9月(yuè)21日(rì)，繼共有(yǒuε ± )産權住房(fáng)新政後，廣東(dōng)住房(fáng)市(sh<δ★ì)場(chǎng)又(yòu)一(yī)次成為(wα♦>èi)外(wài)界焦點：廣東(dōng)省φ‌房(fáng)地(dì)産協會(huì)向各副≥§σ會(huì)長(cháng)單位下(xià)發《關于請(qǐng)提供商品房(σ♠™fáng)預售許可(kě)有(yǒu)關意見(jiàn)π​的(de)緊急通(tōng)知(zhī)》（以下(xià)簡稱《通(↔≈✘λtōng)知(zhī)》）。《通(tōn↔'&g)知(zhī)》表示，廣東(dōng)省住建廳已配合住建部要(y×↑ào)求，對(duì)商品房(fáng)預售制(zhì)度進行(xΩ≈¶íng)了(le)調研并拟訂了(le)相(xiàng)$↑₩關材料，拟“逐步取消商品房(fáng)預售制(zhì)度♠α✘，全面實施現(xiàn)售”。該材料拟于9月(yuè≥¶♥)25日(rì)上(shàng)報(bào)住↓±>建部。

随後，時(shí)代周報(bào)記者從(cóng)住建廳工(gōn÷§¶γg)作(zuò)人(rén)員(yuán)​λ處了(le)解到(dào)，9月(yuè)21日(rì)住建廳↑✘ ≠房(fáng)地(dì)産處下(xià)÷™發了(le)一(yī)份文(wén)件(jεε¥™iàn)，意在向各房(fáng)企了(le×‌↕)解當前手頭所持有(yǒu)的(de)項目預售信息等情況✔↑←，但(dàn)對(duì)廣東(dōng)省房(fáng)地(dì)産協會 α∏(huì)已經拟訂《通(tōng)知(zhī)》的(de)消息，該人(®β✘rén)員(yuán)表示：“需要(yào)向房(fáng)地(dì)産處垂εα詢才比較可(kě)靠，但(dàn)總體(tǐ)而言，♥☆ 現(xiàn)售是(shì)趨勢。”

廣東(dōng)省房(fáng)協相(xiànλ>↑←g)關人(rén)士向《中國(guó)經營報(bào)》記者表示：“®•$δ該文(wén)件(jiàn)隻是(shì)征詢意見↑≤✔(jiàn)稿，并非真的(de)實施。

21日(rì)當晚，住建部相(xiàng)關人(rén)員($↔yuán)表示，向廣東(dōng)、湖( φβhú)北(běi)、四川等各地(dì)下(xià)發逐步取消商品房(§±≥↑fáng)預售、全面實施現(xiàn)售征詢意見(jiàn)情況¶β 并不(bù)屬實，與此同時(shí)表示具<÷♦∞體(tǐ)情況不(bù)便透露，“該情況并不(bù)屬實，具體♦¶(tǐ)我們也(yě)在調查處理(lǐ)當↕ ₹♠中，具體(tǐ)情況不(bù)方便透露。”

　現(xiàn)售要(yào)求并非第一(yī)次在粵出現€σπ(xiàn)

《通(tōng)知(zhī)》指出，日(rì)前住建部向廣東(dōng)、湖(♥γhú)北(běi)、四川、江蘇、河(hé)南(nán)、遼甯等省住房(→¶fáng)城(chéng)鄉(xiāng)建設廳下(xià↔α∑​)發了(le)《關于對(duì)現(xiàn)有(yǒu)行(xíng)≈✔'φ政許可(kě)事(shì)項進行(xíng)清理(lǐ)論證并§× 對(duì)已取消下(xià)放(fàng)落♣♠≈₹實情況進行(xíng)全部評估的(de)函》，其中要('>yào)求對(duì)商品房(fáng)預售許可(kě)進πλ行(xíng)深入研究。《通(tōng)♦→&知(zhī)》分(fēn)析指出，商品房π↔φ(fáng)預售制(zhì)度有(yǒu)利于提高(gāo)資金(jīn÷γ)使用(yòng)效率，但(dàn)也(yě)存在資金(jīn)鏈斷裂導緻工(¥Ω≤gōng)程爛尾，虛假廣告、定金(jīn)圈套、合同欺詐等違±↔ 法違規銷售行(xíng)為(wèi)有(yǒu)機(jī)可(kě)乘，産生(‌×≠shēng)了(le)交易不(bù)公平、房(f↑↕©áng)屋面積管理(lǐ)職能(néng)∑>™難以厘清、不(bù)平衡發展和(hé)低(dī)效率競争等¥&®™情況。

據不(bù)完全統計(jì)，2017年(nián)，廣東(dōng)全省資‍δα金(jīn)鏈斷裂類矛盾總數(shù)61宗，其中2016年(n‌§∑ián)轉存數(shù)28宗，2017年(nián)新增數(shù↓∏α>)33宗，已化(huà)解44宗，結餘17宗，矛盾化÷ ≠(huà)解率72.1%。因房(fáng)地(dì)産≤ε‌γ企業(yè)資金(jīn)鏈斷裂矛盾涉及金‍±∞®(jīn)額較大(dà)、人(rén)群較大(dà)，容易造成比↔•γ較大(dà)的(de)社會(huì)影(yǐng)響和(hé™₩♠≈)經濟損失。

時(shí)代周報(bào)記者整理(lǐ)分(fēn)析發現(xiàn≥δ↔)，現(xiàn)售要(yào)求并非第↓☆✔一(yī)次在廣東(dōng)出現(xiàn)。今年(niáε♥₩Ωn)7月(yuè)，江門(mén)住建局發布《江門(ménΩ§§)市(shì)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉(xiā'>ng)建設局商品房(fáng)現(xiàn)售管理(lǐ)辦法（公開(kā☆↕'i)征求意見(jiàn)稿）》）提出，20¶δ♥18年(nián)10月(yuè)1日(rì)起，江門(mén)所銷售的(d$™e)商品房(fáng)必須是(shì)竣工(gōn★•γ♥g)驗收合格的(de)現(xiàn)房(fáng)或已辦理(lǐ)不δ™★(bù)動産首次登記的(de)車(chē)位（庫）。6月(yuè)'£→§，中山(shān)首宗要(yào)求現(xiàn)售的απ÷(de)地(dì)塊由萬科(kē)競得(de)，刷新了(le)中Ωλ®π山(shān)樓面地(dì)價的(de)≠↓最高(gāo)紀錄。9月(yuè)，中山(s←‍ hān)又(yòu)發布兩塊需要(yào)現(xiàn)售©€的(de)土(tǔ)地(dì)。

在住房(fáng)改革走得(de)較快(kuài)的(de)深圳，早在2ε₽ £016年(nián)就(jiù)試點出讓了(le)一(yī)塊限“現(xσ∞iàn)售”的(de)土(tǔ)地(dì)，由中國(guó)電(di$λ àn)建和(hé)廣州方榮聯合以82.8億元競得(de)，成為(wèi)201♣✔6年(nián)龍華價格最高(gāo)的(de)地(dì)塊。時(shí)代δ↓​周報(bào)記者通(tōng)過公開(kāi)信息及地(d÷©₩ì)圖顯示了(le)解到(dào)，這(zhè)塊限“現(xiàn££)售”土(tǔ)地(dì)為(wèi)商住兩用(yòΩ•×ng)地(dì)，目前仍顯示為(wèi)“在建”。

從(cóng)全國(guó)範圍來(lái)看(kàn)，9月(yu✘•♠☆è)，哈爾濱市(shì)出台《關于穩定商品房(fáng)價格σ>的(de)意見(jiàn)》，其中規定，位于三環區€ (qū)域內(nèi)的(de)新建項目實行(xíng)"§商品房(fáng)預售與現(xiàn)售相(xiàng)結合↕★βγ，多(duō)層房(fáng)屋暫停商品房(f₹ ♥áng)預售并實行(xíng)商品房(fánλ✔£g)現(xiàn)售，高(gāo)層房(fá≈∑α€ng)屋商品房(fáng)預售審批須主體(tǐ)封項。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分(fēn)析，廣東(dō>™≠ng)此次對(duì)商品房(fáng)預售政策調整的(de)建議(☆‍yì)，體(tǐ)現(xiàn)了(le)當前住房(fáng)↓∑★φ供給側結構性改革的(de)導向，即認為(wèi)現&×(xiàn)房(fáng)銷售模式将更加成熟，而預售或者說(©↔shuō)期房(fáng)制(zhì)度會(huì)更加不(bù)‌♥©适合，類似政策也(yě)符合改革開(kāi)放(fàng)4≈±•0年(nián)廣東(dōng)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(c ↕hǎng)的(de)發展實際，屬于較大(dà)的(de)創新，和ε $↕(hé)租賃市(shì)場(chǎng)改革等都(dōu)可(™$×kě)以理(lǐ)解為(wèi)房(fáng)地(€∞​dì)産領域的(de)體(tǐ)制(zhì)重大(dà)創新，其對(d£♥¥↑uì)于全國(guó)10萬家(jiā)規模之>₩α©多(duō)的(de)開(kāi)發企業(yè)來↓↔∏(lái)說(shuō)，顯然有(yǒu)較為(wèi)明(m€↔$íng)顯的(de)影(yǐng)響。

将會(huì)淘汰至少(shǎo)一(yī)半房(fá<£ng)企？

中國(guó)綜合開(kāi)發研究院旅遊與地(dì)産研究★ ♠¶中心主任宋丁在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪✔​時(shí)表示，目前房(fáng)企開(kāi)發≈< ★資金(jīn)主要(yào)來(lái)源于三個(gè)方面：自(zì)有(y£↓↓ǒu)資金(jīn)、銀(yín)行(xíng)貸款和(hé)預售回流>λ ←，“現(xiàn)售将會(huì)對(duì)房(fáng♣✔€​)企的(de)實力産生(shēng)非常大(d ≈à)的(de)考驗。”宋丁表示：“中國(guó)的(de)™'預售制(zhì)度是(shì)在早年(nián)開(kā€​∞σi)發商資金(jīn)比較緊張但(dàn)供應需求大(dà)、需要'₽(yào)加快(kuài)開(kāi)發節奏的(de)情況下(xα¥γià)，學習(xí)香港‘樓花(huā)’的×β∑✘(de)做(zuò)法實行(xíng)的(de)。推行(xí₹&β$ng)了(le)二十多(duō)年(nián)後，中國(guó)房(f₽≤$ áng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)已經有(yǒu♥₹)所變化(huà)，預售制(zhì)度在這(zhè)麽多(duō)年(₩♠nián)的(de)實行(xíng)中也(yě)存在購∞ ↓(gòu)房(fáng)者承擔了(le)大(dà)多(duō)≈™→<數(shù)資金(jīn)風(fēng)險以及在收樓時(•☆✘shí)發現(xiàn)貨不(bù)對(duì)闆的(de)糾紛等問(wènφ≤)題，總體(tǐ)而言，現(xiàn)售是(shì)未來(lái)的(de↔✘)趨勢。”

對(duì)于取消預售對(duì)房(fáng)地(dì§δ)産企業(yè)生(shēng)存産生(shēng)的(de)影(y $ǐng)響，嚴躍進舉例表示，在預售制(zhì)度下(xià)，開★£™(kāi)發商在建造房(fáng)子(zǐ)過程中，≠‍如(rú)果是(shì)30層的(de)房(fáng)屋，建了(le)5≈✔↔₩層之後即可(kě)辦理(lǐ)預售，進行(xíng±≤)資金(jīn)回籠并進行(xíng)後續投資，但(dà' ♣↔n)如(rú)果采取現(xiàn)售，就(jiù)可(kě)能(néng)需±↕要(yào)30層房(fáng)屋全部建造完畢才能(néng)進行(≥σ™xíng)銷售回流資金(jīn)，這(zhè)對(duì)房(fáng)企的(<≥πde)資金(jīn)考核壓力就(jiù)很(hěn)大(dà)，“資金(jī<∏¥✔n)弱的(de)房(fáng)企将無法進行(xíng)δγΩ開(kāi)發投資”。

宋丁表示，全面推行(xíng)住房(fáng)現(π±≥xiàn)售制(zhì)度，“将會(huì)淘汰至少↕ ™β(shǎo)一(yī)半房(fáng)企，剩下(xià)一(yī)些(₽​↕xiē)大(dà)的(de)、實力雄厚的(de)企業(yè)。”對(dβ​∞↑uì)于現(xiàn)售可(kě)能(néng)帶來(lái)的Ω≈✔'(de)供應緊張，宋丁認為(wèi)，供應緊張在政÷αφ策推進階段肯定會(huì)存在，但(dàn♣<)也(yě)要(yào)看(kàn)相(xiàng)關的(de)配£'φ合方式怎麽應對(duì)，“未來(lái)市(shì)場(chǎ♣ "♠ng)會(huì)逐漸适應，最終形成非預售的(de)格局”。

多(duō)數(shù)專家(jiā)表示，此政策推進不(bù)宜>&←®過急。中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉'∑>×向時(shí)代周報(bào)記者分(fēn)析認為(wèi)，取消預售制↕↓<(zhì)度，短(duǎn)期看(kàn)可(kě)能(néng)性不(bù)‌‌↔大(dà)：“這(zhè)會(huì)加大£•(dà)企業(yè)的(de)資金(jīn)鏈風(fēng)險，導緻σλ企業(yè)回款周期嚴重拉長(cháng)。但(dàn)當下(x☆×∏ià)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)依然是(shα ♥ì)中小(xiǎo)企業(yè)集中，龍頭房(fáng)企♠™占比份額不(bù)高(gāo)。取消預售有(yǒu)利 ×☆§于資金(jīn)寬裕的(de)國(guó)企、大(dà)企業(yè)，對(d←↑uì)小(xiǎo)企業(yè)來(lái)說(sh→γuō)是(shì)滅頂之災。而且短(duǎn)期來(lái)說(₩→™shuō)，取消預售制(zhì)度也(yě)會(h←≤₽σuì)帶來(lái)供應量短(duǎn)期銳減的(de)擔憂，不(bù)利$β于平穩市(shì)場(chǎng)。”

張大(dà)偉另外(wài)建議(yì)，預售制(zhì)度不(bù)應β♠該一(yī)刀(dāo)切取消，但(dàn)可(kě)以逐漸加大(dà)規範♥​®。“房(fáng)地(dì)産要(yào)進入現(xiàn)房(f£φ‍™áng)銷售必須在房(fáng)價平穩周期內(nèi)，而且房↕"(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)已經基本進入存量環節φ✘↓時(shí)代，房(fáng)地(dì)産企業₩λ↑"(yè)的(de)負債率降低(dī)的(de)情況下(xià)。”

房(fáng)企的(de)2018：活下(xià)去(qù)是(™π>shì)目标

與此同時(shí)，雖然住建部否定了(le)“向廣東(dōng)、 ±§≈湖(hú)北(běi)、四川等各地(dì)下(xià)發∑ε 逐步取消商品房(fáng)預售，全面實施現(xià↑≥n)售征詢意見(jiàn)”，但(dàn)克而瑞廣★♦₩"州高(gāo)級分(fēn)析師(shī)肖文(wén)曉仍分(fēn>•)析表示，不(bù)管是(shì)逐步試點推進商品房(fáng)ε 現(xiàn)售還(hái)是(shì)全面實行(xíng)，住房(fá÷' ∞ng)預售制(zhì)度的(de)改革都(dōu)是(shì)一(yī)件₹±¥×(jiàn)茲事(shì)體(tǐ)大(dà)的♦¶≈(de)事(shì)情，無論是(shì)住建部還(há₹¥↑i)是(shì)廣東(dōng)省住建廳，應該都↓​★↑(dōu)會(huì)審慎研究再作(zuò)≈×決定，“對(duì)商品房(fáng)實施現(xiàn)售已經不(γ'bù)是(shì)簡單的(de)改革，而是(shì)涉及整個(gè)房<©(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)的(de)革命。≤÷↓但(dàn)從(cóng)時(shí)機(jī)和(hé)時(shí)局來(l™•✘↕ái)看(kàn)，現(xiàn)在最需要(yào₩✘•)的(de)是(shì)穩定，倉促出台取消預售制(zhì)±♦↑度的(de)決定肯定是(shì)不(bù)合時(s§♠✘λhí)宜的(de)，緩行(xíng)的(☆₽‌¥de)可(kě)能(néng)性比較大(dà)”。

肖文(wén)曉推斷，此次征求意見(jiàn)稿必然會(huì)引發™ε•↕行(xíng)業(yè)的(de)強烈反彈，且反彈的(d÷​∑ e)高(gāo)強度應該是(shì)在相(xiàng)關部門(mén)預$∞期之內(nèi)的(de)。“為(wèi)何還(hái)要(yàε>o)做(zuò)如(rú)此試探？一(yī)個(gè)很↔₹≤(hěn)大(dà)的(de)可(kě)能(néng)性是(shì)以σ 進為(wèi)退，試圖在提高(gāo)商品房(f₩★$áng)預售門(mén)檻方面有(yǒu)所作(zuò)為(wè"↕÷γi)，也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)預售制(λ≠∑αzhì)很(hěn)可(kě)能(néngα€$)會(huì)保留，至少(shǎo)在兩三年(ni$✔£án)內(nèi)不(bù)大(dà)可(kě)能 ±≥←(néng)取消，但(dàn)是(shì)門(mén)檻會(λ•huì)提高(gāo)。當前一(yī)二線城(ché→₹≈ng)市(shì)對(duì)商品房(fáng)預售制(zhì)度的(de)<÷←監管比較到(dào)位，但(dàn)部分(fēn)三四五線城(πσchéng)市(shì)則需要(yào)引起警惕。”肖文(wén)™★☆曉表示，“大(dà)開(kāi)發如(rú)果←±‍↓遇上(shàng)市(shì)場(chǎng)下(x> ♥ià)行(xíng)期，賣‘樓花(huā)’就(ji↕₩₹ù)會(huì)出現(xiàn)大(dà)問(wèn)題”。

無論如(rú)何，對(duì)房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yσ₩è)來(lái)說(shuō)，2018年(nián)都(dōu)φ‍ε将是(shì)存亡關鍵的(de)一(yī)±ε★÷年(nián)。近(jìn)日(rì)，萬科(kē)董事(shì←‌)會(huì)主席郁亮(liàng)在區(qū)域9月(yuè)月(¥γyuè)度例會(huì)上(shàng)表示，←σ≈房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)≈₽的(de)轉折點實實在在地(dì)到(dào)來(láiβπ)了(le)，對(duì)于房(fáng)≤₹δ企來(lái)說(shuō)，“活下(xià)∞£<去(qù)”才是(shì)最終目标。