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今年(nián)，合肥等地(dì)政策調整為(wèi)市(shì)場(chǎng)打開(kāi)了(le)空(kōng←♣§↓)間(jiān)。Top50房(fáng)企新增土(tǔ)地(dì)建面中，"₽三四線占55%。在“因城(chéng)施策”、“滿足首套♥↓剛需、支持改善需求、遏制(zhì)投機(jī)炒↕<房(fáng)”的(de)差别化(huà)調控背景÷→下(xià)，全國(guó)各地(dì)将随之出現(xiàn)分(fēn)♠α化(huà)。在此背景下(xià)，近(jìn)$©<Ω期積極拿(ná)地(dì)的(de)房(f€™ áng)企在城(chéng)市(shì)選擇上(shàng)該如(r≈↑ú)何布局？
三四線市(shì)場(chǎng)紅(h∞↑♦∏óng)利仍在
今年(nián)首月(yuè)，包括碧桂園、×&龍湖(hú)、中海(hǎi)等企業(yè)均積極拿(ná)地(dì)，從(có✘♦≥&ng)房(fáng)企首月(yuè)拿(ná)地(dì)♥γ♥數(shù)據看(kàn)，三四線城(chéng)市( £$shì)依然受到(dào)房(fáng)企♥✔π↕青睐。
克而瑞統計(jì)數(shù)據顯示，銷售金(jīn)額前50≤$房(fáng)企的(de)新增土(tǔ)地(dì)建面中，三四線城(γ•<chéng)市(shì)占到(dào)了(le)55%，與去(®λקqù)年(nián)相(xiàng)比，前50房(fáng)企在三α'↔™四線的(de)投資建面占比上(shàng)&₽→升了(le)9%。雖然單月(yuè)數(shù)據€©波動較大(dà)，但(dàn)也(yě)能(néng)反映房( fáng)企在三四線城(chéng)市(shì)的(&αγλde)投資趨勢。
實際上(shàng)，去(qù)年(nián)12月(yuè)σα®∑，住建部提出，2018年(nián)我國(guó)要(yào)抓好(hǎo©•β)房(fáng)地(dì)産市(shì)≤↓≤場(chǎng)分(fēn)類調控，針對(duì)各類需求實行(xíng)差£→别化(huà)調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制(zhì)投機(♦↑σ∑jī)炒房(fáng)。庫存仍然較多(duō↕♦)的(de)部分(fēn)三四線城(chéng)市(shì)和(hé)縣城(c₽∑héng)要(yào)繼續做(zuò)好(h>ǎo)去(qù)庫存工(gōng)作(zuò)。同時(s πhí)，2018年(nián)将紮實推進新一(yī)輪ελ棚改工(gōng)作(zuò)，将改造各類棚戶區(λ↓₽qū)580萬套。
億翰智庫研究報(bào)告指出，三四線城(chéng)市(shì)在φ'今年(nián)的(de)表現(xiàn)将繼續超βγ預期，這(zhè)對(duì)在三四線城(chéng)市 ±(shì)土(tǔ)地(dì)儲備豐厚的(de)房(fáng)₩© →企而言，将迎來(lái)營銷窗(chuā×→™←ng)口期。不(bù)過，市(shì)場(cπ¥♠hǎng)将對(duì)進入企業(yè)的(d$✔e)周轉能(néng)力有(yǒu)所考驗。如(rú)果企業(yè)的(®γ &de)組織周轉能(néng)力不(bù)±σ≤•能(néng)保證項目在一(yī)年(ni✔₩•án)內(nèi)結案的(de)，對(duì)ו®三四線投資建議(yì)以謹慎态度為(wèi)主。
二線城(chéng)市(shì)或轉為(wèi)β ₹π“放(fàng)量不(bù)放(fàng)價”
值得(de)注意的(de)是(shì)，在∑λ<三四線城(chéng)市(shì)去(qù)庫存為(←♦&wèi)主的(de)同時(shí)，今年(nián)二線樓市(shì)±©✘也(yě)面臨細微(wēi)變化(huà)。
1月(yuè)5日(rì)，蘭州取消偏遠(yuǎn)區(qū)域限購(gòu★<↕₽)政策、放(fàng)松部分(fēn)城(chéng)區(qū) ≤$限購(gòu)條件(jiàn)的(de)同時(shí)，又(yòu)實行↑∏(xíng)了(le)限售政策。同樣在1月(yuè)5日≈✔(rì)，合肥市(shì)國(guó)土(tǔ)資源局和(hé)市(shφ$ì)物(wù)價局表示，商品房(fáng)應由開(kāi)發商 •$自(zì)行(xíng)定價。1月(yuè)9日(φσ±rì)，青島、天津兩地(dì)同時(sh' í)發布“租房(fáng)落戶”政策。
對(duì)此，合生(shēng)創展集團華北'φ(běi)區(qū)域公司營銷與資産經營中心總監孟祥熙指出，一(y¶♣ī)線城(chéng)市(shì)限購(gòu)政策一¶¶(yī)直收緊，而三四線城(chéng)市(shì)開(kāi'σ)發商交戰的(de)餘溫尚在，因此，政策調整的(de)二線城(chéng)市±' (shì)将成為(wèi)房(fáng)企的(de)必争之☆α÷地(dì)。
億翰智庫研究報(bào)告亦指出，今年(nián)二線城(c←£"héng)市(shì)的(de)調控思路(lù)，或從∑>&↑(cóng)“量價雙控”轉為(wèi)“放(fàn π®g)量不(bù)放(fàng)價”。也(yě π )為(wèi)房(fáng)企的(de)投資和(hé)銷售打開(γ↑kāi)更大(dà)的(de)市(shì)場ασ§™(chǎng)空(kōng)間(jiān)。
縣城(chéng)去(qù)庫存，棚改助力
在調控總體(tǐ)不(bù)放(fàng)松的(de)背景下(xε♠ià)，房(fáng)企在城(chéng)市(shì)上(shàng)， 應如(rú)何布局尋求發展？
在新城(chéng)控股集團股份有(yǒu)限公司高(gāo)級副總裁♣•→♦歐陽捷看(kàn)來(lái)，三四線城(chéng)市(shìλ' )的(de)去(qù)庫存還(hái)沒有(yǒu)完全結束，縣城÷(chéng)去(qù)庫存又(yòu)被提上(shàng)★±&γ議(yì)事(shì)日(rì)程之上(shàng)，加上(shàng)今±₩σ§年(nián)580萬套棚改，有(yǒu€≥)助于三四線城(chéng)市(shì)βσ 的(de)發展。從(cóng)長(cháng)遠(yuǎn)看(kàn≤★")一(yī)二線城(chéng)市(shì)長(cháng"♥ )期趨好(hǎo)，但(dàn)從(cóng)目前看₩" (kàn)，一(yī)二線城(chéng)市(shì)住宅用(yòng)δ✔地(dì)供應幾乎沒有(yǒu)增加，未επΩ來(lái)固守在一(yī)二線城(chéng)市(shì)的(÷∞de)房(fáng)企，既不(bù)能(néng←±)獲得(de)量的(de)增長(cháng)，又(₩≥♣yòu)不(bù)能(néng)獲得(de)價的(σ× de)增長(cháng)，對(duì)于追求高(gāo)周轉γε、規模化(huà)發展的(de)企業(yè)，很( hěn)難在一(yī)二線城(chéng)市(shì)獲得(de)較好(hǎo•↕β)業(yè)績。
相(xiàng)比簡單劃分(fēn)一(yī)二線還(h✘≈ái)是(shì)三四線城(chéng)市(shì)，業(yè)內(nα₹èi)人(rén)士指出，都(dōu)市(επshì)圈的(de)概念更為(wèi)妥當。當代置業€ "(yè)總裁張鵬指出，城(chéng)市(shì)可(kě)分≥✔(fēn)為(wèi)核心城(chéng)市(shì) <、都(dōu)市(shì)圈周邊城(chéng)市(shì)和(hé)非都(≠'≠dōu)市(shì)圈周邊城(chéng)市(shì)。目前來(÷≤♠↓lái)看(kàn)，投資重心轉移至核心城(chén§π♠↕g)市(shì)及都(dōu)市(shì)圈≤☆✘周邊城(chéng)市(shì)，是(shì)大(dà)勢♥ ®所趨。不(bù)過，在易居研究院副院長(cháng)楊紅(hóng☆↕)旭看(kàn)來(lái)，三四線城(chéng)市(shì)經濟"✘、人(rén)口的(de)支撐力偏弱，這(zhè)類城(chéng)市(sh앧)不(bù)缺房(fáng)，缺的(de)是(shì)好(hǎo)房(f∑↕✘£áng)，但(dàn)真正有(yǒu)條件(jiàn)買∏ 好(hǎo)房(fáng)的(de)人(rén)較少(shǎo)，“©> ✘三四線城(chéng)市(shì)的(de)≈ 火(huǒ)熱(rè)，除政策寬松、去(qù)庫存利好(hǎo)外(wài)<♥>♣，還(hái)與棚改力度大(dà)、鼓勵"α♥$農(nóng)民(mín)工(gōng)進城(chén'✘g)入戶買房(fáng)這(zhè)兩大(dà)因素有(yǒu)關，但(dàΩ↕n)這(zhè)兩大(dà)因素不(bù)具有(yǒu)可(kě)持續性。”₹↓♣∏楊紅(hóng)旭表示。
億翰智庫董事(shì)長(cháng)陳嘯&✔✘↔天亦認為(wèi)，房(fáng)企在城(chéng)市(shì)布局上(s✔≥βΩhàng)，未來(lái)會(huì)進一(yī)步向縱δ≥≠深發展，隻有(yǒu)這(zhè)樣，才能(nén€♦♥g)平衡投資風(fēng)險，确保擁有(yǒu)足夠<₽π土(tǔ)地(dì)儲備，從(cóng)而實現(xiàn)“東(dōng)方不₹<×(bù)亮(liàng)西(xī)方亮(liàng)✔>φ©”的(de)局面。