供應大(dà)增，是(shì)因為(wèi)開(kāi)發商對(duì)後市(←✘shì)的(de)預期突然轉為(wèi)悲觀了(le)，在部分(fēn)知(z​↑hī)名開(kāi)發商的(de)示範下(xià)出現(xiàε←∑£n)了(le)羊群效應，搶著(zhe)出貨，甚至不(b§✘©"ù)惜大(dà)力降價促銷；而購(gòu)房(fá&±ng)者集體(tǐ)轉為(wèi)謹慎，開(kāi)始觀望®π©∑，甚至發生(shēng)退房(fáng)維權，則導緻需求放(fàng)✘ 緩，成交持續下(xià)滑。

9月(yuè)以來(lái)，房(fáng)地(∞ δdì)産市(shì)場(chǎng)轉涼，各個(gè)熱  (rè)點城(chéng)市(shì)均出現(xiàn)了(le)新盤降價、二✘∏ ®手房(fáng)業(yè)主抛售的(de)★>現(xiàn)象，房(fáng)地(dì)産的(de)預期開(k<•₽ āi)始改變，購(gòu)房(fáng)者更多≥&¶(duō)開(kāi)始觀望。

僵持之下(xià)，市(shì)場(chǎng)庫存數(shù)據出♦§÷現(xiàn)了(le)明(míng)顯變化(huà)。近(j¥↓​ìn)日(rì)，上(shàng)海(hǎi)易居研究院報(bào)告顯示，百×δ★≤城(chéng)商品住宅庫存環比增長(cháng)，這(zhè≤↕‌Ω)與國(guó)家(jiā)統計(jì)局9月(yuè)末商品房  §(fáng)待售面積減少(shǎo)出現♣≈ (xiàn)分(fēn)歧。

多(duō)位機(jī)構人(rén)士指出，兩份數(s∞←hù)據出現(xiàn)迥異的(de)原因÷₽∑，除了(le)雙方調研樣本不(bù)同之外(wài)，σ β還(hái)有(yǒu)部分(fēn)城(chéng)市(shì)↔✔“雙合同”、緩簽約導緻的(de)數(shù)據失真。

不(bù)過，部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市‍Ωβ(shì)在統計(jì)數(shù)據上(shàng) ×→ε确實出現(xiàn)了(le)庫存的(de)明(míng)顯增加，δγ>β這(zhè)主要(yào)是(shì)因為(wèi)之≠¥"​前積壓的(de)部分(fēn)房(fáng)源入市(shì)，供應量​ε♥增加。

接下(xià)來(lái)的(de)時(shí)間(jiā★©♣βn)裡(lǐ)，随著(zhe)樓市(shì)成交量萎縮，開(k¶σāi)發商去(qù)化(huà)壓力大(dà)漲₩<，樓盤銷售遇到(dào)困難，房(fáng)價或繼續下(xià)探。

庫存變局

據易居百城(chéng)住宅庫存報(bào)告，截至2018年(n'≈↕ián)9月(yuè)底，100個(gè)城(chéng)市(shì)新建商δ₹ ±品住宅庫存總量為(wèi)43488萬平方米，環₩÷→比增長(cháng)2.9%，同比下(xià)降5.5%。

報(bào)告認為(wèi)，今年(nián)9月(yuè)庫存規模上ΩΩ←σ(shàng)漲較大(dà)，為(wèi☆∑)45個(gè)月(yuè)以來(lái)首次顯著攀升，庫存¥♣<×走勢迎來(lái)拐點，四季度将重返上(shàng)行(xíng)通(tōn↔α÷πg)道(dào)。

而這(zhè)與之前國(guó)統局公布的(de)數(shù)據形成對(dβδuì)比。

據國(guó)家(jiā)統計(jì)局數(shù)ε¥←據顯示，9月(yuè)末商品房(fáng)待售"♠♠面積53191萬平方米，比8月(yuè)末"$ε₹減少(shǎo)682萬平方米。其中，住宅、辦公、商業< (yè)待售面積均有(yǒu)所減少(shǎo)。

中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉指出，兩份→π★數(shù)據出現(xiàn)差異，首先是(shì)樣本的(₽&α✘de)不(bù)同。國(guó)家(jiāΩ¥λ )統計(jì)局的(de)數(shù)據是€♥(shì)全國(guó)總的(de)商品房(fáng)待售面α✘↓§積，而易居的(de)數(shù)據是(s≠©hì)百城(chéng)新房(fáng)庫存。

其次，普遍的(de)限價政策下(xià)，高(gāo)價盤限∞♠¶∞制(zhì)簽約，導緻很(hěn)多(duō)城(chéng)市(↔↑♠ shì)有(yǒu)大(dà)量的(de)庫存€÷₽∏是(shì)已經銷售完的(de)假庫存。

兩組數(shù)據在房(fáng)價下(xià)調城(chéng)市(shì)☆±​↑的(de)數(shù)量上(shàng)也(yě)存在差異。易居研究院報(b​¥☆ ào)告顯示，今年(nián)9月(yuè)，房(fáng) ∞Ω價下(xià)跌的(de)城(chéng)市(shì↑↓₩)數(shù)量為(wèi)31個(gè)，而國(guó)家€∑ε(jiā)統計(jì)局公布的(de)數(shù)據中，9月€↕(yuè)環比下(xià)調了(le)房(fáng)價的(de)€§σ城(chéng)市(shì)僅有(yǒu)3個(gè)。

張大(dà)偉分(fēn)析，政府官方公布的(de)70$ 大(dà)城(chéng)市(shì)數(shù)據是(shì)$γ₩指數(shù)，而其他(tā)各種機(jī)構公布的(d♥¶≠e)基本都(dōu)是(shì)均價。

“對(duì)于購(gòu)房(fáng≤∞¥​)者而言，均價沒有(yǒu)任何意義，特别Ω₹γ♠是(shì)在市(shì)場(chǎng)分(fēn)化(huà)↓ 的(de)趨勢下(xià)。”張大(dà)偉認為(wèi)♥₩>。

同樣，大(dà)量的(de)二三線城(chéng)市(♦•shì)為(wèi)了(le)完成調控目标進行(xíng)限價，導緻市(sh¶§∞&ì)場(chǎng)上(shàng)雙合同泛濫，網簽價格與實際市(shì←↓σ)場(chǎng)價格基本沒有(yǒu)關系，數(shù)據存$¥∏在失真。

10月(yuè)19日(rì)，廣州市(shì)住房(fáng)和(hé)≠↓₽γ城(chéng)鄉(xiāng)建設委員(yuá∏ n)會(huì)發布公告稱，住建部門(mé☆∑n)優化(huà)了(le)當地(dì)新房(fáng)預售¶¥¶和(hé)網簽價格指導機(jī)制(zhì)，嚴禁房(fánσβ©™g)企在銷售中拆分(fēn)價格報(bào)備。

業(yè)內(nèi)人(rén)士認為✘★↓(wèi)，此次政策規定其實是(shì)在↑≈©管控“雙合同”，進而使得(de)房(fáng)地(dì)産市≈ ☆(shì)場(chǎng)價格數(shù)據更準确真實。

那(nà)麽當下(xià)的(de)真實市(shì)場(chǎng)庫存到(dε₽↕©ào)底如(rú)何？張大(dà)偉認為(wèi)，$♥從(cóng)全國(guó)房(fáng)地(β"dì)産市(shì)場(chǎng)看(kàn≤αβ)，庫存依然在去(qù)化(huà)，暫時(shí)不(bù)存在庫存突然↔∞增加的(de)可(kě)能(néng)性‍"₽。

但(dàn)在統計(jì)數(shù)據上(shàng)，熱(r♠→γφè)點城(chéng)市(shì)出現(xiàn)了(le)庫存的(de)β<明(míng)顯增加。這(zhè)主要(yào)是(shì)因為(wèi)之✘←前積壓的(de)部分(fēn)房(fáng)源入市(shì)，供應₽★×✘量增加。

此外(wài)，今年(nián)樓市(s≠'α‌hì)成交量持續低(dī)迷，去(qù)化(huàδ₽<✘)一(yī)般，庫存上(shàng)漲已成趨勢，房(fáng)地(dì)産市™ ₽♦(shì)場(chǎng)進入了(le)“賣不("πbù)完”的(de)時(shí)代。

上(shàng)海(hǎi)易居研究院副院長(cháng)楊紅(hón₹'✔•g)旭認為(wèi)，庫存再次上(shàng)漲←≤♣背後，市(shì)場(chǎng)供需關系正在發生(shēng)×≥變化(huà)。供應大(dà)增，是(s→∏♥hì)因為(wèi)開(kāi)發商對(duì)後市(shì)的 ♣☆≥(de)預期突然轉為(wèi)悲觀了(le)，在部分(fēn)知☆ (zhī)名開(kāi)發商的(de)示範下(xià)出現(x ™iàn)了(le)羊群效應，搶著(zhe)出貨，甚至不(bù)惜大$ (dà)力降價促銷；而購(gòu)房(fáng)者集體≤>±(tǐ)轉為(wèi)謹慎，開(kāi)始觀望，甚至發>©λ✔生(shēng)退房(fáng)維權，則導緻需求放(fàng)緩，成交持續下(↕≠φ"xià)滑。

供求逆轉

9月(yuè)份百城(chéng)突然上(shàng)升€∑的(de)庫存，主要(yào)來(lái)自(z£♠★ì)供應量的(de)大(dà)增。

根據易居報(bào)告，今年(nián)4月(yuè)以來(lái)，100 β$ 個(gè)城(chéng)市(shì)新∑÷σ建商品住宅供應量均保持在4000萬平方米以上(shàng)，到(dào)了(l×π™♥e)9月(yuè)，100個(gè)城(chéng)市(shì∑£"λ)新建商品住宅月(yuè)度新批準預售面積為(wèi)5608萬平""&‍方米，環比增長(cháng)25.7%，同比增長(cháng)2±"2.2%。

9月(yuè)，房(fáng)企推盤節奏明(m↑ íng)顯加快(kuài)，僅次于2016年(nián≠₹≈)4月(yuè)新批準預售面積5612萬平方米，為(wè÷‌✘δi)曆史第二水(shuǐ)平。

另一(yī)方面，成交量情況持續低(dī)迷。9月(yuè<¥'✔)新建商品住宅成交量為(wèi)4379萬平方米，環比減少(shǎo)4.2%φ​¶，同比增長(cháng)6.8%。

楊紅(hóng)旭進一(yī)步指出，2016₩₩★ 年(nián)以來(lái)，除了(le)2017≈γ ×年(nián)9月(yuè)，100城(c∑¥☆₽héng)新房(fáng)的(de)月(yuè)度供應量，全是(shì​•)小(xiǎo)于成交量，說(shuō)明(m₩βíng)新房(fáng)供不(bù)應求；但(dàn)今年(n>'ián)9月(yuè)，供應突然放(fàng)量，創20‌≠16年(nián)以來(lái)最高(gāo)，>£∞說(shuō)明(míng)開(kāi)發♣→α商推盤積極性大(dà)增。但(dàn)成交量繼續環比下(xià ©$)滑，出現(xiàn)了(le)顯著的(de)供大(dà)于求。₽≈♦

部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市(shì)的(de)供求λ§關系更發生(shēng)劇(jù)變。克↕♥而瑞地(dì)産研究中心數(shù)據顯示，9月(yuè)，29個(¥®¶gè)重點城(chéng)市(shì)商品住宅供應量為(wèi)&‌∑✔2949萬平方米，同、環比分(fēn)别上(shàng)升了(le)‌∞×6%和(hé)12%，其中上(shàng)海(hǎi)的(de)表÷×♦₩現(xiàn)尤為(wèi)突出，同比增幅超過250%；與←$γ 此同時(shí)，29個(gè)重點城(chéng)市(shì)成交量£££↑則為(wèi)2388萬平方米，環比下(xià)£÷降7%。

房(fáng)企的(de)推盤銷售腳步加快(kuài)，推動庫存‌¥上(shàng)漲的(de)同時(shí)λ₽±，也(yě)大(dà)大(dà)增加了(le)開(kāiו)發商的(de)去(qù)化(huà)壓力。

易觀研究院報(bào)告認為(wèi)，随著(z¥♥¥≤he)房(fáng)企營銷壓力增大(dà)，開(kāi)發商會(huì)∞ ₩ 更加依賴以價換量的(de)策略。

8月(yuè)30日(rì)，恒大(dà)全國(gu'£© ó)在售樓盤打出了(le)全部89折的(de)優惠廣告，™α"₩啓動了(le)一(yī)項全國(guó)範圍內(nèi)✘‌δ×的(de)樓盤大(dà)型促銷，這(zhè)拉開(kāi↓™)了(le)今年(nián)房(fáng)企降價促銷的(de)帷幕 <♠∑。

       9、10月(yuè)份參與促銷的(de)房Ω"×≠(fáng)企陣營正不(bù)斷擴大(dà)，從(có  ng)大(dà)中型房(fáng)企萬科(kē)、碧桂園到(dào)新®‍‌∑城(chéng)控股、陽光(guāng)城(chéng)再到(dào)中小(♣∑λπxiǎo)型房(fáng)企珠光(guāng)集團、敏捷集團等，參與打折的(φ de)房(fáng)企越來(lái)越多(duō)§'。

克而瑞地(dì)産研究中心分(fēn)析師(shī)沈曉玲表示，9、10¥↑月(yuè)份作(zuò)為(wèi)傳統的₹£₩(de)推盤旺季，有(yǒu)大(dà)量的(de)樓盤上(shàng)市(  ±εshì)，預計(jì)随著(zhe)房(∏↓®fáng)企沖刺全年(nián)銷售目标，年(n ♥​ián)底前必有(yǒu)更多(duō)的(de)房(fáng)企加入到(dà   •o)打折促銷活動中來(lái)。

近(jìn)期，面對(duì)“限購(gòu)☆φε↑、限價将取消”的(de)市(shì)場(chǎ≤€ng)傳言，有(yǒu)關部門(mén)再次強調當前房(fá®∏γng)地(dì)産調控不(bù)放(fàng)松。

10月(yuè)31日(rì)，知(zhī★←)名經濟學家(jiā)、中國(guó)人(rén)民(mí> φ£n)大(dà)學國(guó)際貨币研究所理(lǐ)事(↕•shì)兼副所長(cháng)向松祚在某論壇上δδ(shàng)表示，中國(guó)經濟當≈☆前面臨的(de)挑戰之一(yī)是(shì)外(₩→←★wài)彙市(shì)場(chǎng)、債✔↔​市(shì)、股市(shì)和(hé)房(fáng♦‌)地(dì)産市(shì)場(chǎng)的(de)金(jīn ☆β)融風(fēng)險。

他(tā)認為(wèi)，房(fáng)地(dì)産存在'¥泡沫，在民(mín)衆的(de)資産配置中的(de)¥✔比例太高(gāo)，應該适當調整，“老(lǎo)百姓投÷'™資房(fáng)地(dì)産，第一(yī)不(bù)要(yào)過度地(dì) ✔用(yòng)按揭杠杆來(lái)買房(fáng)，第™​二，房(fáng)地(dì)産在資産配置比例不(bù)應過φ₽<§高(gāo)”。（編輯：黃(huáng)锴）