今年(nián)以來(lái)，在中央“房(fáng)住不(bù)炒”的(dπ×e)調控精神指導下(xià)，多(duō)地(dì)因城(ché∞∞≥ ng)施策、分(fēn)類調控政策頻(pφ→₹ín)出。特别是(shì)近(jìn)一(yī)段時(shí)間(★•jiān)，部分(fēn)城(chéng)市(shì)樓市(shì♦♥€ )出現(xiàn)過熱(rè)苗頭，投機(jī)炒¶Ω₹作(zuò)有(yǒu)所擡頭，引起了(l< δe)中央政府的(de)高(gāo)度重視(shì)，在住建部及時(sh"≠í)約談了(le)12個(gè)城(chéng)市(shì)，™<↕再次重申調控力度不(bù)放(fàng)松并出台 €±6大(dà)調控措施後，多(duō)地(dì)調控再次密集加碼，進一(↔ ←yī)步封堵炒房(fáng)“漏洞”。随著(zhe)近(j¥$ìn)日(rì)住建部等七部委在30個(gè)城(ch¶¶©±éng)市(shì)先行(xíng)開(kāi)展治理(lǐ)房↑★δ(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)亂象專項行(xíng)'•✔♣動，全國(guó)房(fáng)地(dì)産調控步入新階段，“房(¶fáng)住不(bù)炒”落實進入關鍵期。
本輪樓市(shì)調控可(kě)謂範圍大(dà)、頻(pín'£♣)率高(gāo)、力度強，哪裡(lǐ)過熱(rè)哪裡(lǐ)就©α(jiù)有(yǒu)政策出台。據中原地(dìσ♣)産研究中心統計(jì)，年(nián)內(nèi)房(fáng)地(dìλ¥Ω)産累計(jì)調控政策發布次數(shù)已經超過180次。貝↔☆§殼研究院進一(yī)步統計(jì)，自(zì)2016年(niγ$án)四季度開(kāi)始的(de)本輪調控至今，全國(guó)累計(j"¶ì)73個(gè)城(chéng)市(shì)進行(xí ✘ng)了(le)調控，出台了(le)13↕λ5條限購(gòu)政策，176條限貸政策，15↓¶≥個(gè)城(chéng)市(shì)實行(xíng)認房(fáng)認貸★©'，51個(gè)城(chéng)市(shì)外(₩©wài)加海(hǎi)南(nán)全省實行(xíng)λ✘✘¶限售。其中，北(běi)京共計(jì)發布調控政策30餘次↑&ε↓，海(hǎi)南(nán)從(cóng)去(qù)年(nián)調控以∑β↓"來(lái)共出台了(le)14次調控政策。
接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的(de)業(yè)內(nèi)ε→人(rén)士認為(wèi)，下(xià)半年(nián)樓市(sσ γ♠hì)調控政策依然從(cóng)緊，經過住建&'☆≥部等七部委聯合整治後，在資金(jīn)面收π★緊的(de)背景下(xià)，樓市(shì)或迎來(lái)真正拐點。
投機(jī)炒房(fáng)擡頭
調控堵漏升級
上(shàng)半年(nián)，多(duō)地(dì)樓市™α§(shì)調控持續收緊，部分(fēn)弱二線≤ 和(hé)三四線城(chéng)市(shì)紛紛出台新政，這(zhè)些(xi ∏ē)城(chéng)市(shì)多(duō)為(wè "i)前期房(fáng)價漲幅較大(dà)的(de)城(chéng)市(shì)♣≥¶δ，如(rú)東(dōng)北(běi)、西(xī)北(běi)×≠±Ω、西(xī)南(nán)等省會(huì)城(cα héng)市(shì)及海(hǎi)南(ná♦↕©n)等有(yǒu)利好(hǎo)政策預期的(deπ→<)地(dì)區(qū)。盡管在持續調控下(xià)全國(guó)樓市(s♠λ ←hì)整體(tǐ)平穩，部分(fēn)前期調控徹底或經曆多(duō)輪加碼₹λ的(de)城(chéng)市(shì)市(shì)場(chǎng)降溫明(mí£™$ng)顯，但(dàn)仍有(yǒu)部分(fēn)地(dì)區(q©×ū)出現(xiàn)了(le)過熱(rè)∑♥¥苗頭，“搶房(fáng)大(dà)戰”不(bù £Ω)斷上(shàng)演，原因除了(le)部分(fēn)城(cβ∞γhéng)市(shì)政策環境相(xiàng)對(duì)寬松外(wà≈αi)，還(hái)與有(yǒu)些(xiē)城(£chéng)市(shì)實行(xíng)了(le)人δ (rén)才政策有(yǒu)關，再加上(shàng)新房(fáng)限價政₽ €策造成的(de)一(yī)二手房(fáng)價倒挂現± α(xiàn)象嚴重，更加激化(huà)了(le)供需矛盾，特别↔₽≠是(shì)重慶、沈陽、長(cháng)沙、西 π↑(xī)安、杭州等地(dì)樓市(shì)明(míng¶€)顯升溫，市(shì)場(chǎng)交易活躍、量價齊升。
“上(shàng)半年(nián)，部分(fēn ÷©)熱(rè)門(mén)城(chéng)市(shì)實行€♦(xíng)限價之後，搶房(fáng)比較火(huǒ)爆 ₹，所以有(yǒu)些(xiē)城(ché≥÷ng)市(shì)出台搖号制(zhì)度，搖号反而使整個(gè)新房(fán∑σg)銷售更加火(huǒ)爆，成千甚至上(shàng)萬人(rén)去(q±ù)參與搖号成為(wèi)熱(rè)門(mén)二線城(chéng)市(shì∑≈ )典型的(de)市(shì)場(chǎng)現(xiàn)象，圍繞搖号又(™γ yòu)有(yǒu)些(xiē)政策出來(lái)，如(rú)優先本地(dì)≤§無房(fáng)戶、剛需買房(fáng)等，但(dà≈βn)依然出現(xiàn)很(hěn)多(duō)亂象。”上(s✘λhàng)海(hǎi)易居房(fáng)地(dì)産↕ 研究院副院長(cháng)楊紅(hóng)旭接受記者采&σ ©訪時(shí)說(shuō)。
“五一(yī)”前後，住建部先後約談了(le)西(xī)安、海(hǎiδ ₩β)口、三亞、長(cháng)春、哈爾濱、昆明(m'∑íng)、大(dà)連、貴陽、徐州、佛山(shā♥ γn)、成都(dōu)、太原等12個(gè)城(chéφ ®ng)市(shì)，又(yòu)于5月(yuè↔∞)19日(rì)重申堅持房(fáng)地(dì)産調控目标不(bù)動搖、力度•γδ 不(bù)放(fàng)松，并對(duì)進₽↑一(yī)步做(zuò)好(hǎo)房(fáng)地(dì)産γ≥調控工(gōng)作(zuò)提出6大(dà)↑≠具體(tǐ)措施，從(cóng)規劃、供應、資金×Ω(jīn)、預期、執行(xíng)等關鍵方面提出↑↓明(míng)确要(yào)求，這(zhè)也(yě)是(s&♦€≥hì)住建部年(nián)內(nèi)第四次對 β(duì)房(fáng)地(dì)産調控表明(míng)堅決≥✔₽态度。
盡管如(rú)此，6月(yuè)公布的(de)5月(yuè)70城(chéng↑≠∏)房(fáng)價數(shù)據環比漲幅仍進一(yī)步擴大(dà)，而且部✘÷↕分(fēn)城(chéng)市(shì)搖号搶房(fáng)背後的(de)市(®™×shì)場(chǎng)亂象屢禁不(bù)止©↓，調控壓力繼續增大(dà)。6月(yuè)24₽日(rì)西(xī)安發文(wén)規範交≥$易秩序，提出暫停企事(shì)業(yè)單位在限購(gòu§♠£Ω)區(qū)域購(gòu)買住房(fáng)，成✘±¶'為(wèi)全國(guó)首個(gè)對(duì)公司購(gòu™≤)房(fáng)進行(xíng)管控的(de)城(chéng)市(δ©'shì)。随後杭州、長(cháng)沙也(yě)暫₩× 停了(le)企業(yè)在限購(gòu)區(qū∑>)域購(gòu)房(fáng)，長(cháng)沙還(hái)"→ 在限公司的(de)基礎上(shàng)，增加γ→了(le)限離(lí)婚、限新落戶、限未成年(nián)等限∑↕♠購(gòu)方面的(de)“堵漏”措施，Ω✘同時(shí)規定個(gè)人(rén)購(gòu)房(fáng)4年(n≤¥±ián)限售，公司已購(gòu)房(fáng)5¥γ年(nián)限售。
6月(yuè)28日(rì)，住建部等七部門(♦φmén)聯合發文(wén)，将于7月(yuè)初至12月(yuè)底在3&♥™&0個(gè)城(chéng)市(shì)先行(☆ σxíng)開(kāi)展治理(lǐ)房(fáng)地(dì)産市(s×±¶₹hì)場(chǎng)亂象專項行(xíng)動，打擊₩'>→重點包括投機(jī)炒房(fáng)、房(fáng)地δ←(dì)産“黑(hēi)中介”、違法違規房(fá☆★♣ng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)和(hé)虛假房(fán•&'γg)地(dì)産廣告等四個(gè)方面。這(zhè)30個(gè)城(chβ∏™ éng)市(shì)包括北(běi)上(shàng)廣深→'等16個(gè)熱(rè)點城(chéng)市(shì)，還(hái)包括一(↓→yī)些(xiē)潛在熱(rè)點城(chéng)市(sα₩←®hì)、媒體(tǐ)曝光(guāng)違法違規行(↕÷xíng)為(wèi)較多(duō)的(de)地(♥✘₽dì)方以及一(yī)些(xiē)已經在進≠♥↕行(xíng)違法違規行(xíng)為(wèi)整治的(d£♣≤§e)城(chéng)市(shì)。其中，重慶、武漢、≠↕長(cháng)沙于同日(rì)再次調控加碼，長('÷cháng)沙随後又(yòu)緊急對(duì)此前人(rén)才→←®落戶購(gòu)房(fáng)政策“打補φ♥丁”，要(yào)求不(bù)受購(gòu)房(fáng)限制β&↓(zhì)的(de)人(rén)才至少(shǎo)博士、正高(gāo)職稱•↓δ以上(shàng)。至此，樓市(shì)調控進入“<↑←™反炒房(fáng)”新階段。
不(bù)過，對(duì)于上(shàng)半年(nián)←<≤↔部分(fēn)城(chéng)市(shì)樓市(shì)的(de)“熱(π→<✔rè)”，貝殼研究院首席分(fēn)析師(shī)許小(xiǎo)樂(yu¥'₩è)則認為(wèi)，這(zhè)隻是(shì)表面上±≤∏(shàng)看(kàn)起來(lái)挺熱↕≥(rè)鬧，實際與受限價影(yǐng)響的(de)新房(fáng)市(∏φ&≠shì)場(chǎng)相(xiàng)比，整體(tǐ)二手房(fáng§ ♠)市(shì)場(chǎng)并沒有(yǒ✘ φu)那(nà)麽熱(rè)，而是(shì)以穩為(wèi)主λ®，甚至部分(fēn)城(chéng)市(shì)已經出現(xiàn)了(le)→→↕穩中有(yǒu)落。“你(nǐ)見(jiàn)到(dào)的(de)熱(rè)₩≠不(bù)一(yī)定是(shì)真的(de)熱(rè)。”他(tā)對(du§>® ì)記者說(shuō)。
許小(xiǎo)樂(yuè)舉例說(sh<¶ uō)，成都(dōu)此前表面上(shàng)看(kàn)市(shì)場$§≥(chǎng)很(hěn)火(huǒ)熱($∞ε✘rè)，大(dà)家(jiā)都(dōu)在排隊搶著(z♣♣∏₩he)搖号，其實這(zhè)隻能(néng)用(yòng)“熱(rè)÷δδ♥鬧”來(lái)形容，實際成都(dōu)的(deφ®→≠)量和(hé)價都(dōu)是(shì)往下(xià)走的(ε♠δ✘de)。北(běi)京5月(yuè)市(shì÷§✘¥)場(chǎng)成交量的(de)回溫，除 ♠α 了(le)需求的(de)自(zì)然釋放(f →àng)外(wài)，也(yě)與政策刺激有(yǒu)關，但(d↕±àn)這(zhè)種小(xiǎo)幅升溫态'±α勢是(shì)可(kě)控的(de)，并不(bù)是(shì)居民(mín)再φ<度加杠杆帶來(lái)的(de)。另外(wài)，重慶購(gòu)房(fá≠"ng)者中戶籍人(rén)群占比下(xià↑♠↑♣)降，非川渝戶籍人(rén)群占比提升，市(σλ$&shì)場(chǎng)升溫一(yī)定程度上(shàng)由投¥☆$資驅動；天津、杭州由于人(rén)才吸引政策或搖号引發的(de€π)市(shì)場(chǎng)預期增強進而導緻未來(lái)需求前>×☆置引起市(shì)場(chǎng)升溫。他(tā€π ¶)認為(wèi)，限價、搖号造成的(de)∑↕♥需求釋放(fàng)實際上(shàng)是(shδ αì)“管制(zhì)型繁榮”，人(rén)才引進政策是(shì)将外(©&αwài)來(lái)的(de)、未來(lái)的(de)需求前∞≥置到(dào)當下(xià)，兩種市(shì)場§δ✘(chǎng)需求都(dōu)不(bù)具有(σ×yǒu)持續性。
政策依然從(cóng)緊
市(shì)場(chǎng)或迎拐點
上(shàng)半年(nián)，樓市(shì)調控的(de)邊際效應✘★α在逐漸遞減，并且已經出現(xiàn)了(le)一₹↔∏(yī)些(xiē)新的(de)問(wèn)題，也(yě)引起®→¥★了(le)市(shì)場(chǎng)對(duì)于限價等行(πλ♦xíng)政調控政策是(shì)否該退出的(de)争論，σλλ下(xià)半年(nián)的(de)政策走向$€ 備受關注。
“下(xià)半年(nián)政策依然從(cóng)緊，還(háπΩi)會(huì)有(yǒu)些(xiē)城(chéng)市(shì)陸續出§∑台抑制(zhì)房(fáng)價的(de)政策 ↓φ，包括弱二線和(hé)三四線城(chéng)δ™市(shì)，也(yě)包括一(yī)些(xiē)原來(lái)樓λ<市(shì)沒真正降溫的(de)熱(rè)門✘×∞(mén)二線城(chéng)市(shì)甚至一 βφ(yī)線城(chéng)市(shì)，如(rú)深圳、廣州也(yě)有(yǒλλσ♠u)可(kě)能(néng)出台小(xiǎo)的(de)補丁政±策。”楊紅(hóng)旭對(duì)證券時¶≤(shí)報(bào)記者表示，這(zhè)些(xiē)補丁政策包括企業(yè≥∞)購(gòu)房(fáng)納入到(dào)限購"Ω→(gòu)範疇內(nèi)，離(lí)婚♥₩一(yī)年(nián)或兩年(nián)內(nèi)限制(zhì↓✔÷÷)購(gòu)房(fáng)。另外(wài)，某些(xiē)熱(rè)門™¥(mén)城(chéng)市(shì)引進大(dà)量大•®©£(dà)學生(shēng)和(hé)人(rén)才，估計(jì)會(≠βhuì)學習(xí)成都(dōu)和(hé)長(cháng)沙，對(duì) ₹β于新入戶者設定門(mén)檻，達到(dàλ™o)一(yī)定人(rén)才級别才能(n∏Ω≥✘éng)落戶，否則需要(yào)繳社保一(yī₩↑↓£)年(nián)或兩年(nián)才能(néng↔©→<)買房(fáng)。
楊紅(hóng)旭還(hái)認為(wèi)，住建部等七部委對(duì)房(f✔&βáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)亂'γ象專項整治，會(huì)要(yào)求地(d<•ì)方政府出執行(xíng)細則，有(y✔'↓ǒu)些(xiē)地(dì)方政府可(kě)能(←¥₹φnéng)會(huì)重申和(hé)強調既有(yǒu)ε≤®政策，有(yǒu)些(xiē)地(dì)σ↓ ε方政府可(kě)能(néng)會(huì)加一(yī)些(xiē)內(nè'σ×i)容，如(rú)已經提前出台政策的(de)長(cháng) ¥沙，在限購(gòu)方面增加“堵漏”措施，而重慶基本π®是(shì)重申強調為(wèi)主。他(tā)預₹ '計(jì)，接下(xià)來(lái)名單中的(de)30個(gè)城(c↑✘★héng)市(shì)多(duō)數(shù)會(huì)出台細則， ♥上(shàng)海(hǎi)、北(běi∏ ≥)京等降溫比較明(míng)顯的(de)城(chéng)市(shì)也&≠∑₩(yě)可(kě)能(néng)不(bù)出細則，而那(®•nà)些(xiē)沒在30城(chéng)名單內(nèi)α♣的(de)城(chéng)市(shì)，如(rú)果市(∑→shì)場(chǎng)過熱(rè)也(yě)會(huì)εα§♥出新政。預計(jì)下(xià)半年(nián)陸續會(huì)有≤ ≤(yǒu)幾十個(gè)城(chéng)市(shδ§≈&ì)出台新政或文(wén)件(jiàn)重申強調，市"π(shì)場(chǎng)降溫壓力就(jiù)會(huì)增加。
在許小(xiǎo)樂(yuè)看(kàn)來(lái)，短(du₩×₩★ǎn)期的(de)管制(zhì)型調控退π★÷出需滿足三個(gè)條件(jiàn)，即市(shì)場(chǎng)已經×ε基本穩定、居民(mín)購(gòu)房(f>π áng)杠杆得(de)到(dào)有(yǒu)效控制(zhì)、長(chá∑★ng)效機(jī)制(zhì)能(néng)夠有(yǒuΩ ♠®)效銜接。而目前這(zhè)幾個(gè)條件(jiàn)尚不(bù)能(nσ↔®éng)夠充分(fēn)滿足，因此，下(xià)半年(nián)政策将維持偏緊α∑态勢，熱(rè)點城(chéng)市(shì)的(de)行(xíng)•±政管控仍将保持，可(kě)能(néng)的(de)政策選項包括嚴♣↔↕γ格控制(zhì)信貸進入房(fáng)地(dì)産，嚴格限定居民(mín)過¶∑度加杠杆；更多(duō)城(chéng)市(shì)可(kě)能(néng)跟 ≈<進禁止企業(yè)購(gòu)房(fáng)的(de)補漏洞；人(σ₩rén)才引進政策與購(gòu)房(fáng)資質脫鈎，如(rú)♠♦要(yào)求交一(yī)定年(nián)限的(de)社πλ♣保；限價政策可(kě)能(néng)逐步退出。
對(duì)于下(xià)半年(nián↕ε♣¶)的(de)市(shì)場(chǎng)預期，許小(xi•÷ǎo)樂(yuè)認為(wèi)，從(cα óng)資金(jīn)流的(de)角度看(kàn)，支撐短(duǎnδπ↔★)期市(shì)場(chǎng)的(de)因素都(dōu)在走弱，包εδ∑括居民(mín)端房(fáng)貸利率維持上(shàng)行(xíng) ¥☆§态勢，企業(yè)端融資繼續受到(dào)抑制(zhì)，棚改貨币 ↑↔化(huà)高(gāo)位放(fàng)緩，人(r∏←✔én)才引進政策和(hé)學區(qū)房(fáng)政 ¥↕策的(de)刺激效用(yòng)衰減。“從(cóng)成都(dōu)↕>♥、天津等城(chéng)市(shì)的(de)經驗看(kàn)×☆，人(rén)才引進政策造成的(de)市¥÷σ(shì)場(chǎng)需求釋放(fàng)是(shì)短(duǎn)✔ε&期的(de)，政策的(de)效果邊際減弱×&≠，天津最明(míng)顯，在‘海(hǎi)河(hé)英才✔計(jì)劃’發布當周，天津鏈家(jiā)二≥ ™手房(fáng)成交量環比大(dà)幅增加283↓✘¶%，此後則逐周下(xià)滑，且已回複到(dào)人(r♥ én)才政策發布前水(shuǐ)平。”他(tā)說(Ω&®shuō)，因此，下(xià)半年(nián)二手房(fáng)市(sσ≈hì)場(chǎng)下(xià)行(xíng)壓力略大↓§(dà)于上(shàng)行(xíng)動力，總體(tǐ)二手房(≥ fáng)市(shì)場(chǎng)趨穩或略向下(x≤≠ià)。
“今年(nián)下(xià)半年(nián)市•(shì)場(chǎng)将迎來(lái)真正拐點，一(yī)方面£✔>₽，全國(guó)新房(fáng)市(shì→×♥)場(chǎng)銷售增速将由正增長(cháng)轉為(wè$★©✔i)負增長(cháng)，另外(wài)，這(zhè)些( ♥xiē)熱(rè)門(mén)城(chéng)市(s ✔∏hì)經過這(zhè)次市(shì)場(chǎng)秩序整頓後，也(yě)•↔ε✔包含棚改資金(jīn)面收緊，下(xià)半年(nián)¶ε'÷會(huì)出現(xiàn)真正的(de)市(shì)場(chǎ•€♠©ng)拐點。”楊紅(hóng)旭對(duì)記者∞&←₩說(shuō)。