每經記者 吳若凡  &☆← nbsp; 每經編輯 魏文(wén)藝

在各地(dì)樓市(shì)調控趨密趨嚴、融&•資收緊的(de)背景下(xià)，2018年(nián)≥₩βπ上(shàng)半年(nián)，規模房(fáng)企↑>☆≤的(de)日(rì)子(zǐ)并不(bù)好(hǎo)過。但(dàn)各機₹♥π"(jī)構發布的(de)上(shàng)半年(niá×$↓↕n)房(fáng)企銷售業(yè)績數(shù)據顯示，行(‍©€xíng)業(yè)的(de)集中度進一(yī)λ&步加劇(jù)，“強者恒強”格局将持續發酵。

在趨嚴調控之下(xià)，房(fáng)地(dì)産行(xíng)₩Ω業(yè)的(de)規模增速正逐漸下(xià)滑。與之相(xiàng)對(du₽>≈δì)應的(de)，房(fáng)地(dì)産行(xíng)業×  (yè)加速集中，而推動行(xíng)業(yè)規©✘‌模加速集中的(de)高(gāo)周轉模式，在政策輪番加碼下(xià)•Ω正在經受考驗。

2018年(nián)樓市(shì)下(xià)半​∞₽場(chǎng)，房(fáng)企的(de)高(gāo)周轉之路(lù)能≤"(néng)否順暢？誰将會(huì)在這∑♠(zhè)場(chǎng)激烈的(de)目‌₩π标“搏弈”中勝出？

進入7月(yuè)，多(duō)家(jiā)機♥"(jī)構陸續發布房(fáng)企上(shàng)半年(nián)的(de→')銷售等行(xíng)業(yè)排名。各家(jiā)榜單無一(yī)例外(w©∑©∞ài)都(dōu)呈現(xiàn)出行(​¶≠xíng)業(yè)“集中化(huà)”的₩<₩•(de)趨勢，無論是(shì)銷售規模、土(↕♦£&tǔ)地(dì)儲備還(hái)是(shì)資金(j‍αīn)，流動導向更加明(míng)顯。

克而瑞半年(nián)度榜單就(jiù)顯示，上(s₩≠λhàng)半年(nián)TOP100房(fáng)企整體(tǐ)銷售π♣規模近(jìn)4.6萬億元，同比增長(cháng)36.<☆5%。集中度達到(dào)曆史新高(gāo)度，TOP1™☆00房(fáng)企行(xíng)業(yè)占比上(shàng)升至δ♦69.3%。其中TOP10房(fáng)企銷售在百強中占比達到δ₹♠'(dào)43%，對(duì)應企業(yè)的(de)新增貨ε​σΩ值占比更是(shì)達到(dào)了(le)5πδ&3%；TOP30以後房(fáng)企動力稍弱，銷售金• (jīn)額集中度顯著高(gāo)于新增貨值，未來(lá©↔δ∑i)“強者恒強”格局将持續發酵。

對(duì)于下(xià)半年(nián)的(de)房(fáng)企搏弈，∏ ♠歐陽捷告訴《每日(rì)經濟新聞》記者，在融資不(bù)暢的(de)背景下∑↓©Ω(xià)，房(fáng)企追求規模增長(cháng)，唯有(yǒu®   )高(gāo)周轉才是(shì)“助推器(qì©÷₹☆)”。快(kuài)投資、快(kuài)開(kāi)發、∏ε™•快(kuài)銷售、快(kuài)回籠是(shì)房(fáng)企•≤±π高(gāo)周轉的(de)“四把快(kuài)刀(dā∑☆‌∏o)”。

同策咨詢張宏偉預計(jì)，出于回款目标壓力×£≤®、資金(jīn)兌付壓力與資本市(shì)場(ch✘≈♦ǎng)“借新還(hái)舊(jiù)”渠道(dào)收緊≈≠•等因素，下(xià)半年(nián)更多(duō)©↑₩房(fáng)企可(kě)能(néng)會(huì)放(fàng)棄自(zì)↔  己的(de)價格“底線”，甚至會(huì)有(yǒ≥↑ ≠u)企業(yè)因為(wèi)資金(jīn)兌付壓力而主動‍<降價銷售。

房(fáng)企融資維持低(dī)位

根據同策研究院監測，2018年(nián)✔↕ε 6月(yuè)，40家(jiā)典型上(shàλ$ng)市(shì)房(fáng)企完成融資金(jīn)額折合人(rén)民‍∑ (mín)币共計(jì)506.85億元，雖然環比5月(yuè)（451.17®≤ε•億元）增加了(le)12.34%，但(dàn)5月₽♣  (yuè)房(fáng)企融資出現(xiàn)“驟降”。目前₽ ÷ 房(fáng)企融資總額依然低(dī)位運行(xíng)，不(bù)±δ及去(qù)年(nián)水(shuǐ)平。

尤其是(shì)企業(yè)外(wài)債，由于÷¶發改委限制(zhì)境外(wài)發債投資境內(nèi)房♥>¥↕(fáng)地(dì)産，房(fáng)企提前“蓄₩¶≈水(shuǐ)”的(de)重要(yào)渠道(πΩ×dào)被切斷。

同策研究院的(de)數(shù)據顯示，6月(yuè)份共有↕"£'(yǒu)5家(jiā)房(fáng)企完成9筆(bǐ∑​)融資，監測房(fáng)企發行(xíng)公司債融資總額為(wèi)™✘187.57億元，環比增加221.48%，融資總額占&π比36.97%。融資金(jīn)額雖較上(shàng)月(yuè)呈現(★✘∑xiàn)較大(dà)幅度上(shàng)升，但&"♥(dàn)多(duō)為(wèi)已過審≠∑公司發行(xíng)的(de)第二期、第三期公司債券↕ λ©，實際新增發債數(shù)額并不(bù)樂∏ελ₽(yuè)觀。

與此同時(shí)，境外(wài)發債環境更加嚴峻，‍¶6月(yuè)境外(wài)發行(xíng)占比進一(yī)步走低(dī)♦><。6月(yuè)發行(xíng)的(de)公司債中，境內(nèi)發行(₩÷→xíng)161.10億元，境外(wài)發行(xí±​ng)26.47億元人(rén)民(mín)币，境 ✘¶ 外(wài)發行(xíng)占比僅為(wèi☆α★)14.11%（5月(yuè)境外(wài)發行(xíng)占比31.45®§%）。

後續融資的(de)難度隻增不(bù)減。張宏λπ™★偉直言，住建部等部委的(de)樓市(shì)嚴查行(xín‌™'g)動會(huì)影(yǐng)響下(xià)半年(nián)的(de)≠δ銷售預期，進而影(yǐng)響房(fáng)企回款速度。預計(jì)接下(≈≤xià)來(lái)房(fáng)企資金(jīn)面将越來(lá×®i)越緊張。

融創中國(guó)執行(xíng)總裁、≠‍§東(dōng)南(nán)區(qū)域總裁王鵬≤​δ≤在媒體(tǐ)懇談會(huì)上(shàng)接受《每日(rì)→§經濟新聞》記者采訪時(shí)表示，企業(yè)無論大↕←(dà)小(xiǎo)，資金(jīn)永€ 遠(yuǎn)是(shì)第一(yī)位的(de)。

某TOP10房(fáng)企內(nèi)部人(rén)士也(yě)向《每日(rα↑ì)經濟新聞》記者表示，即便項目利潤轉負，也(yě)要(yào₩↓↑)搶現(xiàn)金(jīn)流。而該房(fáng)企區(qū)域老δ₽ ₹(lǎo)總面對(duì)記者問(wèn)及∞∞∞的(de)“下(xià)半年(nián)業(yè)績目标”，則諱莫如(rú)深↑≥。

　下(xià)半年(nián)或現(xiàn)→Ω'主動降價

在此情況下(xià)，房(fáng)企究竟該如(rú)何運作(zu>$ò)，保證今年(nián)業(yè)績底線？>☆δ

張宏偉告訴記者，預計(jì)2018年(nián)三季♥≥σ₹度，出于回款目标壓力、資金(jīn)兌付壓力與資本市(shì)場(chǎng$÷)“借新還(hái)舊(jiù)”渠道(dào)收緊等因素，更λ↓÷多(duō)房(fáng)企可(kě)能(néng)會(huì)放(fà¶‍±ng)棄自(zì)己的(de)價格“底線”，λ∞ε®甚至會(huì)有(yǒu)企業(yè)因為(wèi)資金(j★‍↔īn)兌付壓力而主動降價。

不(bù)過，安居客首席房(fáng)地(dì)産分(fēn)析 ®•®師(shī)張波認為(wèi)，房(fáng)企主動降價出現(xià ‌‌₹n)的(de)區(qū)域可(kě)能(néng)會(hu✘≤∏ì)增加，但(dàn)“大(dà)幅降價”的(de)情況不(‌ε≈←bù)太可(kě)能(néng)大(dà)規模出現(xiàn)±δ。

房(fáng)企主動降價或出現(xiàn)在以下(xià)幾類情況：第¶>π一(yī)是(shì)主要(yào)依賴一(y&×£↑ī)線城(chéng)市(shì)去(qù)化(h‌ Ωuà)的(de)衛星城(chéng)，限購(gòu)政策持"₩ 續從(cóng)嚴，導緻購(gòu)房(f₩∑₹→áng)人(rén)群大(dà)量減少(sh↑>ǎo)；第二是(shì)部分(fēn)三四線城(chéng)市(sh♦ ↓ì)受棚改政策變化(huà)影(yǐng)響∏‌，去(qù)化(huà)變慢(màn)引發降價；第三是(" ✔₽shì)由于房(fáng)企自(zì)身(shēn)原因，這(zhè)類‌δ'情況較為(wèi)複雜(zá)，包括資金(jīn)壓力或銷售業(y¥≈αè)績壓力等多(duō)種因素。

新城(chéng)控股高(gāo)級副總裁歐陽捷告訴《每日(rì)經濟±∑σ新聞》記者，中小(xiǎo)房(fáng)企的(de)應對(duì)之策$✘♠×可(kě)以有(yǒu)四個(gè)方面：

有(yǒu)些(xiē)小(xiǎo)而美(měi)的(de) σδ♦房(fáng)企具有(yǒu)獨特的(de)産品市(∑≥shì)場(chǎng)競争力，在三四線城(c¶σ±héng)市(shì)屬于本地(dì)龍頭房(fáng)企，既₹♦≈便是(shì)全國(guó)性大(dà)房(fáng)企進£π¶β入也(yě)不(bù)懼競争，依然可(kě)以繼續發展；缺乏競 ★争能(néng)力、但(dàn)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)資源的(de)₩¥γ中小(xiǎo)房(fáng)企，則可(φ→£ kě)以尋求與大(dà)房(fáng)企合作(zuò)開(kāi) ‌發，減少(shǎo)經營風(fēng)險，降低(dī)負債；而一(yī)些&₩ (xiē)既無獨特能(néng)力又(yòu)無土(tǔ)地(dì)資源的(♠♣↑de)房(fáng)企可(kě)以繼續下(xià)沉，在三四線城(₽↔>chéng)市(shì)做(zuò)不(bù)了(leε↔)老(lǎo)大(dà)，到(dào)五六線城(chéng)™π©₽市(shì)或許可(kě)以做(zuò)大(dà)。

“最後，實在不(bù)行(xíng)，就(jiù)應該選擇退出↑‌π↔房(fáng)地(dì)産開(kāi)發，早​$∏退比晚退好(hǎo)。轉向地(dì)産基金(jīn)等方面更好(h♣÷ǎo)，畢竟開(kāi)發商到(dào)這(zhè)一(yī)β>↑領域，既熟悉開(kāi)發流程，又(yòu)積累了(le∏♥)一(yī)定人(rén)脈積累，也(yě)最懂(dǒng)開(kāi)發商的≥↕↑ε(de)痛。”歐陽捷表示。

不(bù)過就(jiù)投資區(qū)域而言，融創中國(guó)東(dōng≥₹δ‌)南(nán)區(qū)域集團副總裁楊貴司認為(wèi)，随著(z<​★₩he)中西(xī)部城(chéng)區(qū)樓市(shì)政策收緊∞εα©、市(shì)場(chǎng)風(fēng)©>ε​險加大(dà)，房(fáng)企投資也(yě)會(hu↓¥ì)逐步趨于理(lǐ)性。随著(zhe)近(jìn)一(yī)年(nián₽✔)市(shì)場(chǎng)的(de)降溫，東(dōng↓α÷∑)部二線城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì)市(shì)λ✘場(chǎng)也(yě)從(cóng)≥εΩ高(gāo)位回落，由于整體(tǐ)經濟發展基™φ←礎好(hǎo)、人(rén)口需求充足，房(fáng)企可(≤✘kě)以适當考慮加大(dà)對(duì)東(dō&∑ng)部優質二線城(chéng)市(shì)的(de)投資力度。♠✘

高(gāo)周轉仍是(shì)王道(dào)

相(xiàng)對(duì)于“選擇型”&¶φ$的(de)解題之法，房(fáng)企還(há✔★ i)可(kě)選擇策略性的(de)辦法。γ→€

     “現(xiàn)在房ε‌σ£(fáng)企要(yào)想持續保持ROE（淨資産收益率ε≈），提高(gāo)杠杆已然不(bù)太可(kě§←≠)能(néng)，唯有(yǒu)不(bù)斷提高(gāo)周轉率。”同策咨詢張≥≈宏偉表示，而提高(gāo)周轉率，隻有(yǒu)加快(kuài)出貨。當核♦∑σα心城(chéng)市(shì)因為(wèi)限價•€✔和(hé)銷許難，房(fáng)企隻能(néng)退而求其次，轉戰三四線₹ §城(chéng)市(shì)尋求周轉率。

歐陽捷告訴《每日(rì)經濟新聞》記者，在融資<↔≠不(bù)暢的(de)背景下(xià)，房(fáng)企追求規模增長(c€®∞háng)，唯有(yǒu)高(gāo)周轉才是(₽ shì)“助推器(qì)”。快(kuài)投資、快(kuài)開(kāi) δ≈≤發、快(kuài)銷售、快(kuài)回籠是(shì)∏∏γ 房(fáng)企高(gāo)周轉的(de)“四把快(kuài)刀(dāo)α↓ ★”。

楊司貴就(jiù)告訴記者，融創加快(kuà≤≤φ₹i)了(le)去(qù)化(huà)速度 α§和(hé)資金(jīn)回款力度，确保未來(lái)發展有(yǒu)足夠的(dδ©♦e)資金(jīn)來(lái)支持。

與此同時(shí)，王鵬認為(wèi)，土(tǔ)地γ↑♦(dì)供應會(huì)越來(lái)越稀缺，這±♠(zhè)也(yě)意味著(zhe)土(tǔ)地≠↑÷£(dì)價格會(huì)一(yī)直高(gāo)企。$±£¥融創東(dōng)南(nán)區(qū)已經有(yǒu≠✘¶)近(jìn)兩年(nián)的(de)沒有(y→£≈ǒu)參與公開(kāi)招拍(pāi)挂，為(wèi)的(de)就(jε¥∞¶iù)是(shì)要(yào)保證商品房(fáng)銷售端保持長(chá∑≈ng)期穩健的(de)增長(cháng)。§'§∏

楊司貴同時(shí)表示，盡管上(shàng)半↑∑±↓年(nián)收并購(gòu)拿(ná)地(dì)有(yǒu)所☆​​降溫，但(dàn)考慮到(dào)土(tǔ)地(dì)成本不(bù)♥∑σ∑斷上(shàng)升、三四線市(shì)場(chǎng)風(fēng∞✔)險加大(dà)的(de)等因素，未來(lá•♣ Ωi)收并購(gòu)仍将是(shì)部分(fēn)房(fáng)企拿(ná≠ )地(dì)的(de)主要(yào)方式。為(wèi)了∑&↔♥(le)應對(duì)當前金(jīn)融緊缺的(de)情況，聯合拿(n®‌á)地(dì)、合作(zuò)開(kāi)發仍‌✘®是(shì)市(shì)場(chǎng)的(de)♠​€主流選擇。