[ 集體(tǐ)用(yòng)地(dì)建設的↓★ε(de)租賃房(fáng)，在租金(jīn)市(shì)場(ch★ ǎng)化(huà)的(de)情況下(xià)，可(kě)以↕↔達到(dào)年(nián)投資回報(bào)率5%以上(shà‍₽ng)，對(duì)于集體(tǐ)産權擁有(yǒu)者來(♣λ¥lái)說(shuō)，可(kě)以獲得(de)穩定≥ §回報(bào) ]

中國(guó)樓市(shì)供給側改革正在推進，多(duō)主體(tǐ€≤​)供應居住用(yòng)地(dì)和(hé)住房(f§★ααáng)的(de)格局有(yǒu)望加快(kuài)建立。•γ≥

據新華社報(bào)道(dào)，國(guó)土(tǔ<σ)資源部部長(cháng)姜大(dà)明(míng)15日(φε∞rì)說(shuō)，我國(guó)将研σ>&₹究制(zhì)定權屬不(bù)變、符合規劃條件(jiàn)下(↑§σxià)，非房(fáng)地(dì)産企業(y±€α✘è)依法取得(de)使用(yòng)權的(de)土(t䧣←ǔ)地(dì)作(zuò)為(wèi)住宅用(yòng)地(dì‍¥¶$)的(de)辦法，深化(huà)利用(yòng)農(nóng)村(cūn)集∑∞體(tǐ)經營性建設用(yòng)地(dì)建設租賃住房(fáng)試點，推動↓©建立多(duō)主體(tǐ)供應、多(duō€™♥♠)渠道(dào)保障租購(gòu)并舉的€∞δ↕(de)住房(fáng)制(zhì)度，讓全 ™<體(tǐ)人(rén)民(mín)住有(yǒu)所居。

這(zhè)意味著(zhe)，政府将不(bù)再是(shì)住宅 ‍用(yòng)地(dì)的(de)唯一(yī)提供者，房(fáng)₽•地(dì)産開(kāi)發商也(yě)不(bù)再是(shì)一(​↓φ•yī)手住房(fáng)的(de)唯一(yī)提供方。

過去(qù)多(duō)年(nián)，我國(guó)城(ché÷₹↑•ng)市(shì)商品房(fáng)開(kāi)發的(dβ±βe)模式一(yī)般為(wèi)房(fáng)地(dì)産開(•‌&kāi)發企業(yè)從(cóng)政府部門(mén)購∞→∏(gòu)得(de)國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)，然後進行•‌αλ(xíng)開(kāi)發并對(duì)外(wài↓↕)銷售。其特點之一(yī)是(shì)由政府土(tǔ)地(dì)出讓<≤Ω部門(mén)提供土(tǔ)地(dì)，二是(shì)必須是(shì₹  ≈)國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)，集體(tǐ♦±♠&)土(tǔ)地(dì)須征收為(wèi)國(guó)有π™‌∑(yǒu)土(tǔ)地(dì)後方能(né♣‌'♠ng)出讓。

2017年(nián)12月(yuè)召開(k"γ&āi)的(de)中央經濟工(gōng)作↓×‌(zuò)會(huì)議(yì)要(yào)求，加快(kuài)建$₩立多(duō)主體(tǐ)供應、多(duō♣•Ω)渠道(dào)保障、租購(gòu)并舉的(de)住房(fáng)制(Ω φ∑zhì)度。上(shàng)述國(guó)土(tǔ)部的☆σ(de)表态應為(wèi)落實中央經濟工(gōng)作(zuò)會(huì)↔×φ議(yì)的(de)舉措之一(yī)。

新華社發表評論稱，政府不(bù)再壟斷住®♦±房(fáng)用(yòng)地(dì)，盤活非房(fáng♠→®)地(dì)産企業(yè)自(zì)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)、農(nó¶<‌♦ng)村(cūn)集體(tǐ)經營性建設用(•→yòng)地(dì)，是(shì)貫徹中央提出的(d •e)建立多(duō)主體(tǐ)供應、多(duō)渠道(dào≥φ)保障租購(gòu)并舉“兩多(duō)一(yī)并舉”住房<α≠¥(fáng)制(zhì)度基礎性的(deφ•)土(tǔ)地(dì)制(zhì)度變革，可(kě)望漸±★别土(tǔ)地(dì)财政、抑制(zhì)地(dì)産投機(j∏×φ★ī)，滿足住有(yǒu)所居，同時(shí)維護不(bù)動‌×​ 産市(shì)場(chǎng)穩定。

　國(guó)企自(zì)有(yǒu)用(yòng)地(dì)建住宅有♠₩(yǒu)先例

中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉分(fēn)析認為₽δ'(wèi)，過去(qù)中國(guó)房(fángπ♦‍)地(dì)産的(de)20年(nián)發λ★ ₩展曆史，其實就(jiù)是(shì)國(guó)有(yǒu)土(tǔ←§¶)地(dì)發展曆史，特别是(shì)商品房(fáng)住宅土(→∑tǔ)地(dì)，來(lái)源單一(yī)，地(dì)方土(​→​tǔ)地(dì)财政依賴房(fáng)地(dì)産依賴土(tǔ)地(dìλ&€☆)招拍(pāi)挂，國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(d↓‌♣<ì)招拍(pāi)挂出讓是(shì)商品房(fáng)住宅土(tǔ)地(dìε£)的(de)唯一(yī)來(lái)源。

這(zhè)種現(xiàn)狀造成的(de)一(yī)¥'個(gè)弊端，就(jiù)是(shì)一(yī)些(xiē)地(​​$dì)方土(tǔ)地(dì)出讓部門(mén) ≈Ω 有(yǒu)意無意地(dì)調節土(tǔ)地(÷ ¶εdì)供應節奏，熱(rè)點城(chéng)市(shì)居住用✘✘(yòng)地(dì)相(xiàng)對(duì)不(bù)足，且土(t•™ǔ)地(dì)出讓價格一(yī)再走高(gāo)，助推房(fáng)Ω 價上(shàng)漲。

如(rú)何解決這(zhè)個(gè)弊端‍ ？首先居住用(yòng)地(dì)供應要(y≤δ&ào)相(xiàng)對(duì)充足，才能(néng)緩解熱(rè→¶×β)點地(dì)區(qū)樓市(shì)供需緊張局勢。如(rú)果城(chε≥éng)市(shì)的(de)國(guó)有(yλδוǒu)居住用(yòng)地(dì)供應不(bù)能(néng)填補供應缺口'™的(de)話(huà)，在符合要(yào)求的(de)情況下(☆&xià)，一(yī)些(xiē)國(guó)有(yǒu)企業(&☆∞£yè)也(yě)可(kě)以利用(yòng)原國(guó)有(yǒ&∑≥u)劃撥用(yòng)地(dì)變更土(tǔ)↔Ω地(dì)性質為(wèi)國(guó)有(yǒu)居住用(∞$yòng)地(dì)，并進行(xíng)後續開(kā<‍÷σi)發；此外(wài)，集體(tǐ)建設∞±用(yòng)地(dì)也(yě)可(kě)提供居住用(yòng→λ→)地(dì)的(de)供給。

利用(yòng)國(guó)有(yǒu)企業(yè)自(zì)有(★↑₽✔yǒu)用(yòng)地(dì)建設住宅此前已有(yǒu)先例  ‍★，但(dàn)主要(yào)是(shì)提供保↑φ障性住房(fáng)。

北(běi)京市(shì)住建委相(xiàng)關負責人(rén)上(s&∞≈hàng)月(yuè)曾介紹，北(běi)京進一(yī)步引≥®導和(hé)鼓勵全社會(huì)支持參與住房₩§(fáng)保障工(gōng)作(zuò)，不(bù)斷拓寬保障房(fáng↔'•)籌集渠道(dào)，多(duō)主體(tǐ)供給，形成了(le)廣☆★÷泛合力。其中，鼓勵國(guó)有(yǒu)企業(yè)利' 用(yòng)自(zì)有(yǒu)用(yòng)地(dì)"£建設保障房(fáng)，加大(dà)政策支持力度，目前已建設約12萬套。₩σ ←

“鼓勵國(guó)企拿(ná)出自(zì π)有(yǒu)用(yòng)地(dì)建設δ£保障房(fáng)，是(shì)增加保障房(fáng)的($✘de)供給渠道(dào)，而非企業(yè)自(z♦★ì)建房(fáng)為(wèi)企業(yè)內(nèi)★§部職工(gōng)福利分(fēn)房(fáng)。”上(shà±‍∑ng)述負責人(rén)表示，這(zhè)些(xiē)房δ₩(fáng)源均面向社會(huì)符合條件(jiàn)的(de)©•">保障房(fáng)家(jiā)庭進行(x∏φ←íng)公開(kāi)配租配售。

此次官方雖然表示“将研究制(zhì)定權&☆↑屬不(bù)變、符合規劃條件(jiàn)下(xià)，非房(fáng)地(£★¥‌dì)産企業(yè)依法取得(de)使用(yòng)權的(de)土(tǔ)地&↑(dì)作(zuò)為(wèi)住宅用(yòng)地(dì)的(de ↔ &)辦法”，但(dàn)并未透露将允許在這(zhè)些(xiē)土(tǔ)地(d‌ β•ì)上(shàng)建設什(shén)麽性£Ω​‌質的(de)住房(fáng)，還(hái)将是(shì)δ₽£保障性住房(fáng)？還(hái)是(shì)可(kě)能(néng)公開®₹≠(kāi)對(duì)外(wài)銷售，目前尚不(•™"bù)得(de)而知(zhī)。

　租購(gòu)并舉再進一(yī)步

政府不(bù)再壟斷住房(fáng)用(yòng)地(dì)，除•¥α了(le)可(kě)以盤活非房(fáng)βα☆↕地(dì)産企業(yè)自(zì)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)，農(n∞≠<óng)村(cūn)集體(tǐ)經營性建設用(yòng)地(dì×✘€)也(yě)是(shì)一(yī)個(gè)可(kě)以提供®§住宅用(yòng)地(dì)的(de)供應渠道(dào)。

去(qù)年(nián)8月(yuè)底，為(wèi)增加σ"∏租賃住房(fáng)供應，緩解住房(fángβγ≈©)供需矛盾，構建購(gòu)租并舉的(de)住房(fáng)體(tǐ)系，建≠♣α↓立健全房(fáng)地(dì)産平穩健康 &♠ε發展長(cháng)效機(jī)制(zhì)，國(guó≈←≤)土(tǔ)部會(huì)同住建部根據地(dì)方自(zì)願，确定第一(y""ī)批在北(běi)京、上(shàng)海(hǎ∏•i)、沈陽、南(nán)京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、¥∑•佛山(shān)、肇慶、成都(dōu)等13個(gè)城(chén♦♠↔✘g)市(shì)開(kāi)展利用(yòng)集體(tǐ)建設用(yòng)地→✘‌ (dì)建設租賃住房(fáng)試點。

兩部委稱，此舉還(hái)将有(yǒu)助于拓展集體(tǐ)土(φ₩≈tǔ)地(dì)用(yòng)途，拓寬集體¶ε↓(tǐ)經濟組織和(hé)農(nóng)民(mín)增收γ↓渠道(dào)；有(yǒu)助于豐富農(nóng)村(cūn)土(tǔ)地(σ&↓‍dì)管理(lǐ)實踐，促進集體(tǐ)土§λ≈(tǔ)地(dì)優化(huà)配置和(hé)節約集約利用(yòng)，加↑←$快(kuài)城(chéng)鎮化(huà)進程π$÷>。

“鼓勵集體(tǐ)用(yòng)地(dì)建設租賃房(fá​"ng)，有(yǒu)利于提高(gāo)用¶∑★♠(yòng)地(dì)指标緊張的(de)城(ch™πéng)市(shì)加快(kuài)租賃房(fáng)源供應的(de)可(♣σ‍kě)能(néng)性，13個(gè)城(chéng)市✘↑(shì)基本都(dōu)屬于一(yī)二線城(chéng∑÷×↓)市(shì)，這(zhè)些(xiē)城(ch Ω×éng)市(shì)國(guó)有(yǒu)土(tǔ₩ "×)地(dì)相(xiàng)對(duì)緊張，而部分(fēn)區(qū)域存在∏☆的(de)城(chéng)中村(cūn)等集體(tǐ)÷≈€土(tǔ)地(dì)，如(rú)果部分(fē≈•↓‌n)進入租賃市(shì)場(chǎng)有(yǒu)利于房(fπ ×áng)源供應，也(yě)有(yǒu)利于城(chéng★↕≤<)中村(cūn)改造。”張大(dà)偉稱。

他(tā)表示，目前租賃市(shì)場(chǎng)的(de)核心< γ問(wèn)題是(shì)租購(gòu)比懸殊，開(kāi)發商開(k±φ‌αāi)發商品房(fáng)用(yòng)于®♣出租的(de)回報(bào)率過低(dī)，£★<大(dà)部分(fēn)年(nián)收益隻有(γ¥yǒu)1%~2%，這(zhè)種情況下(xià)集體(tǐ)←&用(yòng)地(dì)因為(wèi)土(tǔ)★₽地(dì)價格相(xiàng)對(duì)較低(dī)ε<‌，集體(tǐ)用(yòng)地(dì)建設的(de)租賃房(fáng)，在租δ€金(jīn)市(shì)場(chǎng)化(hu‌σδà)的(de)情況下(xià)，可(kě)以達到(dào)年(nián)投÷←₩資回報(bào)率5%以上(shàng)，對(duì♦&≥)于集體(tǐ)産權擁有(yǒu)者來(lái)說(shuō)，可(↓α§σkě)以獲得(de)穩定回報(bào)。

利用(yòng)集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)建租賃房(f‌↕♠áng)并非新鮮事(shì)物(wù)。超大(dà)σ→ ¶城(chéng)市(shì)，早在2011年(nián)，北(bě↕±≥σi)京就(jiù)已經向中央部委申請(qǐn∞↓g)開(kāi)展利用(yòng)集體(tǐ)建設用(yòng)地(dì)建λ₹£設租賃住房(fáng)。此後，京滬兩地(dì)集→ 體(tǐ)土(tǔ)地(dì)建設租賃房(fáng)試點≈<♠申請(qǐng)獲得(de)了(le)國(guó)土(tǔ)部批準。

從(cóng)2011年(nián)起，北(běi)京先後在♠♦朝陽區(qū)平房(fáng)鄉(xiāng)、海(hǎi)λ"×$澱區(qū)唐家(jiā)嶺、溫泉鎮35$§σ∞1地(dì)塊、昌平區(qū)北(běi)七家(jiā)鎮等5個(gè)集≥→體(tǐ)土(tǔ)地(dì)地(dì)塊開(kāi)展了(le)租賃住‌∏®房(fáng)項目試點，建設租賃住房(fáng)1.28萬套。

國(guó)土(tǔ)部土(tǔ)地(dì)利φ∞•用(yòng)司有(yǒu)關負責人(rén)曾表示，北(běi)京、上(sh≥&δ àng)海(hǎi)作(zuò)為(wèi)首批集Ω™體(tǐ)土(tǔ)地(dì)建租賃房(fáng)試點城(c'¥₹héng)市(shì)，幾年(nián)來(lái)試點項目運行(xíng)取₽Ωβ得(de)了(le)良好(hǎo)的(de)效果$©<，一(yī)是(shì)增加了(le)住宅用(yòng)地(dì)來(✘✔∏lái)源和(hé)租賃住房(fáng)供給。二是(sh✘™ì)擴展了(le)集體(tǐ)經營性建設ε§用(yòng)地(dì)的(de)居住和(←‍↕hé)産業(yè)發展功能(néng)。三是(shì)對(¶ duì)盤活低(dī)效集體(tǐ)建設用(yòαβ♠♥ng)地(dì)、解決城(chéng)市(shì)周邊外(wài)來(l≠±±♥ái)務工(gōng)人(rén)員(yuán)居住問(wèn)題、改善城(c₹§​αhéng)郊經濟社會(huì)環境等方面，發揮了(l♠$‍e)積極作(zuò)用(yòng)。四是(sh€≤ì)拓寬了(le)集體(tǐ)經濟組織和(hπσσΩé)農(nóng)民(mín)增收渠道(dào)，農(nón¶•g)民(mín)獲得(de)長(cháng)遠(yuǎn)穩定收益，有(y "¶ǒu)獲得(de)感。

北(běi)京2017年(nián)确定了(le)較為(wèi)宏•®≈大(dà)的(de)利用(yòng)集體(tǐ)₽ε土(tǔ)地(dì)建租賃房(fáng)計(jì)劃，從(cóng)2017年‍★×≤(nián)起的(de)5年(nián)裡(lǐ)，将÷β<供應1000公頃集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)，用(yòng)于→™₽建設租賃住房(fáng)。

截至2017年(nián)12月(yuè)底，北₩ "₹(běi)京市(shì)實現(xiàn)集體(tǐ)地(dì)租賃住房↑φ¶ (fáng)用(yòng)地(dì)供應π₩>✔203.9公頃，完成率102%，超額完成20 α17年(nián)度供應任務。

張大(dà)偉認為(wèi)，中央經濟工(gōng)作(z륧✔uò)會(huì)議(yì)提及的(de>↕ε♦)建立多(duō)主體(tǐ)供應、多(duō≥★)渠道(dào)保障租購(gòu)并舉的(de)住房(§σ↔fáng)制(zhì)度，多(duō)主體(tǐ±σ )供應房(fáng)源，必然需要(yào)多(duδ♦¶ō)主體(tǐ)供應土(tǔ)地(dì)，“政府不(bù)再$★₹壟斷住房(fáng)土(tǔ)地(dì)供應，對(↓✘duì)集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)價值将有(yǒu)非常®≥大(dà)的(de)提升影(yǐng)響。對(du↑₹≤♣ì)于城(chéng)市(shì)租賃市(shì)場(chǎng)影('✘♦ yǐng)響最大(dà)，對(duì)于商品房(fáng)≤☆→住宅市(shì)場(chǎng)來(lái)說(shuō)"≥ ÷也(yě)能(néng)起到(dào)緩解供需矛盾的(de)作(zuò)用§→(yòng)。”

在集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)上(shàng)建租賃房(fáng)， ∞業(yè)界一(yī)度有(yǒu)疑慮，此•★∏✔舉是(shì)否會(huì)造成新的(d ₩±↑e)小(xiǎo)産權房(fáng)問(wèn)題？☆☆≤β

此前，一(yī)位地(dì)方國(guó)土(tǔ§")局局長(cháng)就(jiù)曾坦言，集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)建租×ε賃房(fáng)與小(xiǎo)産權房(fáng)¥×☆有(yǒu)差别，差在哪裡(lǐ)？就(jiù)是(shì)差在一(yī±®←)個(gè)是(shì)短(duǎn)期租賃合¥γ±同，一(yī)個(gè)是(shì)長(chán§πφ∞g)期租賃合同。如(rú)果租房(fáng)合同超過20↕π年(nián)甚至30年(nián)，實際上™₽'✔(shàng)就(jiù)成了(le)變相(xσ∏↕iàng)賣房(fáng)，與小(xiǎo)産權房(fá÷→♥✘ng)無異。

國(guó)土(tǔ)部和(hé)住建部在确定13個★£∞↔(gè)試點城(chéng)市(shì)時(shí)曾強調，集體(tǐ)租賃Ω 住房(fáng)出租，應遵守相(xiàng)關法律法規和(hé)Ω™租賃合同約定，不(bù)得(de)以租代售。承租的(de)集體(tλΩ≥ǐ)租賃住房(fáng)，不(bù)得(γ&de)轉租。