堪稱史上(shàng)最糾結的(de)2017年(nián)樓市(shì↔♦)，終于等來(lái)了(le)成績單。

1月(yuè)18日(rì)，國(guó)家(ji>π↕ā)統計(jì)局公布了(le)2017年(nián)房(fán₹§g)地(dì)産投資和(hé)銷售數(shù)據。

一(yī)方面，影(yǐng)響樓市(shìγ↔₽)多(duō)年(nián)的(de)輪動效應依舊(jiù)發揮作(♦←≥zuò)用(yòng)。經曆了(le)20↓↓¥←16年(nián)一(yī)二線熱(rè)點城(chéng)≈εγ市(shì)的(de)火(huǒ)熱(rè×‌£)行(xíng)情後，2017年(nián)樓市(shì)φ‌∞•在三四線城(chéng)市(shì)的(de)λ​接力帶動下(xià)，商品房(fáng)銷售面積達到(dào)16.9億平₽∞•方米，銷售額達到(dào)13.4萬億元÷¶，雙雙創下(xià)曆史新高(gāo)。

另一(yī)方面，全國(guó)近(jìn)110個(gè)城(chéng÷©")市(shì)與部門(mén)（縣級以上(shàng)），發布超過₹σ"π270次以上(shàng)的(de)調控政策，也(" ♥yě)未能(néng)削弱房(fáng)企補♥✔倉意願。全年(nián)房(fáng)地(dì)産開(kāi✔©β)發投資10.9萬億元，同比增長(cháng♣←)7%，土(tǔ)地(dì)市(shì)場(chǎng)仍然“量價齊'‍漲”。

然而，随著(zhe)中央提出建立多(duō)主體(tǐ)供 δ應、多(duō)渠道(dào)保障、租購(gòu$σ γ)并舉的(de)住房(fáng)制(zhì)度，新一(y"¥$ī)輪房(fáng)改腳步漸近(jìn)。去(δ≠‌♦qù)杠杆成為(wèi)政策焦點，土(tǔ)地(d₹₹♠ì)供應模式迎來(lái)重大(dà)變化(huà)，商品住房λ©<γ(fáng)不(bù)再是(shì)住房∑™ε(fáng)市(shì)場(chǎng)唯一(yī)選®∑擇，政府将不(bù)再是(shì)居住用(yòng)地(dì)唯一(§↑™yī)提供者。一(yī)系列重大(dà)變↑₽✔‍化(huà)，對(duì)房(fáng)地(dì)産行(xínλ ∏φg)業(yè)提出新的(de)要(yào)求。

同時(shí)，低(dī)位企穩的(de)經濟運行₩<(xíng)宏觀背景未變，經濟增長(chánα∑×εg)對(duì)房(fáng)地(dì)産開(÷↔₹kāi)發投資的(de)依賴性仍然較強，核心城(chéng)市(shσ₹ì)土(tǔ)地(dì)供應短(duǎn)缺的(de)矛盾依舊(ji✔Ωù)未解，房(fáng)地(dì)産行(xíng) δ¶業(yè)發展的(de)外(wài)部環¥≥♠<境和(hé)內(nèi)生(shēng)機(jī)制(zhì)尚未有(¶α$±yǒu)徹底變化(huà)。多(duō)方因素對(duì)沖激蕩下(xià)→♣×，2018年(nián)的(de)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(c← ​hǎng)，或存在更多(duō)變數(shù)。

銷售數(shù)據創曆史新高(gāo)

2017年(nián)，商品房(fáng)銷售額®₽第一(yī)次突破13萬億元，商品房(fáng)銷售面積↔✔也(yě)第一(yī)次突破16億平方米。

據中原地(dì)産分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉測算→±↔(suàn)，從(cóng)單月(yuè)數(shù)據來✘∑∑(lái)看(kàn)，2017年(nián)12月(yuè)♠πα的(de)商品房(fáng)銷售金(jīn)額和(σ£σ§hé)面積分(fēn)别達到(dào)1.8萬億元和(hé)2.2億平方米，也‌♠$φ(yě)刷新了(le)中國(guó)房(fáng)地(dì)産市(shì)場£<>(chǎng)的(de)單月(yuè)銷售曆史記錄。

分(fēn)地(dì)域來(lái)看(kàn)，東(dō&♦≤ng)部地(dì)區(qū)的(de)銷售數(shù)據受到(dào)♣β→嚴格調控影(yǐng)響，商品房(fáng)銷售面積71199萬平✘​‌₽方米，僅比上(shàng)年(nián)增長($‌>cháng)2.9%，銷售額也(yě)隻增長(cháng)6.2%，大ε€≈(dà)大(dà)落後于其他(tā)地(dì)區(q≥≤ ū)。

在輪動效應影(yǐng)響下(xià)，以三四線城(chén÷₽g)市(shì)為(wèi)主的(de)中西(xī)部地(dì)區(₩>qū)，房(fáng)地(dì)産銷售十分(fēn)火(huǒ)爆。統計(±€©$jì)局數(shù)據顯示，中西(xī)部≥≈商品房(fáng)銷售面積分(fēn)别增長(αγ₩↕cháng)12.8%和(hé)10.7%，銷售額則分(fēn)别增長↔<(cháng)25.9%和(hé)21.8%。

對(duì)此，多(duō)位受訪人(rén)士均表示，銷售數(shù)據 ₽§創造紀錄的(de)背後，是(shì)全國(guó)房(fáπ✘α☆ng)地(dì)産市(shì)場(chǎng±•)的(de)持續分(fēn)化(huà)。一(yī)二↔&線過熱(rè)城(chéng)市(shì)的(de)行(®>xíng)情被調控抑制(zhì)，部分(fēn)三四φε↔線城(chéng)市(shì)非調控熱(rè)點城(chéng)市(s÷∏£hì)則在2017年(nián)持續高(gāo)溫。

新城(chéng)控股(35.030, -0.37, -1 ★♠.05%)高(gāo)級總裁歐陽捷也(yě)認同這(zhè)一(yī)觀點​↑。他(tā)表示，從(cóng)銷售面積的(de)構成來(lái)看(↕₽kàn)，2017年(nián)三四線城(chéng$≤)市(shì)銷售面積的(de)全國(guó)占比，已經從(c∏§εóng)過去(qù)的(de)60%左右上(shàng>‌↕§)升到(dào)接近(jìn)70%。但 €(dàn)随著(zhe)調控的(de)深入和(hé)信貸的(de)全國÷䶣(guó)性收緊，三四線的(de)成交難以持續，2018年(nián <)三四線城(chéng)市(shì)市(shì)場(chǎ>↕ng)将會(huì)迎來(lái)降溫。

良好(hǎo)的(de)銷售情況也(yě)拉動了(le)去÷®✘(qù)庫存。統計(jì)局數(shù)據顯示，2017年(nián)商品房× >€(fáng)庫存去(qù)化(huà)1.16億平方米，全年(nián)減•© 少(shǎo)16.5%，與2016年(nián)初7♠★γ.39億平方米的(de)曆史高(gāo)點相(xiàng)比，跌幅超過2¶¶φ0.3%。

張大(dà)偉表示，當前房(fáng)地(dì)産去($™qù)庫存任務初步完成，一(yī)二三四線城(chéng)市(shì)商✔ ↔品房(fáng)庫存去(qù)化(huà)已十分(fēn)充分¥₽(fēn)，很(hěn)多(duō)城(chéng)市(shì)去(qù)化(​αhuà)周期均在12個(gè)月(yuè)以下(xià)。

在2017年(nián)底的(de)住房(fáng)工(g♥®ōng)作(zuò)會(huì)議(yì)上(shàng)，住建部強調β®，庫存仍然較多(duō)的(de)部分(fēn)三四線城(chéng)↑&$♠市(shì)和(hé)縣城(chéng)要₩€✘(yào)繼續做(zuò)好(hǎo)去(qù)庫存工(gōng)作(zuò≈λ♣)。

歐陽捷認為(wèi)，縣城(chéng)本身(shēn)去(qù)•≥化(huà)能(néng)力較弱，地(dì)方政府的(de)土(tǔ)地(d∑δ¥ì)财政依賴程度較高(gāo)，一(yī)旦相(xiàng)應措施≥​$ 未能(néng)到(dào)位，随著(zhe)去(qù)∏•∑↔庫存帶來(lái)的(de)行(xíng)情好(‍&hǎo)轉，有(yǒu)可(kě)能(néng)刺激當地(dì₹λ$&)政府大(dà)量供地(dì)，在未來(lái)形↕™成新的(de)庫存。

投資增幅或進一(yī)步下(xià)調

在銷售數(shù)據創下(xià)曆史高(gāo)峰的(de) '​♥同時(shí)，房(fáng)地(dì)産開(kā✔™i)發投資增速與去(qù)年(nián)≈λ★基本持平，整體(tǐ)仍大(dà)幅度低(dī)于2015年(nδ±♦ián)以前水(shuǐ)平。

2017年(nián)，全國(guó)房(fáng)地(dì∏•)産開(kāi)發投資109799億元，比上(shàng)年(nián)名義增↓×長(cháng)7.0%。房(fáng)地(dì)産開(kā ¥✔i)發企業(yè)房(fáng)屋施工(gō♣≈₩​ng)面積781484萬平方米，比上(shàng)年(nián)增長(chá™÷★γng)3.0%。

投資整體(tǐ)維持中位增長(cháng)的(de)同時(s↕→hí)，是(shì)土(tǔ)地(dì)市(shì)場(chǎng)的(de✘↑"≥)持續量升價漲。2017年(nián)，房(fáng)地(dì)$♠→Ω産開(kāi)發企業(yè)土(tǔ)地(dì)購(gπ‌↑òu)置面積25508萬平方米，比上(shàng)年(nián)↓✘增長(cháng)15.8%；土(tǔ)地(dì)成交>☆價款13643億元，增長(cháng)49.4%，增速提↔×↓≈高(gāo)2.4個(gè)百分(fēn)點。

多(duō)位業(yè)內(nèi)人(rén)士的(de)共同觀點是↑≤÷ (shì)，在經曆了(le)2016年(n€←ián)的(de)火(huǒ)熱(rè)市$™(shì)場(chǎng)行(xíng)情後，開(kāi)發商處于資金©±↓✘(jīn)儲備雄厚、補庫存意願強烈的(de)階段。因此，盡管2107年(niγ∑án)樓市(shì)迎來(lái)整體(tǐ)調控，但(dàβ↓↔♣n)開(kāi)發商仍保持一(yī)定的(de)活躍度，±"©房(fáng)地(dì)産開(kāi)發投資增幅較之前兩年‌φ₩∞(nián)繼續擴大(dà)。

但(dàn)各方對(duì)房(fáng)地(dì)‍φ産開(kāi)發投資在2018年(nián)持消極看(kàn)法。2↑♣∏<017年(nián)底，鏈家(jiā)研↓β¶究院發布報(bào)告稱，由于貨币信貸政策↑≈±≤的(de)收緊，棚改貨币化(huà)的(de)支撐力量₽✘弱化(huà)，房(fáng)地(dì)産企業(y$♦è)融資渠道(dào)嚴格受限，融資成本上(shàng)升等，2018年​€♠(nián)新房(fáng)投資增速将進一(yī)步下(xià)滑。‌↕®

銀(yín)行(xíng)按揭貸款收緊、嚴控開(kāi)發貸等貨币政策趨緊，α₹已對(duì)房(fáng)地(dì)産到(dào)位資σ₩£金(jīn)産生(shēng)影(yǐng)響。統‌ ★™計(jì)局數(shù)據顯示，2017年(nián)房(™Ω♠÷fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)到(dào)位資金(j♥εīn)156053億元，比上(shàng)年(nián)‍β&β增長(cháng)8.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款2524≥∏2億元，增長(cháng)17.3%；其他(tā)資金(♦γε'jīn)79770億元，增長(cháng)8.6%。值得(de)注意的(d&§≈e)是(shì)，在其他(tā)資金(jīn)中，個( ≠εgè)人(rén)按揭貸款為(wèi)23906億元γ↑§，下(xià)降2.0%。

歐陽捷認為(wèi)，盡管2017年(nián)土(tǔ)地(dì)♦★≥供應較2016年(nián)有(yǒu)所增加，且有(yǒu)望在∑"♥2018年(nián)保持增加态勢，但(dàn)土(tǔ)地(dìβ↑)供應結構和(hé)商品房(fáng)開(kāi)發模式的(de)變化(huà©✔←)，同樣會(huì)對(duì)房(fángσ‍)地(dì)産投資産生(shēng)影('  yǐng)響。

他(tā)表示，随著(zhe)住房(fáng)制(z✘±βhì)度改革的(de)深入，正在形成完全産γΩ≥權概念的(de)商品住房(fáng)供應體(t×'ǐ)系、部分(fēn)産權的(de)共有(yǒu)産權住房(>≈φσfáng)供應體(tǐ)系、零産權的(de)租賃住房(fáng)供應體(tǐ✔<>)系，商品房(fáng)開(kāi)發模式開(kāi)€♣≤÷始轉變。而集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)開(kāi)始進¶β入租賃住房(fáng)市(shì)場(chǎng)，土(✘♦∑∞tǔ)地(dì)入市(shì)環節減少(shǎo)，也(yě)會(€±huì)改變開(kāi)發商投資方式。

中國(guó)指數(shù)研究院則預計(jì)，2018年(nián)全δ€¥∏國(guó)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(≠&αchǎng)将呈現(xiàn)“成交回落，價格趨穩，新開(kāi)工(gō¥§"ng)、投資中低(dī)速增長(cháng)”的(de)特點。商品房('α§fáng)銷售面積受到(dào)政策、貨币環境的(®♠§de)影(yǐng)響，将出現(xiàn)回調，預計(jì​​)全年(nián)降幅将達到(dào)9.3∏ ≤%-11.3%。供應方面，企業(yè)在市(s↑¶✔hì)場(chǎng)調整時(shí)期處↔αα★于觀望态度，補倉意願不(bù)大(dà)，拿(ná)地(d₽≠✘ì)投資将有(yǒu)所減少(shǎo)，房(fáng)地(dì)産投資增速γ↔将在5.1%-7.1%之間(jiān)。因此，多(duō)家(jiā)研究機(jī)構的(de₹ ©)2018年(nián)展望均預計(jì)銷 ★售高(gāo)峰難以維持。易居研究院預測，全國•φ(guó)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發投資預計(jì)2018年(§¶ nián)增長(cháng)4%，全國(guó)商品房(fáng→↓₽)銷售面積預計(jì)2018年(niáΩφεn)下(xià)跌7%左右。