每經記者 吳若凡    每經編€↔₽±輯 魏文(wén)藝

在各地(dì)樓市(shì)調控趨密趨嚴、融資收緊的(de)'©背景下(xià)，2018年(nián)上(¥∏shàng)半年(nián)，規模房(fáng™↓α)企的(de)日(rì)子(zǐ)并不(bù)好(h♠×ǎo)過。但(dàn)各機(jī)構發布的(de)上£>∑₹(shàng)半年(nián)房(fáng)企銷≈ 售業(yè)績數(shù)據顯示，行(xíng)業(yè)的×£¶(de)集中度進一(yī)步加劇(jù)，“強者恒強”格局≤€将持續發酵。

在趨嚴調控之下(xià)，房(fáng)地(dì)産行(xín ↔©g)業(yè)的(de)規模增速正逐漸下(<α™xià)滑。與之相(xiàng)對(duì)應的(de)，房(σ✘¥÷fáng)地(dì)産行(xíng)業(y♠↕σ♠è)加速集中，而推動行(xíng)業(yè)規模加速集中的(de)σ♣高(gāo)周轉模式，在政策輪番加碼下(xià)正在經受考驗。

2018年(nián)樓市(shì)下(xià) ↑λδ半場(chǎng)，房(fáng)企的(εδ↕♠de)高(gāo)周轉之路(lù)能(néng)否順暢？誰将 ×£↓會(huì)在這(zhè)場(chǎng)激烈的(de)目标“搏弈”中勝∑&α₹出？

進入7月(yuè)，多(duō)家(jiā)機(jī)構陸續發®↑✘布房(fáng)企上(shàng)半年(ni᧥€'n)的(de)銷售等行(xíng)業(yè)排名。各家(jiδ♠σā)榜單無一(yī)例外(wài)都(dβ₩☆ōu)呈現(xiàn)出行(xíng)業(yè)“集中化←≠‍₹(huà)”的(de)趨勢，無論是(shì)銷售規模、土(tǔ)地(dì)儲備¶ 還(hái)是(shì)資金(jīn)，流動導向± ™✘更加明(míng)顯。

克而瑞半年(nián)度榜單就(jiù)顯示，上(shàng)半年(niáσλ¶n)TOP100房(fáng)企整體(tǐ)銷售規模近(jì♠✔n)4.6萬億元，同比增長(cháng)36.5%。集中度達到(dào)曆♦∞±♦史新高(gāo)度，TOP100房(fáng)企行(xíng)業(yè)占比上¶λ(shàng)升至69.3%。其中TOP10房(fáng)企←π銷售在百強中占比達到(dào)43%，對(duì)應企業(yè)的(de)•™新增貨值占比更是(shì)達到(dào)了(le)53%；TOP30以後"∞σ☆房(fáng)企動力稍弱，銷售金(jīn)額集中度顯著高(gāo)于新§∑™​增貨值，未來(lái)“強者恒強”格局将持續發酵。

對(duì)于下(xià)半年(nián)的(de)房(f₽÷'áng)企搏弈，歐陽捷告訴《每日(rì)經濟ε​π新聞》記者，在融資不(bù)暢的(de)背景€₹下(xià)，房(fáng)企追求規模增長ε♠(cháng)，唯有(yǒu)高(gāo)周轉才是(shì)“助推器(₹€ πqì)”。快(kuài)投資、快(kuài)開(kāi'ε)發、快(kuài)銷售、快(kuài)回籠是(shì)房(fáng±¶✘±)企高(gāo)周轉的(de)“四把快( €πkuài)刀(dāo)”。

同策咨詢張宏偉預計(jì)，出于回款目标壓力、資金(jīn)兌∑★☆付壓力與資本市(shì)場(chǎng)“借新還(hái)≥↕₽舊(jiù)”渠道(dào)收緊等因素，下(xià)半€‍♥年(nián)更多(duō)房(fáng)企←™可(kě)能(néng)會(huì)放(Ω<fàng)棄自(zì)己的(de)價格“底線”，甚至會(♣•★huì)有(yǒu)企業(yè)因為(wèi)資金('±§jīn)兌付壓力而主動降價銷售。

房(fáng)企融資維持低(dī)位

根據同策研究院監測，2018年(nián¥✔Ω∏)6月(yuè)，40家(jiā)典型上(shàng)市(s€÷hì)房(fáng)企完成融資金(jīn)額折合人(rén)民(mín)←÷☆‌币共計(jì)506.85億元，雖然環比5月(yuè)（451.πλ17億元）增加了(le)12.34%，但(dàn)5月(yuè)房(§≤fáng)企融資出現(xiàn)“驟降”。目前房(fáng)企融資總額依然低(∏ dī)位運行(xíng)，不(bù)及去(qù♠≠₽)年(nián)水(shuǐ)平。

尤其是(shì)企業(yè)外(wài)債，由于發改委限制(zhì)境外(w♣β​ài)發債投資境內(nèi)房(fáng)地(dì)産，εα♣房(fáng)企提前“蓄水(shuǐ)”的(de)重要(yào∑±)渠道(dào)被切斷。

同策研究院的(de)數(shù)據顯示，6月( ¥™yuè)份共有(yǒu)5家(jiā)房(fáng)企完成9筆(b→σ★∞ǐ)融資，監測房(fáng)企發行(xíng)公司債融資總額為(wèi)187✔♦≤.57億元，環比增加221.48%，融資總額占比36β≥∑.97%。融資金(jīn)額雖較上(shàng)月(♣₹​♠yuè)呈現(xiàn)較大(dà)幅度上(shàng)升，但(♠σdàn)多(duō)為(wèi)已過審公司發行(xíng)的(de)λ&第二期、第三期公司債券，實際新增發債數(shù)額并不(bù)樂(yuè)§‍• 觀。

與此同時(shí)，境外(wài)發債環境更β₽ ✘加嚴峻，6月(yuè)境外(wài)發行(xíng)占比進一(yī)​βΩ步走低(dī)。6月(yuè)發行(xíng)的(de)公司債中，境內(nΩ∏‍♣èi)發行(xíng)161.10億元，境外(wài)發行(xíng)26®×✔'.47億元人(rén)民(mín)币，境外(wài)發行(xíng)占∑✔®π比僅為(wèi)14.11%（5月(yuè)境≥€外(wài)發行(xíng)占比31.45%）。

後續融資的(de)難度隻增不(bù)減。張宏偉 ♣直言，住建部等部委的(de)樓市(shì)✘γ嚴查行(xíng)動會(huì)影(yǐng)響下(xià)半年(✘​nián)的(de)銷售預期，進而影(yǐng)響房(fáng)企回款速度。‍±預計(jì)接下(xià)來(lái)房(fᱩ‍ng)企資金(jīn)面将越來(lái)越緊張。

融創中國(guó)執行(xíng)總裁、東(dōng)南(nán)區∑→<←(qū)域總裁王鵬在媒體(tǐ)懇談會(huì)上(shàng)∑$接受《每日(rì)經濟新聞》記者采訪時(shí)表示，企業(y↔≤>♦è)無論大(dà)小(xiǎo)，資金(jīn)永遠(yuǎn)是(s α ♣hì)第一(yī)位的(de)。

某TOP10房(fáng)企內(nèi)部人(rén)士也(yασ₹ě)向《每日(rì)經濟新聞》記者表示，即便項目利潤轉負，也(yě)要(yào® ∞☆)搶現(xiàn)金(jīn)流。而該房(fáng)企₹×區(qū)域老(lǎo)總面對(duì)®∑記者問(wèn)及的(de)“下(xià)半年(nián)業(↕♠≈yè)績目标”，則諱莫如(rú)深。

　下(xià)半年(nián)或現(xiàn)主動降價←β

在此情況下(xià)，房(fáng)企究竟該如(rú)何運作(zuò)，保'δ&證今年(nián)業(yè)績底線？

張宏偉告訴記者，預計(jì)2018年(ε nián)三季度，出于回款目标壓力、資金(j ¥×γīn)兌付壓力與資本市(shì)場(chǎng←¥↕♠)“借新還(hái)舊(jiù)”渠道(dào)收緊等因素，更₽$★多(duō)房(fáng)企可(kě)能(néng)會(huì)放"&(fàng)棄自(zì)己的(de)價格“底線”，甚至會(huì)有(₹¥yǒu)企業(yè)因為(wèi)資金(jīn)兌付壓力而主動降價。

不(bù)過，安居客首席房(fáng)地(dì)産分(fēn)析師(shī$₩×)張波認為(wèi)，房(fáng)企主動降價出現(xiàn)的(d✔±γe)區(qū)域可(kě)能(néng)會(huì)增≈δ→加，但(dàn)“大(dà)幅降價”的(de)情況不(bù)太可( >♠kě)能(néng)大(dà)規模出現(¥↕'xiàn)。

房(fáng)企主動降價或出現(xiàn)在 £↔π以下(xià)幾類情況：第一(yī)是(shì)主要(yào)依賴一(yī)線✘∑₩城(chéng)市(shì)去(qù)化(huà♥±β )的(de)衛星城(chéng)，限購(gòu)政策持續從(cón∑•÷±g)嚴，導緻購(gòu)房(fáng)人(rén)群★€大(dà)量減少(shǎo)；第二是(shì)部分(fē₽ →$n)三四線城(chéng)市(shì)受棚改λ↑'政策變化(huà)影(yǐng)響，去(q¥<Ωù)化(huà)變慢(màn)引發降價；第₹€三是(shì)由于房(fáng)企自(zì‌ ↓)身(shēn)原因，這(zhè)類情況較為(wèi)複雜(zá)，包§↓‍括資金(jīn)壓力或銷售業(yè)績壓力等多(duō)種因素。

新城(chéng)控股高(gāo)級副總裁歐陽≠∑≤≠捷告訴《每日(rì)經濟新聞》記者，中小(xiǎo)✘π₹↓房(fáng)企的(de)應對(duì)之→¥策可(kě)以有(yǒu)四個(gè)方面：

有(yǒu)些(xiē)小(xiǎo)而美(m₹©σěi)的(de)房(fáng)企具有(yǒu)獨特的(de)産☆↔品市(shì)場(chǎng)競争力，在三四線Ωπ♣城(chéng)市(shì)屬于本地(dì)龍頭房(fáng)企，既便是(sγ★‌hì)全國(guó)性大(dà)房(fáng≤₹δ÷)企進入也(yě)不(bù)懼競争，依然可(kě)以繼續發↔φ 展；缺乏競争能(néng)力、但(dàn)有₽$(yǒu)土(tǔ)地(dì)資源的(de)中小(xiǎo)房(fáng)企，✘π則可(kě)以尋求與大(dà)房(fáng)企合作(z ↑uò)開(kāi)發，減少(shǎo)經營風(fēng)險，降低(dī)β☆負債；而一(yī)些(xiē)既無獨特能(±¶¥ néng)力又(yòu)無土(tǔ)地(dì)資源的±↓(de)房(fáng)企可(kě)以繼續下(xi→€<à)沉，在三四線城(chéng)市(shì)做(zuò)不(b÷'ù)了(le)老(lǎo)大(dà)，到(dào)五六線城(c≈♥★héng)市(shì)或許可(kě)以做(zuò)大(dà)。

“最後，實在不(bù)行(xíng)，就(jiù)應該選擇退出房(fáng)©★§地(dì)産開(kāi)發，早退比晚退好(hǎo)。轉向地(dì)>∞産基金(jīn)等方面更好(hǎo)，畢竟開(kāi)發 ↕✔✔商到(dào)這(zhè)一(yī)領域，既熟悉開(kāi)發流程，✔¥又(yòu)積累了(le)一(yī)定人(rén)脈積累，也(yě)最懂•<(dǒng)開(kāi)發商的(de)痛。”歐∞£ 陽捷表示。

不(bù)過就(jiù)投資區(qū)域而言，融創中國(gΩ≥∞uó)東(dōng)南(nán)區(qū)域集團副總裁楊 ¥‌♥貴司認為(wèi)，随著(zhe)中西(xī'☆$)部城(chéng)區(qū)樓市(shì)政策收緊、← φ市(shì)場(chǎng)風(fēng)險加大(↑'¥dà)，房(fáng)企投資也(yě)會(huì)逐步趨于理(lǐ)性✘‌∏。随著(zhe)近(jìn)一(yī)年(nián)✔"πΩ市(shì)場(chǎng)的(de)降溫，東(dōng)部二線城(÷•chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì)市(shì)場∏£α↓(chǎng)也(yě)從(cóng)高(g✔ āo)位回落，由于整體(tǐ)經濟發展基礎好(&$ ♥hǎo)、人(rén)口需求充足，房(fáng) ↓•企可(kě)以适當考慮加大(dà)對(duì)東(dα↔ōng)部優質二線城(chéng)市(shì)的(&®÷↓de)投資力度。

高(gāo)周轉仍是(shì)王道(dào)₹×

相(xiàng)對(duì)于“選擇型”£↕的(de)解題之法，房(fáng)企還(hái)可(kě)選擇策略<>±性的(de)辦法。

     “現(xiàn)在房(fáng)企Ωφ→要(yào)想持續保持ROE（淨資産收益率），提π&™ε高(gāo)杠杆已然不(bù)太可(kě)能(néng)，唯有(yǒu)不×☆©♦(bù)斷提高(gāo)周轉率。”同策咨詢張宏偉表示，而✔→♥提高(gāo)周轉率，隻有(yǒu)加快(kuài)出貨。當核心城(chén♠♣©≤g)市(shì)因為(wèi)限價和(hé)銷許難，房(fáng)企隻能(né€&‍™ng)退而求其次，轉戰三四線城(chéng)市(shì§‍)尋求周轉率。

歐陽捷告訴《每日(rì)經濟新聞》記者，在融資不(bù)€& 暢的(de)背景下(xià)，房(fáng)企追求規模增長(chá∑☆ng)，唯有(yǒu)高(gāo)周轉才是(shì)“助推器(qì)”₽←×。快(kuài)投資、快(kuài)開(kāi)發、快(kuà✘↑©★i)銷售、快(kuài)回籠是(shì)房(fáng)企高(gāo₹σ)周轉的(de)“四把快(kuài)刀(dāo)δ←∏'”。

楊司貴就(jiù)告訴記者，融創加快(kuài)了(le)去(qù)化(hu∏¶≤‌à)速度和(hé)資金(jīn)回款力度，确保未來(lái)發展有(yǒu)足'λ₹•夠的(de)資金(jīn)來(lái)支持。

與此同時(shí)，王鵬認為(wèi)，土(tǔ)地(dβ∞βì)供應會(huì)越來(lái)越稀缺，這(z≤"£hè)也(yě)意味著(zhe)土(tǔ)地(♥≈dì)價格會(huì)一(yī)直高(gāo)企。融創東(dōng)南☆∞♦(nán)區(qū)已經有(yǒu)近(jìn)兩年(nián)的(de→↕<‍)沒有(yǒu)參與公開(kāi)招拍(☆♣&pāi)挂，為(wèi)的(de)就(jiù♥→)是(shì)要(yào)保證商品房(fáng)銷售端" ✔₹保持長(cháng)期穩健的(de)增長(cháng)。

楊司貴同時(shí)表示，盡管上(shàng)半年¥₽✘≥(nián)收并購(gòu)拿(ná)地(dì)有(yǒu)所降溫，但 ¶(dàn)考慮到(dào)土(tǔ)地(dì)成€εσ本不(bù)斷上(shàng)升、三四線市(shì)場(chǎng​↕∏∞)風(fēng)險加大(dà)的(de)等因素，未來(lái) ✘收并購(gòu)仍将是(shì)部分(fēn)房(f™✔₩áng)企拿(ná)地(dì)的(de)主要(yào)方式。為(wè←​γγi)了(le)應對(duì)當前金(jīn)融緊缺的₩≈σ(de)情況，聯合拿(ná)地(dì)、合作(zuò)開(kāi)發φ✘✔↑仍是(shì)市(shì)場(chǎng)的(de)主流選擇。