目前一(yī)線城(chéng)市(shì)的(de)房(fáng)§→價已經出現(xiàn)了(le)明(míng)顯回調，特别是(shì)處于一(₹εyī)線城(chéng)市(shì)遠(yuǎn)郊、缺乏∞‌相(xiàng)關配套的(de)房(fáng)産，房(↔π fáng)價下(xià)跌明(míng)顯。

一(yī)線城(chéng)市(shì)樓市(s∏∞hì)正在進入下(xià)行(xíng)周期。

數(shù)據顯示，今年(nián)前10 月(yuè)，北(běi)上(sh↑☆àng)廣深四個(gè)一(yī)線城(chéng)市(✔®shì)的(de)住宅供應量明(míng)顯增加✘÷，而市(shì)場(chǎng)需求卻在調控抑制(z≤™♣hì)、信貸收緊、預期向下(xià)等多(duō)重因素影(yǐng)響下≈±(xià)持續低(dī)迷，觀望情緒濃厚。

同時(shí)，企業(yè)在資金(jīn)壓力下(x✔↓←ià)加快(kuài)了(le)推盤力度，部分(fēn)遠("δ€yuǎn)郊新房(fáng)降價促銷的(de) ≈€¥新聞時(shí)有(yǒu)傳出。而在市(shì)場(chǎng)成交走勢和→♣¥(hé)市(shì)場(chǎng)預期♣¥₽互相(xiàng)影(yǐng)響下(xià)，二手房(fáng) ₽≠"市(shì)場(chǎng)亦受影(yǐng)響，業(yè)主信心松動，議γ‌(yì)價空(kōng)間(jiān)進一∞¥↔§(yī)步加大(dà)。

供求關系逆轉

一(yī)線城(chéng)市(shì)的(de) <π市(shì)場(chǎng)供求關系正在發生(shēng)逆轉。×✔÷≠

2017年(nián)加大(dà)土(tǔ)地(dì)☆$•φ供應的(de)一(yī)線城(chéng)市(shì)，在2018年€Ω™&(nián)開(kāi)始形成大(dà)規>‌•©模上(shàng)市(shì)。中原地(dì)産的 ÷(de)一(yī)份數(shù)據顯示，截至今年(nián)10月(yuè)末★ ↓，北(běi)上(shàng)廣深四個(gè)一(yī)線城(chéng)市≈<•(shì)在2018年(nián)已供應住宅類土(tǔ£×§)地(dì)227塊，建設用(yòng)地(dì)面積11≤♥¥3.53萬平米，規劃建築面積可(kě)達2363•×™‍.24萬平米，兩個(gè)數(shù)字均已超過了(le)2016年(γ£nián)全年(nián)供應。

而需求層面，在持續不(bù)斷的(de)政策補★✘丁、與市(shì)場(chǎng)預期向下(xià♠ ε)的(de)共同作(zuò)用(yòng)下(σ♠←±xià)，觀望情緒越發濃厚。易居研究院的(de)數(s¶αβhù)據顯示，1-10月(yuè)份，一(yī)線城(chéng)市Ω​(shì)新建商品住宅成交面積累計(jì)同比下(ש₹xià)降9%。而10月(yuè)單月(yuèε↔)來(lái)看(kàn)，一(yī)線城(chéng)市(s¥÷hì)成交面積環比減少(shǎo)38%。

而分(fēn)城(chéng)市(shì)來(lái)看(kàn)，21世±$紀經濟報(bào)道(dào)記者注意到(dà₹✔o)，多(duō)家(jiā)機(jī)構的(d↕✘••e)監測數(shù)據均顯示，四個(gè✔✔±)一(yī)線城(chéng)市(shì)近(jìn)期的(deε♣φ)供求狀況均發生(shēng)了(le)變化(huà)。

北(běi)京方面，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù"§₩₩)據顯示，2018年(nián)三季度，受<​↑‌限競房(fáng)項目集中入市(shì)影(yǐng)響↔✘，北(běi)京商品住宅平均月(yuè)度供應量達10←₽3萬平方米，同比增加152%。同時(shí)，受資金(jī§γ<↕n)壓力增加，開(kāi)發商推盤節奏加快(kuàiσ♣®®)，北(běi)京新開(kāi)盤項目數(shù)量較二季度上∏€$(shàng)升63%，較去(qù)年(nián)同期上(shàng±∏♣§)升13%。

而北(běi)京在三季度的(de)月(yuè)均成交量×γδ為(wèi)47萬平方米，銷供比僅為(wèi)0.46，市(shì)≤¥場(chǎng)整體(tǐ)處于供大(dà)于求狀态 。→β這(zhè)也(yě)使得(de)北(běi)京商品α'住宅庫存量持續上(shàng)升。截至9月(y'¶uè)底，北(běi)京商品住宅(含保障房(fáng))庫存☆≥¥∏量為(wèi)749萬平方米，較2017年(nián)9月(yuè•σ∞)底增加16%。

上(shàng)海(hǎi)方面，易居研究院的(↔ de)數(shù)據顯示，上(shàng)海(hǎi)市(sh©βì)三季度累計(jì)商品住宅供應面積達到(dào)241萬平§ ♥←方米，成交面積則隻有(yǒu)229萬平方米。這(zhè)一(yī)狀況在10§£₽月(yuè)延續，上(shàng)海(hǎi)市(shì)當月(yuè)γ✔供應面積超過90萬平方米，而成交面積則隻有(yǒu)54萬平米。 ₩¶

廣州方面，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據顯•←示，前三季度全市(shì)商品住宅新批預售共67287套，新批可(kě≠♦×÷)售面積722.84萬平方米，同比增加31.79%；前三季<¥度廣州商品住宅共成交68343套，成交面積732.35萬平方米∑β∑δ，與去(qù)年(nián)同期相(xiàng)比下(xià)​π滑1.57%。

易居研究院研究員(yuán)王瑾钊向21世紀經濟報(bào)道(dà≈÷<βo)記者表示，北(běi)京6月(yuè)份以來(lá☆•÷∏i)新房(fáng)在不(bù)斷增加供應，但(dàn)10 ™♦月(yuè)份新房(fáng)成交環比卻下(✘₹σβxià)降近(jìn)三成，深圳10月(yuè'π)新房(fáng)供應環比增加近(jìn)70%，而新房(fán∑÷Ωg)成交下(xià)跌近(jìn)20%，“種種迹象表"♦明(míng)，一(yī)線城(chéng)市(shì)新房(fáng)不(b±δ©ù)斷增加供應，而需求卻在不(bù)斷萎縮。”

同時(shí)，由于新房(fáng)市(s®•hì)場(chǎng)供應增加且去(qù£→)化(huà)并不(bù)理(lǐ)想，以及部分(fēn)城(c←☆<✘héng)市(shì)的(de)新房(fá£♣ng)開(kāi)始降價促銷，也(yě)在一(yī)定程度上(shàng)影®£α→(yǐng)響了(le)一(yī)線城(chén£ §g)市(shì)的(de)二手房(fáng)市(shì)場☆π™β(chǎng)，觀望情緒開(kāi)始蔓延，成交量大(dà)☆"幅下(xià)滑，在2018年(nián)中有(yǒu)所好<♣(hǎo)轉的(de)二手房(fáng)市(shì)場(ch׶ǎng)開(kāi)始轉而向下(xià)。

易居研究院的(de)數(shù)據顯示，今年(nián)10月(yuè)，北•≠φ(běi)京、深圳等10個(gè)城(chéng)市γ÷(shì)二手房(fáng)成交量為(wèi)3.9萬套，↕☆§≠刨除春節異動月(yuè)份，創下(xià)4↔™8個(gè)月(yuè)以來(lái)的(de)新低(dī)。其中，北(b≤​ěi)京與深圳的(de)二手房(fáng)成交套數(sh₩÷©₩ù)分(fēn)别環比下(xià)滑42%和(λ• hé)24%，

王瑾钊指出，短(duǎn)期內(nèi)，一(yī)線城( 'chéng)市(shì)的(de)供需錯(cuò)配可(k♥©∏♥ě)能(néng)還(hái)會(huì)維持一(yī§∞σ)段時(shí)間(jiān)。但(dàn)中長(€‍♦cháng)期來(lái)看(kàn)，相(xiàng)γ∏×關部門(mén)應該會(huì)注意這(zhè)些(xiē)情況而放(fà¥​ng)緩新房(fáng)上(shàng)市(≤βshì)的(de)節奏，從(cóng)而調節市(shì)場(chǎng)Ω&∏↓的(de)供需平衡。

價格“實質性”下(xià)跌？

在供需結構持續變化(huà)的(de)同時(shí)，一×≥π€(yī)線城(chéng)市(shì)的(de)價格同樣開(★λ÷kāi)始松動。

10月(yuè)20日(rì)，國(guó)家(®∞↑↑jiā)統計(jì)局發布數(shù)據顯示，9月(yuè)，一↑σ÷σ(yī)線城(chéng)市(shì)新建商品住宅價格保持平穩。北(běi$∑♣‍)京環比保持不(bù)變，上(shàng)海(hǎi)、深圳下(xià)降0.₹π♥α1%和(hé)0.2%，而廣州則微(wēi)漲0.↑≥4%。

不(bù)過，在一(yī)線城(chéng)市(shì)占比更大(dà€α←)的(de)二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)，✔$£♣北(běi)京價格同比下(xià)降2.2∞→ ↑%，環比下(xià)降0.2%。而上(shàng)海(hǎi)同比<♥→↑也(yě)下(xià)降2.1%，環比下(xià)降0.2%。深圳、廣≥₩☆₩州則環比基本持平。

同時(shí)，也(yě)有(yǒu)觀點認為(wèi)，北('±✔×běi)京等城(chéng)市(shì)房( £fáng)價已經進入需求下(xià)降、預期松動所導緻↓★>→的(de)“實質性”下(xià)跌階段。

近(jìn)日(rì)，貝殼研究院近(jìn)期發≈↓₹布報(bào)告表示，10月(yuè)北(běi)京全市(shì)二≥§γ手房(fáng)成交均價為(wèi)61103元/平方米，環'™♦≠比下(xià)跌1.2%，連續兩個(gè)♣♥≤↔月(yuè)環比下(xià)跌，該報(bào)≤±告稱“在城(chéng)四區(qū)占比回升的(de)基礎上(‍♥βshàng)，北(běi)京均價的(de)下(xià)跌是(shì)實®™質性松動”。

對(duì)此，貝殼研究院首席市(shì)場(chǎng)分(fēn)析師 ‌∑(shī)許小(xiǎo)樂(yuè)向21世紀經濟報(bào)道(dàoβ→ •)記者表示，“實質性回落”是(shì)相(xià ←™ng)對(duì)于由結構性因素導緻的(d★← e)均價下(xià)跌而言的(de)。北(běi)京二手房♠§(fáng)9月(yuè)均價環比下(xià)跌2.2%，這(zhè)在較•&大(dà)程度上(shàng)由結構性因素造成：受公積金(jīn)政策♥♦±←調整影(yǐng)響，9月(yuè)市(shì)場(chǎ↔₩→ng)上(shàng)低(dī)單價的(de)剛需房(fáng)源集中成交，±$​而高(gāo)單價的(de)中心城(chéng)六區"₹(qū)成交占比環比下(xià)降2.4個(gè)百分(fēn)≥ ≥£點。

許小(xiǎo)樂(yuè)指出，北(běi)京10月(y§βuè)成交的(de)城(chéng)區(qū)分(fēn)布恢複αΩ÷到(dào)9月(yuè)之前的(de)水(sh♣→uǐ)平，均價的(de)下(xià)跌受結構₽ ‌性因素影(yǐng)響較小(xiǎo)，1.2%的(de)跌幅确是<σ↕π(shì)由6月(yuè)以來(lái)市(shì)場(chǎπ₽ng)需求持續低(dī)迷，預期松動所導緻ε÷，這(zhè)就(jiù)是(shì)需求♥‌抑制(zhì)導緻的(de)“實質性下(xià)跌”。而其餘♦₩γ∏一(yī)線城(chéng)市(shì)市(shì)場(chǎng)需求均©$在調控後受到(dào)抑制(zhì)，上(shàng)海<​(hǎi)、深圳和(hé)廣州的(de)二手房(f✔→₽↓áng)均價分(fēn)别在2017年(nián)5月(yuè®₽γ)、今年(nián)7月(yuè)末和(hé)今年 ±ε✘(nián)三季度以來(lái)呈現(xiàn)下(xià‍✘)跌态勢。

同時(shí)，多(duō)位受訪者均表示，本輪調控&±無論是(shì)力度、空(kōng)間(jiān)範圍還(hái)是(shì)β‍ε時(shí)間(jiān)範圍都(dōu)達到(dào)了(lσ☆Ωe)空(kōng)前的(de)水(shuǐ)平，本輪市(shìδ€β)場(chǎng)情緒的(de)回落持續時(s∑↔×hí)間(jiān)更長(cháng)，程度也(yě)更深，而市(shì→$₽)場(chǎng)主體(tǐ)的(de)情緒與市(shì)場(chǎng)表現δ£(xiàn)将相(xiàng)互反饋和(hé)作(zuò)用(yòn→→♦g)，從(cóng)而導緻更長(cháng)的(de)下(xià)→φ↓¶行(xíng)周期。

王瑾钊認為(wèi)，目前一(yī)線城(chéng)市(shì)的(de)∑•房(fáng)價已經出現(xiàn)了(le)明(míngσ∑β♥)顯回調，特别是(shì)處于一(yī)線城(chéng)市(shì∞←¥)郊區(qū)、沒有(yǒu)相(xià✔ε≤ng)關配套的(de)房(fáng)産，房(fáng)價下(xi  ♥à)跌明(míng)顯，未來(lái)一(yī)段時(shí)間(jiā↓ε∑γn)可(kě)能(néng)還(hái)會(huì)有(yǒu)下(xià)≥★$跌空(kōng)間(jiān)。而處于一(♣‍yī)線城(chéng)市(shì)核心區(qū↓ε)的(de)或者是(shì)配套完善、交通(tōng)便利、有(yǒu)學"₩位的(de)稀缺房(fáng)産，下(xià)跌空( ♣✔↓kōng)間(jiān)仍然有(yǒu)限。

(編輯：馮方)