近(jìn)一(yī)年(nián)以來(♦&₹lái)，全國(guó)房(fáng)地(dφ→↕ì)産去(qù)庫存任務總體(tǐ)已經基本完成，但(dàn)房(fáng)地 ®(dì)産又(yòu)轉而進入到(dào)一(yī)個(gè)↓♠新的(de)階段，即大(dà)部分(fēn)城(chéng)市(shì)處πσ↕≥于庫存相(xiàng)對(duì)緊缺需要(♦✔yào)補貨的(de)狀态。

易居研究院統計(jì)數(shù)據顯示‍✔σ，全國(guó)百城(chéng)住宅庫存規模連跌35個(gè)月(yuè)←®§&，回落到(dào)了(le)6年(nián)前的(de)水(shuǐ)平。截✔≤↕¥至今年(nián)5月(yuè)份，100個(gè)城(chéng)市₹$(shì)新建商品住宅的(de)庫存去(qù)化(hσ φuà)周期平均為(wèi)9.8個(gè)月(yu×✔€¶è)，其中一(yī)線城(chéng)市(shì)、二線城(ché∏™↕​ng)市(shì)、三四線城(chéng)市(shì)Ω≈新建商品住宅存銷比分(fēn)别為(wèi)13.4個(gè✔♥☆♣)月(yuè)、9.7個(gè)月(yuè)和λ ☆≠(hé)9.6個(gè)月(yuè)。

房(fáng)地(dì)産住宅庫存去(qù)化(huà)周期合理(l÷↑ǐ)區(qū)間(jiān)一(yī)般為(wèi)12~16個(gè)月(y>§ uè)，目前一(yī)到(dào)四線城(chéng)市(shì)庫存均​ ‌₩低(dī)于正常水(shuǐ)平，顯示市(shì)場(chǎng)至少(shǎ±Ωo)部分(fēn)存在供不(bù)應求的(de)狀态。

再看(kàn)價格數(shù)據。國(guó)家(jiā)統計(jì)局↑♠​☆數(shù)據顯示，今年(nián)1~6月(yuè←©')，全國(guó)商品房(fáng)銷售面積為(φΩwèi)77143萬平方米，同比增長(cháng)3.3%，商品房(fáng)→₩銷售額66945億元，增長(cháng)13.2%，說(shu¥‌&<ō)明(míng)價格上(shàng)漲幅度高(gāo)于面積增長(↔λ✔αcháng)。

易居房(fáng)地(dì)産研究院數(s<♠≠≤hù)據表明(míng)，今年(nián)6月(yuè$≤)70個(gè)大(dà)中城(chéng)市(shì)新建商β↑品住宅價格環比增幅為(wèi)1.1%，相±₩ε(xiàng)比5月(yuè)份的(de)0.8%繼續擴大‍β(dà)。據統計(jì)，截至2018年(nián)4月(→☆∞yuè)份，全國(guó)有(yǒu)62個(gγγ₹è)城(chéng)市(shì)住房(fáng)每 σ平方米單價破萬元，其中三四線城(chéng)市(shì)占比達三分(fēn)α​€之一(yī)。易居房(fáng)地(dì)産研究院π§房(fáng)價收入比偏離(lí)度研究報(bào→£ )告顯示，2017年(nián)全國(guó)典型83​λ個(gè)城(chéng)市(shì)中有(yǒu)44個(gè)城(∞÷chéng)市(shì)呈現(xiàn)不(bù)同程度的(de)房(fáσφ↕ng)價透支狀況。

由于整體(tǐ)去(qù)化(huà)周期偏緊，即使供應端發力，估計(j÷÷✘≥ì)也(yě)要(yào)大(dà)半年(nián)時(sh" α<í)間(jiān)，一(yī)些(xiē)城(chéng€¥≥☆)市(shì)的(de)房(fáng)地(dì)産未來(lái)仍可(kě¥↑™)能(néng)處于供不(bù)應求狀态，換句話(huà)♣‍×說(shuō)，房(fáng)價上(shàng)漲壓力依然存在。±≈考慮到(dào)三四線城(chéng)市(shì)房(fáng♥₩σ)價上(shàng)漲的(de)壓力并不(bù)比一(yī)二線低(dī)，σβ≈>房(fáng)價收入比指标可(kě)能(nγσéng)進一(yī)步惡化(huà)。

以往我們談房(fáng)地(dì)産泡沫，一"✘♥(yī)般指是(shì)的(de)一(yī)線和(•↑♦hé)熱(rè)點二線城(chéng)市(​" ♣shì)房(fáng)價過高(gāo)的(de)問(wèn)題，但(d×★àn)畢竟集中在少(shǎo)數(shù)城(chéng)市(sh≤←•<ì)。去(qù)庫存政策執行(xíng)近(jìn)3年(nián∏'₹↓)後，房(fáng)地(dì)産供應過剩的(€®>de)問(wèn)題基本解決，但(dàn)新問(wèn)題來‌©λ(lái)了(le)，就(jiù)是(shì)除了(le)一(yī)二✔σ∑↓線城(chéng)市(shì)房(fáng)價高(‌✘gāo)企之外(wài)，衆多(duō)三四線城(  &÷chéng)市(shì)也(yě)普遍出現(xiàn)房(fáng)←∏←∞價上(shàng)漲過快(kuài)、房(fáng)價收入比偏離ε✔γ(lí)正常水(shuǐ)平的(de)現(x ↔¶πiàn)象。

這(zhè)些(xiē)新情況告訴我們，房(fγ£×<áng)地(dì)産泡沫有(yǒu)從(cóng)局部少(shε≠£ǎo)數(shù)城(chéng)市(shì)向§®全國(guó)蔓延的(de)危險傾向，這(zhè)必須引起高(∑α≈ gāo)度警覺，監管層需要(yào)當機(jī)×>立斷，采取各種有(yǒu)效措施遏制(zhì)這(zhè)一(yī)™•' 趨勢蔓延。

如(rú)果房(fáng)地(dì)産泡沫擴&$大(dà)化(huà)，其危害是(shì)極大(dà)的(de)，除≈∑&了(le)直接影(yǐng)響經濟安全、金§>≥↔(jīn)融安全，還(hái)會(huì)直接影(yǐng)響€₩老(lǎo)百姓(74.070,?-0.63$α♥,?-0.84%)美(měi)好(hǎo)生(shēng)$δ活的(de)追求與實現(xiàn)。

謹防房(fáng)地(dì)産泡沫擴大(dà)化(huà)α​，首先要(yào)破除對(duì)三四線乃至五六★™線城(chéng)市(shì)的(de)兩個(gè)普遍認識誤區(qū)÷'™≠。

第一(yī)個(gè)誤區(qū)認為(wèi)這(zh₽≈è)些(xiē)城(chéng)市(sh®Ωì)人(rén)口一(yī)般都(dōu)負增長(cháng)，所↓π以其房(fáng)地(dì)産需求很(hěn)有(yǒu)限或σ×者會(huì)下(xià)降，價格泡沫就÷∞δ'(jiù)更不(bù)用(yòng)擔心了(le)。

根據筆(bǐ)者的(de)統計(jì)，這(zhè)些(xiē)城(chδ÷ éng)市(shì)特别是(shì)中西(xī)部城(ch>¥σ∏éng)市(shì)，很(hěn)多(duō)常住人(rén✔σα)口都(dōu)出現(xiàn)減少(shǎo)，但(dàn)其200≠>§9年(nián)到(dào)2017年(nián)的(de)成$'交面積和(hé)價格基本都(dōu)呈明(míng)顯上(shàng)揚之勢，×$↓雖然中間(jiān)會(huì)有(yǒu)一(yī)定波動，這(zhè)又£•←(yòu)該如(rú)何解釋呢(ne)？

筆(bǐ)者的(de)研究結論是(shì)，這(z★₹β©hè)些(xiē)城(chéng)市(shì)房(f&≈₩∑áng)地(dì)産的(de)成交量在中短(duα ǎn)期與人(rén)口增減量關系不(bù)大(dδ à)，主要(yào)與其人(rén)口存量₹ >關系密切。

比如(rú)一(yī)個(gè)城(chéng)市(shì)一(yī✔ • )年(nián)減少(shǎo)1萬人(rén)，₽★ש10年(nián)減少(shǎo)10萬人(rén)​€，但(dàn)其存量可(kě)能(néng)還(há←φ i)有(yǒu)80萬、100萬或者更多(duō)γ'€±，這(zhè)些(xiē)城(chéng)市(shì)Ω÷↕€城(chéng)鎮化(huà)率一(yī)般都(→®λdōu)低(dī)于全國(guó)平均水(shuǐ)$≠平，鄉(xiāng)鎮大(dà)量人(rén)口進城(chéngδ•αα)的(de)曆史步伐正在快(kuài)步向前，城(chéng)鎮化(huà)正™π← 處于快(kuài)速發展時(shí)期，所以房(f㧶áng)地(dì)産成交量總體(tǐ)不(bù)斷上(shàng)揚，房✔δ∑±(fáng)價總體(tǐ)上(shàng)漲。

更何況出去(qù)的(de)10萬人(rén)，很(hěn)多(duō↕↑)離(lí)土(tǔ)不(bù)離(lí)鄉(x ×≥iāng)，在沿海(hǎi)地(dì)區(qū)賺到(dào)了(le¶♥✘)錢(qián)，有(yǒu)很(hěn)多(duō)還(hái₽ β↔)是(shì)回老(lǎo)家(jiā)買♦♠房(fáng)子(zǐ)。有(yǒu)人(rén)認為(wèi)，三四線這→≠€±(zhè)輪上(shàng)漲主要(yào)是(shì)因為(wèi¥♦)棚改推動，這(zhè)是(shì)有(yǒu)一(yī<$≥)定道(dào)理(lǐ)的(de)，但(dàn)棚改不(bù)¶↔≈是(shì)全部原因。筆(bǐ)者考察過很(hěn)多(duō)中小(¶​ xiǎo)城(chéng)市(shì)，有≤φε(yǒu)些(xiē)城(chéng)市(shì)棚改基本沒有(y'γδǒu)啓動或正準備啓動，但(dàn)市(shì)場δ®©<(chǎng)形勢依然比較紅(hóng)火(huǒ)，原因就(♥÷♦βjiù)在于城(chéng)鎮化(huà)發™©☆×展空(kōng)間(jiān)非常巨大(dà)。

棚改和(hé)貨币安置應該說(shuō)是(λ£shì)錦上(shàng)添花(huā)，助推房(♦ fáng)地(dì)産走向火(huǒ)爆，但(d€λ∞àn)根本因素還(hái)在于城(chéng)鎮化​απ(huà)，這(zhè)是(shì)基礎÷ ε。還(hái)有(yǒu)人(rén)認為(w £¥σèi)，三四線城(chéng)市(shì)樓市(shì)火(huǒ)δ•∏←爆是(shì)因為(wèi)一(yī)二線需求外(wài)≥≠Ω溢，這(zhè)個(gè)因素對(duì)少¥ ↓↔(shǎo)數(shù)一(yī)線和(hé)熱(rè)∞±₽點二線周邊城(chéng)市(shì)有(yǒu)✔<♠≥解釋力，廣大(dà)中小(xiǎo)城(chéng)市(shì)>✘↑購(gòu)房(fáng)需求主要(yào)是(shì✘∑→)內(nèi)生(shēng)市(shì)場(chǎng)，與一(yī)二線外©ε¶€(wài)溢需求有(yǒu)點關系，但(dàn↓Ω≥)很(hěn)有(yǒu)限。

第二個(gè)誤區(qū)是(shì)認為(☆π₩‌wèi)這(zhè)些(xiē)城(chéng)市(sh$∞↓☆ì)經濟沒有(yǒu)一(yī)二線發達，人(rén)均GDP和(hé)人±♣÷±(rén)均收入都(dōu)比較低(dī)，所以住房(fáng)購(gò©"≠u)買能(néng)力也(yě)比較低(dī)，房(fáng)地(dì↔ ♣)産泡沫難以産生(shēng)，缺乏經濟基礎，這(zhè)個(gè₹©♦)觀點也(yě)非常容易誤導人(rén)。‍♣φ

衡量購(gòu)房(fáng)能(néng)力和(hé)房(fáng)價高(g≠↕āo)低(dī)主要(yào)看(kàn)房(fá<•✘ng)價收入比，廣大(dà)三至六線城(ché & &ng)市(shì)雖然收入水(shuǐ)平低(d"‍•ī)，但(dàn)房(fáng)價更低(dī)，其房(>× ☆fáng)價收入比普遍在3到(dào)9之間(♠π≤jiān)，而經濟最發達的(de)一(yī)線↑×→Ω和(hé)熱(rè)點二線城(chéng)市(shì)'γ‍ε房(fáng)價收入比普遍在10到(dào×£)20之間(jiān)，從(cóng)這(zhλ↓è)個(gè)角度衡量，三四線乃至五六線的(de)居民λ≠​¶(mín)購(gòu)房(fáng)能(£ ÷néng)力遠(yuǎn)高(gāo)于一(yī↔γ)二線，這(zhè)是(shì)事(shì)實。δ₹¥

從(cóng)這(zhè)個(gè)角度 ×衡量，三至六線存在房(fáng)地(dì)♦₩γ∑産泡沫産生(shēng)的(de)肥沃土(tǔ)壤，這(zhè)并不(bù)是§§™(shì)危言聳聽(tīng)。

關于房(fáng)價，另外(wài)還(hái) ×有(yǒu)兩點要(yào)關注：一(yī)是(shì)很(hěn)多(₩φ​>duō)中小(xiǎo)城(chéng)市(shì)外(wài)出$ ♥人(rén)員(yuán)在沿海(hǎi)或大(dà)城±←©λ(chéng)市(shì)打工(gōng)，其收入并$•↑不(bù)很(hěn)低(dī)，但(dàn)大(dà)部分(fēn) &©♠人(rén)因為(wèi)所在城(chéng)市(shì)房> ∑(fáng)價過高(gāo)，還(hái)是(shì)會(huì)選擇回鄉(§✘£xiāng)購(gòu)房(fáng)，這(z​←hè)樣算(suàn)的(de)話(huà∏∑ε)房(fáng)價收入比就(jiù)更低(dī)了(le)。

二是(shì)老(lǎo)百姓承受房(fáng)價壓力的(d₹Ωe)彈性較大(dà)，主要(yào)是(shì)因為(wèi)買房(‍•§∏fáng)有(yǒu)按揭這(zhè)個(gè)杠杆。中小(x♣γiǎo)城(chéng)市(shì)一(yī)套房(fáng)50萬元到(•γΩεdào)120萬元比較普遍，一(yī)般家(jiā)庭雖然也(yě)難以承 ₽¶受，但(dàn)通(tōng)過按揭，首付15萬~36∏∞萬元就(jiù)可(kě)以了(le)，其餘按揭↔ ，這(zhè)樣造成購(gòu)房(fáng)能(né≈ •ng)力大(dà)幅增強。

房(fáng)價雖然高(gāo)，但(dàn)有(yǒu)按揭和(£&‌hé)大(dà)家(jiā)湊首付，表面上(shàng)房(fáng)©≥δ€子(zǐ)也(yě)買得(de)起，但(dàn)要(yβ♦π'ào)注意的(de)是(shì)：很(hěn)多(duō)年(nián)↕₹φ↕輕購(gòu)房(fáng)者，其雙方父母湊的(de)錢(qiá£☆&∑n)可(kě)能(néng)是(shì)他(tā)們∞♦​的(de)養老(lǎo)錢(qián)，如(r≥×ú)此以後生(shēng)病養老(lǎo)又(yòu)該怎麽辦？這(zhè) ‍≤很(hěn)不(bù)公平，會(huì)帶來(lái)畸形消費(fèi)Ω₹，代價過高(gāo)，也(yě)大(dà)幅擠壓了(le)其他(tā)合理(l∑$ǐ)消費(fèi)。

謹防房(fáng)地(dì)産泡沫擴大(dà)化©Ω♣(huà)，還(hái)要(yào)在以下(xià)幾個(gè)方面☆Ω下(xià)功夫：

一(yī)是(shì)中央和(hé)地(dì)方政府的(de₩λ)房(fáng)地(dì)産泡沫防控重點要(yào)及∞Ω‍時(shí)進行(xíng)兩個(gè)調整：從(cóng)空(€÷®$kōng)間(jiān)上(shàng)講，必須及時(shí)從(cóng"♦♥)一(yī)二線轉向全國(guó)，三到(dào)六線房(fáng)地&↔€≈(dì)産泡沫苗頭絕不(bù)可(kě)忽視(¶λshì)，必須及早出手；從(cóng)性質上(shànλ$δ$g)講，及時(shí)從(cóng)防控供應泡沫轉向防控≈π₩價格泡沫。

中小(xiǎo)城(chéng)市(shì)政府一(δ★<♦yī)般還(hái)沒有(yǒu)房(fáng)地(dì)産¥>價格泡沫控制(zhì)的(de)經驗，前些(xiē)年(nián)主要(yà¶≥•γo)是(shì)解決供應泡沫問(wèn)題（去(qù)庫存₽ ↕≠），對(duì)于防控價格泡沫則缺乏經驗，容易犯錯≥¶¥♦(cuò)和(hé)贻誤戰機(jī)，可(kě)能(né∑ ∑¥ng)導緻房(fáng)價在短(duǎn)期內(nèi)過快(ku★₽ài)上(shàng)漲，而房(fáng)價的(de)特點ε"是(shì)易漲難跌，快(kuài)漲慢(màn)跌，這<★(zhè)個(gè)特點要(yào)高(gā™αo)度重視(shì)。

鑒于房(fáng)地(dì)産關乎國(guó)計(jì)民(mí•βσn)生(shēng)和(hé)經濟金(jīn)融社會(h£✔↑≥uì)全局，且調控難度大(dà)，牽扯面很(hěn)廣，泡沫有(y≠δ$ǒu)擴大(dà)化(huà)傾向，建議(yì)應該加強中央與地(dì)Ωφ>₹方之間(jiān)，中央各相(xiàng)關部門(↑<♠mén)之間(jiān)，地(dì)方各個(gè)部門(mén)之間(jiā<™✔n)的(de)溝通(tōng)和(hé)協調，加強房(fáng)地(♠π₩↑dì)産調控的(de)前瞻性、及時(shí)性、精準性和(hé)有(yǒu©"→≥)效性。

二是(shì)三到(dào)六線城(chéng)市(sΩ‍hì)的(de)地(dì)方政府應充分(fēn)借鑒一(yī)₩‍二線城(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産調控的(de)經 ™β©驗和(hé)教訓。房(fáng)地(dì)産調控的(de)主體(tǐ)✔βΩ責任必須明(míng)确落實在地(dì)方政府，出現(xià♣±≥♠n)房(fáng)價過快(kuài)上(shàng)漲要(yào)追究地(d♥♥ì)方主要(yào)官員(yuán)責任。

中央政府可(kě)以組織地(dì)方政府參加房(fáng)地(dì)産泡沫危害β ​♦及調控的(de)系統培訓。這(zhè)些(>↕γxiē)年(nián)來(lái)一(yī)二線城(chéng&α↕↔)市(shì)對(duì)于調控房(fáng)地(dì)産積累₹ 了(le)很(hěn)多(duō)經驗，也(yě)有<∑₽→(yǒu)很(hěn)多(duō)教訓。三至六線絕不↔¶(bù)是(shì)房(fáng)地(dì)産價格泡沫的™♥(de)避風(fēng)港，也(yě)有(yǒu)必要(y≈φπào)主動學習(xí)房(fáng)地(dì)産調控本領↔¶。主要(yào)措施包括限購(gòu)限貸限價、交易年(nián)限限®₽制(zhì)、征收交易環節稅收、加強保障房(fáng)和(hé)租賃房( →fáng)建設力度等，加強市(shì)場(chǎng)監測及時(shí)調≤↑&控。

當然調控關鍵還(hái)在于積極擴大(dà)供應，供應管理(lǐ₹ε$₹)是(shì)房(fáng)地(dì)産調控側重點和(hé)‌γ難點，需求是(shì)快(kuài)變量​•，短(duǎn)期調控措施可(kě)以很(hěn)快(kuài)起作♥♦(zuò)用(yòng)，但(dàn)供應是(shì)慢(màn) ≠‌變量，短(duǎn)期措施無效，需要(yào)"±≥加強前瞻性和(hé)土(tǔ)地(dì)供應計(jì)劃管理→¥×β(lǐ)才行(xíng)。房(fáng)地(dì)産出問(wèn)題都(d±↑★‌ōu)是(shì)供應和(hé)需求不(bù)搭調造成的(de)λ₹₩，要(yào)麽供應泡沫，要(yào)麽價格泡沫，地(dì)方'✘↑→政府必須加強房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎ₽׶∞ng)監測，前瞻性地(dì)保障土(tǔ)地( ♠dì)供應，甯可(kě)失之于供大(dà)于求，不(bù)可(kě)失之于供小∏®↕π(xiǎo)于求，供不(bù)應求容易造成房(fáng)價快(γφkuài)速上(shàng)漲。

三是(shì)棚改政策進一(yī)步加大(♥λαdà)調整力度。棚改應有(yǒu)序推進，去(qù)化(huà)周期在12個✔'£↑(gè)月(yuè)以內(nèi)的(de)貨币安置比例應大(dà)幅減少©₩(shǎo)乃至取消。

四是(shì)加強用(yòng)途管理(lǐ)，嚴× €↓格控制(zhì)個(gè)人(rén)消費(fèi)貸↓ ​款及個(gè)人(rén)房(fáng)屋抵押貸款進入樓市(shì)×δ¶λ。嚴防國(guó)有(yǒu)企業(yè)融資和(←×↓hé)上(shàng)市(shì)公司融資、小(xiǎo₩±•)微(wēi)貸款和(hé)中小(xiǎo)企業(yè)貸款、★≈&工(gōng)商企業(yè)貸款變相(xiàng)‍←‌←進入樓市(shì)。

五是(shì)進一(yī)步強化(huà)精準調控和(h€§é)分(fēn)類調控。一(yī)線城(chéng)市(sh''→←ì)和(hé)熱(rè)點二線城(chéng)市(shì)σ↔周邊三四線，東(dōng)部三四線，中西(xī)部三四線，五六線房(f→​σáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)均存在很(hěn)大(dà≠λ‍δ)差異，必須因城(chéng)施策。

六是(shì)對(duì)在三至六線城(chén<¶¶g)市(shì)過高(gāo)價格開(kāi)盤的(de)公司進行(xín‍&g)約談，高(gāo)房(fáng)價非行(xíng)業(yè≤♠)之福，非百姓之福，非地(dì)方之福。地(dì)方政府必須對(duì)不(¥∑bù)合理(lǐ)的(de)定價行(xíng)為(wèi)進行(xíng)幹預σ↔¥≈管制(zhì)。而房(fáng)企則要(yào€÷γ)增強行(xíng)業(yè)責任感，主動 >₩π維護行(xíng)業(yè)健康可(kě)持續發展，不("÷±bù)可(kě)飲鸩止渴。

（作(zuò)者為(wèi)浙江大(dà)學房(fáng)地(dì)産研究↓ ≠中心高(gāo)級研究員(yuán)）