“就(jiù)在咱們聊天的(deφ♥™>)時(shí)候，已經賣出去(qù)了(le)一(y'♣ī)套房(fáng)。”

　　在北(běi)京市(shì)南(nán)五環某樓盤售樓處內(nèi)，'≤​♣售樓經理(lǐ)對(duì)記者表示，“我們的(de)樓盤屬于限競房(f‌≤λ®áng)，最近(jìn)來(lái)買的(de)人(rén)非常多(duō)。  '均價在55000元/平方米左右，最高(gāo)₽♠$∑是(shì)57800元/平方米。”

　　雖然是(shì)在清明(míng)假期，但(dàn)記者≥↔✘看(kàn)到(dào)上(shàng)述樓盤大(dà)廳已÷Ω有(yǒu)近(jìn)10組看(kàn)房(fáng)者。據售←ε★¥樓經理(lǐ)介紹，該樓盤售賣非常好(hǎo)，以90平左右¶×≤β的(de)花(huā)園洋房(fáng)為(wèi)例，整棟樓隻剩下₽☆φ (xià)幾套房(fáng)。

　　“越早買房(fáng)越省錢(qián)。我們樓盤☆∑ 在剛開(kāi)盤時(shí)優惠，現(xiàn)在已經沒有★₽•★(yǒu)了(le)。房(fáng)子(zǐ)越早買越合适，收回一(y$​£ī)個(gè)點的(de)優惠，就(jiù)是(shì)好(hǎo)幾萬塊±•π錢(qián)。”該售樓經理(lǐ)反複強調。λΩ>

　　一(yī)二線樓市(shì)再現(xiàn)“小(xiǎo)陽春”

　　從(cóng)數(shù)據來(lái)看(kàn)，一(yī)二線™δ>樓市(shì)正在回暖。中指院（中國(guó)指數©$(shù)研究院）報(bào)告顯示，根據中指百城(chéng)價¥ 格指數(shù)對(duì)100個(gè)城(chéng)市(shì)新建®↑ 住宅的(de)全樣本調查數(shù)據，2019年(nián)3月₩×(yuè)，全國(guó)100個(gè)城(chéng)$₩'市(shì)(新建)住宅平均價格為(wèi)☆™14759元/平方米，環比上(shàng)漲0.24%，漲幅較上(sγ§hàng)月(yuè)擴大(dà)0.14個(gè)百分±✔(fēn)點。從(cóng)漲跌城(chéng)市(shì) ♣↔個(gè)數(shù)看(kàn)，62個(gè)城(chéng)市 ​(shì)環比上(shàng)漲，36個(gè)城(c♥≥héng)市(shì)環比下(xià)跌，2個(₩₹gè)城(chéng)市(shì)與上(±↑•shàng)月(yuè)持平。

　　圖片來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

　　值得(de)注意的(de)是(shì)，一(yī)×™≠線樓市(shì)有(yǒu)所回暖并不(bù)意味著(zhe)投資、投σ 機(jī)需求的(de)複活。易居研究院智庫中心研究總↑•監嚴躍進表示，樓市(shì)有(yǒu)所回暖受三個(gèΩ> σ)因素影(yǐng)響，一(yī)是(shì)此前三月(yuè)份樓市♠∏(shì)“小(xiǎo)陽春”的(de)判斷，使得(de)¥δ部分(fēn)購(gòu)房(fáng)者觀望情緒減少(♦ ¥₽shǎo)、積極入市(shì)，市(shì)場(ch®​™ǎng)情緒有(yǒu)所調整；二是(shì)銀(yín)行(xín€ εg)貸款也(yě)在積極配合，貸款放(fàng₹ )款速度較好(hǎo)；三是(shì)過去(qù)持續觀望的(de)情緒和α₩(hé)壓抑的(de)需求有(yǒu)所釋放(fàng)。 γ±但(dàn)從(cóng)交易結構上(shàng)來(lái)講，現(xiàn♠™&←)在主要(yào)是(shì)剛需、改善型需§ε求，并非投資。

　　中國(guó)社會(huì)科(kē)學院财經戰略研究院日(rì)前β∏★×發布《中國(guó)住房(fáng)市(shì)場(☆•±chǎng)發展月(yuè)度分(fēn)析報(bào)™Ω &告（201903）》指出，在再城(chéng)市(shì)化(♥ ←™huà)背景下(xià)，一(yī)二線城( ←chéng)市(shì)作(zuò)為(wèi)人(rén™∞&‌)口主要(yào)流入地(dì)和(hé)高(♣÷™gāo)端産業(yè)聚集區(qū)，住房(fáng)供求>λ矛盾在城(chéng)市(shì)化(huà)階段長(cháng)期存在∞≤。短(duǎn)期內(nèi)，由于一(yī§₹)二線城(chéng)市(shì)住房(f₹λ♦áng)總價較高(gāo)、對(duì)融資杠杆∏​βΩ的(de)依賴度大(dà)，隻要(yào)限購(gòu)、限貸等房(fánπ→₽™g)地(dì)産核心調控政策不(bù)發生(shēng)顯著松動★ε✘®，一(yī)二線城(chéng)市(shì)房(fáng)價上(shà±πΩ∏ng)漲動力仍将受到(dào)很(hěn)大(dà)制(zhì)約。熱(∏$rè)點一(yī)二線城(chéng)市(shì)房(☆↑fáng)價或将以小(xiǎo)漲或微(wēi)漲為(wèi™§)主，短(duǎn)期難以出現(xiàn)大(dà)漲。

　　三四線樓市(shì)回歸理(lǐ)性

　　不(bù)同于一(yī)二線城(chéng)市(shì)樓市(sh•'ì)的(de)明(míng)顯回溫，三四線城(chéng)市(shì)仍面臨盤™₹≤整期。

　　4月(yuè)6日(rì)下(xià)午5時 ≤←(shí)，記者來(lái)到(dào)山(shān)東(dōng)省某四×♣♦線城(chéng)市(shì)開(kāi)發區(qū)的(​≥¥εde)一(yī)家(jiā)樓盤，有(yǒu)3組顧客正在看(kà↑±→δn)房(fáng)。該樓盤去(qù)年(nián)10月(yuè)開(kā¥→i)盤的(de)600套住宅還(hái)剩不(bù)到(dào)200π ÷套待售，雖成交情況仍較為(wèi)樂(yuè)觀，但(d$'δàn)遠(yuǎn)不(bù)及前兩年(nián)開(kāi)盤不(bù)<↓↑久便售罄的(de)場(chǎng)面。

　　市(shì)民(mín)趙先生(shēng₩©✘↓)去(qù)年(nián)迎來(lái)了(le)家(jiā)中的(♣¥de)第二個(gè)小(xiǎo)孩，出于“二胎”改善性需求，他(tā↓≠)計(jì)劃更換一(yī)套住房(fáng)，“現(xiàn)在住¶♦的(de)兩居室，才100平，父母經常過來↑δ(lái)住，不(bù)夠用(yòng)。”趙先生(shēn™♣g)表示，他(tā)計(jì)劃購(gòu)置一(yī)套★‌δ120平方米的(de)小(xiǎo)高(gāo)層住宅，不(bù)過該樓盤售價☆∑♦↑9500元/平方米，略高(gāo)于心裡(lǐ)預®←∏ 期，其仍在觀望。

　　業(yè)內(nèi)人(rén)士向記者透露，當地(dì)樓↓∏<市(shì)均價自(zì)2017年(nián)3月(yuè)至20>∞18年(nián)10月(yuè)已上(shàng)漲約±£80%，自(zì)去(qù)年(nián)10月(yu♠ §$è)開(kāi)始，房(fáng)價已到(dào)階段高(gāo)ε‌γ位，并預計(jì)未來(lái)一(yī)年(nián)多(duō)時(sh≈★ ♦í)間(jiān)仍将橫盤，目前購(gòu)房(fáng)者多≈₽(duō)數(shù)處于觀望狀态。

　　值得(de)關注的(de)是(shì)，即便當地(dì)部分(✔∑fēn)樓盤仍有(yǒu)較多(duō)待售房(α±fáng)屋，但(dàn)開(kāi)發商也(yě)不™↑​‌(bù)再如(rú)上(shàng)一(yī)輪樓市(shì)上(shà÷​∏≤ng)漲前一(yī)樣競相(xiàng)開(kāi)展讓利活動。對(duì)☆↔此，有(yǒu)消息人(rén)士對(duì)記者€π透露，一(yī)方面是(shì)因近(jìn)幾年(nián)&♠♠<開(kāi)發商得(de)益于樓市(shì)普漲，手$∏®裡(lǐ)資金(jīn)儲備較多(duō)，另外(wài)長(c¥♠✔λháng)期來(lái)看(kàn)，多(d→±uō)數(shù)開(kāi)發商預期，樓λ★市(shì)價格仍将上(shàng)漲。

　　山(shān)東(dōng)廣策房(fáng)地(d₹ ‌ì)産營銷策劃有(yǒu)限公司總經理(★✔≈Ωlǐ)王劍合表示，上(shàng)一(yī)輪 ♥¶←房(fáng)地(dì)産上(shàng)漲因素主要(yào)源于國(gu♦↑ó)家(jiā)提出化(huà)解房(fáng)地(dì)産庫>✔存的(de)大(dà)背景，各項政策齊發力，同α£÷β時(shí)二胎政策放(fàng)開(kāi)以>←後，居民(mín)購(gòu)房(fáng)結構發生(shēng)變化(®‍huà)也(yě)拉動了(le)換房(fán♦÷±&g)需求。近(jìn)期上(shàng)述刺激因素動能(néng&↑‍)減弱後，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎ↑☆ng)仍有(yǒu)托底。首先，我國(guó)仍處 €¥™于大(dà)規模城(chéng)鎮化(h≥₩uà)階段，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)将受¶↑↑益住房(fáng)消費(fèi)升級；其次，國≈←>®(guó)內(nèi)經濟仍将向高(gāo)質量發展；再者，地(λ<dì)鐵(tiě)軌道(dào)等城(chéng)♣'©♦市(shì)基礎設施的(de)建設也(yě)将會(huì)®εβ帶動房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)整體δ§"Ω(tǐ)發展。

　　不(bù)過短(duǎn)期來(lái¥×λ)看(kàn)，王劍合認為(wèi)，三四線城(ché₹♦↓ng)市(shì)樓市(shì)仍面盤整期。他(tā)表示，一↑ε×‌(yī)方面，三四線城(chéng)市(s'♠×hì)的(de)房(fáng)價較前兩年(nián)基本©>都(dōu)已翻番，市(shì)場(chǎng)客戶已被嚴重透支；另一(y∑♣γ×ī)方面，棚改政策收緊，也(yě)減少(shǎo)了(le)市(shì)場(c <hǎng)需求；此外(wài)，在中央“房(σ♠←←fáng)住不(bù)炒”的(de)定位下(xià)，消費(fèi)σ♥者的(de)購(gòu)房(fáng)行(xíng♠™)為(wèi)也(yě)日(rì)趨理(lǐ)性。同時(shí)δ♦☆♦，他(tā)認為(wèi)，三四線城(chéng)市(shì)樓市​₩♠(shì)進入盤整期也(yě)符合穩地(dì)價、穩房(₽  →fáng)價、穩預期的(de)目标。

　　房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng$→​×)區(qū)域分(fēn)化(huà)态勢明(míng)顯γ₩≠

　　房(fáng)地(dì)産服務商CRICα♦×$（易居克爾瑞）數(shù)據顯示，一(yī♦$ ₹)季度，一(yī)線城(chéng)市(shì)商品住宅合計(jì)成₽&§交環比跌幅最小(xiǎo)，同比則顯著好(hǎo)于去(qù)年(δ↑nián)同期，大(dà)漲33%；二線、三四線城(cβ π<héng)市(shì)則同環比齊跌，市(shì)場(ch≈∑ǎng)回調較為(wèi)顯著。

　　另外(wài)，CRIC數(shù)據顯示，三™↑ ÷四線行(xíng)情分(fēn)化(huà)，佛山(shā ≈n)、徐州、惠州等部分(fēn)三四線同環比齊跌。數(shù)據 ₹顯示，一(yī)季度17個(gè)三四線城(chéng)市(φ×shì)成交量共計(jì)1601萬平方米，同比下(±↓φxià)滑22%，其中6成城(chéng)市(shì)一(yī)季度成♦λ交量同比下(xià)滑，返鄉(xiāng)置業(yè)的(de)→₹熱(rè)潮并未如(rú)期出現(xiàn)。可(kě)以♣™★‍看(kàn)到(dào)成交量回調的(de)城(chéng)市(shì↕  ∑)多(duō)集中在長(cháng)、珠三角×≈π​地(dì)區(qū)，典型代表為(wèi)東(dōng)莞、惠州、徐州、Ω•★常州。

　　展望後市(shì)，該機(jī)構預期，一(yī)、二線成交£∏量将企穩回升，料二季度三四線分(fēn)化(huσλ∑à)持續加劇(jù)。其中，一(yī)線城(≈‍chéng)市(shì)二季度若供應持續放(fàn★"↔g)量，成交量将穩步回升，預計(jì)全年(nián)與2018 ©α年(nián)基本持平或小(xiǎo)幅≈♥₹上(shàng)漲；二線城(chéng)市(shì)整體(≥$tǐ)市(shì)場(chǎng)轉暖，成交熱(rè)度回升将成為(wè≤✔i)大(dà)概率事(shì)件(jiàn)；部分(fēn)三四線城(ché∞<ng)市(shì)由于房(fáng)價已經上(shàng♦<←)漲至階段性高(gāo)位，購(gòu)買力已近(jìn)乎枯竭，加上(sh∞↑àng)貨币化(huà)安置比重逐漸減少(shǎo)，成交量勢必會(huì) ≥≠受影(yǐng)響。

　　另據社科(kē)院報(bào)告預測，一(yī)二線城(€♦chéng)市(shì)房(fáng)價上(shàng)漲壓力将平穩×$≥∏緩慢(màn)釋放(fàng)，而三四線城(chéng)市(shì)局部§γδ♦“小(xiǎo)陽春”或将消退。

　　報(bào)告分(fēn)析，三四線城(<σ®chéng)市(shì)收入水(shuǐ)平及人(rén)口吸引力↓‍₽偏低(dī)，住房(fáng)投資投機(jī)需求和(hé)二手房(≈€λfáng)市(shì)場(chǎng)相(xiàng)&∞←對(duì)不(bù)活躍，房(fáng)價持¥♥©×續上(shàng)漲動力不(bù)足。如(rú)果未來(‍'σ✔lái)調控政策不(bù)出現(xiàn)整體(tǐ)松動或轉向，樓市(sh'☆÷ì)“小(xiǎo)陽春”難以延續擴展。如(rú)果住房(fáng)調↑★¥控政策整體(tǐ)松動甚至轉為(wèi)剌激購(gòu)房αδ(fáng)，三四線城(chéng)市(<$shì)局部“小(xiǎo)陽春”可(kě)能(néng)發展 ₹↕$為(wèi)新一(yī)輪的(de)房(fáng)β↓地(dì)産熱(rè)。但(dàn)房(fáng₹ ←)價在快(kuài)速上(shàng)漲之後，将再度下(xià)跌。

　　此外(wài)，易居研究院研究員(yuán)沈昕表示，預計( Ω✘πjì)2019年(nián)上(shàng)半年(nián)4↕φ¥'0城(chéng)成交将繼續萎縮，分(fēn)城(₩ εchéng)市(shì)類别看(kàn)，一(yī)線城(chéng)市(sh©↕≥ì)将繼續企穩反彈；東(dōng)部二線城(chéng)市(shì)後續将繼續↓₽<δ降溫，其他(tā)地(dì)區(qū)的(de)二線城♥ (chéng)市(shì)以及三四線城(chéng)市(shì)的® ♦•(de)成交量則面臨較大(dà)的(de)下(xià)跌™‍αΩ風(fēng)險。