[ 集體(tǐ)用(yòng)地(dì)建設的(de)租→÷賃房(fáng)，在租金(jīn)市(sh♠≥ì)場(chǎng)化(huà)的(de)↕β情況下(xià)，可(kě)以達到(dào)年(₹εγ≠nián)投資回報(bào)率5%以上(shàng)，對(duìα >)于集體(tǐ)産權擁有(yǒu)者來(lái)說(shuō)​₹‍，可(kě)以獲得(de)穩定回報(bào) ]

中國(guó)樓市(shì)供給側改革正在推進↓$λΩ，多(duō)主體(tǐ)供應居住用(yòng)地(dì)和(β♥hé)住房(fáng)的(de)格局有(yǒu)望加快(k♥σ♦uài)建立。

據新華社報(bào)道(dào)，國(guó)土(tǔ)資源部部長"&≈(cháng)姜大(dà)明(míng)15日(rì)說(shuō)，我國(&∏guó)将研究制(zhì)定權屬不(bù)♦>變、符合規劃條件(jiàn)下(xià)β↔'✘，非房(fáng)地(dì)産企業(yè)依法取得(₽₽de)使用(yòng)權的(de)土(tγ<≈¶ǔ)地(dì)作(zuò)為(wèi)住宅用(y±"€εòng)地(dì)的(de)辦法，深化(huà)利用(yòng)農(nó​♣ng)村(cūn)集體(tǐ)經營性建設用(yò↓γαng)地(dì)建設租賃住房(fáng)試點，推動建立多(duō)♦↕§主體(tǐ)供應、多(duō)渠道(dào)保障租購(gòu)并舉的(✘☆↔ de)住房(fáng)制(zhì)度，讓全體(tǐ>•δ★)人(rén)民(mín)住有(yǒu)所居。

這(zhè)意味著(zhe)，政府将不(bù)再是(shì)住宅用(yòn£δ☆g)地(dì)的(de)唯一(yī)提供者，房(fáng)地(dì)♦₽産開(kāi)發商也(yě)不(bù)再是(shì)一(↓↑yī)手住房(fáng)的(de)唯一(yī)提供方。β¥​δ

過去(qù)多(duō)年(nián)，我國(guó₩≠φ)城(chéng)市(shì)商品房(fáng)開(kāi)®≤Ω發的(de)模式一(yī)般為(wèi)房(fán ¥g)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)從(cóng)政府部門(mén)£¥☆↓購(gòu)得(de)國(guó)有(yǒu)土(§¥$tǔ)地(dì)，然後進行(xíng)開(kāi)發并對(duì)外(<Ωwài)銷售。其特點之一(yī)是(shì)由政府土(tǔ)地α☆(dì)出讓部門(mén)提供土(tǔ)±×✘地(dì)，二是(shì)必須是(shì)國(guó)有(y≥←ǒu)土(tǔ)地(dì)，集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)須征收為(§$wèi)國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)後方能(néng)出讓。λ∏

2017年(nián)12月(yuè)召開(kāi)±→÷的(de)中央經濟工(gōng)作(zuò)會(huì)議(yì)要(yào"¶)求，加快(kuài)建立多(duō)主體£ (tǐ)供應、多(duō)渠道(dào)保障、租購(gòu)并舉的(de)住∑• 房(fáng)制(zhì)度。上(shàng)述國(guó)土(tǔ)¥÷σ部的(de)表态應為(wèi)落實中央經濟工(gōng)作(zuò↕↓)會(huì)議(yì)的(de)舉措之♦✘一(yī)。

新華社發表評論稱，政府不(bù)再壟斷住房(fán ✘g)用(yòng)地(dì)，盤活非房(fáng)∞↑地(dì)産企業(yè)自(zì)有(yǒu)土β×&(tǔ)地(dì)、農(nóng)村(cūn)σ∞∑集體(tǐ)經營性建設用(yòng)地(dì≥¥ Ω)，是(shì)貫徹中央提出的(de)建立多(duō)主體(t≈λ‍ ǐ)供應、多(duō)渠道(dào)保障租購(gòu)并舉“兩多(duō•​)一(yī)并舉”住房(fáng)制(zhì↕α$✔)度基礎性的(de)土(tǔ)地(dì)制(zhì)度變革，可(k ♠ě)望漸别土(tǔ)地(dì)财政、抑制(zhì)地(dì)産投機(↔♠€jī)，滿足住有(yǒu)所居，同時(shí)維護不(bù)動産市(sh↑Ω•ì)場(chǎng)穩定。

　國(guó)企自(zì)有(yǒu)用(yòng)地(dì)建住宅有(yǒ₩€u)先例

中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉分(fēn)¥♦∞∞析認為(wèi)，過去(qù)中國(guó)房(f"£™Ωáng)地(dì)産的(de)20年(nián)發>₹展曆史，其實就(jiù)是(shì)國(gu® ó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)發展曆××ε史，特别是(shì)商品房(fáng)住宅土(t♦πǔ)地(dì)，來(lái)源單一(yī)，地(‌₹π'dì)方土(tǔ)地(dì)财政依賴房(fáng)地(dì)産依賴土(tǔ ₹ ©)地(dì)招拍(pāi)挂，國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)招♣α←₹拍(pāi)挂出讓是(shì)商品房(fáng)住宅土(tǔ)'ε地(dì)的(de)唯一(yī)來(lái)源。

這(zhè)種現(xiàn)狀造成的(de)一(y₽ ī)個(gè)弊端，就(jiù)是(shì)一(yī ¥ ‌)些(xiē)地(dì)方土(tǔ)地(dì)出讓部門(mén)有(yǒu)₩φ≠×意無意地(dì)調節土(tǔ)地(dì)供應節奏∑★，熱(rè)點城(chéng)市(shì)居住用(yòng)地(dì)相(x© ↕≠iàng)對(duì)不(bù)足，且土(tǔ)地(dì)出讓價格一σδ(yī)再走高(gāo)，助推房(fáng)價上(shàng)漲。

如(rú)何解決這(zhè)個(gè)弊端？首先居住用(yòng)地​& (dì)供應要(yào)相(xiàng)對(duì)充∏★&>足，才能(néng)緩解熱(rè)點地(dì)區(qū)樓市(shì)供需緊張♣<∑✔局勢。如(rú)果城(chéng)市(shì£♦≈✔)的(de)國(guó)有(yǒu)居住用(yòng)地(dì)供應不> ∑(bù)能(néng)填補供應缺口的(de)話(huà)，在符合要(yà>≤o)求的(de)情況下(xià)，一(yī)些(xiē)國 ₽™(guó)有(yǒu)企業(yè)也(yě)可(kě)以利用(yòng)"₹原國(guó)有(yǒu)劃撥用(yòng)地(dì)變更土(✘✔♥‌tǔ)地(dì)性質為(wèi)國(guó)有(★Ω"yǒu)居住用(yòng)地(dì)，并進行(xíng)後續開(kāi)發Ω ∑；此外(wài)，集體(tǐ)建設用(yòng)地(dì) •​也(yě)可(kě)提供居住用(yòng)地(dì)的(de)供給。

利用(yòng)國(guó)有(yǒu)企業(yè)自(zì)有(y≥÷£δǒu)用(yòng)地(dì)建設住宅此前已有(yǒu)先例，"✔✔但(dàn)主要(yào)是(shì)提供保障性住房(fáng)。

北(běi)京市(shì)住建委相(xiàng)關負責人♥★₹γ(rén)上(shàng)月(yuè)曾介紹，北(běi)京進一(yī)步引導★‌♥→和(hé)鼓勵全社會(huì)支持參與住房(♥Ω↓fáng)保障工(gōng)作(zuò)，不(✘®bù)斷拓寬保障房(fáng)籌集渠道(dào)，多(duō)主體(t★¥≤♠ǐ)供給，形成了(le)廣泛合力。其中，鼓勵國(guó)有÷π(yǒu)企業(yè)利用(yòng)自(zì₩₩)有(yǒu)用(yòng)地(dì)建設保障房(fán∞‍÷g)，加大(dà)政策支持力度，目前已建設約1✔±&2萬套。

“鼓勵國(guó)企拿(ná)出自(zì)有(yǒu)εδλ★用(yòng)地(dì)建設保障房(fáng)，是(shì)增加保障房(✔↔✔'fáng)的(de)供給渠道(dào)，而非企業(yè)自(zπ≈φ±ì)建房(fáng)為(wèi)企業(yè)內(nèi)部職∏α ∞工(gōng)福利分(fēn)房(fáng)。”上✔∏(shàng)述負責人(rén)表示，這(zhè)些(xiē)房(f★≈✘±áng)源均面向社會(huì)符合條件(jiα$àn)的(de)保障房(fáng)家(jiā)庭進行(xíng)公€"≤γ開(kāi)配租配售。

此次官方雖然表示“将研究制(zhì)定權屬不(bù)變、符合₽↔↕≥規劃條件(jiàn)下(xià)，非房(fáng)地(d $↓∑ì)産企業(yè)依法取得(de)使用(yòng↕<​)權的(de)土(tǔ)地(dì)作(zuò)為(δ£wèi)住宅用(yòng)地(dì)的(de)β→辦法”，但(dàn)并未透露将允許在這(zhè)些(xiē)土(tǔ)δ←×地(dì)上(shàng)建設什(shén)麽性質的(de)×&住房(fáng)，還(hái)将是(shì)保障性住房(fáng)？÷☆還(hái)是(shì)可(kě)能(n÷∏éng)公開(kāi)對(duì)外(wài)銷售，目前尚不(bù≈←)得(de)而知(zhī)。

　租購(gòu)并舉再進一(yī)步

政府不(bù)再壟斷住房(fáng)用(yòng)地(dì)，除了(le)可('λ₽♥kě)以盤活非房(fáng)地(dì)産企業(✔↕>yè)自(zì)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)，農(nóng)村(cūn↕€)集體(tǐ)經營性建設用(yòng)地(dì)也(yě)是(shì)÷™ δ一(yī)個(gè)可(kě)以提供住宅用(yòng)地(dì¥ ✘)的(de)供應渠道(dào)。

去(qù)年(nián)8月(yuè)底，為(wèi)增加租賃住房(f& <áng)供應，緩解住房(fáng)供需矛盾，構建購(δβ₹γgòu)租并舉的(de)住房(fáng)體(tǐ)系，建立健全房(fáφ₽ ng)地(dì)産平穩健康發展長(cháng)效機(jī)制(zhì)™ λ ，國(guó)土(tǔ)部會(huì)同住建部根據地(dì)方自(zì)願，<≠​确定第一(yī)批在北(běi)京、上(s€β∞hàng)海(hǎi)、沈陽、南(nán)京、杭州、合肥、廈£σΩ÷門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山(s$☆←hān)、肇慶、成都(dōu)等13個(gè)城(ch↕↑éng)市(shì)開(kāi)展利用(yòng)集體¥ε÷(tǐ)建設用(yòng)地(dì)建設租賃≤≥∏↔住房(fáng)試點。

兩部委稱，此舉還(hái)将有(yǒu)助于拓展集體(tǐ)→¥土(tǔ)地(dì)用(yòng)途，拓寬集體(tǐ)  π經濟組織和(hé)農(nóng)民(mín)增收渠道(dà₹€Ωo)；有(yǒu)助于豐富農(nóng)村(cūn)土(tǔΩ↓≥‌)地(dì)管理(lǐ)實踐，促進集體(tǐ)土(t✘γ'∞ǔ)地(dì)優化(huà)配置和(hé)節約集約Ω¶σ利用(yòng)，加快(kuài)城(chéng​≠)鎮化(huà)進程。

“鼓勵集體(tǐ)用(yòng)地(dì)建設租賃房(fáng)，有 γΩ(yǒu)利于提高(gāo)用(yòng)地(dì)指标★δ♥×緊張的(de)城(chéng)市(shì)加快(kuài)租賃房ε↓✘(fáng)源供應的(de)可(kě)能(✔↕§néng)性，13個(gè)城(chéng)市(shì)基本都(dōu)屬φ₩于一(yī)二線城(chéng)市(shì)，這(zhè)些(xiē↑↑¥)城(chéng)市(shì)國(guó)有(£♥yǒu)土(tǔ)地(dì)相(xiàng)對×λ(duì)緊張，而部分(fēn)區(qū)域存在的(de&♦♥®)城(chéng)中村(cūn)等集體(tǐΩ©≤)土(tǔ)地(dì)，如(rú)果部分(fēn)進入租賃市(shì)場(cσ₩hǎng)有(yǒu)利于房(fáng)源供應，也(yě)有(yǒu)σ€£利于城(chéng)中村(cūn)改造。”張大(dà> )偉稱。

他(tā)表示，目前租賃市(shì)場(chǎng)的(₹​→∑de)核心問(wèn)題是(shì)租購(gòu)比懸​♠♥殊，開(kāi)發商開(kāi)發商品房(fáng)用(yòng)✘¶于出租的(de)回報(bào)率過低(dī)，大(dà)部分(fēn✘‌™α)年(nián)收益隻有(yǒu)1%~2%，↔∑∞這(zhè)種情況下(xià)集體(tǐ)用(yòng©÷€φ)地(dì)因為(wèi)土(tǔ)地(dì)價格相(xiàng)對(d∞$γ£uì)較低(dī)，集體(tǐ)用(yòng)地®≈★(dì)建設的(de)租賃房(fáng)，在租金(jīn)市(shì)場(®​☆chǎng)化(huà)的(de)情況下(xi∞ γà)，可(kě)以達到(dào)年(niá​±αn)投資回報(bào)率5%以上(shàng)，對(duì)于集體 ÷(tǐ)産權擁有(yǒu)者來(lái)說(shuō←™✔₽)，可(kě)以獲得(de)穩定回報(bào)。

利用(yòng)集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)建租賃房(fáng)并非₽↓ε&新鮮事(shì)物(wù)。超大(dà)城(ch÷​éng)市(shì)，早在2011年(nián)，北(bě±εi)京就(jiù)已經向中央部委申請(qǐng)開(kāi®®γ¶)展利用(yòng)集體(tǐ)建設用(yòng)>↔¶€地(dì)建設租賃住房(fáng)。此後，京滬兩地(dì)集體(®‍tǐ)土(tǔ)地(dì)建設租賃房(fáng)試φ∏點申請(qǐng)獲得(de)了(le)國(guó)§∞♣土(tǔ)部批準。

從(cóng)2011年(nián)起，北(běi)京♣± λ先後在朝陽區(qū)平房(fáng)鄉(xiāng)、海(hǎi)澱區✘✘≠<(qū)唐家(jiā)嶺、溫泉鎮351地(d>♣ì)塊、昌平區(qū)北(běi)七家(jiā)鎮等5個(gè)集體(tǐ)≠±£>土(tǔ)地(dì)地(dì)塊開(kāi)展♦ 了(le)租賃住房(fáng)項目試點，建設租賃住房(f±πε∑áng)1.28萬套。

國(guó)土(tǔ)部土(tǔ)地(dì)利用(yòng)司有(‌☆←±yǒu)關負責人(rén)曾表示，北(běi)京、上(♠​ shàng)海(hǎi)作(zuò)為(wèi)首批集體(tǐ)土(t™∏ǔ)地(dì)建租賃房(fáng)試點城(chéng)市(sα₽'hì)，幾年(nián)來(lái)試點項目運行(xíng)$φε×取得(de)了(le)良好(hǎo)的(★​©de)效果，一(yī)是(shì)增加了(l✘±×δe)住宅用(yòng)地(dì)來(lá$®Ωi)源和(hé)租賃住房(fáng)供給。二是(shì)☆₩γ'擴展了(le)集體(tǐ)經營性建設用(yòng)地(dì)的(de)居'®住和(hé)産業(yè)發展功能(néng)。三是(s→&≈hì)對(duì)盤活低(dī)效集體(tǐ)建設用(yò§₩ng)地(dì)、解決城(chéng)市↕•®Ω(shì)周邊外(wài)來(lái)務工(gōng)§λ¥¥人(rén)員(yuán)居住問(wèn)↔​≤☆題、改善城(chéng)郊經濟社會(huì)環境等方面♣≤← ，發揮了(le)積極作(zuò)用(yòng)。四是(shì)拓寬了(le)集±‍₽♣體(tǐ)經濟組織和(hé)農(nóng)民(mí ☆©•n)增收渠道(dào)，農(nóng)民(mín)獲得(de)長(cσ∞£háng)遠(yuǎn)穩定收益，有(yǒu)獲得(d≤βδ​e)感。

北(běi)京2017年(nián)确定了(le)較為(wèi)宏大(dà)♥≥π₽的(de)利用(yòng)集體(tǐ)土(tǔ)地(dì'≈ )建租賃房(fáng)計(jì)劃，從(cóng)20©‍ 17年(nián)起的(de)5年(nián)裡(lǐ)，§•✔将供應1000公頃集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)，用(y★©πòng)于建設租賃住房(fáng)。

截至2017年(nián)12月(yuè)底，北(běi)京市'÷ ≠(shì)實現(xiàn)集體(tǐ)地(dì)租賃住房(fáng)用(y↓♥òng)地(dì)供應203.9公頃，完成率102%，超額完成2017λ≠年(nián)度供應任務。

張大(dà)偉認為(wèi)，中央經濟工(g±÷ōng)作(zuò)會(huì)議(yì)提®≈及的(de)建立多(duō)主體(tǐ)←'供應、多(duō)渠道(dào)保障租購(gòu)并舉的(de)住 '×房(fáng)制(zhì)度，多(duō)主體(tǐ)供應房(fáng)源，必✔↔然需要(yào)多(duō)主體(tǐ)供應土(tǔ)地(dì)，“政府不(b♣✔ù)再壟斷住房(fáng)土(tǔ)地(dì)供應，對(du→ β₩ì)集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)價值将有(yǒu)‍£‍≠非常大(dà)的(de)提升影(yǐng)響。對(duì)于城('×€"chéng)市(shì)租賃市(shì)場(ch₩ Ωǎng)影(yǐng)響最大(dà)，對(duì)于商品$'β←房(fáng)住宅市(shì)場(chǎng)來(lái)說(shuō)也( ÷yě)能(néng)起到(dào)緩解供需矛盾的(de)作(z≤≠‍uò)用(yòng)。”

在集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)上(shàng)建租賃房(fáng)，₹₩業(yè)界一(yī)度有(yǒu)疑慮，此←σ‌♦舉是(shì)否會(huì)造成新的(de)小(xiǎo☆π€)産權房(fáng)問(wèn)題？

此前，一(yī)位地(dì)方國(guó)土(tǔ $₽€)局局長(cháng)就(jiù)曾坦言，集體(tǐ)土(tǔ)地¥ (dì)建租賃房(fáng)與小(xiǎo<©)産權房(fáng)有(yǒu)差别，差在哪裡(lǐ)？就(>ε₹₩jiù)是(shì)差在一(yī)個(gδ±$≈è)是(shì)短(duǎn)期租賃合同，一(yī)個(gè)是(sh•∑ ₩ì)長(cháng)期租賃合同。如(rú)果租‌→房(fáng)合同超過20年(nián)甚至30年✘≤∑​(nián)，實際上(shàng)就(j★←λ iù)成了(le)變相(xiàng)賣房(fáng)，與$¶±小(xiǎo)産權房(fáng)無異。

國(guó)土(tǔ)部和(hé)住建部在确定13個(g§ε&è)試點城(chéng)市(shì)時(shí)曾強調，集體(tǐ)租賃住房♠♠λ(fáng)出租，應遵守相(xiàng)關Ω★λ法律法規和(hé)租賃合同約定，不(bù)得(de)以租代售。承租的(de)'✘Ωσ集體(tǐ)租賃住房(fáng)，不(bù)得(de)轉租。