[ 集體(tǐ)用(yòng)地(dì)建設的(de)租賃房(f¥ ≠♦áng)，在租金(jīn)市(shì)場(chǎng&✔')化(huà)的(de)情況下(xià)，可(kě)以達到(dào)年₽£↑←(nián)投資回報(bào)率5%以上(shàng)，對(duì)于集體(®∑δtǐ)産權擁有(yǒu)者來(lái)說(shuō)，可(kě)♥÷β™以獲得(de)穩定回報(bào) ]

中國(guó)樓市(shì)供給側改革正在推進，多↔✔(duō)主體(tǐ)供應居住用(yòng)地(dì)和÷≥‌(hé)住房(fáng)的(de)格局有(yǒu)望加快(kuà ¶i)建立。

據新華社報(bào)道(dào)，國(guó)土(tǔ)資源部π≥§部長(cháng)姜大(dà)明(míng)15日(rì)說(sh♥<σuō)，我國(guó)将研究制(zhì)定權屬不Ω§∑ (bù)變、符合規劃條件(jiàn)下( ∞xià)，非房(fáng)地(dì)産企業(yè)依法取得(de)使₩✘×σ用(yòng)權的(de)土(tǔ)地(dì)作(zuò)為(wèi)住宅‌‌用(yòng)地(dì)的(de)辦法，深化(huà)利用(yò₩÷"€ng)農(nóng)村(cūn)集體(tǐ)經∏÷ $營性建設用(yòng)地(dì)建設租賃住房(fáng)試點，推動建立多(du↔αδ€ō)主體(tǐ)供應、多(duō)渠道(dào)保障租購(gòu)并舉的(de←δ)住房(fáng)制(zhì)度，讓全體(tǐ)人(rén)民(mín)住有(∑↕>yǒu)所居。

這(zhè)意味著(zhe)，政府将不(bε≤ù)再是(shì)住宅用(yòng)地(dì)的(de)唯一(yī ‌€₹)提供者，房(fáng)地(dì)産開(k''āi)發商也(yě)不(bù)再是(shì)一(yī)手住房(fá€₽✔∞ng)的(de)唯一(yī)提供方。

過去(qù)多(duō)年(nián)，我國(guó)城(chéng∑™)市(shì)商品房(fáng)開(kāi)發的φ♠λ✘(de)模式一(yī)般為(wèi)房(fáng)地( Ωdì)産開(kāi)發企業(yè)從(cóng)α↓​↑政府部門(mén)購(gòu)得(de)國(guó)有£ γ(yǒu)土(tǔ)地(dì)，然後進行(xíng)開(kāi)發并對(duì" ‌)外(wài)銷售。其特點之一(yī)是(sh≈α€​ì)由政府土(tǔ)地(dì)出讓部門(mén)±<£提供土(tǔ)地(dì)，二是(shì)必須是(sh≈α♣ì)國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)，集體(tǐ)土(tǔ)×'地(dì)須征收為(wèi)國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地→★φ₹(dì)後方能(néng)出讓。

2017年(nián)12月(yuè)召開(kāi)​•ε的(de)中央經濟工(gōng)作(zuò)會(huì)議(yì)要β∑ε(yào)求，加快(kuài)建立多(duō)主體(tǐ)供♥÷‌應、多(duō)渠道(dào)保障、租購(gòu​<)并舉的(de)住房(fáng)制(zhì)度。上(shàng)述國(g≥λ§‍uó)土(tǔ)部的(de)表态應為(wèi)落實中央經濟工(g↔₩ōng)作(zuò)會(huì)議(yì)的(Ω♣∑de)舉措之一(yī)。

新華社發表評論稱，政府不(bù)再壟斷住φ∏房(fáng)用(yòng)地(dì)，盤活非房(fáng)地(ε§dì)産企業(yè)自(zì)有(yǒu)土(β÷tǔ)地(dì)、農(nóng)村(cūn)集體(tǐ)經營性建≥£設用(yòng)地(dì)，是(shì)貫徹中央提出的(de)建∞σλ←立多(duō)主體(tǐ)供應、多(duō)¶←φ€渠道(dào)保障租購(gòu)并舉“兩多(duō)一↕∑(yī)并舉”住房(fáng)制(zhì)度基礎性的(d‍"₩e)土(tǔ)地(dì)制(zhì)度變革，可(kě)望漸别土(tλ©₩ǔ)地(dì)财政、抑制(zhì)地(dì)産投機(jī)，滿足∑§≤¥住有(yǒu)所居，同時(shí)維護不(bù)動産市(shì)場(chǎ♣>₩γng)穩定。

　國(guó)企自(zì)有(yǒu)用(yòng)地(♣±dì)建住宅有(yǒu)先例

中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī)ε♦←張大(dà)偉分(fēn)析認為(wèi)，過<>去(qù)中國(guó)房(fáng)地(dì)産的(de♣₩δγ)20年(nián)發展曆史，其實就(jiù)是(sh​$&©ì)國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)發展曆史，≥ ↑特别是(shì)商品房(fáng)住宅土(tǔ÷✔&±)地(dì)，來(lái)源單一(yī)，地(d←↓→ì)方土(tǔ)地(dì)财政依賴房(fáng)地(dì)産依賴₽©土(tǔ)地(dì)招拍(pāi)挂，國(guó)有(yǒ₹Ωu)土(tǔ)地(dì)招拍(pāi)挂出讓是(shì)商品房(fáng)住宅↓&β土(tǔ)地(dì)的(de)唯一(yī)來(lái)源↑₽☆α。

這(zhè)種現(xiàn)狀造成的(de)一(♥♦₩∑yī)個(gè)弊端，就(jiù)是(shì)≥β♦一(yī)些(xiē)地(dì)方土(tǔ)地ε£(dì)出讓部門(mén)有(yǒu)意☆← '無意地(dì)調節土(tǔ)地(dì)供應節奏，熱(rè)點城(c♦≤héng)市(shì)居住用(yòng)地(dì)相(xiàng)± πφ對(duì)不(bù)足，且土(tǔ)地(dì)出讓價格一↔₹Ω‍(yī)再走高(gāo)，助推房(fáng)價上(shà☆§☆$ng)漲。

如(rú)何解決這(zhè)個(gè)弊端？首先居住用(yòng)♠♣"地(dì)供應要(yào)相(xiàng)對(duì)充足，才能(né≠€≤✘ng)緩解熱(rè)點地(dì)區(qū)樓市(shì)供需緊♦≠γ張局勢。如(rú)果城(chéng)市(shì)的(de)國(guó)有 γ✔≈(yǒu)居住用(yòng)地(dì)供應不(bù₹≤γ)能(néng)填補供應缺口的(de)話(huà)，在符合↔"要(yào)求的(de)情況下(xià)，一(♣$<yī)些(xiē)國(guó)有(yǒu)企業(yè)也(yě)可(₹÷"¥kě)以利用(yòng)原國(guó)有(yǒλσ€u)劃撥用(yòng)地(dì)變更土(tǔ)地(♣©₽↕dì)性質為(wèi)國(guó)有(yǒu)居住用(yòng¶ ≥)地(dì)，并進行(xíng)後續開(kāi)發；此外(wà<‍ i)，集體(tǐ)建設用(yòng)地(dì)也(yě)可(kěγ•∑)提供居住用(yòng)地(dì)的(de)供給。

利用(yòng)國(guó)有(yǒu)企業(yè)自(z>¥ì)有(yǒu)用(yòng)地(dì)建設住宅此前已有(yǒu)先例≤¥✘→，但(dàn)主要(yào)是(shì)提供保障性住房(fán×≤g)。

北(běi)京市(shì)住建委相(xiàng)關負責人(ré÷π∞n)上(shàng)月(yuè)曾介紹，北(b• φ×ěi)京進一(yī)步引導和(hé)鼓勵全社會(huì)支持參與住房(≈☆fáng)保障工(gōng)作(zuò)ε→≈，不(bù)斷拓寬保障房(fáng)籌集渠道(dào)，多(duō)主體(t'☆ǐ)供給，形成了(le)廣泛合力。其中，鼓勵國(guó)有(yǒu)企業(yπ€☆<è)利用(yòng)自(zì)有(yǒu)用(yòngδ♣')地(dì)建設保障房(fáng)，加大(dà)政策支持力度，目前已建設£<約12萬套。

“鼓勵國(guó)企拿(ná)出自(zì)有(yǒu)用(yònΩ≈$✔g)地(dì)建設保障房(fáng)，是(shì)增加保♥∑✘₽障房(fáng)的(de)供給渠道(dào)，而非企業(yè)自(zì)¥≤建房(fáng)為(wèi)企業(yè)內(nèi)部職工(g★↓£ōng)福利分(fēn)房(fáng)。”上(shàng)¶≠述負責人(rén)表示，這(zhè)些(xiē)房(fáng)源均面向社會§±(huì)符合條件(jiàn)的(de)保障‌γ™Ω房(fáng)家(jiā)庭進行(xíng)∑→公開(kāi)配租配售。

此次官方雖然表示“将研究制(zhì)定權屬不(bù)變、符¥¥™♠合規劃條件(jiàn)下(xià)，非房(fáng)地(dì)産企業→∞ β(yè)依法取得(de)使用(yòng)權的(de)土(t§¶∑ǔ)地(dì)作(zuò)為(wèi)住宅用(yòng)地(dì)±φ的(de)辦法”，但(dàn)并未透露将允許在這(✔λ←zhè)些(xiē)土(tǔ)地(dì)上(shàng)建設什(s§ €&hén)麽性質的(de)住房(fáng)，還(hái)将是(shì)保障性住•₩™☆房(fáng)？還(hái)是(shì)§‍≥可(kě)能(néng)公開(kāi)對(duì)外(wài)銷售，目前尚'φ₹♥不(bù)得(de)而知(zhī)。

　租購(gòu)并舉再進一(yī)步

政府不(bù)再壟斷住房(fáng)用(yòng)地(dì)•• ，除了(le)可(kě)以盤活非房(fáng)地(dì)産企業∑≥​(yè)自(zì)有(yǒu)土(tǔ)£  地(dì)，農(nóng)村(cūn)集體(tǐ)經營性建設用(yòn γ>g)地(dì)也(yě)是(shì)一(yī)個(gè)可(kě)≈‍∑以提供住宅用(yòng)地(dì)的(de)供應渠道(dào)。

去(qù)年(nián)8月(yuè)底，為(wèi)增加租βδ賃住房(fáng)供應，緩解住房(fáng)供需矛盾×βπ÷，構建購(gòu)租并舉的(de)住房(fáng)體(tǐ)系，建立♣φ↑£健全房(fáng)地(dì)産平穩健康發展長(cháng)效™↔機(jī)制(zhì)，國(guó)土(tǔ)↑‍‍部會(huì)同住建部根據地(dì)方自(zì↓✔)願，确定第一(yī)批在北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)、沈★←陽、南(nán)京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、≠φ廣州、佛山(shān)、肇慶、成都(dōu)等13個(gè)城(ché‌¶↓₽ng)市(shì)開(kāi)展利用(yòng)集體(tǐ)建設用(yΩ òng)地(dì)建設租賃住房(fáng)試點。

兩部委稱，此舉還(hái)将有(yǒu)助于拓展集體(t§ ǐ)土(tǔ)地(dì)用(yòng)途，拓寬≥✔₹±集體(tǐ)經濟組織和(hé)農(nóng)民(mín)增≈λ收渠道(dào)；有(yǒu)助于豐富農(nóng)村(cūn)土(tǔ±φ®×)地(dì)管理(lǐ)實踐，促進集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)優化(≤γhuà)配置和(hé)節約集約利用(yòng)，加快≤≤ ✔(kuài)城(chéng)鎮化(huà)進程。♣€​

“鼓勵集體(tǐ)用(yòng)地(dì)建設租賃房(fángσδα♥)，有(yǒu)利于提高(gāo)用(yòng₽‍)地(dì)指标緊張的(de)城(chéng)市(shì)加快(kuài£π≠€)租賃房(fáng)源供應的(de)可(kě)能λ© ε(néng)性，13個(gè)城(chéng)市(shì$₩&↑)基本都(dōu)屬于一(yī)二線城(chéng)市(sh"¶ì)，這(zhè)些(xiē)城(chéng)  ←市(shì)國(guó)有(yǒu)土(t≠↓"ǔ)地(dì)相(xiàng)對(duì)≠>§緊張，而部分(fēn)區(qū)域存在的(de)城(chéng)中村∞<↔¶(cūn)等集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)，如π$(rú)果部分(fēn)進入租賃市(shì)場(chǎng)有(yǒu)利于$♣≥房(fáng)源供應，也(yě)有(yǒu)利于城(chéng ↔)中村(cūn)改造。”張大(dà)偉稱。

他(tā)表示，目前租賃市(shì)場(chǎng)的(de)核心問(w β™èn)題是(shì)租購(gòu)比懸殊，開(kāi)ו發商開(kāi)發商品房(fáng)用(yòng)于出租的(de)₽​ ‌回報(bào)率過低(dī)，大(dà)部分(fēn)年(nián)收益隻•₩&☆有(yǒu)1%~2%，這(zhè)種情況下(xià)集體(★↔↓tǐ)用(yòng)地(dì)因為(wèi®÷✘)土(tǔ)地(dì)價格相(xiàng)對(d₽$¶≤uì)較低(dī)，集體(tǐ)用(yòng)地(dì)建設的(de)租$Ωλφ賃房(fáng)，在租金(jīn)市(shì≈¶')場(chǎng)化(huà)的(de)情況下(xià)，可(k↑>σě)以達到(dào)年(nián)投資回報(bào)率5%以上(s$®¥>hàng)，對(duì)于集體(tǐ)産權擁有(yǒu)者λ€來(lái)說(shuō)，可(kě)以獲得(de)穩定回報(bàoβ←Ω☆)。

利用(yòng)集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)建租賃‍©房(fáng)并非新鮮事(shì)物(wù)。↕$超大(dà)城(chéng)市(shì)，早在2011年(ni≈&án)，北(běi)京就(jiù)已經向中央部委申請(qǐng)開(kāiσφ₽)展利用(yòng)集體(tǐ)建設用(yò&>¶εng)地(dì)建設租賃住房(fáng)。此後，京滬兩地"÷(dì)集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)建設→★租賃房(fáng)試點申請(qǐng)獲得(de)了≈‌(le)國(guó)土(tǔ)部批準。

從(cóng)2011年(nián)起，北(běi)京先後在朝陽區(q≤∏→πū)平房(fáng)鄉(xiāng)、海(hǎi)澱區(qū)唐家(j♥​☆✔iā)嶺、溫泉鎮351地(dì)塊、昌平區(qū)北(běi)七家(jiā$÷§☆)鎮等5個(gè)集體(tǐ)土(tǔ)地(₹φdì)地(dì)塊開(kāi)展了(le)↓∏租賃住房(fáng)項目試點，建設租賃住房(fáng)1.28萬套。

國(guó)土(tǔ)部土(tǔ)地(dì)利用(yòng)司有(yǒu)關•✔負責人(rén)曾表示，北(běi)京、上(shàng¥©)海(hǎi)作(zuò)為(wèi)首批集體(tǐ)土(tǔ)地™₹ (dì)建租賃房(fáng)試點城(chéng)市(s÷ε§←hì)，幾年(nián)來(lái)試點項目運行$±¶(xíng)取得(de)了(le)良好(hǎo)®®★的(de)效果，一(yī)是(shì)增加了(le)住宅用(yòn☆>πg)地(dì)來(lái)源和(hé)租賃住房(fáng)供給。二是(shλ₹≥ì)擴展了(le)集體(tǐ)經營性建設用(yòng)地(dì)的(✔→σde)居住和(hé)産業(yè)發展功能✔π≠(néng)。三是(shì)對(duì)盤活低(dī)♣"效集體(tǐ)建設用(yòng)地(dì)、解決城(c→σ<héng)市(shì)周邊外(wài)來(lái)務工(gōng)" •>人(rén)員(yuán)居住問(wèn)題、改€±善城(chéng)郊經濟社會(huì)環境等方面，發揮了(l↔₩e)積極作(zuò)用(yòng)。四是(shì)拓寬了(le)↔≈α→集體(tǐ)經濟組織和(hé)農(nóng)≤‌↑民(mín)增收渠道(dào)，農(nóng)民(mín)獲÷Ω↕得(de)長(cháng)遠(yuǎn)穩定收λε益，有(yǒu)獲得(de)感。

北(běi)京2017年(nián)确定了(le)較為(wèi€α∑)宏大(dà)的(de)利用(yòng)集體(tǐ)土(tǔ)地 ×‍ (dì)建租賃房(fáng)計(jì)劃，從(cóng)2017年(¥¶α®nián)起的(de)5年(nián)裡(lǐ)，将供應1000公頃集體(t✔&ǐ)土(tǔ)地(dì)，用(yòng)于建設租賃住房(f←↑↔δáng)。

截至2017年(nián)12月(yuè)底，北(běi)京市(s‌≠hì)實現(xiàn)集體(tǐ)地(dì)租賃住房(fáng)用(yòng> €π)地(dì)供應203.9公頃，完成率102€±"<%，超額完成2017年(nián)度供應任務。

張大(dà)偉認為(wèi)，中央經濟工(gōng)作(zuò)會(hu®α♥ì)議(yì)提及的(de)建立多(duō∑★)主體(tǐ)供應、多(duō)渠道(dào)保障租購(gòu)并✘β舉的(de)住房(fáng)制(zhì)度Ω÷∑ ，多(duō)主體(tǐ)供應房(fáng)源，必然需要(yào)多(duō)π ‌☆主體(tǐ)供應土(tǔ)地(dì)，“政府不(bù)λ 再壟斷住房(fáng)土(tǔ)地(dì)供應，對(duì)₽γ•集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)價值将有(yǒu)非常大(dà)的(de↑↓)提升影(yǐng)響。對(duì)于城(chéng)市(shì)♥☆租賃市(shì)場(chǎng)影(yǐ♥£ng)響最大(dà)，對(duì)于商品房(fáng)住宅市(s §✔✔hì)場(chǎng)來(lái)說(shuō)也(yě)能(néng)α<起到(dào)緩解供需矛盾的(de)作(zuò)用ε→ε≤(yòng)。”

在集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)上(shàng)建租↔§賃房(fáng)，業(yè)界一(yī)度有(yǒu)疑慮，此α 舉是(shì)否會(huì)造成新的(de)小(xiǎo)産權房(fán"&λλg)問(wèn)題？

此前，一(yī)位地(dì)方國(guó)土(tǔ)δ∞∑局局長(cháng)就(jiù)曾坦言，集α∑α體(tǐ)土(tǔ)地(dì)建租賃房(fáng)與小(x★φ✔'iǎo)産權房(fáng)有(yǒu)差别，差在哪裡(∑↑✘lǐ)？就(jiù)是(shì)差在一(yī)個(g"≤è)是(shì)短(duǎn)期租賃合同，一(yī)個(gè"♦λ>)是(shì)長(cháng)期租賃合同。如(rú)果租房(fáng)合同超©≠過20年(nián)甚至30年(nián)，實際 ♣‍α上(shàng)就(jiù)成了(le)變相(xiàng×')賣房(fáng)，與小(xiǎo)産權房(fáng)無₹♠π↕異。

國(guó)土(tǔ)部和(hé)住建部在确定1‌<3個(gè)試點城(chéng)市(shì)時(sh><§←í)曾強調，集體(tǐ)租賃住房(fáng)出租，應遵守相(xiàn↔∞∞πg)關法律法規和(hé)租賃合同約定，不(bù)得(d §≠e)以租代售。承租的(de)集體(tǐ)租賃住房(≠ ε♥fáng)，不(bù)得(de)轉租。