供應大(dà)增，是(shì)因為(wèi)開(kāi)發商對(duì)€×↑後市(shì)的(de)預期突然轉為(wèi)悲觀了(le)，在部分(fēn¥♥↑)知(zhī)名開(kāi)發商的(de)示範下(x♥→ià)出現(xiàn)了(le)羊群效應，搶著(zhe)出貨，甚至不(bù₩ε±)惜大(dà)力降價促銷；而購(gòu)房(fáng)者集體(tǐ)∏↕♣轉為(wèi)謹慎，開(kāi)始觀望，∞α☆"甚至發生(shēng)退房(fáng)維權，則導緻需求放(fàπ✔ ™ng)緩，成交持續下(xià)滑。

9月(yuè)以來(lái)，房(fáng)地(dì)産市(shì) ¥≈場(chǎng)轉涼，各個(gè)熱(rè)點城(ch∑↑éng)市(shì)均出現(xiàn)了 σ‌(le)新盤降價、二手房(fáng)業(yè)主抛售的(de)現(‌ xiàn)象，房(fáng)地(dì)産的(de£×✔¥)預期開(kāi)始改變，購(gòu)房(fáng)者更多(duō)★>±開(kāi)始觀望。

僵持之下(xià)，市(shì)場(chǎnγ×↓g)庫存數(shù)據出現(xiàn)了(le₹')明(míng)顯變化(huà)。近(jìn)₹£δ日(rì)，上(shàng)海(hǎi)易居研究院報(bào)告顯示，百城(c©ε☆héng)商品住宅庫存環比增長(cháng)，這(zhè)與國(guó↔♠$)家(jiā)統計(jì)局9月(yuè)末商品房(fáng)待售面α✔積減少(shǎo)出現(xiàn)分(fēn)歧。

多(duō)位機(jī)構人(rén)士指♦§‌出，兩份數(shù)據出現(xiàn)迥異的(de)原因，除了(le)雙方調≈₹研樣本不(bù)同之外(wài)，還(hái)有(yǒu)部分(☆★®fēn)城(chéng)市(shì)“雙合♥'同”、緩簽約導緻的(de)數(shù)據失真​€§。

不(bù)過，部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市(shì±≠±γ)在統計(jì)數(shù)據上(shàng)确實出現€ε&(xiàn)了(le)庫存的(de)明(míng)顯增加，這(zhè "φ)主要(yào)是(shì)因為(wèi)之前積壓的(de)部分(fēnβ®×φ)房(fáng)源入市(shì)，供應量增加。

接下(xià)來(lái)的(de)時(shí)間(jiān)§β ∏裡(lǐ)，随著(zhe)樓市(shì)成交量萎縮，開(kγ€✔āi)發商去(qù)化(huà)壓力大(dà)漲，樓盤銷售≠↔'遇到(dào)困難，房(fáng)價或繼續下(xià)探。

庫存變局

據易居百城(chéng)住宅庫存報(bào)告，截至2018年(nián)9月™®€(yuè)底，100個(gè)城(chéng)市(shì)新<‌∑‌建商品住宅庫存總量為(wèi)43488萬平方米，環比增長(ch↕φáng)2.9%，同比下(xià)降5.5%。

報(bào)告認為(wèi)，今年(nián)9月(yuè)庫存規模上(s‍<§hàng)漲較大(dà)，為(wèi)45個(gè)月(yuè)以來(lái±‍₹λ)首次顯著攀升，庫存走勢迎來(lái)拐點，四季度将重返上(shàng¥§✔)行(xíng)通(tōng)道(dào)÷ ÷×。

而這(zhè)與之前國(guó)統局公布的(de)數(shù)據 ‌☆>形成對(duì)比。

據國(guó)家(jiā)統計(jì)局數(shù)→ 據顯示，9月(yuè)末商品房(fáng)待售面積53191萬π←平方米，比8月(yuè)末減少(shǎo)6γα82萬平方米。其中，住宅、辦公、商業(yè)待售面積均有(yǒu)所減少δ♣₽♠(shǎo)。

中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà  ←)偉指出，兩份數(shù)據出現(xiàn)差異，首先是(shì)樣本>↔>的(de)不(bù)同。國(guó)家(jiā)統計(jì)局的(de)數(s☆₹§hù)據是(shì)全國(guó)總的(d¶₹δe)商品房(fáng)待售面積，而易居的(≠↕de)數(shù)據是(shì)百城(chéng)新房ε→←(fáng)庫存。

其次，普遍的(de)限價政策下(xià)£≈→→，高(gāo)價盤限制(zhì)簽約，導緻&׶>很(hěn)多(duō)城(chéng)市(•≠σshì)有(yǒu)大(dà)量的(de)庫存是(s✔§π>hì)已經銷售完的(de)假庫存。

兩組數(shù)據在房(fáng)價下(xià)調城(<≤φchéng)市(shì)的(de)數(shùσ×)量上(shàng)也(yě)存在差異。易居研究院報(bào)告顯示，今• 年(nián)9月(yuè)，房(fáng)價下(xià≥♦↑§)跌的(de)城(chéng)市(shì)數(shù)量為(wèi)31個(&♣☆gè)，而國(guó)家(jiā)統計(jì)局公布的(de↔×☆γ)數(shù)據中，9月(yuè)環比下(xià)調了(le)房(fβ•áng)價的(de)城(chéng)市(sh∏∏ì)僅有(yǒu)3個(gè)。

張大(dà)偉分(fēn)析，政府官方公布的(de)70大(dà)城(ché¥←$ng)市(shì)數(shù)據是(shì)指數(shù)， ₩∞¶而其他(tā)各種機(jī)構公布的(de)基本都(dōu)是(shì)均↔™∏價。

“對(duì)于購(gòu)房(fáng)者而言，均價&♠沒有(yǒu)任何意義，特别是(shì)在市(shì)場✘β©(chǎng)分(fēn)化(huà)的(de)趨勢下(xià)。”張大'$≠(dà)偉認為(wèi)。

同樣，大(dà)量的(de)二三線城(chéng)市(s ÷ hì)為(wèi)了(le)完成調控目标進行(xíng)₹≈↔限價，導緻市(shì)場(chǎng)上(shànεφ ≥g)雙合同泛濫，網簽價格與實際市(shì)場(chǎng)價格δ✘≠基本沒有(yǒu)關系，數(shù)據存在失真。

10月(yuè)19日(rì)，廣州市(shì✘×✘)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉(≥¶'"xiāng)建設委員(yuán)會(huì)發布<±↓公告稱，住建部門(mén)優化(huà)了(le)當γβ≈‍地(dì)新房(fáng)預售和(hé)網簽價™✔★‍格指導機(jī)制(zhì)，嚴禁房(fáng)企在銷售中拆分(fēn)價∑←÷格報(bào)備。

業(yè)內(nèi)人(rén)士認為(wèi)，∏π≥₽此次政策規定其實是(shì)在管控“雙合同”，進而使得(de)房(≈ σ∞fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)價格©♠數(shù)據更準确真實。

那(nà)麽當下(xià)的(de)真實市(shì)場(chǎng)庫存δ'到(dào)底如(rú)何？張大(dà)偉認為(wèi)，從(cóng)全 €國(guó)房(fáng)地(dì)産市±↔(shì)場(chǎng)看(kàn)，庫存依然在去(qù)化(h÷δ↓uà)，暫時(shí)不(bù)存在庫存突然增加的(de)可(kě'∞₽$)能(néng)性。

但(dàn)在統計(jì)數(shù)據上(shàng)，熱♣Ω∏≤(rè)點城(chéng)市(shì)出現(xiàn)了(le)庫存☆ 的(de)明(míng)顯增加。這(zhè)主要(yào)是(shì)βδ₽因為(wèi)之前積壓的(de)部分(fēn)房(fán÷≤®g)源入市(shì)，供應量增加。

此外(wài)，今年(nián)樓市(shì)成交量↕£λα持續低(dī)迷，去(qù)化(huà)一(yī)般，庫存✔↕₩上(shàng)漲已成趨勢，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(c∞®££hǎng)進入了(le)“賣不(bù)完”的(de)時(shí)代。∏ δ

上(shàng)海(hǎi)易居研究院副院長(cháng&>★‍)楊紅(hóng)旭認為(wèi)，庫存再次上('★ σshàng)漲背後，市(shì)場(chǎng)‍≈λπ供需關系正在發生(shēng)變化(huà)。供應"∑£↑大(dà)增，是(shì)因為(wèi)$'開(kāi)發商對(duì)後市(shì&≥♦∞)的(de)預期突然轉為(wèi)悲觀了(le)，在部分¥δλ (fēn)知(zhī)名開(kāi)發商的(d→≠e)示範下(xià)出現(xiàn)了(le)羊群效應，搶著(z€¶©Ωhe)出貨，甚至不(bù)惜大(dà)力降價促銷；而購(gòu)房(fáng)€÷↕Ω者集體(tǐ)轉為(wèi)謹慎，開(kāi)始觀望，甚<α♣至發生(shēng)退房(fáng)維權，則導¥✘↕φ緻需求放(fàng)緩，成交持續下(xià)滑。

供求逆轉

9月(yuè)份百城(chéng)突然上(shàng)><升的(de)庫存，主要(yào)來(lái✔♠✔)自(zì)供應量的(de)大(dà)增✔¶。

根據易居報(bào)告，今年(nián)4月($ ≤Ωyuè)以來(lái)，100個(gè)城(chéng)市(s♥γ©hì)新建商品住宅供應量均保持在4000萬平方米≤​以上(shàng)，到(dào)了(le)9月(yuè)，10<↓←β0個(gè)城(chéng)市(shì)新建商品住宅月(yuè)度新↔​✔σ批準預售面積為(wèi)5608萬平方米，環比增長(cháng)25.7%，¥Ωσ同比增長(cháng)22.2%。

9月(yuè)，房(fáng)企推盤節奏明(m∏∑≠íng)顯加快(kuài)，僅次于2016年(niá♦Ω•$n)4月(yuè)新批準預售面積5612萬平方米，為(wèi)曆史第二水(s∑£↕‍huǐ)平。

另一(yī)方面，成交量情況持續低(dī)迷∞​。9月(yuè)新建商品住宅成交量為(wèi)4379萬↑♠↑>平方米，環比減少(shǎo)4.2%，同比增長(cháng)6.→✔​±8%。

楊紅(hóng)旭進一(yī)步指出，2016年(nián)以來(lái)，除<±βφ了(le)2017年(nián)9月(yuè)，100城(ché≥→γ±ng)新房(fáng)的(de)月(yuè)度供應量 ​ ，全是(shì)小(xiǎo)于成交量，說(shuō)明(míng) ★"新房(fáng)供不(bù)應求；但(dàn)今年(nián)9月(∞↔ε¥yuè)，供應突然放(fàng)量，創2016年(nián)以來(lái)±↔₩最高(gāo)，說(shuō)明(míng)開(kāi)發商推盤積極♦ ↓性大(dà)增。但(dàn)成交量繼續環比下(xià)滑♣₽★，出現(xiàn)了(le)顯著的(de)供大(≈€∑₽dà)于求。

部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市(shì)↓•的(de)供求關系更發生(shēng)劇(jù)變。克而瑞地(dì)産研究中♣©✘>心數(shù)據顯示，9月(yuè)，29♣♥個(gè)重點城(chéng)市(shì)商品>∑住宅供應量為(wèi)2949萬平方米，同、&←環比分(fēn)别上(shàng)升了(le)6%和‌≈(hé)12%，其中上(shàng)海(hǎi<"¥)的(de)表現(xiàn)尤為(wèi)突出  ‌&，同比增幅超過250%；與此同時(shí)，29±<¶ε個(gè)重點城(chéng)市(shì)成交量則為(α×wèi)2388萬平方米，環比下(xià)降7%。

房(fáng)企的(de)推盤銷售腳步加快×ε÷•(kuài)，推動庫存上(shàng)漲的(de)同時(shí)，φ×✔×也(yě)大(dà)大(dà)增加了(le)開(kāi)發商的(de)"φα去(qù)化(huà)壓力。

易觀研究院報(bào)告認為(wèi)，随著(zheλ✘>σ)房(fáng)企營銷壓力增大(dà)，開(kāi)發商會(huì)更 Ωσ☆加依賴以價換量的(de)策略。

8月(yuè)30日(rì)，恒大(dà)全國(guó)在售樓 ×盤打出了(le)全部89折的(de)優惠廣告，∏γε啓動了(le)一(yī)項全國(guó)範圍內(nèi)的×∑¥(de)樓盤大(dà)型促銷，這(zhè)拉開(kā∑©♠i)了(le)今年(nián)房(fáng)企降價促銷的(de)帷₩↔¶幕。

       9、10月(yuè)份參與促銷的(de)房(fáng)企陣營正不λ♣Ω♣(bù)斷擴大(dà)，從(cóng)大(dà)中型房(fáng)企萬科(k‍₩∑ē)、碧桂園到(dào)新城(chéng ™§≥)控股、陽光(guāng)城(chéng)再到(d±÷÷ào)中小(xiǎo)型房(fáng)企珠光(guāng↑δ)集團、敏捷集團等，參與打折的(de)房(fáng)企越來(lái)越多(≠ duō)。

克而瑞地(dì)産研究中心分(fēn)析師₹♥(shī)沈曉玲表示，9、10月(yuè)份作(zuò)為(wπ↑÷∞èi)傳統的(de)推盤旺季，有(yǒu♣©)大(dà)量的(de)樓盤上(shàng)市(shì)，預β∑計(jì)随著(zhe)房(fáng)企沖刺全年(₩λγ€nián)銷售目标，年(nián)底前必有(yε$©ǒu)更多(duō)的(de)房(fáng>'<)企加入到(dào)打折促銷活動中來(lái)。

近(jìn)期，面對(duì)“限購(gòu)、限價将取消”的(de​≥ )市(shì)場(chǎng)傳言，有(yǒu)關部門(mén)再次✘✔±強調當前房(fáng)地(dì)産調控不(bù)放(f♠©≥àng)松。

10月(yuè)31日(rì)，知(zhī)名經濟學家(jiā)、¥♦中國(guó)人(rén)民(mín)大(dà)學"π>國(guó)際貨币研究所理(lǐ)事(shì)∞₩★兼副所長(cháng)向松祚在某論壇上(♠∏shàng)表示，中國(guó)經濟當前面臨的(de)挑戰之一(yī)是×>©™(shì)外(wài)彙市(shì)場(chǎng)、債市(shì)、Ω★ε"股市(shì)和(hé)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎ∞★ng)的(de)金(jīn)融風(fēng)險。

他(tā)認為(wèi)，房(fáng)地(dì)産存在泡沫，在民(mí<  ×n)衆的(de)資産配置中的(de)比例太高(gāo)，應< ©該适當調整，“老(lǎo)百姓投資房(fáng)地(dì)₽₹∞£産，第一(yī)不(bù)要(yào)過度地(dìα↓® )用(yòng)按揭杠杆來(lái)買房(fánα§<g)，第二，房(fáng)地(dì)産在資産配置比例不(bù)應過高(gāo)​♦≈”。（編輯：黃(huáng)锴）