本報(bào)記者 宋興國(guó) 實習(xí)生σ∑(shēng) 李秋珊 北(£★&běi)京報(bào)道(dào)

租金(jīn)上(shàng)漲引起的(de)政策風(≠₩fēng)暴，在9月(yuè)持續發酵。± δ

8月(yuè)底以來(lái)，包括北(běi)京、成都(dōu)×&、深圳在內(nèi)，多(duō)個(gè)一(yī)、二線城(c<λhéng)市(shì)通(tōng)過發布文(wé☆Ωn)件(jiàn)和(hé)警示、舉行(xíng)約談等多(duō"λγ)種方式，加大(dà)對(duì)住房(fáng$♣)租賃市(shì)場(chǎng)的(de)整治力度。

此外(wài)，9月(yuè)3日(rì)，有α∞φ(yǒu)媒體(tǐ)報(bào)道(d•∑¶ào)指出，北(běi)京銀(yín)行(xíng)、建設銀(yín☆₽₹")行(xíng)、平安銀(yín)行(xín πg)等金(jīn)融機(jī)構均已暫停租©λα房(fáng)貸款業(yè)務。

21世紀經濟報(bào)道(dào)記者注意到(dào)‍₹ ，在整頓租賃市(shì)場(chǎng)秩序、審視(shì)“租金(jīn™"✔‌)貸”等政策以外(wài)，深圳為(wèi)♦×™代表的(de)一(yī)些(xiē)地(dì)方，開(kāi)始重™↔₽↑新反思租賃市(shì)場(chǎng)的(de)定價機(®✘™§jī)制(zhì)，這(zhè)也(yě)成為(wèi)近÷☆Ω(jìn)期的(de)關注焦點。

各地(dì)密集發文(wén)

為(wèi)進一(yī)步規範住房(fáng)租賃市(shì)場(c•♠φ•hǎng)，各地(dì)相(xiàng)繼采取了(le)一(yī)系列≈ε♦管控的(de)措施。

8月(yuè)9日(rì)，北(běi)京市(s♣♦¥hì)住建委聯合市(shì)銀(yín)監局等部門(mén)集中約$λ談自(zì)如(rú)、相(xiàng)寓、蛋​€ε殼公寓等15家(jiā)主流網站(zhàn)，明(míng)确要(≤₽£yào)求住房(fáng)租賃企業(yè)不(bù₹α)得(de)利用(yòng)銀(yín)行(xíπ‌≠ng)貸款等融資渠道(dào)獲取的(de)資金(jīn)惡性競☆☆争搶占房(fáng)源，并重申将嚴查這(zh☆ε≤∞è)些(xiē)中介機(jī)構的(de)資σλ金(jīn)來(lái)源和(hé)流向，一(yī)旦查實将從(cóng$☆→)嚴處罰。

據了(le)解，截至8月(yuè)31日(rì)，北(běiφ©)京共下(xià)架學區(qū)房(fáng)、群租房(↓σ↔γfáng)等違法違規房(fáng)源信息共約92萬條，凍結£≥↕違規用(yòng)戶賬号數(shù)量約7萬個(gè)。

8月(yuè)22日(rì)，南(nán)京市(s§₹Ω✘hì)房(fáng)管部門(mén)在座談會‍©×≈(huì)上(shàng)與從(cóng)事(shì)房(fá☆∑ng)屋租賃的(de)諸多(duō)企業(yè♥≤)就(jiù)部分(fēn)一(yī)二線城(chéng≤±‌®)市(shì)租金(jīn)上(shàng)"∏☆‌漲過快(kuài)的(de)現(xiàn)象$↑進行(xíng)了(le)探討(tǎo)，指出租賃企業(yè)不(bù ↑)得(de)為(wèi)搶占市(shì)場(chǎng)份額而惡性競争、哄擡租π$ §房(fáng)價格、壟斷租賃房(fáng)源，要σ☆¥(yào)求到(dào)場(chǎng)的(•'₽de)租賃企業(yè)代表加強租賃市(shì)'δε£場(chǎng)的(de)監測分(fēn)析，穩定住房(fáng)租賃價格，¶¶₩​規範市(shì)場(chǎng)秩序。

8月(yuè)23日(rì)，天津提出将開(kāi♣&€≥)展住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)轉向整治活 •動，嚴查以中介機(jī)構名義搶占房(fáng∏♣§ )源、賺取租金(jīn)差價；住房(fáng)租賃企業(yè)哄擡租金☆ ✘÷(jīn)擾亂市(shì)場(chǎng)÷Ω秩序、不(bù)按規定進行(xíng)房(fáng)屋租賃登記備©§©γ案；媒體(tǐ)惡意炒作(zuò)住房(fáng)租金(jīn)上(shàng≥™₹™)漲、制(zhì)造市(shì)場(chǎng)≈₹♣恐慌等違法違規行(xíng)為(wèi)。

此外(wài)，8月(yuè)25日(rì)至今，蘇州、西(xī)安等地(d ₽ε÷ì)也(yě)先後發布了(le)發展和(hé)規範住房÷>☆(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)的(de)文(wén)件(jπ≥÷♠iàn)。

不(bù)僅是(shì)市(shì)場(chǎng)整頓，在近(jìn)期引'₽起熱(rè)議(yì)的(de)“租金(jīn)貸”，也(yě)成為(wè±&Ω↓i)了(le)近(jìn)期政策調整的(de)重要(yàoβ≈)闆塊。

8月(yuè)31日(rì)，鄭州市(shì)房(fáng)∑↔管局在其網站(zhàn)貼出“房(fáng)屋↑δ租賃消費(fèi)警示”，表示“部分(fēn)經紀機(jī)構、租♠λ賃企業(yè)通(tōng)過隐瞞、欺詐的(de)方式誘導承租人(r∑∏εén)使用(yòng)‘租房(fáng)貸’，并産生(shēng)×★÷≤經濟糾紛”，對(duì)消費(fèi)者♦ε提出選擇正規的(de)租賃企業(yè)等多(duō)條建議(yì♣•€₽)。

而上(shàng)述西(xī)安市(shì)有(♥πδyǒu)關文(wén)件(jiàn)更是(shì)明(m‌±íng)确提出，住房(fáng)租賃合同中，'α→‍不(bù)得(de)涉及住房(fáng)租←σ"→賃租金(jīn)貸款相(xiàng)關內(∞¥ ₽nèi)容。

同時(shí)，一(yī)些(xiē)金©→₹±(jīn)融機(jī)構也(yě)開(kāi)→♥♠÷始收緊了(le)“租金(jīn)貸”業(yè<£©)務。9月(yuè)3日(rì)，據媒體(tǐ)報¶$(bào)道(dào)，近(jìn)日(rì)北(běi)京銀(y∑≈ín)行(xíng)、建設銀(yín)行(xíng)、§✔₽÷平安銀(yín)行(xíng)等金(jīn)融機(jī)構均‍‌已暫停租房(fáng)貸款業(yè)務，其中北(běi)京銀(yín$↕)行(xíng)将重新審查住房(fáng)租賃企業‌±γ(yè)信貸業(yè)務的(de)審批流程。

易居研究院副院長(cháng)楊紅(hóng)旭向21<<¥÷世紀經濟報(bào)道(dào)記者指出，​α$×6月(yuè)28日(rì)的(de)七部委發起的(de)整<ε頓房(fáng)地(dì)産市(shì) ≤場(chǎng)秩序的(de)行(xíng)動中，就(j✔‌‌iù)包含了(le)住房(fáng)租賃市(shì)∑<β<場(chǎng)。而近(jìn)期租金(jīn)價★§×格上(shàng)漲，市(shì)場(chǎng)秩序混亂引起輿≤♠論廣泛關注，是(shì)各地(dì)近(jìn)期密集ε∏♥出台政策的(de)主要(yào)原因，“調控既穩定 ↔≈房(fáng)價，也(yě)要(yào)穩定房(fán  g)租”。

價格管制(zhì)與租房(fáng)補貼

在近(jìn)期諸多(duō)城(chéγ<α≈ng)市(shì)的(de)租賃市(shì)場(chǎng)新政中，深圳提出↕"♠的(de)“穩租金(jīn)”嘗試，由于涉及租賃市(shì)場(∏®☆←chǎng)定價機(jī)制(zhì)的(de)改λ↕革嘗試，引起廣泛討(tǎo)論。

8月(yuè)29日(rì)，深圳市(shì)規劃和σ∑(hé)國(guó)土(tǔ)資源委員(yuán)會(huì)房(fáng)€φ<地(dì)産業(yè)處人(rén)士表示，深圳正 ₩☆在探索限定租金(jīn)、限定租期的(de)雙限租賃房 ✔β(fáng)制(zhì)度，将推出“穩租金(jī★¥✔ n)商品房(fáng)”項目。此類項目将控÷∏♣制(zhì)房(fáng)源租金(jīn)年 δ₩(nián)增減幅度，不(bù)超過5%。首個(gè)試點項目“塘朗™←城(chéng)精品公寓”将于明(míng)年(niáφ>n)推出，首批房(fáng)源248套。

一(yī)直以來(lái)，“價格管制(zhì)”與“租房(fáng)補貼”，• ≥©作(zuò)為(wèi)分(fēn)别從"×(cóng)供給端和(hé)需求端調控租賃市(shì)↔♣¥場(chǎng)，提供住房(fáng)保障的(de)政策手段，其孰優孰劣✔​在各方争論不(bù)休。

“價格管制(zhì)”的(de)代表是(shì♦↑)德國(guó)。其2012年(nián)12月(yuè)修‌®‍改的(de)《住房(fáng)租賃法》規定，房(fá"✔ng)租3年(nián)內(nèi)漲幅不(bù)得(de)超過1≠★ ♠5%，而2015年(nián)《租金(jīn)刹車(chēΩ₩λ₹)法》再規定，房(fáng)東(dōng)再出租住房(fáng)，租金(jīn λ)最大(dà)上(shàng)調幅度不(bù)得(de)超過當地(dì€∑)标準房(fáng)租的(de)10%。

而由租房(fáng)補貼衍生(shēng)出來(lái)的(γ≥↕✔de)住房(fáng)租賃券制(zhì)度，則被認為(wèi)是(sh♥γ₩$ì)美(měi)國(guó)目前最主要(yào)的(de)住'Ω★♠房(fáng)保障手段之一(yī)。1998年(nián)，美(měi)國(§$ε guó)國(guó)會(huì)通(tōng)過了←"€(le)《品質住房(fáng)和(hé)工(gōng)作(zβ≠uò)責任法》，并推出了(le)旨在幫助中低(dī)收入家(jiā)庭、老"γ(lǎo)年(nián)人(rén)和(hé)殘疾人("↕♦rén)的(de)“住房(fáng)選擇優惠券”（Housing ₹"×";Choice Vouchers）項Ω€₩λ目。

這(zhè)一(yī)住房(fáng)租賃券被≥​用(yòng)來(lái)填補家(jiā)庭調γ←整後收入的(de)30%，和(hé)支付标準（地(dì)方↕σ↓σ住房(fáng)管理(lǐ)機(jī)構≥±動态設定的(de)公平市(shì)場(chǎng)租金(jīn)的(de)§±90%-110%）之間(jiān)的(de '≥✔)差值。

21世紀經濟報(bào)道(dào)記者注意到(dào)，“穩租$↕"♥金(jīn)”的(de)相(xiàng)關表述，并未出現(xiàn)在2017®¥年(nián)10月(yuè)發布的(de)《深圳市(shì)人(ré₩₽♦↕n)民(mín)政府辦公廳關于加快(kuài)培 §π€育和(hé)發展住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)的(de)α↕δ實施意見(jiàn)》中。

但(dàn)這(zhè)一(yī)文(wén)件(jiàn)在“推進'β公共租賃住房(fáng)貨币化(huà)”部分(fēn)曾提到(dào)，σ♠要(yào)“全面構建實物(wù)保障和(hé)貨币補←φ貼相(xiàng)結合的(de)公共租賃₽''¶住房(fáng)供應體(tǐ)系，并逐步提高(gāo)貨币補貼的(de©§)比例，探索發行(xíng)住房(fáng)租賃券，創新貨币補貼形式。”

但(dàn)多(duō)位租賃研究機(jī)構人(γ∏rén)士均指出，在備案制(zhì)度不(bù)完善λ♦₹ 的(de)前提下(xià)，對(duì)"​"于租金(jīn)價格這(zhè)一(yī)∏"市(shì)場(chǎng)機(jī)制(zhì)形 ₩成的(de)産物(wù)，不(bù)管是(s★π×∞hì)漲幅管控還(hái)是(shì)租房(fáng)券，其落地(dì)都(Ω∑'πdōu)應謹慎。

“控制(zhì)租金(jīn)價格漲幅的(d≈©∏e)嘗試很(hěn)難在大(dà)範圍推廣，→&深圳的(de)嘗試也(yě)隻能(néng)在國(guσ&'ó)企控制(zhì)的(de)新增房(fáng)源進行(xí>σ✘ng)。”楊紅(hóng)旭表示，從(có→↕₽<ng)國(guó)內(nèi)市(shì)場(chǎ×≈¶ng)來(lái)看(kàn)，由于散戶房(fáng)東(dōng)比例較大÷↓♠←(dà)，造成租賃市(shì)場(chǎnβ♠♥εg)備案登記率較低(dī)，政府很(hěn)≥♦×難掌握散戶房(fáng)東(dōng)的(de)租賃行(x‌σγíng)為(wèi)，對(duì)租金(jīn≈≈☆')價格波動的(de)控制(zhì)也(yěαε)就(jiù)無從(cóng)談起。

“相(xiàng)對(duì)而言，租金(jīn)管制(zhì)容易削減₩¥£對(duì)增量供給的(de)激勵，形成過度¥'©♠需求，降低(dī)房(fáng)東(dōng≤¶)修繕意願。而需求端補貼是(shì)比較有(yǒu)效和(hé)公平的(d✘♦e)政策。”貝殼研究院首席分(fēn)析師€ (shī)許小(xiǎo)樂(yuè)表示。

許小(xiǎo)樂(yuè)同時(shí)向21世紀經濟報(bào)道±↔(dào)記者指出，在備案登記率較低(d≠  ↔ī)的(de)背景下(xià)，我國(guó)推行™↑(xíng)租金(jīn)評估機(jī)制±♠(zhì)的(de)條件(jiàn)還(hái)不(bù)夠完善，實現 ←£(xiàn)精準評估的(de)難度較大(dà)。