“就(jiù)在®¥ε咱們聊天的(de)時(shí)候，已經賣出去(×₹↕qù)了(le)一(yī)套房(fáng)。☆≤”

　　在北(běi)京市(shì)南(nán)五環某樓盤售樓處內(nèi)，Ω‧售樓經理(lǐ)對(duì)記者表示，“我們的(de)樓盤屬于限競房(fáng×λ‌ )，最近(jìn)來(lái)買的(de)人(rén)←↑ 非常多(duō)。均價在55000元/平β≈ 方米左右，最高(gāo)是(shì)57800元/平方米。”

　　雖然是(shì)在清明(míng)假期，但(dàn)記者看(kàn××)到(dào)上(shàng)述樓盤大(dà)廳已有(yǒu©π↑)近(jìn)10組看(kàn)房(fán↑>g)者。據售樓經理(lǐ)介紹，該樓盤售賣非常好(hǎo)，以90平左 ✔右的(de)花(huā)園洋房(fáng)為(↔∞÷wèi)例，整棟樓隻剩下(xià)幾套房(fáng)。

　　“越早買房(fáng)越省錢(qián)。ε>✔>我們樓盤在剛開(kāi)盤時(shí)優惠，現(xiàn)在已↕↕γ'經沒有(yǒu)了(le)。房(fáng)子(zǐ)越早買越合适↕×₩¥，收回一(yī)個(gè)點的(de)優惠，就(jiù)是(shì)好(hǎo®€π)幾萬塊錢(qián)。”該售樓經理(lǐ)反複強調。

　　一(yī)二線樓市(shì)再現(xiàn)“小(xiǎo)陽春”

　　從(cóng)數(shù)據來(lá÷≥Ω≤i)看(kàn)，一(yī)二線樓市(shì)正在回暖。™‍中指院（中國(guó)指數(shù)研究院）報(bào)告≠ δ"顯示，根據中指百城(chéng)價格指數(shù)♣‌α對(duì)100個(gè)城(chéng)市(shì)新建住宅•γ 的(de)全樣本調查數(shù)據，2019年(niπ✔Ωán)3月(yuè)，全國(guó)100個( Ωgè)城(chéng)市(shì)(新建)住宅平均​φ價格為(wèi)14759元/平方米，環比上(ε≠shàng)漲0.24%，漲幅較上(shàng)月(yuè)擴大↕★(dà)0.14個(gè)百分(fēn)點。←φ從(cóng)漲跌城(chéng)市(shì)個(gè)數(shù)看(kàn​§₽₽)，62個(gè)城(chéng)市(shì)環比← ✘≤上(shàng)漲，36個(gè)城(chéng‍∞‌)市(shì)環比下(xià)跌，2個(gè)城(ch♠&≤éng)市(shì)與上(shàng)月(yuè)持平。

　　圖片來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

　　值得(de)注意的(de)是(shì)，一(yī)線樓市(shì)有(yγ♣ǒu)所回暖并不(bù)意味著(zhe) ‌ 投資、投機(jī)需求的(de)複活。易€♠>±居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，樓市(shì)有(yǒu)所回暖受三個× ♥₽(gè)因素影(yǐng)響，一(yī)是(shì ♣)此前三月(yuè)份樓市(shì)“小(xδε↓iǎo)陽春”的(de)判斷，使得(de)部分(fēn)購(gòu)房("​ fáng)者觀望情緒減少(shǎo)、積極入市(sh€δ​♦ì)，市(shì)場(chǎng)情緒有(yǒu)所調整；二是 ≥(shì)銀(yín)行(xíng)貸款也(yě)在積極配合，貸款放(fàn​♠→g)款速度較好(hǎo)；三是(shì)過‌σ∑去(qù)持續觀望的(de)情緒和(hé)壓抑的(de)需求有(y∞♦★γǒu)所釋放(fàng)。但(dàn)從(cóng)交易∞ ±結構上(shàng)來(lái)講，現(xiàn)Ω™•≤在主要(yào)是(shì)剛需、改善型需求，并非投資。

　　中國(guó)社會(huì)科(kē)學院财經戰略研究院日(rì)前發布《φ♣>↔中國(guó)住房(fáng)市(shì¥σ§)場(chǎng)發展月(yuè)度分(fēn)析報(bào)¶ 告（201903）》指出，在再城(chéng)市(shì)化(hu±™€à)背景下(xià)，一(yī)二線城(chéng)市(shì)作(zuò∞"δ)為(wèi)人(rén)口主要(yào)流入地(dì)和(hé)高(gāo)↕☆端産業(yè)聚集區(qū)，住房(fáng)供求矛盾在×∑✔€城(chéng)市(shì)化(huà)階段長(cháng)期存在。短(γσ✘♥duǎn)期內(nèi)，由于一(yī)二線城(ché→₹♦ng)市(shì)住房(fáng)總價較高(gāo)、對(duì)融資杠杆的(&♦de)依賴度大(dà)，隻要(yào)限購(gòu)> φ±、限貸等房(fáng)地(dì)産核心調控政策不(bù) "∞€發生(shēng)顯著松動，一(yī)二線城(chéng)市(s&↕♦₩hì)房(fáng)價上(shàng)漲動力仍将受到(dào)很(hěn♣λ←)大(dà)制(zhì)約。熱(rè)點一(yī≈™☆)二線城(chéng)市(shì)房(fáng)價或将以小(xiǎ<φ↕♠o)漲或微(wēi)漲為(wèi)主，短(₽₹duǎn)期難以出現(xiàn)大(dà₩♣≥ε)漲。

　　三四線樓市(shì)回歸理(lǐ)性

　　不(bù)同于一(yī)二線城(chéng)市(shì)樓市(s→↕&hì)的(de)明(míng)顯回溫，三四線城(chéng)市∏<∞(shì)仍面臨盤整期。

　　4月(yuè)6日(rì)下(xià)午5時(shí)，記者來(lá€‌≤®i)到(dào)山(shān)東(dōng)省某四線城(α↑chéng)市(shì)開(kāi)發區(qū)的(de)一(yī★‍←£)家(jiā)樓盤，有(yǒu)3組顧客正在看(kàn)房(fáng)。該樓& 盤去(qù)年(nián)10月(yuè)開(kāi)盤的(de)600αε↔$套住宅還(hái)剩不(bù)到(dào)200套待售，雖成交情況仍較為(wè÷₽©★i)樂(yuè)觀，但(dàn)遠(yuǎn)不(bù)及前←∞α∏兩年(nián)開(kāi)盤不(bù)久便售罄的(de)場(chǎng)©γ→&面。

　　市(shì)民(mín)趙先生(shēng)去(qù)年(₩₩ ≈nián)迎來(lái)了(le)家(jiā)中的(de)第二$‍個(gè)小(xiǎo)孩，出于“二胎”改善性需求，他(tā)計(jì)劃∑↑更換一(yī)套住房(fáng)，“現(xiàn↔∞)在住的(de)兩居室，才100平，父母經常過來(ε¥★lái)住，不(bù)夠用(yòng)。”趙先生(shēng)表示↔¥，他(tā)計(jì)劃購(gòu)置一(yī¶©)套120平方米的(de)小(xiǎo)高(gāoβ'←∑)層住宅，不(bù)過該樓盤售價9500元/平方米，略☆∞高(gāo)于心裡(lǐ)預期，其仍在觀望。

　　業(yè)內(nèi)人(rén)士向記者透β₩§♣露，當地(dì)樓市(shì)均價自(zì)2017年(nián)±•$÷3月(yuè)至2018年(nián)10月(yuλβè)已上(shàng)漲約80%，自(zì)去(qù¶₩Ω)年(nián)10月(yuè)開(kāi)始∏×，房(fáng)價已到(dào)階段高(gāo)位，并預計(jì)未來(←∞‌lái)一(yī)年(nián)多(duō)時(s♦✘§hí)間(jiān)仍将橫盤，目前購(gòu)↓≤₹≈房(fáng)者多(duō)數(shù)處于觀望狀态。

　　值得(de)關注的(de)是(shì)，即便當地(dì)部分(f♥ ±σēn)樓盤仍有(yǒu)較多(duō)待售房(fáng)屋，但(dàn)>δε§開(kāi)發商也(yě)不(bù)再如∞™(rú)上(shàng)一(yī)輪樓市(shì)上(shàng)漲前一(yī₹")樣競相(xiàng)開(kāi)展讓利活動。✘♠對(duì)此，有(yǒu)消息人(rén)士對(duì)®←ε記者透露，一(yī)方面是(shì)因近(jìn)幾年(nián)ε★開(kāi)發商得(de)益于樓市(shì)普漲，手裡(​→ lǐ)資金(jīn)儲備較多(duō)，另外(wài)長λα​≥(cháng)期來(lái)看(kàn)，多(duō)數(shùΩ©↑φ)開(kāi)發商預期，樓市(shì)價格仍将上(shàng)漲。

　　山(shān)東(dōng)廣策房(fáng±‌←<)地(dì)産營銷策劃有(yǒu)限公司>α '總經理(lǐ)王劍合表示，上(shàng)一(yī)輪♦ →→房(fáng)地(dì)産上(shàng)漲因素主α✘↑要(yào)源于國(guó)家(jiā)提出化(h✔£$uà)解房(fáng)地(dì)産庫存的(de)大(dà)背景，<♣☆各項政策齊發力，同時(shí)二胎政策放(fàng)開(kāi)以後，居民(mε÷®σín)購(gòu)房(fáng)結構發生(shē≤£>ng)變化(huà)也(yě)拉動了(le)換房(fáng)需✘π→求。近(jìn)期上(shàng)述刺激因素動能(néng)減÷¥弱後，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(ch€£•Ωǎng)仍有(yǒu)托底。首先，我國(guó)仍處于大(dà)規模β®≤城(chéng)鎮化(huà)階段，房(fáng)地(dì)産市(¶₩shì)場(chǎng)将受益住房(fáng)消費(fèi)升級；其次，國(λ≤guó)內(nèi)經濟仍将向高(gāo)質量發展；再者，地(dì)鐵♠ (tiě)軌道(dào)等城(chéng)市(shì)基礎設↕σ♥施的(de)建設也(yě)将會(huì)帶動房(fáng)地(>‍∑→dì)産市(shì)場(chǎng)整體(tǐ)發展。

　　不(bù)過短(duǎn)期來(lái)看(kàn)，王劍合認為(wèi)₩‌ ，三四線城(chéng)市(shì)樓市(sΩ₽φhì)仍面盤整期。他(tā)表示，一(yī)方面，三四÷≈線城(chéng)市(shì)的(de)房(fáng)價較前兩年(niánπγ↔)基本都(dōu)已翻番，市(shì)場(chǎnπσεg)客戶已被嚴重透支；另一(yī)方面，棚改政策收緊，也(δ©yě)減少(shǎo)了(le)市(sh ®ì)場(chǎng)需求；此外(wài)，在中央“房(fáng)±≈σ住不(bù)炒”的(de)定位下(xià)，消費(fèi)α≠者的(de)購(gòu)房(fáng)行(↔ ₹¥xíng)為(wèi)也(yě)日(rì)趨理(lǐ)性。$ ≥★同時(shí)，他(tā)認為(wèi)，三四線城(•↑chéng)市(shì)樓市(shì)進入盤整期也(yě)符合穩 ¥≠φ地(dì)價、穩房(fáng)價、穩預期的(de)目 ↔★标。

　　房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎn$≠♥g)區(qū)域分(fēn)化(huà)态勢明(míng)顯

　　房(fáng)地(dì)産服務商CRIC（易居克§∞爾瑞）數(shù)據顯示，一(yī)季度，一‍₹αφ(yī)線城(chéng)市(shì)商品住宅合計(jì)成交環比€¥跌幅最小(xiǎo)，同比則顯著好(hǎo)于去( ↕"¥qù)年(nián)同期，大(dà)漲3×"3%；二線、三四線城(chéng)市(shì)則同環比齊跌，市(shì)場(c×₩£γhǎng)回調較為(wèi)顯著。

　　另外(wài)，CRIC數(shù)據≤★¶≈顯示，三四線行(xíng)情分(fēn)化≤"©™(huà)，佛山(shān)、徐州、惠州等部分(fēn)三>¥∞σ四線同環比齊跌。數(shù)據顯示，一(yī)季度17個(↑₽→gè)三四線城(chéng)市(shì)成交量共計(jì)1601萬平∞'方米，同比下(xià)滑22%，其中6成城(chéng)市(s ✘<hì)一(yī)季度成交量同比下(xià)滑，返鄉(xiāng)置業(yè)的↑‍π×(de)熱(rè)潮并未如(rú)期出現(©♥≥xiàn)。可(kě)以看(kàn)到(dào)成™♣¶♠交量回調的(de)城(chéng)市(shì)多(du∏✔£​ō)集中在長(cháng)、珠三角地(dì)區(qū)，典型代表γΩ為(wèi)東(dōng)莞、惠州、徐州、常州。

　　展望後市(shì)，該機(jī)構預期，一(yī)、‌‍•二線成交量将企穩回升，料二季度三四線分(f∞‍ēn)化(huà)持續加劇(jù)。其中，一(yī)線城(chéng)®γ™市(shì)二季度若供應持續放(fàng)量，成交✘€✔量将穩步回升，預計(jì)全年(nián)與2018年(nián)基本持平或★↑>小(xiǎo)幅上(shàng)漲；二線城(chén§←g)市(shì)整體(tǐ)市(shì)場(chǎng)轉暖，成交♣'∏≠熱(rè)度回升将成為(wèi)大(dà)概率事(shì)件(jiàn)；部↕ ®分(fēn)三四線城(chéng)市(shì)由于房(fáng)價已經上₽✔•σ(shàng)漲至階段性高(gāo)位，購(gòu)買力已近(jìn)δ'→δ乎枯竭，加上(shàng)貨币化(huà)安置比重逐漸減少(shǎo)，成交量☆&≤✘勢必會(huì)受影(yǐng)響。

　　另據社科(kē)院報(bào)告預測，一(yī)二線城(chéng)市(s☆∑✔‌hì)房(fáng)價上(shàng)漲壓力将平穩緩慢(màn)釋放(≤  fàng)，而三四線城(chéng)市(shì)局部“小(xiǎo)↑ <♥陽春”或将消退。

　　報(bào)告分(fēn)析，三四線 ≥×城(chéng)市(shì)收入水(shuǐ)平及人(r" ♥én)口吸引力偏低(dī)，住房(fáng)投資÷₽↔₽投機(jī)需求和(hé)二手房(fáng)市(s☆₩hì)場(chǎng)相(xiàng)對(duì)不(bù)₩¥‍活躍，房(fáng)價持續上(shàng)漲動力不(bù)足。£↓™如(rú)果未來(lái)調控政策不(bù)出現(xiàn)整體(tǐ♠σ÷×)松動或轉向，樓市(shì)“小(xiǎ₽≥>o)陽春”難以延續擴展。如(rú)果住房(fáng)調控政策整體(tǐ)σ​松動甚至轉為(wèi)剌激購(gòu)房(fáng)，三四線城(chénε>∞¥g)市(shì)局部“小(xiǎo)陽春”可(kě)能(néng)發展為(wè∏↓i)新一(yī)輪的(de)房(fáng)地(dì)産熱(✔​rè)。但(dàn)房(fáng)價在快(kuài)速上(shàng)漲之¶₩® 後，将再度下(xià)跌。

　　此外(wài)，易居研究院研究員(yuán)沈昕表示，預計(jì♠ £)2019年(nián)上(shàng)半年(nián)40城(chéng₩¥β≠)成交将繼續萎縮，分(fēn)城(chéng)市(shì)類别±π看(kàn)，一(yī)線城(chéng)市(shì)将繼續企穩反彈；©ε東(dōng)部二線城(chéng)市(shì)後續将繼續降溫，其他(t£•♦₩ā)地(dì)區(qū)的(de)二線城(ch∞↕éng)市(shì)以及三四線城(chéng)市(shì)的(de)成交量♥→☆則面臨較大(dà)的(de)下(xià)跌風σσ(fēng)險。