本版圖片/視(shì)覺中國(guó)
今年(nián)，合肥等地(dì)政策調整為(wèi<§π)市(shì)場(chǎng)打開(kāi)了(le)空(kōng)間(ji& ān)。Top50房(fáng)企新增土(tǔ)地(dì)建面中，三• <四線占55%。在“因城(chéng)施策”、“滿足首套剛需¥δ≥、支持改善需求、遏制(zhì)投機(jī)炒房(fáng)”的(dελe)差别化(huà)調控背景下(xià)，全國(guó)各≤∞地(dì)将随之出現(xiàn)分(fēn)化(huà)。在此背↑₽景下(xià)，近(jìn)期積極拿(ná)地(dì)的♣επ↑(de)房(fáng)企在城(chéng)市(₹λ≠>shì)選擇上(shàng)該如(rú)何布局？$≈
三四線市(shì)場(chǎng)紅(h₽₩óng)利仍在
今年(nián)首月(yuè)，包括碧桂園、龍湖(hú)、中海('& hǎi)等企業(yè)均積極拿(ná)地(dì)，從(cóng)房ε₹₩(fáng)企首月(yuè)拿(ná)地(dì)數(shù)據看($♦€kàn)，三四線城(chéng)市(shì)依然受↔β到(dào)房(fáng)企青睐。
克而瑞統計(jì)數(shù)據顯示，銷售金(jīn)額前50房(fá✘λng)企的(de)新增土(tǔ)地(dì)建面中，三四線城(chén ☆<g)市(shì)占到(dào)了(le)55%，與去(qù)★ ✔年(nián)相(xiàng)比，前50房(fáng)企在三四線的(d✘δ∑e)投資建面占比上(shàng)升了(le)9%。雖然單月(yuè)數(shù ♦₩)據波動較大(dà)，但(dàn)也(yě)能(néng)反映房(fá☆ ♦ng)企在三四線城(chéng)市(shì)的(₩↕ εde)投資趨勢。
實際上(shàng)，去(qù)年(nián)12月(yuè)↔，住建部提出，2018年(nián)我國(guó)要(yàγφφo)抓好(hǎo)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng± )分(fēn)類調控，針對(duì)各類需求實行(xíng)差别化(huà)≠®ε調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制(zhì)投機(jī§≈♦)炒房(fáng)。庫存仍然較多(duō)的(d♥♠σe)部分(fēn)三四線城(chéng)市(shì)和(hé)縣城(c &héng)要(yào)繼續做(zuò)好(hσ←ǎo)去(qù)庫存工(gōng)作(zuò)。同時(sh≠♦÷¶í)，2018年(nián)将紮實推進新一(yī)輪棚改工(g¶≠ōng)作(zuò)，将改造各類棚戶區(σqū)580萬套。
億翰智庫研究報(bào)告指出，三四線城(chéng)市(shì)在今年(n €"ián)的(de)表現(xiàn)将繼續超預期，這(>≠zhè)對(duì)在三四線城(chéng)市(shì)土(tǔ)"↕∞$地(dì)儲備豐厚的(de)房(fáng)企而言，将™λ& 迎來(lái)營銷窗(chuāng)口期。不(bù'♦♠)過，市(shì)場(chǎng)将對(duì)進入企業(yè)的(de)周轉§♠能(néng)力有(yǒu)所考驗。如(rú)果企業(yè)的(de)組織周≈Ω轉能(néng)力不(bù)能(néng)保證項目在✘♣ε一(yī)年(nián)內(nèi)結案的(de)，Ω&$對(duì)三四線投資建議(yì)以謹慎态度為(wèi)主。
二線城(chéng)市(shì)或轉為(wè÷φ¶§i)“放(fàng)量不(bù)放(fàng)價”
值得(de)注意的(de)是(shì)，©↑在三四線城(chéng)市(shì)去(qù¥™)庫存為(wèi)主的(de)同時(shí)，今年(✘∞ε★nián)二線樓市(shì)也(yě)面臨細微(wēi)變化( ♥±♠huà)。
1月(yuè)5日(rì)，蘭州取消偏遠(yuǎn)區(q¥ ū)域限購(gòu)政策、放(fàng)松部分(fēn)城('≈ ♦chéng)區(qū)限購(gòu)條件(jiàn)的(de)同時(s♥ δ↔hí)，又(yòu)實行(xíng)了(le)限→↓♥×售政策。同樣在1月(yuè)5日(rì)，合肥市(shì)國(guó)土(tǔ≥↑∞)資源局和(hé)市(shì)物(wù)✔β價局表示，商品房(fáng)應由開(kāi)發商∑↔γ自(zì)行(xíng)定價。1月(yuè)9日(rì←÷>φ)，青島、天津兩地(dì)同時(shí)發布“租房(fáng)落戶”δλ♠€政策。
對(duì)此，合生(shēng)創展集團華北(běi)區(q↔$α≈ū)域公司營銷與資産經營中心總監孟祥熙指出，σα✘一(yī)線城(chéng)市(shì)限購(gòu₹)政策一(yī)直收緊，而三四線城(chéng)市₽₽∞(shì)開(kāi)發商交戰的(de)₹¶餘溫尚在，因此，政策調整的(de)二線城(c™γ'héng)市(shì)将成為(wèi)房(fáng)企的(de)必争α ♥↔之地(dì)。
億翰智庫研究報(bào)告亦指出，今年(nΩ"≥£ián)二線城(chéng)市(shì)的(de)調控思路(α§lù)，或從(cóng)“量價雙控”轉為¥↑¶(wèi)“放(fàng)量不(bù)放(fàng)價ε"”。也(yě)為(wèi)房(fáng)企的(de)•®£投資和(hé)銷售打開(kāi)更大(dà)的(de)市™♣(shì)場(chǎng)空(kōng)間(j"∏iān)。
縣城(chéng)去(qù)庫存，棚改助力
在調控總體(tǐ)不(bù)放(fàng)松的(de)背景下(xià¥<↓)，房(fáng)企在城(chéng)市(shì)上(shàng)，應÷♦如(rú)何布局尋求發展？
在新城(chéng)控股集團股份有(yǒu)限公司高(gāo±≥₹)級副總裁歐陽捷看(kàn)來(lái)，三四☆₽λ線城(chéng)市(shì)的(de)去(qù)庫存還(háδ↕™"i)沒有(yǒu)完全結束，縣城(chéng)去(qù)≈"庫存又(yòu)被提上(shàng)議(yì)事(shì)日(rì)程之上(s®₽hàng)，加上(shàng)今年(nián)580萬套棚 δ₩≠改，有(yǒu)助于三四線城(chéng)市•≥(shì)的(de)發展。從(cóng)長(cháng)遠(yuǎn)看✔∏(kàn)一(yī)二線城(chéng)市(shì)長(chá↑§ng)期趨好(hǎo)，但(dàn)從(cón↔♦σg)目前看(kàn)，一(yī)二線城(chéng)市(shì)←¥&♣住宅用(yòng)地(dì)供應幾乎沒有(yǒu)增加，未來(lái)固守在≥<一(yī)二線城(chéng)市(shì)♥α≤的(de)房(fáng)企，既不(bù)能(néng)獲得(de)量的(de≤≥ )增長(cháng)，又(yòu)不(bù)能(néng)獲得(de)價的•φ(de)增長(cháng)，對(duì)于追求高(gāo)周轉、₽σσ規模化(huà)發展的(de)企業(yè)，很(hěn)難在一(y≠♦∞Ωī)二線城(chéng)市(shì)獲得(de)較好(hǎo)業(yè™')績。
相(xiàng)比簡單劃分(fēn)一(yī)二線還(hái)是(shì)三γφ四線城(chéng)市(shì)，業(yè)內(nèi)人('♠→ rén)士指出，都(dōu)市(shì)圈的(de)概念更為(wèi)×←妥當。當代置業(yè)總裁張鵬指出，城(chéng)市(shì)可(k₽≈£≈ě)分(fēn)為(wèi)核心城(chéng)市(shì)α→∏、都(dōu)市(shì)圈周邊城(chéng)市(shì)和Ωβλ(hé)非都(dōu)市(shì)圈周邊城(chéng)市($∑shì)。目前來(lái)看(kàn)，投資重心轉移$↓₩至核心城(chéng)市(shì)及都(dōu)市(shì∏✔)圈周邊城(chéng)市(shì)，是(shì)大(dà)勢₹δ所趨。不(bù)過，在易居研究院副院長(cháng)楊紅(hε∏αóng)旭看(kàn)來(lái)，三四線城™∞☆(chéng)市(shì)經濟、人(rén)口的(de)©★×支撐力偏弱，這(zhè)類城(chéng)市(s§$ ÷hì)不(bù)缺房(fáng)，缺的(dα©e)是(shì)好(hǎo)房(fáng)™γα，但(dàn)真正有(yǒu)條件(jiàn)買好(hǎo)房↔π(fáng)的(de)人(rén)較少(shǎo)，εφ“三四線城(chéng)市(shì)的(de)火(huǒ)熱(r♥ è)，除政策寬松、去(qù)庫存利好(hǎo)外(wài)，還(hái γ₹)與棚改力度大(dà)、鼓勵農(nóng)民(mí↑Ωn)工(gōng)進城(chéng)入戶買房(fáng)這(zhè)兩大(≥∏dà)因素有(yǒu)關，但(dàn)這(zhè)兩"≠↑大(dà)因素不(bù)具有(yǒu)可(kě)持續性。”₹Ω£楊紅(hóng)旭表示。
億翰智庫董事(shì)長(cháng)陳嘯天亦認為(wèi)，房(fáng)企∑在城(chéng)市(shì)布局上(shàng)，未來(≥™ lái)會(huì)進一(yī)步向縱深發展，隻有÷£↔€(yǒu)這(zhè)樣，才能(néng)平衡投資風(fēng)險，确保擁有(φ↔yǒu)足夠土(tǔ)地(dì)儲備，從(c <óng)而實現(xiàn)“東(dōng)方不(bù)亮(liàng£♥↕≤)西(xī)方亮(liàng)”的(de)局面。