9月(yuè)21日(rì)，繼共有(yǒu)産權住房(fφ©áng)新政後，廣東(dōng)住房(fáng)市(shì)§₩場(chǎng)又(yòu)一(yī)次成為(wè§λi)外(wài)界焦點：廣東(dōng)省房(fáng)地γ$↕(dì)産協會(huì)向各副會(huì)長(cháΩ ng)單位下(xià)發《關于請(qǐng)提供商品房(f♦¥δ áng)預售許可(kě)有(yǒu)關意見(jiàn)的☆$π✔(de)緊急通(tōng)知(zhī)》（以下(xià)簡稱《通(tōδ₩βng)知(zhī)》）。《通(tōng)知(zhī)》表示，廣東(dōng)Ω∑省住建廳已配合住建部要(yào)求，對(duì)商品房(fáng)預售制(z₽✔♠hì)度進行(xíng)了(le)調研并拟訂了(le)相(xiàng)關‍ ×材料，拟“逐步取消商品房(fáng)預售制(zhì)度，全面實施現(xi∏> φàn)售”。該材料拟于9月(yuè)25日(rì)上(shàng)報♣α←¥(bào)住建部。

随後，時(shí)代周報(bào)記者從(cóng)↕•♥★住建廳工(gōng)作(zuò)人(rén)員(yuán)處了(le)解到(d™&↓ào)，9月(yuè)21日(rì)住建廳房(fáng)地(∑≠dì)産處下(xià)發了(le)一(yī)份文(wén)件(jiàn)>≤α，意在向各房(fáng)企了(le)解當前手頭所持有(yǒu)的(de)項" ¥≥目預售信息等情況，但(dàn)對(duì)廣東(dōng)省房™ ¶♣(fáng)地(dì)産協會(huì)已經拟訂《通(tōng)'♥ 知(zhī)》的(de)消息，該人(rén)員(yuán)表示：£​&“需要(yào)向房(fáng)地(dì)産處垂詢才比較可(kě)☆≠♣​靠，但(dàn)總體(tǐ)而言，現(xiàn)售≤↔©↑是(shì)趨勢。”

廣東(dōng)省房(fáng)協相(xiàng)關人≠φ±£(rén)士向《中國(guó)經營報(bào)》記者表示：“該文(wén)件(★φjiàn)隻是(shì)征詢意見(jiàn)稿，并非真的(de)實←≈≤∑施。

21日(rì)當晚，住建部相(xiàng)關人(rén)員(yu×✔án)表示，向廣東(dōng)、湖(hú)北(bě‍Ωi)、四川等各地(dì)下(xià)發逐步取消商品房(fángα¶)預售、全面實施現(xiàn)售征詢意見(jiàn)情況并不(bù✔☆←)屬實，與此同時(shí)表示具體(tǐ)情況不(bù)便透露，“該δλ情況并不(bù)屬實，具體(tǐ)我們也(yě)在調查處理(lǐ)當中，具體(​↕tǐ)情況不(bù)方便透露。”

　現(xiàn)售要(yào)求并非第一(yī)次在粵出現(xiàn)

《通(tōng)知(zhī)》指出，日(rì)前¥εδ住建部向廣東(dōng)、湖(hú)北(běi)、四川"♠  、江蘇、河(hé)南(nán)、遼甯等省住 ♥φ房(fáng)城(chéng)鄉(xiān¶ g)建設廳下(xià)發了(le)《關于對(duì)現>&ε₹(xiàn)有(yǒu)行(xíng)政許可(kě)事(shì)項進行(→§xíng)清理(lǐ)論證并對(duì)已取消≤​下(xià)放(fàng)落實情況進行( ≤♣xíng)全部評估的(de)函》，其中要(yào)求對(duì)商品房±♠(fáng)預售許可(kě)進行(xíng)深入研究。《通(tōng↔≤∞)知(zhī)》分(fēn)析指出，商品房(fáng)預售制(zhì)度☆♥有(yǒu)利于提高(gāo)資金(jīn)使用(yòng)→₩≠效率，但(dàn)也(yě)存在資金(jīn)鏈斷裂£∏↓±導緻工(gōng)程爛尾，虛假廣告、定金(jīn)圈套、合同欺詐等違法&≥違規銷售行(xíng)為(wèi)有(yǒu)機(j↑←ī)可(kě)乘，産生(shēng)了(le)交易不(bù)公₩ ★平、房(fáng)屋面積管理(lǐ)職能(néng)難以厘清、不(bù)平∏®衡發展和(hé)低(dī)效率競争等情況。

據不(bù)完全統計(jì)，2017年(nián÷ )，廣東(dōng)全省資金(jīn)鏈斷裂類矛♣↓↑盾總數(shù)61宗，其中2016年(nián)轉存數(shù)28宗，≤∏¶¥2017年(nián)新增數(shù)3β₽3宗，已化(huà)解44宗，結餘17宗，矛₹•盾化(huà)解率72.1%。因房(fáng)地(dì)産企↑™¥業(yè)資金(jīn)鏈斷裂矛盾涉及金(jīn)額較大(dà)、人•δ✘(rén)群較大(dà)，容易造成比較大(dà)的(de)社±♣會(huì)影(yǐng)響和(hé)經濟損失。

時(shí)代周報(bào)記者整理(lǐ)分(fēn)析發現(xiàn∏↕≥)，現(xiàn)售要(yào)求并非第一(yī)次在廣東(dōng)>δ ✔出現(xiàn)。今年(nián)7月(yuè)，江門(mén)住建局發布《←•♥↕江門(mén)市(shì)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉(x♠φiāng)建設局商品房(fáng)現(xiàn)售管理(lǐ)→♠™辦法（公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）》）提出，2018年(↑'nián)10月(yuè)1日(rì)起，江門(mén)所銷售的(de)>∑★'商品房(fáng)必須是(shì)竣工(gōng)驗收合格的φ₩σ(de)現(xiàn)房(fáng)或已辦理(lǐ)✘÷λε不(bù)動産首次登記的(de)車(chē)位（庫）。6月(y★σ×uè)，中山(shān)首宗要(yào)求現(xiànγ )售的(de)地(dì)塊由萬科(kē)競得(de)，刷新了(le)中山δ₽'∏(shān)樓面地(dì)價的(de)最高(gāo)紀錄₩♥✔•。9月(yuè)，中山(shān)又(yòu)發布兩塊需要(yào±•)現(xiàn)售的(de)土(tǔ)地®≈α(dì)。

在住房(fáng)改革走得(de)較快(ku¥®ài)的(de)深圳，早在2016年(nián)就(jiù)試​₩≈<點出讓了(le)一(yī)塊限“現(xiàn)售”的(de)土(tǔ)地​∏γ±(dì)，由中國(guó)電(diàn)建和(hé)☆ 廣州方榮聯合以82.8億元競得(de)，成為(wèi)20☆←✘16年(nián)龍華價格最高(gāo)的(de)地(dì↑₩δ)塊。時(shí)代周報(bào)記者通(tōng)過公開(kāi)信息及地≈§(dì)圖顯示了(le)解到(dào)，這(zhè)塊限“現(xiàn)"♥<售”土(tǔ)地(dì)為(wèi)商住兩用(yòng)地(dì)&÷φ，目前仍顯示為(wèi)“在建”。

從(cóng)全國(guó)範圍來(lái)看(kàn)，9月(yuè)，哈爾Ω×→$濱市(shì)出台《關于穩定商品房(fáng)價格的(de)意見(jiàn≈¶↑)》，其中規定，位于三環區(qū)域內(nèi) ' →的(de)新建項目實行(xíng)商品房®→ ®(fáng)預售與現(xiàn)售相(xiàng)結合，多(duō)層£¥房(fáng)屋暫停商品房(fáng)預售并實行λ≠(xíng)商品房(fáng)現(xià​★n)售，高(gāo)層房(fáng)屋商品房(fáng)預售審批 ε±須主體(tǐ)封項。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分(fēn)析，廣東(dōng)此♥ ₩‌次對(duì)商品房(fáng)預售政策調整的(de)建議(yì)，±λ&β體(tǐ)現(xiàn)了(le)當前住房(fáng)供給側結構性改λβ©$革的(de)導向，即認為(wèi)現(xiàn)↔€β↕房(fáng)銷售模式将更加成熟，而預售或者說(shuō)期房≠$(fáng)制(zhì)度會(huì)更加不(bù)适合± $，類似政策也(yě)符合改革開(kāi)放 ™∑γ(fàng)40年(nián)廣東(dōn σ♦g)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)¥∞的(de)發展實際，屬于較大(dà)的(de≤✔≥÷)創新，和(hé)租賃市(shì)場(chǎng)改革‍‌等都(dōu)可(kě)以理(lǐ)解為(wèi)房(fángσ±)地(dì)産領域的(de)體(tǐ)制(zhì)重大(dà£ε₩↓)創新，其對(duì)于全國(guó)10萬家(jiā)規模之多(du∏≥∏ō)的(de)開(kāi)發企業(yè)來(l±≈βái)說(shuō)，顯然有(yǒu)較為(wèλ☆i)明(míng)顯的(de)影(yǐng)響®∞α。

将會(huì)淘汰至少(shǎo)一(yī)半房(fáng)企？

中國(guó)綜合開(kāi)發研究院旅遊與地(dì)産研究中心φ♥÷ 主任宋丁在接受時(shí)代周報(bào)記者<↑α☆采訪時(shí)表示，目前房(fáng)企開(kāi)發資金(jī≤€♦‌n)主要(yào)來(lái)源于三個(gè)方面：☆σ自(zì)有(yǒu)資金(jīn)、銀(yín)行(xíng$≠)貸款和(hé)預售回流，“現(xiàn)售将會(huì)對(duì)房(♦↕fáng)企的(de)實力産生(shēng)非常大(dà)的(de)考驗∞☆。”宋丁表示：“中國(guó)的(de)預售δ∞™☆制(zhì)度是(shì)在早年(nián)開(≠©≤¥kāi)發商資金(jīn)比較緊張但(dà↕ n)供應需求大(dà)、需要(yào)加快(¥δkuài)開(kāi)發節奏的(de)情況下(xià)，學習(xí)香£δ↔♥港‘樓花(huā)’的(de)做(zuò)法實行(xíγ€σ→ng)的(de)。推行(xíng)了(le)二十多(d↔σ∑±uō)年(nián)後，中國(guó)房(fá✘ €ng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)已經有(yǒ♥₩δu)所變化(huà)，預售制(zhì)度在這(zhè)麽多(d∑∑βλuō)年(nián)的(de)實行(xíng€♦✘)中也(yě)存在購(gòu)房(fáng)者‍♣¶承擔了(le)大(dà)多(duō)數(shù)資♣€÷Ω金(jīn)風(fēng)險以及在收樓時(shí)發現(xiàn©☆✔∑)貨不(bù)對(duì)闆的(de)糾紛等問(wèn)題 ↕∑←，總體(tǐ)而言，現(xiàn)售是(shì)未來(δ ★∏lái)的(de)趨勢。”

對(duì)于取消預售對(duì)房(fáng)地(∏≥&dì)産企業(yè)生(shēng)存産生(shēng)的(de)影(yǐ​••ng)響，嚴躍進舉例表示，在預售制(zhì)度下(xià)，開(k"‌āi)發商在建造房(fáng)子(zǐ)過程中，如(rú)果是(sh✔≠ì)30層的(de)房(fáng)屋，建了(le)5層之後即可(kě)∑✔±λ辦理(lǐ)預售，進行(xíng)資金(jīn)♥☆<回籠并進行(xíng)後續投資，但(dàn)如(rú)果♦₹采取現(xiàn)售，就(jiù)可(kě)能(néng)需要(yà£>o)30層房(fáng)屋全部建造完畢才能(n'​éng)進行(xíng)銷售回流資金(jīn)，這(β≥zhè)對(duì)房(fáng)企的(de)資金(jīn)考核壓$↓ε力就(jiù)很(hěn)大(dà)，“資金(jīn)弱的(de)房(fá®↓"×ng)企将無法進行(xíng)開(kāi)€₽✔↕發投資”。

宋丁表示，全面推行(xíng)住房(fáng)現(xiàn)售制(zh↕↑ì)度，“将會(huì)淘汰至少(shǎo)一(yī¥®)半房(fáng)企，剩下(xià)一(yī)些(xiē)大(dà)β↔ 的(de)、實力雄厚的(de)企業(yè)。”對(duì)于現​≤'↔(xiàn)售可(kě)能(néng)帶來(lái≤ )的(de)供應緊張，宋丁認為(wèi)，供應緊張在政策推進階段肯定會(h↓α‌​uì)存在，但(dàn)也(yě)要(yào)看(kàn)相(xiàng ∏')關的(de)配合方式怎麽應對(duì)，“未來(lái)市φ"¶(shì)場(chǎng)會(huì)逐漸适應↓¶，最終形成非預售的(de)格局”。

多(duō)數(shù)專家(jiā)表示，此政策推進πΩ¥≤不(bù)宜過急。中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī)張大(d ₽♥à)偉向時(shí)代周報(bào)記者分(fēnπ★α×)析認為(wèi)，取消預售制(zhì)★γ≤©度，短(duǎn)期看(kàn)可(kě)能(¶₽néng)性不(bù)大(dà)：“這(zhè)會(huì≈♣←£)加大(dà)企業(yè)的(de)資金(jīn)鏈風(fēng)險，導緻γφΩ企業(yè)回款周期嚴重拉長(cháng)。但(dàn)當下(xià)房(fá♦$♦¶ng)地(dì)産市(shì)場(chǎn↓>g)依然是(shì)中小(xiǎo)企業(yβ​λè)集中，龍頭房(fáng)企占比份額不(bù)✔✘↑高(gāo)。取消預售有(yǒu)利于資金(jīn)寬裕的(de)國(©£guó)企、大(dà)企業(yè)，對(duì)小(xi×£✘<ǎo)企業(yè)來(lái)說(shuō)是(shΩ←ì)滅頂之災。而且短(duǎn)期來(lá★±i)說(shuō)，取消預售制(zhì)度也(yě)會(hu'σ≤₹ì)帶來(lái)供應量短(duǎn)期銳減的(deλ↕σ)擔憂，不(bù)利于平穩市(shì)場(c→φhǎng)。”

張大(dà)偉另外(wài)建議(yì)，↑↑✔‌預售制(zhì)度不(bù)應該一(yī)刀(dāo)切取消，但(d₹→γ♣àn)可(kě)以逐漸加大(dà)規範。“房(fáng)地(dì•↕)産要(yào)進入現(xiàn)房(fáng)銷售¥♥必須在房(fáng)價平穩周期內(nèi)，而且房(fáng↓β>♥)地(dì)産市(shì)場(chǎng)已經基本進入存量環節時(shí)代∞ελ↔，房(fáng)地(dì)産企業(yè)的(de)負≤$÷債率降低(dī)的(de)情況下(xià)。”

房(fáng)企的(de)2018：活下(xià)去(qù)是 ¥(shì)目标

與此同時(shí)，雖然住建部否定了(le)“向廣東(dōng)、湖(hú¥φ↔)北(běi)、四川等各地(dì)下(xià)發逐步取消商品λ<房(fáng)預售，全面實施現(xiàn)售征詢意↔§™☆見(jiàn)”，但(dàn)克而瑞廣州高(gāo)級分(fēn₹♣•→)析師(shī)肖文(wén)曉仍分(fēn)析表示，不(bù)管是(s→♣hì)逐步試點推進商品房(fáng)現(xiàn)售還(hái) "↓©是(shì)全面實行(xíng)，住房(fáng)預售制(zhì)度≠δ的(de)改革都(dōu)是(shì)一(§  ₽yī)件(jiàn)茲事(shì)體(tǐ)大(dà)的(de)事(shì)情₹≠♦£，無論是(shì)住建部還(hái)是(shì↔↓Ω)廣東(dōng)省住建廳，應該都(dōu)會(hφ'uì)審慎研究再作(zuò)決定，“對(duì)商品房(fán✘"↓☆g)實施現(xiàn)售已經不(bù)是(shì)簡單的(de)改革 ™÷，而是(shì)涉及整個(gè)房(fáng)地(dì)産行(xíφ☆δng)業(yè)的(de)革命。但(dàn)δ↑"↔從(cóng)時(shí)機(jī)和(hé ↕↔₩)時(shí)局來(lái)看(kàn)，現(xiàn)在最需要(yào)的(≠<de)是(shì)穩定，倉促出台取消預售制(zhì)度的(de)決≤♠ •定肯定是(shì)不(bù)合時(shí)宜的(de)，緩行(​₹ xíng)的(de)可(kě)能(néng)性比較大(βσαdà)”。

肖文(wén)曉推斷，此次征求意見(jiàn)稿必然會(huì)引發行(x∞₽ &íng)業(yè)的(de)強烈反彈，且反彈的(de)高(gāo)強度應該☆σ♥是(shì)在相(xiàng)關部門(mén)預期₹♣之內(nèi)的(de)。“為(wèi)何還(hái)要(yào&↕€)做(zuò)如(rú)此試探？一(yī)個(gè)很(hěn)大(dà)的(♥™​de)可(kě)能(néng)性是(shì)以進為(w≠ε×≥èi)退，試圖在提高(gāo)商品房(fáng)預售門(mén)檻方面有(↓©≤☆yǒu)所作(zuò)為(wèi)，也(yě)就(jiù)是(s↔→¥hì)說(shuō)預售制(zhì)很(hěn)可(→ ♠kě)能(néng)會(huì)保留，至β'少(shǎo)在兩三年(nián)內(nèi)不(bù)大(dà)可₹λ(kě)能(néng)取消，但(dàn)是(shì)門±§φ€(mén)檻會(huì)提高(gāo)。當前一(yī)二÷‍©$線城(chéng)市(shì)對(duì)商品房(fáng)預售制±β(zhì)度的(de)監管比較到(dào)位，但(dàn)部分(fēn)&α→三四五線城(chéng)市(shì)則需要(y≈>±ào)引起警惕。”肖文(wén)曉表示，“大(dà)開(kāi)發"₹如(rú)果遇上(shàng)市(shì)場(chǎng)下(xià)行∏Ωβε(xíng)期，賣‘樓花(huā)’就(jiù)會(huì←€ )出現(xiàn)大(dà)問(wèn)題”。

無論如(rú)何，對(duì)房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(≤☆yè)來(lái)說(shuō)，2018年(niσ♦ ¶án)都(dōu)将是(shì)存亡關鍵的(¶ §de)一(yī)年(nián)。近(jìn)日(rì)，萬科(kē)董事(s₩↔hì)會(huì)主席郁亮(liàng)在區('÷£γqū)域9月(yuè)月(yuè)度例會(huì)上(shàng)表示，↓ ¥房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)的(de)轉折點實實在在地(≤®¥≥dì)到(dào)來(lái)了(le)，對(duì)于房(fáng)企來(l•♠ái)說(shuō)，“活下(xià)去(qù)”才是(§↓shì)最終目标。