9月(yuè)21日(rì)，繼共有(yǒu)産權住房(fáng)新政後，廣東<₹•(dōng)住房(fáng)市(shì)場(chǎng)±δΩ又(yòu)一(yī)次成為(wèi)外(wài)界焦點：廣東(dōng)≈★β省房(fáng)地(dì)産協會(huì)向各副會(huì)✘δ♣長(cháng)單位下(xià)發《關于請(qǐng)提供商品房(fáng)β→預售許可(kě)有(yǒu)關意見(jiàn)的(de)緊急通(tō₹§↕₽ng)知(zhī)》（以下(xià)簡稱《通(tō≥∏→εng)知(zhī)》）。《通(tōng)知(₹‌φzhī)》表示，廣東(dōng)省住建廳已配合住建部要(yào)λ÷↑≥求，對(duì)商品房(fáng)預售制(zhì)£β "度進行(xíng)了(le)調研并拟訂了(le)相(xiàng)關材料，拟“逐φ→₽步取消商品房(fáng)預售制(zhì)度，全面實施現(xiàn<₽γ)售”。該材料拟于9月(yuè)25日(rì)上(s♣✘★hàng)報(bào)住建部。

随後，時(shí)代周報(bào)記者從(cóng)住建廳工(gōng)作(δ≤÷zuò)人(rén)員(yuán)處了(le±☆)解到(dào)，9月(yuè)21日(rì) ®住建廳房(fáng)地(dì)産處下(xià)↕<發了(le)一(yī)份文(wén)件(jiàn)，意在向各房(fáng♣λ¶)企了(le)解當前手頭所持有(yǒu)的(de)項目預售信息等情況♥​₽✘，但(dàn)對(duì)廣東(dōng)省房(fán≈γg)地(dì)産協會(huì)已經拟訂《通(tōng)知(zhī&♣♥γ)》的(de)消息，該人(rén)員(yuán)表示：“需要($₩α​yào)向房(fáng)地(dì)産處垂詢才比較可(kě)靠★ ，但(dàn)總體(tǐ)而言，現(xiàn)售是(sh∞®¥ì)趨勢。”

廣東(dōng)省房(fáng)協相(xiàng)關人(réβε≥ n)士向《中國(guó)經營報(bào)》記者表示：“該文(wén)"α↓件(jiàn)隻是(shì)征詢意見(jiàn)稿，并™•£非真的(de)實施。

21日(rì)當晚，住建部相(xiàng)關人(r↕↑én)員(yuán)表示，向廣東(dōng)、湖(hú±×σ)北(běi)、四川等各地(dì)下(xià)發逐步取÷β消商品房(fáng)預售、全面實施現(xiàn)售征詢意見(jià₩↔≠n)情況并不(bù)屬實，與此同時(shí)表示  具體(tǐ)情況不(bù)便透露，“該情況并不(bù)✘€屬實，具體(tǐ)我們也(yě)在調查處理(lǐ)當中，具體(tǐ)情況不(b¶≥εù)方便透露。”

　現(xiàn)售要(yào)求并非第一 Ω↓$(yī)次在粵出現(xiàn)

《通(tōng)知(zhī)》指出，日(rì)前住建$β部向廣東(dōng)、湖(hú)北(běi)、四川、江蘇、河(hé)南(n♣¥<án)、遼甯等省住房(fáng)城(chéng)鄉♣↓♣™(xiāng)建設廳下(xià)發了(le)《關于對(duì✔≥)現(xiàn)有(yǒu)行(xíng)政許可(kě)事(shì)項÷σ進行(xíng)清理(lǐ)論證并對(duì)已取∑•消下(xià)放(fàng)落實情況進行(xíng)全部±≥δ¥評估的(de)函》，其中要(yào)求對(duì)商品♣✘≠≥房(fáng)預售許可(kě)進行(xíng)深入研究。《通(tō♦♣¥ ng)知(zhī)》分(fēn)析指出，商品房(fáng)預售'☆制(zhì)度有(yǒu)利于提高(gāo)資金(jīn♦™)使用(yòng)效率，但(dàn)也(yě)存在資金(jīnΩ×)鏈斷裂導緻工(gōng)程爛尾，虛假廣‍$≥告、定金(jīn)圈套、合同欺詐等違法違規銷售行(xíng)為γ →(wèi)有(yǒu)機(jī)可(kě)乘，産生¶→(shēng)了(le)交易不(bù)公平、房(fáng)屋面積Ωσ"管理(lǐ)職能(néng)難以厘清、不(bù)平衡發展和©β×(hé)低(dī)效率競争等情況。

據不(bù)完全統計(jì)，2017年(nián)，廣東(‍∞↑dōng)全省資金(jīn)鏈斷裂類矛盾總數(shù)61宗，其中20>≈16年(nián)轉存數(shù)28宗，2017年(nián)新增數(s £hù)33宗，已化(huà)解44宗，結餘17宗，矛盾£→♦化(huà)解率72.1%。因房(fáng)地(dì)産企業(yè)資金(jī<δσ≥n)鏈斷裂矛盾涉及金(jīn)額較大(dà)、人(rén)群較大δ&(dà)，容易造成比較大(dà)的(de)社會(huì♠αφ )影(yǐng)響和(hé)經濟損失。

時(shí)代周報(bào)記者整理(lǐ)分( ∏fēn)析發現(xiàn)，現(xiàn)售要(yào)求并非第一(yī<↔)次在廣東(dōng)出現(xiàn)。今年(nián)7月(yuè)®≠±，江門(mén)住建局發布《江門(mén)市(shì)住房(fáφ©ng)和(hé)城(chéng)鄉(xiāng)建設局商品房(fáng©δ≤)現(xiàn)售管理(lǐ)辦法（公開(kāi)征求意見(jiàn)£<‍↔稿）》）提出，2018年(nián)10月(yuè)1日(r¥₽•£ì)起，江門(mén)所銷售的(de)商品房(±₽fáng)必須是(shì)竣工(gōng)驗&©"♣收合格的(de)現(xiàn)房(fáng)或已辦理(lǐ)€£ §不(bù)動産首次登記的(de)車(chē)位（庫）。6月(yuè)，中 ®‍α山(shān)首宗要(yào)求現(xiàn)售的(de)地( σdì)塊由萬科(kē)競得(de)，刷新了(le)中山(shān)樓§φ 面地(dì)價的(de)最高(gāo)紀錄。9月(yuè)，中山("÷shān)又(yòu)發布兩塊需要(yào↕↑λ)現(xiàn)售的(de)土(tǔ)地(×λ₹dì)。

在住房(fáng)改革走得(de)較快(kuài)的(de)深圳，×£'₩早在2016年(nián)就(jiù)試點出讓©÷了(le)一(yī)塊限“現(xiàn)售”的(de)土( ‌tǔ)地(dì)，由中國(guó)電(dià♠ γn)建和(hé)廣州方榮聯合以82.8億元競得(de)，成為(wèi)2​★™016年(nián)龍華價格最高(gāo)的(de)地(dì)塊。時€±(shí)代周報(bào)記者通(tōn λ★g)過公開(kāi)信息及地(dì)圖顯示了(le)解到(dàoσ✘)，這(zhè)塊限“現(xiàn)售”土(tǔ)地(dì)為(wèiσ≈​♥)商住兩用(yòng)地(dì)，目前仍顯示為(wèi)“在建”。

從(cóng)全國(guó)範圍來(lái)看(kàn)，9月(≈€yuè)，哈爾濱市(shì)出台《關于穩定商品房(fáng)價格的β >(de)意見(jiàn)》，其中規定，位于三環區(qū)域內±&(nèi)的(de)新建項目實行(xíng)商品房(★"δfáng)預售與現(xiàn)售相(xi ↕ àng)結合，多(duō)層房(fáng)屋暫停商品房(fá‌εng)預售并實行(xíng)商品房(fáng)☆€ 現(xiàn)售，高(gāo)層房(fáng)屋商≠×↔&品房(fáng)預售審批須主體(tǐ)封項。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分(fēn)析，廣東(dōng<γ¥∞)此次對(duì)商品房(fáng)預售政策調整的(de)建議(y∑§Ωεì)，體(tǐ)現(xiàn)了(le)當前住房(fáng)供給側結構≈λ性改革的(de)導向，即認為(wèi)現(xiàn)房(fáng)銷售模式将更♠§加成熟，而預售或者說(shuō)期房(fáng)制(z∑δ™hì)度會(huì)更加不(bù)适合，類似政策§®φ•也(yě)符合改革開(kāi)放(fàng)40&×年(nián)廣東(dōng)房(fáng)地(dì)産市(s♠✘hì)場(chǎng)的(de)發展實際，屬于較大(dà)的(de)創新，和(≠ &hé)租賃市(shì)場(chǎng)改革等都(dōu)可(kě∏♦)以理(lǐ)解為(wèi)房(fáng)地(dì)産領域的(de)體≥₽(tǐ)制(zhì)重大(dà)創新，其對(duì)于全國(guó)£☆$​10萬家(jiā)規模之多(duō)的(de)開(kāi)發企業↓∞(yè)來(lái)說(shuō)，顯然有(yǒu)較為(wèi)♣→αδ明(míng)顯的(de)影(yǐng)響。

将會(huì)淘汰至少(shǎo)一(yī)半房(fáng)企？

中國(guó)綜合開(kāi)發研究院旅遊與地(dì)産研究中§♣心主任宋丁在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)÷∑§♥表示，目前房(fáng)企開(kāi)發資金(jīn)主要(yà¥♦‌δo)來(lái)源于三個(gè)方面：自(zì)有(yǒu)↑≤資金(jīn)、銀(yín)行(xíng)貸款和(€δ¥♠hé)預售回流，“現(xiàn)售将會(huì)對(duì)房(fán>♦×g)企的(de)實力産生(shēng)非常大(dà)的(de)考驗。”宋Ω≥丁表示：“中國(guó)的(de)預售制(zhì)度是(shε ì)在早年(nián)開(kāi)發商資金(jīn)比較緊γ™↑張但(dàn)供應需求大(dà)、需要(yào)加快(ku α× ài)開(kāi)發節奏的(de)情況下(x® ↔ià)，學習(xí)香港‘樓花(huā)’的(de)做(zuò)法₩←α®實行(xíng)的(de)。推行(xín§≤πg)了(le)二十多(duō)年(nián)後，中國(guó)房(×λ≠fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)已經有(yǒu)所 "≤λ變化(huà)，預售制(zhì)度在這(zhè)麽多(duō)年(∏γnián)的(de)實行(xíng)中也(φ✘yě)存在購(gòu)房(fáng)者承擔了(le)大(dà)多(duō)數♥ ✔φ(shù)資金(jīn)風(fēng)險以及在收樓時(shí)發現(xià≤€n)貨不(bù)對(duì)闆的(de)糾紛等問(wèn♦®)題，總體(tǐ)而言，現(xiàn)售是(shì)未來(lái)β​的(de)趨勢。”

對(duì)于取消預售對(duì)房(fáng)地(dì)産企業(y∞★ è)生(shēng)存産生(shēng)的(d♦§<♥e)影(yǐng)響，嚴躍進舉例表示，在α​預售制(zhì)度下(xià)，開(kāi)發商在建造房(fá↕‌ng)子(zǐ)過程中，如(rú)果是(shì)30層的(de∏∑×Ω)房(fáng)屋，建了(le)5層之後即可(kě)辦理(lǐ)π∑預售，進行(xíng)資金(jīn)回籠并進行(xíng)後續&σ¥投資，但(dàn)如(rú)果采取現(xià£πλn)售，就(jiù)可(kě)能(nénφδ§≥g)需要(yào)30層房(fáng)屋全部建造完≈β≤畢才能(néng)進行(xíng)銷售回流資金(jīn)，這(z±↔βhè)對(duì)房(fáng)企的(de)®"∏φ資金(jīn)考核壓力就(jiù)很(hě∏≥♥n)大(dà)，“資金(jīn)弱的(de)房(←γ fáng)企将無法進行(xíng)開(kāi)發投​←®φ資”。

宋丁表示，全面推行(xíng)住房(fáng)現(xiàn)售制(zhì)度•π'，“将會(huì)淘汰至少(shǎo)一("∏¶↑yī)半房(fáng)企，剩下(xià)一(yī)些(xiē)大(dà)的(d​δ  e)、實力雄厚的(de)企業(yè)。”對(duì)于現(xiàn)售可(k•←∑ě)能(néng)帶來(lái)的(de)★♥‍€供應緊張，宋丁認為(wèi)，供應緊張在政策推進階段肯定會('←huì)存在，但(dàn)也(yě)要(yào)看 ≈₩(kàn)相(xiàng)關的(de)配£→÷₹合方式怎麽應對(duì)，“未來(lái)→>市(shì)場(chǎng)會(huì)逐漸适應，最終形成非預售的(de)格局α"↕”。

多(duō)數(shù)專家(jiā)表示，此政策推進不(bù)宜¥÷₩★過急。中原地(dì)産首席分(fēn)析師→∞₽'(shī)張大(dà)偉向時(shí)代€' λ周報(bào)記者分(fēn)析認為(wèi)>∞™•，取消預售制(zhì)度，短(duǎn)‍♠$σ期看(kàn)可(kě)能(néng)性不(bù)大(dà)：“這(zh₩✘è)會(huì)加大(dà)企業(yè)的(de)資金(jīn)φ<&鏈風(fēng)險，導緻企業(yè)回款周期←&☆♣嚴重拉長(cháng)。但(dàn)當下(xià)房(fáng)地(dì)産市♠β★​(shì)場(chǎng)依然是(shì)中小(xiǎo)企業(yè)集中，δ↓®↕龍頭房(fáng)企占比份額不(bù)高(gā↓→§o)。取消預售有(yǒu)利于資金(jīn)寬裕的(de)γ$↕§國(guó)企、大(dà)企業(yè)，對  λ>(duì)小(xiǎo)企業(yè)來(∞  lái)說(shuō)是(shì)滅頂之¥ ₽∞災。而且短(duǎn)期來(lái)說(shuō)，取消預售制(zhì)度↑ 也(yě)會(huì)帶來(lái)供應量短(duǎn)期銳↓∏¥≈減的(de)擔憂，不(bù)利于平穩市(shì)場(chǎng)。”

張大(dà)偉另外(wài)建議(yì)，預•↓售制(zhì)度不(bù)應該一(yī)刀(dāo✔♣↓>)切取消，但(dàn)可(kě)以逐漸加大(γ ∑÷dà)規範。“房(fáng)地(dì)産要(yào)進入現(xiàn)房(fá★‍☆ng)銷售必須在房(fáng)價平穩周期φ©內(nèi)，而且房(fáng)地(dì)∞✔∏→産市(shì)場(chǎng)已經基本進入存量環節時(s​$¥hí)代，房(fáng)地(dì)産企業δ✘≠(yè)的(de)負債率降低(dī)的(de)情況≤λ£✘下(xià)。”

房(fáng)企的(de)2018：活下(xià)去(qù)是(shì)目标↕ ×

與此同時(shí)，雖然住建部否定了(le)“向®♥€∞廣東(dōng)、湖(hú)北(běi)、四川等$''₽各地(dì)下(xià)發逐步取消商品房(fáng)預售，全面實施≠✘現(xiàn)售征詢意見(jiàn)”，但(dà₩↑&n)克而瑞廣州高(gāo)級分(fēn)析師(shī)肖文(wén)曉仍‍β"分(fēn)析表示，不(bù)管是(shì)逐步試點推進商品房(fáΩ→ng)現(xiàn)售還(hái)是(shì)全面實行(x±♦€±íng)，住房(fáng)預售制(zhì)度的α&≤(de)改革都(dōu)是(shì)一(yī)件(jiàn)茲事(shì)體 ↕(tǐ)大(dà)的(de)事(shì)情"₽，無論是(shì)住建部還(hái)是(sh♥‌∞±ì)廣東(dōng)省住建廳，應該都(dōu)會(huìφ )審慎研究再作(zuò)決定，“對(duì)商品房'®α→(fáng)實施現(xiàn)售已經不(bù)↕♥>α是(shì)簡單的(de)改革，而是(shì)涉及整個(gè)房(fáng₩™'↓)地(dì)産行(xíng)業(yè)的(de)革命。但↑♣↕(dàn)從(cóng)時(shí)機(jī)和(hé)時(shí)局☆≠←✔來(lái)看(kàn)，現(xiàn)在最需要(yào)的( £™×de)是(shì)穩定，倉促出台取消預售制(zσ×∏hì)度的(de)決定肯定是(shì)不(bù)合時(shí₽')宜的(de)，緩行(xíng)的(de)可(kě)能φ​✘(néng)性比較大(dà)”。

肖文(wén)曉推斷，此次征求意見(jiàn)稿必然會δ ←‌(huì)引發行(xíng)業(yè)的(d₽λe)強烈反彈，且反彈的(de)高(gāo)強™™"度應該是(shì)在相(xiàng)關部門(mén)預期之內(nèi)γ‍ 的(de)。“為(wèi)何還(hái)要(yào)做(zuò)如 Ω(rú)此試探？一(yī)個(gè)很(h≥←₹ěn)大(dà)的(de)可(kě)能(néng) α性是(shì)以進為(wèi)退，試圖在提高(gāo)商§≠品房(fáng)預售門(mén)檻方面有(y§>™ǒu)所作(zuò)為(wèi)，也(yě)就(jiù)×☆♥‌是(shì)說(shuō)預售制(zhì©®♥)很(hěn)可(kě)能(néng)會(huì)保留，至少(sh®∏✘•ǎo)在兩三年(nián)內(nèi)不(≥☆§αbù)大(dà)可(kě)能(néng)取消，但(dàn)是(shì)門(m↕☆★$én)檻會(huì)提高(gāo)。當前一(yī™•)二線城(chéng)市(shì)對(duì)商品房(fáng≤₽§∑)預售制(zhì)度的(de)監管比較到(dàoσ¶♣)位，但(dàn)部分(fēn)三四五線城(ché↕©ng)市(shì)則需要(yào)引起警惕。”肖文(wén)曉♠×₹表示，“大(dà)開(kāi)發如(rú)果遇上(shàng​♣)市(shì)場(chǎng)下(xià)行(xíng)期，‍₹賣‘樓花(huā)’就(jiù)會(huì)Ω★出現(xiàn)大(dà)問(wèn)題”。

無論如(rú)何，對(duì)房(fáng)地(dì)産行​"(xíng)業(yè)來(lái)說(shuō)，2018≈≤年(nián)都(dōu)将是(shì)存亡關鍵的(de)一(yī)年(niá♥δn)。近(jìn)日(rì)，萬科(kē)董事(shì)會(huì&φ€β)主席郁亮(liàng)在區(qū)域9月(yuèδ↓¥∑)月(yuè)度例會(huì)上(shàng)表示，房(fán©‌Ω÷g)地(dì)産行(xíng)業(yè)的(de)轉折點實實在"₽在地(dì)到(dào)來(lái)了(le)，對(duì)σ≤®于房(fáng)企來(lái)說(shuō)，“活下(xià)去(qù)”才Ω∞©‍是(shì)最終目标。