近(jìn)一(yī)年(nián)以來(lái↔'✔λ)，全國(guó)房(fáng)地(dì)産去(qù)庫存任務 ®總體(tǐ)已經基本完成，但(dàn)房(fáng)地(d♦>↕ì)産又(yòu)轉而進入到(dào)一(yī)個(gè↕∏‍₹)新的(de)階段，即大(dà)部分(fēnΩ↓)城(chéng)市(shì)處于庫存相(xià↔ ₩÷ng)對(duì)緊缺需要(yào)補貨的(de)↑₩↑狀态。

易居研究院統計(jì)數(shù)據顯示，全國(β✔guó)百城(chéng)住宅庫存規模連跌35個€×(gè)月(yuè)，回落到(dào)了(le)6年(nián)前的 →(de)水(shuǐ)平。截至今年(nián)5月(yuè)份，100個(g♣♠&σè)城(chéng)市(shì)新建商品住宅σ±↑&的(de)庫存去(qù)化(huà)周期平均為(wèi)9.8個(gè)月(π↑ <yuè)，其中一(yī)線城(chéng)市(shì)"•↕、二線城(chéng)市(shì)、三四線城(chéng₩§✘☆)市(shì)新建商品住宅存銷比分(fēn)别為(wèi®∑"​)13.4個(gè)月(yuè)、9.7個(gè)月(yuè€↑σ)和(hé)9.6個(gè)月(yuè)。

房(fáng)地(dì)産住宅庫存去(qù)化(huà)周期合理(lǐ)區(qε→βū)間(jiān)一(yī)般為(wèi)12~16個(gè)月(yuè)，目₽↕ 前一(yī)到(dào)四線城(chéng)市(shì)庫存均低(d∑∑ε ī)于正常水(shuǐ)平，顯示市(shì)場(chǎng)←↔至少(shǎo)部分(fēn)存在供不(bù)應₩≤≥×求的(de)狀态。

再看(kàn)價格數(shù)據。國(guó)家(jiā)統計™✔(jì)局數(shù)據顯示，今年(nián)1~6月€©δ(yuè)，全國(guó)商品房(fáng)銷售面積為(wèi)77143萬§±δ÷平方米，同比增長(cháng)3.3%，商品房( €fáng)銷售額66945億元，增長(cháng)13.2%，說(shuō)明≈$♦(míng)價格上(shàng)漲幅度高(gāo§©)于面積增長(cháng)。

易居房(fáng)地(dì)産研究院數(©​shù)據表明(míng)，今年(nián)™∞₹$6月(yuè)70個(gè)大(dà)中城(ch÷&éng)市(shì)新建商品住宅價格環比增幅為(w♠•☆γèi)1.1%，相(xiàng)比5月(yuè)份的(de)$ 0.8%繼續擴大(dà)。據統計(jì)，截至2018年('♣§nián)4月(yuè)份，全國(guó)有(yǒu)62個(g₩ ✔è)城(chéng)市(shì)住房(fáng)每平方米單價破萬元，γ✔€其中三四線城(chéng)市(shì)占比達三分(fēn)之一(yī)。易居↕λ✔房(fáng)地(dì)産研究院房(fán<≈<‍g)價收入比偏離(lí)度研究報(bào)告顯示， ¥βε2017年(nián)全國(guó)典型83個(gè)城(chéng)市(sπγδ¶hì)中有(yǒu)44個(gè)城(chéng)市(s♣Ω♦←hì)呈現(xiàn)不(bù)同程度的(de)房♥'φ(fáng)價透支狀況。

由于整體(tǐ)去(qù)化(huà)周期偏緊，即使供××®α應端發力，估計(jì)也(yě)要(yào)大(dà♠✔€)半年(nián)時(shí)間(jiān)，一(yī)些(✘¶xiē)城(chéng)市(shì)的(de)房(fáng)地(dì)産未來(Ω'←¶lái)仍可(kě)能(néng)處于供不(b<☆ù)應求狀态，換句話(huà)說(shuō)，房± ₩‌(fáng)價上(shàng)漲壓力依然存在。考 ♣慮到(dào)三四線城(chéng)市(shì)房(fáng)價上(shà≈εng)漲的(de)壓力并不(bù)比一(yī¶ ≥)二線低(dī)，房(fáng)價收入比指标可(kě)能↕®±(néng)進一(yī)步惡化(huà)。

以往我們談房(fáng)地(dì)産泡沫，一(yī)般指是(shì)的(de& )一(yī)線和(hé)熱(rè)點二線城(chéng)市(shì)房(∞±fáng)價過高(gāo)的(de)問(wèn)題，但(dà♠★¥≥n)畢竟集中在少(shǎo)數(shù)城(chéng)市(s≈♣hì)。去(qù)庫存政策執行(xíng)近(jìn)3年(nián)後，房↓ (fáng)地(dì)産供應過剩的(de) ♦♠γ問(wèn)題基本解決，但(dàn)新問(wèn)題來(lái)∞↓♦了(le)，就(jiù)是(shì)除了(le)一(yī)二線城(chéng)• ε市(shì)房(fáng)價高(gāo)企之外(wài¥✘♥✘)，衆多(duō)三四線城(chéng)市(sσ↕♥hì)也(yě)普遍出現(xiàn)房(fáng)β••↑價上(shàng)漲過快(kuài)、房(fáng)價收入比偏離(>>lí)正常水(shuǐ)平的(de)現(xiàn)象。

這(zhè)些(xiē)新情況告訴我們，房(fánπ&€‍g)地(dì)産泡沫有(yǒu)從(cóng)局部少(shǎo)數(shù)"₩★城(chéng)市(shì)向全國(guó)蔓延的(de)危險傾向， ☆δ這(zhè)必須引起高(gāo)度警覺，監管層需λα要(yào)當機(jī)立斷，采取各種有(yǒε$u)效措施遏制(zhì)這(zhè)一(yī)趨勢蔓延。

如(rú)果房(fáng)地(dì)産泡沫擴大(dà)化(huà)，其危σ€π害是(shì)極大(dà)的(de)，除了(γ≈le)直接影(yǐng)響經濟安全、金(jīn)融安全，還©♣∑(hái)會(huì)直接影(yǐng)響老(lǎo)百姓(74.070,±↑∏?-0.63,?-0.84%)美(měi)好(hǎo)®♦生(shēng)活的(de)追求與實現(xiàn)±Ω ¥。

謹防房(fáng)地(dì)産泡沫擴大(≈×dà)化(huà)，首先要(yào)破除對(duì)三四線®"​​乃至五六線城(chéng)市(shì)的(de)兩個(gè)普遍認識©β£↔誤區(qū)。

第一(yī)個(gè)誤區(qū)認為(wèi)這(zhè)些(™γ→ xiē)城(chéng)市(shì)人(rén)口一(yī)般都(dōu)負β≈∞增長(cháng)，所以其房(fáng)地(dì)産需求很‍♠₹(hěn)有(yǒu)限或者會(huì)下(xià)降，價格泡沫就(ji≈∏≤ù)更不(bù)用(yòng)擔心了(le÷£)。

根據筆(bǐ)者的(de)統計(jì)，這(zhè) <‍✘些(xiē)城(chéng)市(shì)特别是 ¥(shì)中西(xī)部城(chéng)市(sh₩Ω∑'ì)，很(hěn)多(duō)常住人(rén)口都(dōu)出現(xi∞→àn)減少(shǎo)，但(dàn)其2009年(nián)到(dào)2λ←‍​017年(nián)的(de)成交面積和(hé)價格基本都(dōu)呈明(ε∑míng)顯上(shàng)揚之勢，雖然中間(jiān)會(huì)有₹ ✔ (yǒu)一(yī)定波動，這(zhè)又(y ↔​ òu)該如(rú)何解釋呢(ne)？

筆(bǐ)者的(de)研究結論是(shì)，這(zhè)些(x✔"iē)城(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産的(d±‌e)成交量在中短(duǎn)期與人(rén)口增減量關系不(bù)大(dδ≠€✘à)，主要(yào)與其人(rén)口存量關系密切。

比如(rú)一(yī)個(gè)城(chéng)市(shì)一(yī<®)年(nián)減少(shǎo)1萬人(rén)，10∞∞∑年(nián)減少(shǎo)10萬人(rén€☆'")，但(dàn)其存量可(kě)能(néng)還(hái)有(yǒu)80↕♠ 萬、100萬或者更多(duō)，這(zhè)些(xiē)  "城(chéng)市(shì)城(chéng)鎮化(h♥δuà)率一(yī)般都(dōu)低(dī)于全國(guó)平均水≥£∞♣(shuǐ)平，鄉(xiāng)鎮大(dà)量人§σ₹(rén)口進城(chéng)的(de)$✘↕曆史步伐正在快(kuài)步向前，城(chéng)鎮化(huà)正 δ<處于快(kuài)速發展時(shí)期，所以房(fáng₩↕¶¥)地(dì)産成交量總體(tǐ)不(bù)斷上(shàng)揚，房(fá""₹∑ng)價總體(tǐ)上(shàng)漲。

更何況出去(qù)的(de)10萬人(rén)，很(hěn)多(duō)離(×♥₹lí)土(tǔ)不(bù)離(lí)鄉(xi  ✔∞āng)，在沿海(hǎi)地(dì)區(qū©$≥£)賺到(dào)了(le)錢(qián)，有(yǒu)很(hěn)多(d γuō)還(hái)是(shì)回老(lǎo)家(§↔₹←jiā)買房(fáng)子(zǐ)。有(yǒu)人(r©δ♦≠én)認為(wèi)，三四線這(zhè)輪上(shàng)漲主要(yào÷ β)是(shì)因為(wèi)棚改推動，這(z✘πhè)是(shì)有(yǒu)一(yī)定道(Ω∞€​dào)理(lǐ)的(de)，但(dàn)棚改不(bù)是(↕ shì)全部原因。筆(bǐ)者考察過很(hěn)多("βduō)中小(xiǎo)城(chéng)市(shì)，有(‌♦yǒu)些(xiē)城(chéng)市(shì)棚改基本沒有₹™™(yǒu)啓動或正準備啓動，但(dàn)市(shì)場(ch&βΩǎng)形勢依然比較紅(hóng)火(huǒ)，原↔♦¥因就(jiù)在于城(chéng)鎮化(huà)發展空(kōng)間(jiā<‌n)非常巨大(dà)。

棚改和(hé)貨币安置應該說(shuō)是✔∞₩(shì)錦上(shàng)添花(huā)，助推房(fáng§δ↑♦)地(dì)産走向火(huǒ)爆，但(dàn)根本因素還(hái)在于城(c¶∞₽héng)鎮化(huà)，這(zhè)是(shì)基礎。π‌還(hái)有(yǒu)人(rén)認為(wèi)，三四線城(chéng)≥↔市(shì)樓市(shì)火(huǒ)爆是(shì)因為(wèi)一(yī)二∏€線需求外(wài)溢，這(zhè)個(gè)因素對(duì)少(shǎo)數(↕×shù)一(yī)線和(hé)熱(rè)♠•點二線周邊城(chéng)市(shì)有(yǒu)解釋力，廣大(β→✔≤dà)中小(xiǎo)城(chéng)市(shì)Ω£購(gòu)房(fáng)需求主要(yào)是(±☆≤shì)內(nèi)生(shēng)市(shì)場(chǎng)，與一(yī)♦ 二線外(wài)溢需求有(yǒu)點關系，但(dàn)很(hěn)有 ∞£☆(yǒu)限。

第二個(gè)誤區(qū)是(shì)認為(w♠≥☆èi)這(zhè)些(xiē)城(chéng)市(₹πshì)經濟沒有(yǒu)一(yī)二線發達，人(rén)均G•₽DP和(hé)人(rén)均收入都(dōu)比較低(d×πī)，所以住房(fáng)購(gòu)買能(néng)力也(yě'★"→)比較低(dī)，房(fáng)地(dì)産泡沫難以産生(shēng<☆)，缺乏經濟基礎，這(zhè)個(gè)觀點也(₩‍£yě)非常容易誤導人(rén)。

衡量購(gòu)房(fáng)能(néng)力和(hé)房(↑§€fáng)價高(gāo)低(dī)主要(yào)看(kà‌"™☆n)房(fáng)價收入比，廣大(dà)三至六線城(chéng)∑✔市(shì)雖然收入水(shuǐ)平低(dī)，但(dàn)房(f₩☆≥áng)價更低(dī)，其房(fáng)價收入比普遍在3到(dào)9之©& 間(jiān)，而經濟最發達的(de)一(yī)線和€&&₽(hé)熱(rè)點二線城(chéng)市(shì)÷✔&±房(fáng)價收入比普遍在10到(dào)20之間 ✔ε(jiān)，從(cóng)這(zhè)個(gè)角度衡量，三四線乃至五↕©¶×六線的(de)居民(mín)購(gòu)♦♦¥房(fáng)能(néng)力遠(yuǎn)高(gāo)于一(yī)二線® →☆，這(zhè)是(shì)事(shì)實→‍>。

從(cóng)這(zhè)個(gè)角度衡量，三至六線存在房(f∏↕Ω áng)地(dì)産泡沫産生(shēng)β↓"←的(de)肥沃土(tǔ)壤，這(zhè)并不(™¶bù)是(shì)危言聳聽(tīng)。

關于房(fáng)價，另外(wài)還(hái)有<₽♣(yǒu)兩點要(yào)關注：一(yī)是εδσ(shì)很(hěn)多(duō)中小(xiǎo)城(↓​≈chéng)市(shì)外(wài)出人(rén)員(yuán)在沿海'₽(hǎi)或大(dà)城(chéng)市(shì)打工(gōn•$♠"g)，其收入并不(bù)很(hěn)低(dī)，但(dàn)大(λ≈dà)部分(fēn)人(rén)因為(wèλφi)所在城(chéng)市(shì)房(fπ<áng)價過高(gāo)，還(hái)是(shì)∞♥★會(huì)選擇回鄉(xiāng)購(gòu↔×")房(fáng)，這(zhè)樣算(suàn)的(de)π☆ 話(huà)房(fáng)價收入比就(jiù)更低(dī)了(le)↕®¶。

二是(shì)老(lǎo)百姓承受房(fáng)價壓力♠σ的(de)彈性較大(dà)，主要(yào)是(sh≈←↑ì)因為(wèi)買房(fáng)有(yǒu)按揭這(zhè)↕ε♠₽個(gè)杠杆。中小(xiǎo)城(chéng)市(shì)一(yī)套房φ'★(fáng)50萬元到(dào)120萬元比較普遍∑λ ，一(yī)般家(jiā)庭雖然也(yě)難以承受，但(dàn)通'"(tōng)過按揭，首付15萬~36萬元就(ji ↓☆ù)可(kě)以了(le)，其餘按揭，這(zhè)樣造成購(gòu)房(fá→¶ng)能(néng)力大(dà)幅增強。

房(fáng)價雖然高(gāo)，但(dàn)有(yǒu"σ≈÷)按揭和(hé)大(dà)家(jiā)湊首付，表面上(shàng)房(fá♥σng)子(zǐ)也(yě)買得(de)起，但(dàn)要(yào)注意的(φ< σde)是(shì)：很(hěn)多(duō)年(nián)輕購(gòu¶∏∑≠)房(fáng)者，其雙方父母湊的(de)錢(qián)₩¶β可(kě)能(néng)是(shì)他(&© ±tā)們的(de)養老(lǎo)錢(qián)♦ λ，如(rú)此以後生(shēng)病養老(¥↓lǎo)又(yòu)該怎麽辦？這(zhè)很(h  ěn)不(bù)公平，會(huì)帶來(lái)畸形消費(fè₩®i)，代價過高(gāo)，也(yě)大(dà)×∑'幅擠壓了(le)其他(tā)合理(lǐ)消費(fèi)。

謹防房(fáng)地(dì)産泡沫擴大(dà)化(huà)₽€δ，還(hái)要(yào)在以下(xià)幾個(gè)方面下(xià)功♥γ夫：

一(yī)是(shì)中央和(hé)地(dì)方政府的(de)₹​←房(fáng)地(dì)産泡沫防控重點要(yào)及時(shí)進行(xíngΩ ★‍)兩個(gè)調整：從(cóng)空(kōng¶←≥)間(jiān)上(shàng)講，必須及時(shí)從(cónσ≥π✔g)一(yī)二線轉向全國(guó)，三到(≤β₹βdào)六線房(fáng)地(dì)産泡沫苗頭絕不(bù)可(÷ ≤kě)忽視(shì)，必須及早出手；從(cóng)性質上(shà★π§≈ng)講，及時(shí)從(cóng)防控供應泡←€¶↔沫轉向防控價格泡沫。

中小(xiǎo)城(chéng)市(shì)政γ 府一(yī)般還(hái)沒有(yǒu)房(fá§ πng)地(dì)産價格泡沫控制(zhì)的(de)經驗，前些(xi↕γ✘ē)年(nián)主要(yào)是(shì)解決供應泡沫問(w‌γ×"èn)題（去(qù)庫存），對(duì)于防控價格泡沫則缺乏經驗，÷↕β≠容易犯錯(cuò)和(hé)贻誤戰機(jī)，可↕ ≥(kě)能(néng)導緻房(fáng)價在短(duǎn)期內(nèi)過快( ≥kuài)上(shàng)漲，而房(fáng€‍&©)價的(de)特點是(shì)易漲難跌，快(kuài&₩®₩)漲慢(màn)跌，這(zhè)個(gè)特點要(yào)高(g✔$←āo)度重視(shì)。

鑒于房(fáng)地(dì)産關乎國(guó)計(jì)民(mí×π>n)生(shēng)和(hé)經濟金(jīn)融社會(hu ≤≤→ì)全局，且調控難度大(dà)，牽扯面很(hě↔∞¥n)廣，泡沫有(yǒu)擴大(dà)化(huà)傾向，建議♥×±♣(yì)應該加強中央與地(dì)方之間(jiān)，×‌→©中央各相(xiàng)關部門(mén)之間(jiān)，地(dìσ✘☆ )方各個(gè)部門(mén)之間(jiān)的(de)©$♣溝通(tōng)和(hé)協調，加強房(fáng)地(dì)産調控的(dπ∑λe)前瞻性、及時(shí)性、精準性和(hé)σ×Ω​有(yǒu)效性。

二是(shì)三到(dào)六線城(chéng)市(shì)的(de)地(¶‌↓dì)方政府應充分(fēn)借鑒一(yī)二線城(c¥γ✘héng)市(shì)房(fáng)地(dì)産調控的(de)經∞αγ驗和(hé)教訓。房(fáng)地(dì)産調控 ♦​的(de)主體(tǐ)責任必須明(míng)确§✘落實在地(dì)方政府，出現(xiàn)房(fáng)價過快(k∞δ←uài)上(shàng)漲要(yào)追究地(dì)方主要 ₹(yào)官員(yuán)責任。

中央政府可(kě)以組織地(dì)方政府參加房(fáng)地(dì)産泡沫危ε♠δ害及調控的(de)系統培訓。這(zhè)些(xi♣ ♠ē)年(nián)來(lái)一(yī)二線城(chéng)市(shì)對(<'duì)于調控房(fáng)地(dì)産積累了(le)很≠ Ω(hěn)多(duō)經驗，也(yě)有Ω (yǒu)很(hěn)多(duō)教訓。三至六線絕‍εγ不(bù)是(shì)房(fáng)地(dì)産價格泡沫的(de)避β₽風(fēng)港，也(yě)有(yǒu)必要(ε ×₩yào)主動學習(xí)房(fáng)地(dì)産調控本領↔ π 。主要(yào)措施包括限購(gòu)限貸限價、交易年(nián)限限制(zh£÷$ì)、征收交易環節稅收、加強保障房(fáng)和(hé)租賃房(fáng)建設♣£₹π力度等，加強市(shì)場(chǎng)監≤‍≠測及時(shí)調控。

當然調控關鍵還(hái)在于積極擴大(dà)供應，供應管理(lǐ)是(s♣ hì)房(fáng)地(dì)産調控側重點和(hé)難點，需‌$求是(shì)快(kuài)變量，短(duǎn)©α期調控措施可(kě)以很(hěn)快(kuπ"&ài)起作(zuò)用(yòng)，但(dàn)供☆$應是(shì)慢(màn)變量，短(duǎn)期措施無效​ε>σ，需要(yào)加強前瞻性和(hé)土(tǔ)地(dì)供應計(jì)劃管理Ω♠®&(lǐ)才行(xíng)。房(fáng)地(dì)産♥φ♥÷出問(wèn)題都(dōu)是(shì)供應和(hé)¶'需求不(bù)搭調造成的(de)，要(yào)麽供應泡沫，要(yào)麽 ‍>&價格泡沫，地(dì)方政府必須加強房(f &áng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)監測，前瞻性地₽×(dì)保障土(tǔ)地(dì)供應，甯可(kě)失之于供大(dà÷ ₹)于求，不(bù)可(kě)失之于供小(xiǎo)于求，供不(b ♦↕ù)應求容易造成房(fáng)價快(kuài)速上(shàng)漲。

三是(shì)棚改政策進一(yī)步加大(dà)調整力度。棚 <σ★改應有(yǒu)序推進，去(qù)化(huà)周期在12個(gè)月(yu¥♣è)以內(nèi)的(de)貨币安置比例應大(dà)幅ελ★減少(shǎo)乃至取消。

四是(shì)加強用(yòng)途管理(lǐ)，嚴格控制(z©×•₩hì)個(gè)人(rén)消費(fèi)貸款及個(gè)人≥&(rén)房(fáng)屋抵押貸款進入樓市(s∞↕∏★hì)。嚴防國(guó)有(yǒu)企業(yè)融資和(hé)≤•π上(shàng)市(shì)公司融資、小(xiǎo)®α♦微(wēi)貸款和(hé)中小(xiǎo)$☆α企業(yè)貸款、工(gōng)商企業(yè)貸款變相(☆Ω≈xiàng)進入樓市(shì)。

五是(shì)進一(yī)步強化(huà)精準調®‍"控和(hé)分(fēn)類調控。一(yī)線城(chéngγ•←↔)市(shì)和(hé)熱(rè)點二線城(chéng♥‍​)市(shì)周邊三四線，東(dōng)部三四線，中西(xī)部三四 €♦δ線，五六線房(fáng)地(dì)産市(shì"φ←)場(chǎng)均存在很(hěn)大(dà)差異， →φ©必須因城(chéng)施策。

六是(shì)對(duì)在三至六線城(chéng)₩✘γπ市(shì)過高(gāo)價格開(kāi)盤的(de)公司進行≥₹₩(xíng)約談，高(gāo)房(fáng)♣±§γ價非行(xíng)業(yè)之福，非百姓之¶✘≠福，非地(dì)方之福。地(dì)方政府必須對(duì)  ✘≤不(bù)合理(lǐ)的(de)定價行(xíng)為(wèi)進行(xíng)♦φ​×幹預管制(zhì)。而房(fáng)企則要(yào)增強行(xínΩφ™g)業(yè)責任感，主動維護行(xíng)業(yè)健↑ π♠康可(kě)持續發展，不(bù)可(kě)飲鸩止渴。

（作(zuò)者為(wèi)浙江大(dà)學房(fáng)地(dì)産研究中心✔∏÷高(gāo)級研究員(yuán)）