于一(yī)線城(chéng)市(shì>£ε×)郊區(qū)、沒有(yǒu)相(xiàng)$≠λ關配套的(de)房(fáng)産，房(fáng)價下(xià)跌明(€®§βmíng)顯，未來(lái)一(yī)段時(♥★σshí)間(jiān)可(kě)能(né∑♣ng)還(hái)會(huì)有(yǒu)下(xià)跌空(kōng)間(ji↑•'ān)。而處于一(yī)線城(chéng)市(shì)核心區(qū)的(deσ∑←)或者是(shì)配套完善、交通(tōng)便利、♠πΩ✔有(yǒu)學位的(de)稀缺房(fáng)産，下(xià)跌空(k ≥♦≈ōng)間(jiān)仍然有(yǒu)限。
(編輯：馮方)