本版圖片/視(shì)覺中國(guó)

今年(nián)，合肥等地(dì)政策調整為(wèi)市(shì)場✘←(chǎng)打開(kāi)了(le)空(kōng)間(jiān)。Top50¥♣¥房(fáng)企新增土(tǔ)地(dì)建♠"÷面中，三四線占55%。在“因城(chéng)施策”↕"‌、“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制(zhìπ™φ)投機(jī)炒房(fáng)”的(de)差别化(huà)調控背景下(xi©φ©à)，全國(guó)各地(dì)将随之出現(xiàn)分(fēn)化(hu•δ&¥à)。在此背景下(xià)，近(jìn)期積極拿(náφΩ§)地(dì)的(de)房(fáng)企在城(chéng)市(↔©→∞shì)選擇上(shàng)該如(rú)何布局？

三四線市(shì)場(chǎng)紅(hóng)利仍在‍∏

今年(nián)首月(yuè)，包括碧桂園、龍湖‌>☆(hú)、中海(hǎi)等企業(yè)均積極α↑拿(ná)地(dì)，從(cóng)房(fáng)企首✔÷$月(yuè)拿(ná)地(dì)數(shù)據>®看(kàn)，三四線城(chéng)市(shì)依然受到(dào)房(fáφ ¶∏ng)企青睐。

克而瑞統計(jì)數(shù)據顯示，銷售金 ¥(jīn)額前50房(fáng)企的(de)新增土(tǔ)地(dì)建面中，≈π‌≥三四線城(chéng)市(shì)占到(dào)了(le)55♣±​%，與去(qù)年(nián)相(xiàng)比，前50房(fá λng)企在三四線的(de)投資建面占比上 ε±£(shàng)升了(le)9%。雖然單月(yuè)數(××shù)據波動較大(dà)，但(dàn)也(yě)能(néng)反映×α房(fáng)企在三四線城(chéng)市(shì)的'π£α(de)投資趨勢。

實際上(shàng)，去(qù)年(nián)12月(yuè)，住建部提出，2•ε018年(nián)我國(guó)要(yào)抓好(hǎo)房'↕↑ (fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)分(fēn)類調£∞ε☆控，針對(duì)各類需求實行(xíng)差别化(♥∞±"huà)調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制(z≤™δhì)投機(jī)炒房(fáng)。庫存仍然較多(duō)的(•πεde)部分(fēn)三四線城(chéng)市(shì)和(h>φé)縣城(chéng)要(yào)繼續做φ↓(zuò)好(hǎo)去(qù)庫存工(gōng)σ >作(zuò)。同時(shí)，2018年¶←(nián)将紮實推進新一(yī)輪棚改工(gōng)作(zuò)，将改造&₩§ 各類棚戶區(qū)580萬套。

億翰智庫研究報(bào)告指出，三四線城(chéng)市(shì)在​÷♣今年(nián)的(de)表現(xiàn)将繼續超預期，這×₽(zhè)對(duì)在三四線城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì ≈☆)儲備豐厚的(de)房(fáng)企而言，将迎來(lái)營銷窗(chuā♣$ng)口期。不(bù)過，市(shì)場(chǎn §≈÷g)将對(duì)進入企業(yè)的(de♥δ¥)周轉能(néng)力有(yǒu)所考驗。如(rú)果企業(yè)的(£♠®de)組織周轉能(néng)力不(bù)能(γ₹↕néng)保證項目在一(yī)年(nián)內(nèi)結案的(de)，£π®對(duì)三四線投資建議(yì)以謹慎态度為(wèi)主。

二線城(chéng)市(shì)或轉為(wèi)“放(fàng)量不(bù↕♦∏)放(fàng)價”

值得(de)注意的(de)是(shì)，在£α∑™三四線城(chéng)市(shì)去(qù)庫存為(wèi)主的(de£≈$)同時(shí)，今年(nián)二線樓市(∏™​shì)也(yě)面臨細微(wēi)變化(huà)。

1月(yuè)5日(rì)，蘭州取消偏遠(yuǎn)區(qū)域限購(g≈∏→òu)政策、放(fàng)松部分(fēn)城(chéng✔€)區(qū)限購(gòu)條件(jiàn)的(de)同•☆‌δ時(shí)，又(yòu)實行(xíng)了(le)限售政策。同樣在1‍÷∏₽月(yuè)5日(rì)，合肥市(shì)國(guó)土(tǔ♣♥)資源局和(hé)市(shì)物(wù)價局表示，商 ​品房(fáng)應由開(kāi)發商自(zì)±←‍行(xíng)定價。1月(yuè)9日(rì)，青島、天津兩地(dì)同時'≠÷(shí)發布“租房(fáng)落戶”政策。

對(duì)此，合生(shēng)創展集 γ✔ 團華北(běi)區(qū)域公司營銷與資産經營中心總監孟∞¥祥熙指出，一(yī)線城(chéng)市(shì)限購(gòu)政策一(y↓↔ī)直收緊，而三四線城(chéng)市(shì)開(kāi)發商交戰的(de) ∞餘溫尚在，因此，政策調整的(de)二線城(chéng)市(sh짮)将成為(wèi)房(fáng)企的(de)必争之地(dì)。

億翰智庫研究報(bào)告亦指出，今年(niá÷∏↑₽n)二線城(chéng)市(shì)的(de)調控​π<∞思路(lù)，或從(cóng)“量價雙控”轉為(wèi)“放(≥'fàng)量不(bù)放(fàng)價”。也(yě)為(wèi)房(©↔★$fáng)企的(de)投資和(hé)銷售打開(k☆€→​āi)更大(dà)的(de)市(shì)場(chǎng)空(•$☆ kōng)間(jiān)。

縣城(chéng)去(qù)庫存，棚改助力

在調控總體(tǐ)不(bù)放(fàng)松的(de)背λλ‌景下(xià)，房(fáng)企在城(chéng)市(shì)上≈↑®(shàng)，應如(rú)何布局尋求發展？

在新城(chéng)控股集團股份有(yǒu)限公司高(gāo)級副總裁歐陽捷≠✔₹>看(kàn)來(lái)，三四線城(chéng)市(shφ↓↕↓ì)的(de)去(qù)庫存還(hái)沒有(yǒu♦•₩→)完全結束，縣城(chéng)去(qù)庫存又(yòu)被提上(sh₹ ↔àng)議(yì)事(shì)日(rì)程之上(shàng)，加上®$(shàng)今年(nián)580萬套棚改，有(yǒαβu)助于三四線城(chéng)市(shì)的♣↕∑>(de)發展。從(cóng)長(cháng)遠(yuǎn)看(kàn)一(yī‍≠≤ )二線城(chéng)市(shì)長(cháng♥÷♦‌)期趨好(hǎo)，但(dàn)從(cóng)目前看(kà✔☆n)，一(yī)二線城(chéng)市(shì)住宅用(yα<πεòng)地(dì)供應幾乎沒有(yǒu)增加，未來'ק☆(lái)固守在一(yī)二線城(chéng)市(shì)的£®₽§(de)房(fáng)企，既不(bù)能(néng)獲得±§Ω♦(de)量的(de)增長(cháng)，又(yòu)不(b®↑$'ù)能(néng)獲得(de)價的(de)增長(cháng)，對(duΩ $ì)于追求高(gāo)周轉、規模化(huà)發展的(de)企業(yè)，很(h∞  ≤ěn)難在一(yī)二線城(chéng)市(shì)獲得(d"®‍e)較好(hǎo)業(yè)績。

相(xiàng)比簡單劃分(fēn)一(yī✘✔)二線還(hái)是(shì)三四線城(chéng)>≈¥™市(shì)，業(yè)內(nèi)人(rén)士指出，都(dōu)Ω↓↑市(shì)圈的(de)概念更為(wèi)妥當。當代置業↓↑'€(yè)總裁張鵬指出，城(chéng)市(shì)可(kě)®✔☆分(fēn)為(wèi)核心城(chéng)市✘β(shì)、都(dōu)市(shì)圈周邊城(chéng)市(shì)•λ♦≥和(hé)非都(dōu)市(shì)圈周邊城(chéng÷α)市(shì)。目前來(lái)看(kàn)，投資重心轉移至核心城(ch♣σ‍♦éng)市(shì)及都(dōu)市(shì)圈周邊城✔§±(chéng)市(shì)，是(shì)大(dà)勢所趨 φ←。不(bù)過，在易居研究院副院長(cháng)楊紅(hóng)旭看(k₩↑àn)來(lái)，三四線城(chéng)市(shì)經濟、人(ré↑€σn)口的(de)支撐力偏弱，這(zhè)類城(chén↔®g)市(shì)不(bù)缺房(fáng)，缺的(de)是(shì)好(hǎo•♠​→)房(fáng)，但(dàn)真正有(yǒu)條件(jiàn)φ✔≥買好(hǎo)房(fáng)的(de)人(rén)較少(shǎoγ‌₹)，“三四線城(chéng)市(shì)的(de)火(h♣₹σ↓uǒ)熱(rè)，除政策寬松、去(qù)庫存利好'©(hǎo)外(wài)，還(hái)與棚改力≠÷度大(dà)、鼓勵農(nóng)民(mín)工(gōng)進城(★εchéng)入戶買房(fáng)這(zhè)兩 ≤♠大(dà)因素有(yǒu)關，但(dàn)這(z®♠hè)兩大(dà)因素不(bù)具有(yǒu<​✔¥)可(kě)持續性。”楊紅(hóng)旭表示。

億翰智庫董事(shì)長(cháng)陳嘯天亦認為(w©‍‍èi)，房(fáng)企在城(chéng)市(shì®✔¶)布局上(shàng)，未來(lái)會(huì)進一(yī®₹)步向縱深發展，隻有(yǒu)這(zhè)樣，才能α↔(néng)平衡投資風(fēng)險，确保擁有(yǒu)足夠土¶★<(tǔ)地(dì)儲備，從(cóng)而實現(xiàn)“東(dōngββ")方不(bù)亮(liàng)西(xī)方亮(lφ iàng)”的(de)局面。